臺灣臺北地方法院民事判決 99年度重訴字第811號原 告 饒傅素瑛訴訟代理人 黃正淮律師被 告 陳錫堯訴訟代理人 黃德賢律師上列當事人間請求土地所有權移轉登記事件，本院於民國99年10月27日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：被告前於民國53年11月13日，先將其所有坐落臺北縣新店市○○段○○○○號土地（即重測○○○鎮○○○段十四張小段第129-1地號土地，下稱「系爭105地號土地」）中之700坪部分，以新臺幣（下同）7萬元之代價出賣予原告；復於同年12月29日，再出售其所有坐落同地段106地號土地（即重測○○○鎮○○○段十四張小段第129-37地號土地，下稱「系爭106地號土地」）中之923.91坪（應為932.91坪之誤載）予原告（下稱系爭土地買賣契約），價金均已於54年2月間全數付訖，被告亦旋將上開兩筆土地點交由原告使用，並交付土地所有權狀。嗣兩造於辦理上開土地之移轉登記時，始發現該兩筆土地均屬農地，依當時土地法第30條第1項前段規定之限制，原告因不具備自耕農身分，無法登記為該兩筆土地之所有權人，雙方乃於54年2月間，再以口頭協議成立第二次買賣契約（下稱第二次買賣契約），約定待日後法令變更而得為移轉登記時，再行辦理，系爭土地買賣契約自應合乎民法第246條第1項但書及第2項之規定，而仍為有效。查上開規定已於89年1月26日刪除，原告自得依系爭土地買賣契約及第二次買賣契約，請求被告辦理移轉登記。又因系爭105地號土地業經政府徵收，故本件僅就系爭106地號部分為請求等語。並聲明：被告應將坐落臺北縣新店市○○段第106地號土地（即重測○○○鎮○○○段十四張小段第129-37地號土地）所有權應有部分212548分之210312移轉登記予原告。
二、被告則以：兩造固曾於53年11月13日就系爭105、106地號土地簽訂買賣契約，然上開兩筆土地之地目均為「旱」，屬於農地，原告既非自耕農，系爭土地買賣契約中復未有「嗣後可過戶給非自耕農時，即無條件辦理移轉登記」之約定，依當時有效之土地法第30條第1項前段及民法第246條之規定，兩造間係以不能之給付為買賣標的，所訂立之土地買賣契約應屬自始無效，且不因現行土地法已刪除上開限制而異。原告雖又主張：兩造事後曾協議待日後法令變更而得為移轉登記時，被告願無條件辦理，及原告曾多次委請其女兒饒餘杏、饒餘敏及訴外人蘇吳月雲請求被告移轉土地登記，被告均未表示反對等情，然被告予以否認；況縱使上情為真，亦非「契約成立」當時之約定，不足使自始無效之買賣契約因而治癒成為有效，原告依據系爭土地買賣契約為本件請求，應屬無據。退步言，即使系爭土地買賣契約有效，原告就系爭106地號土地部分亦僅給付8成價金，尚有2成價款未付，且原告僅購買該地號土地中之930.91坪，扣除原告不予請求之系爭105地號土地上之700坪土地後，原告所得請求部分僅餘
230.91坪，其訴請被告移轉登記系爭106地號土地所有權應有部分212548分之210 312（折合坪數為636.15447坪），亦顯無理由等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項：㈠被告前於民國53年11月13日，將其所有坐落臺北縣新店市○
○段○○○○號土地（即重測○○○鎮○○○段十四張小段第129-1地號土地）中之700坪部分，以7萬元之代價出賣予原告。
㈡被告復於53年12月29日，再與原告簽訂系爭土地買賣契約，
出售其所有坐落同地段106地號土地（即重測○○○鎮○○○段十四張小段第129-37地號土地）中之932.91坪予原告。
㈢原告於簽訂系爭土地買賣契約時，不具備自耕農身分。
四、得心證之理由：原告主張兩造於簽訂上開系爭土地買賣契約後，因發現有前述無法移轉之情事，乃與被告口頭協議待日後法令變更使不能情形除去後，再行辦理移轉登記，合於民法第246條第1項但書及第2項所定情形，系爭土地買賣契約應為有效，否則亦得依該口頭協議即第二次買賣契約請求被告移轉系爭106地號土地等語，被告則否認有該協議存在，並以前揭情詞置辯。從而本件之爭點厥為：系爭土地買賣契約是否因自始給付不能而歸於無效？第二次買賣契約是否存在？茲說明如下：
㈠系爭土地買賣契約已因自始給付不能而無效：
1.按以不能之給付為契約標的者，其契約為無效。但其不能情形可以除去，而當事人訂約時並預期於不能之情形除去後為給付者，其契約仍為有效；附停止條件或始期之契約，於條件成就或期限屆至前，不能之情形已除去者，其契約為有效，民法第246條第1項、第2項分別定有明文。次按私有農地所有權之移轉，其承受人以能自耕者為限，此亦為89年1月26日修正刪除前之土地法第30條第1項所明定。準此，於上開修正日前，私有農地所有權之移轉，其承受人以能自耕者為限，如承買人當時係無自耕能力之人，須於訂約時約定由承買人指定登記與任何有自耕能力之第三人，或具體約定登記於有自耕能力之特定第三人，或約定待承買人自己有自耕能力時為移轉登記，或其他預期於不能之情形除去後為給付者，其契約始為有效，否則，即係以不能之給付為契約標的，依民法第246條第1項前段規定為無效（最高法院95年度台上字第1682號判決意旨可參）。
2.查系爭106地號土地地目為「旱」，使用分區及使用地類別則為空白，有土地登記謄本1紙附卷可稽（見本院卷第8頁），符合地政機關對刪除前土地法第30條規定執行範圍之解釋，亦有內政部70年3月20日臺內地字第10409號函可資參照，是本件應有刪除前土地法第30條之適用，合先敘明。而原告係無自耕能力之人，不具承受系爭土地移轉登記之適格性等事實，亦為兩造所不爭執，揆諸前揭說明，兩造除於訂約時即明白約定如上，否則系爭土地買賣契約應歸於無效。經查，原告主張系爭106及105地號土地之買賣實乃同一筆交易，故系爭105地號土地買賣契約內之所有條款對於系爭106地號土地之買賣皆應援用，然綜觀上開契約全文，均查無任何須將土地移轉予有自耕能力之第三人、或應於不能之情形除去後為給付之約定（見本院卷第12-15頁）。參以原告屢次自承：兩造於簽訂系爭土地買賣契約時，尚不知有上開土地法之限制，乃至嗣後辦理移轉登記時始予查悉等語、證人即締約時在場協助通譯之人蘇吳月雲證稱：簽約的時候他們不知道土地日後不能移轉登記，代書簽約當時也沒有跟他們講土地不能移轉，是事後要辦理土地移轉的時候才說的等情（見本院99年9月17日準備程序筆錄第2至3頁），益徵兩造於訂約時，確不知系爭土地買賣契約有因給付不能而無效之情事，自無另為上開約定之可能。
3.至原告另主張：伊於締約後發現無法辦理移轉時，即旋於54年2月間與被告口頭成立第二次買賣契約，協議待日後法令解禁再行辦理移轉登記，且曾分別於68年、83年、91年、93年及94年間多次委請訴外人饒餘杏、饒餘敏及蘇吳月雲與被告洽談移轉土地事宜，被告從未否認前揭買賣契約之效力，其後竟因要求伊補貼土地稅額及物價上漲比例不成，拒不依約配合辦理上開兩筆土地之移轉登記一節，縱然屬實（詳參後述），惟按當事人間是否有預期於不能之情形除去後為給付之約定，應以當事人訂約時決之，此乃民法第246條第1項但書所明定；依該規定之反面解釋，縱該不能之情形嗣後已除去，或當事人於訂約後另約定應於不能之情形除去後為給付，仍難謂契約非以不能給付為標的。原告既自承兩造乃於訂約後始另行成立第二次買賣契約，依前所述，即不得以此為由，而認系爭土地買賣契約並無不能給付之情事；而原告主張被告於68年、83年、91年、93年及94年間均曾肯認系爭土地買賣契約之效力並同意辦理移轉等情，依同一解釋之結果，亦不足使自始當然無效之契約成為有效，自不待言。又系爭土地買賣契約中並未約定停止條件或始期，此有該買賣契約在卷可查，則原告復空言主張系爭土地買賣契約依民法第246條第2項規定應為有效云云，亦屬無據。
㈡原告並未證明第二次買賣契約確實存在：
按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。本件原告主張兩造曾於54年2月間口頭成立第二次買賣契約，約定應待日後不能之情形除去即法令變更後再行移轉等情，既為被告所否認，原告自應就上開事實負舉證責任。原告主張上情，無非係以證人蘇吳月雲證稱：兩造確有上開協議，且被告於68年、83年、
91 年、93年及94年均曾再次肯認契約效力等語，及被告明知無法移轉，然為確認買賣契約之效力，仍點交系爭106地號土地並交付土地所有權狀予原告使用迄今等事實為憑。惟查，倘第二次買賣契約確實存在，兩造理應維持現狀，待法令變更後再行辦理移轉登記；而上開規定係於89年間廢止，則原告何有於68年及83年間，明知法令尚未變更，系爭土地仍無移轉予原告之可能之際，即委託證人蘇吳月雲前往與被告洽談移轉事宜之必要？可見證人所言之真實性，已非無疑。且兩造係早於53年間成立系爭買賣契約，雙方係如何預見法令日後可能廢止，使本件土地之移轉成為可能，而為上開約定，亦有可疑。復參以土地買賣契約書第2條之約定，系爭106地號土地之買賣價金尾款，應由甲方（即原告）於乙方（即被告）將土地移轉登記手續之證件備全交與甲方辦理時付清（見本院卷第35頁），可知本件應先由被告交付土地所有權狀予原告後，始由原告辦理移轉登記，是以，原告主張本件係因代書發現無法完成移轉登記後，原告為再次確認有出賣系爭106地號土地之意思，始行交付土地權狀云云，即與事實不符，而無足採。此外，原告並未提出其他事證以實其說，其主張有第二次買賣契約存在，即難採信。
㈢況查，本件買賣標的為系爭106地號土地中之932.31坪，為
兩造所不爭，並有收價款收據在卷足憑（見本院卷第18頁），堪信為真。是縱認系爭土地買賣契約或第二次買賣契約有效存在，原告所得主張移轉登記之客體亦應以契約所定內容為限。本件原告起訴請求被告移轉系爭106地號土地所有權應有部分212548分之210312，顯與契約意旨不符，自難准許。而原告空言當時係向被告購買持分，契約指定之坪數範圍即為其分管部分云云，亦乏其據，而無從採認。
五、綜上所述，兩造既於訂約時均不知系爭土地有不能移轉予原告之情事，故未約定應於不能之情形除去後為給付，或約定停止條件或始期，系爭土地買賣契約應為無效。原告另主張有第二次買賣契約存在一節，迄言詞辯論期日止，均未能證明為真，尚不足採信。從而，原告依據系爭土地買賣契約或第二次買賣契約，請求被告移轉系爭土地移轉登記，均無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，於判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 99 年 11 月 3 日
民事第三庭 審判長法 官 郭美杏
法 官 陳怡雯法 官 吳若萍以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 99 年 11 月 3 日
書記官 劉英權