臺灣臺北地方法院民事判決 99年度重訴字第887號原 告 蔡平產訴訟代理人 黃介南律師被 告 曾敏如訴訟代理人 郭睦萱律師上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國99年11月26日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1 項第3 款定有明文。查本件原告起訴時，其訴之聲明原為：被告應給付原告新臺幣（下同）6,067,304 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。嗣於民國99年11月26日言詞辯論期日就所請求給付其中國際通商法律事務所律師費由166,616 元減縮為107,666元（見本院卷第136 頁），核屬減縮應受判決事項之聲明，揆諸首開規定，自應予准許，合先敘明。
貳、實體部分：
一、原告起訴主張：㈠原告為歸國華僑，因不諳臺灣法律，為求慎重，於94年購買
坐落臺北市○○區○○段重劃1 小段1 、4 、6 地號土地之建物（門牌號碼：臺北市○○區○○路2 段35巷32號）及相關地上物（下稱系爭建物），因信賴被告即文華不動產代書事務所地政士之專業，委請被告就系爭建物出具「蔡平產先生購買未登記建物案報告書」，因而購買系爭建物，兩造間確有委任關係。嗣竟遭臺北市建管處、臺北市政府產業發展局以及內政部營建署等機關以違反水土保持法、刑法竊佔罪為由要求原告拆屋還地，造成原告財產損失甚鉅，並因此遭移送臺灣士林地方法院檢察署偵辦。被告未詳查系爭建物坐落之土地屬公用之國有財產，分屬財政部國有財產局臺灣北區辦事處、內政部營建署及臺北市政府工務局新建工程處所經管，依法自不得加以承租或購買，惟被告竟於報告書中記載僅需支付使用補償金，完全未提及系爭建物坐落之土地屬公用之國有財產且係國有山坡地，依法主管機關不得為處分或擅自收益，且依水土保持法規定，禁止建築、墾殖，原告無法以買賣或承租之方式取得系爭建物坐落之土地所有權或使用權，況系爭建物本已無權占用國有土地，非僅支付使用補償金即可繼續使用。被告身為專業人士，依地政士法第2條規定，本應精通專業法令與實務，惟被告未告知系爭建物有遭拆屋還地之風險，且被告處理委任事務受有報酬，依民法第535 條規定，應以善良管理人注意為之。經原告以存證信函請被告出面解決原告所受損失，被告回函稱有告知蔡雲慧會被告拆屋還地，且係依蔡雲慧指示處理事項製作書面報告云云，原告再向蔡雲慧查證，據蔡雲慧回覆表示如被告有告知會被告拆屋還地，其豈敢不告知原告之理由，而否認被告曾告知購買系爭建物恐有被拆屋還地之風險。被告仍回函表示其無任何疏失而拒絕協商。被告處理委任事務確有疏失，依民法第544 條及地政士法第26條第2 項規定，被告應就原告之損害負賠償責任。
㈡原告因此受有財產上之損害合計5,008,354元，臚列如下：
⒈原告購買系爭建物支出之買賣價金370 萬元；⒉原告因購買系爭建物所支出地政規費、代書費合計13,418元；⒊原告購買系爭建物後，因涉嫌違反水土保持法等罪遭台北市建管處、台北市政府產業發展局以及內政部營建署等機關要求拆屋還地，原告委託訴外人鄭旭峰於98年10月至同年12月間陸續拆除完畢，支出拆遷費50萬元；⒋原告購買系爭建物後，因涉犯水土保持法等罪，委請國際通商法律事務所及永然聯合法律事務所之律師進行協商、陳情、地檢署偵查程序及法院審理程序等相關事宜，分別支出107,666 元及308,380 元；⒌原告購買系爭建物後給付內政部營建署使用補償金378,
890 元。被告上述過失行為亦造成原告名譽及精神上受有嚴重之損害，按原告為熱心助人，奉公守法之人，每遇公益活動，均不遺餘力出錢出力熱心參與，且熱愛臺灣而希望在臺灣置產，並信賴專業地政士即被告出具之報告出資購買系爭建物。詎竟遭人檢舉涉嫌違反水土保持法及刑法竊佔罪且遭判刑，對原告名譽造成嚴重損害難以回復，且不定期開庭傳訊亦使原告飽受壓力，身心倍感煎熬，無法忘懷。斟酌原告所受之損害、身分、地位後，原告主張被告應給付原告非財產上之損害賠償100 萬元。上開費用均係因被告未告知原告如購置系爭建物恐有遭拆屋還地及涉犯刑法、水土保持法等刑事責任之風險，如被告當時有告知，原告自不可能購置系爭建物，顯見被告未告知相關風險之行為與原告之損害間確有相當因果關係。
㈢原告並非基於營利之目的開挖整理鋪設碎石、搭蓋建物、放
置狗籠、以鐵絲網圍籬豢養大型犬等，雖有設立傑克工作狼犬有限公司，然該公司係原告為作公益，贈送搜救狼犬予消防局、警察局等單位而設置，並無任何營利行為。原告請求之費用均係因被告未告知購買系爭建物恐有遭拆屋還地及涉犯刑法、水土保持法等刑事責任之風險，如被告當時告知上開風險，原告自不能購置系爭建物，顯見被告未告知相關風險之行為與原告之損害間有相當因果關係。且原告於購置系爭建物前，因無法連同系爭建物坐落之土地一同購買，故產生顧慮，方要求被告「事先」出具報告書，以供原告作為是否購買系爭建物評估之用，並非已先決定購買系爭建物而僅委請被告辦理過戶程序，如被告所稱其僅單純辦理系爭建物之房屋稅籍移轉等過戶程序，何以被告會主動出具報告書？被告確有收取13,418元之報酬，自應以善良管理人之注意義務處理委任事務，況依地政士倫理規範第11條規定地政士對受託辦理之業務，應將法律上之意見坦誠以告，自不應以報酬之高低而有不同，被告抗辯其所收報酬僅1 萬多元，出具報告書並非委託範圍，洵屬無據。再者，被告苟欲告知原告上開風險，為避免日後雙方發生爭議及釐清責任之困擾，被告自當會將購買系爭房屋有遭拆屋還地及涉犯刑事責任之風險以書面方式臚列於報告書中，豈可能僅告知會被追繳5 年使用補償金，另以口頭方式告知蔡雲慧之可能，可知被告抗辯均不可採。爰提起本訴，聲明求為判決被告應給付原告6,008,354 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；並願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠原告為臺北市○○區○○段1 小段262 地號土地之所有權人
，其欲於前揭土地上經營豢養大型犬之生意，需有辦公廠房空間及使用水源設備，原告乃看中座落於前揭土地旁邊門牌號碼臺北市○○區○○路2 段35巷32號之未經保存登記建物，因其非但緊鄰原告所有之土地，且已有水源設備可供使用，足可解決原告營業需要使用水源之問題。是原告遂與系爭建屋之原屋主鐘永增洽談買賣建物事宜，嗣原告乃委由訴外人蔡雲慧向被告委託辦理系爭建物房屋稅籍移轉等相關事宜，委託代辦費用僅13,100元。原告與鐘永增於94年2 月25日簽訂不動產買賣契約，並完成房屋稅籍移轉等手續。
㈡蔡雲慧期間曾代原告詢問被告「沒有權狀的房子，如何辦理
過戶？」，被告乃答稱：「土地可以過戶，房子不能過戶，只是移轉房屋稅籍。」，蔡女又表示：「只買房子，不買土地」，被告便詢問伊：「土地有租約嗎？」，蔡女說：「沒有，是占用國有地」，被告聽聞後乃明確告知伊：「那很危險，會被拆屋還地」，蔡女復表示：「應該不會，房子已經幾十年了，都沒事」，便要被告計算萬一被發現占用使用補償金如何計算，因蔡女無法提供系爭建物占有土地之地號及面積，伊乃上網尋找系爭建物大約位置，並依其所詢事項製作「蔡平產先生購買未登記建物案報告書」，惟並未向原告收受分文。依原告與鐘永增簽訂之不動產買賣契約第1 條第
2 項約定：「大約座落於○○區○○段○ ○段○○○ ○號及雙溪段重劃一小段1 、3 、4 、6 地號，皆為公有地，並未承租或有合法使用權利，不在買賣範圍內」，加以被告提供之報告書亦清楚記載：「本建物座落基地因未實地勘測，僅能以地圖位置推測，其大約座落於蔡先生已購得○○○區○○段○ ○段○○○ ○號及雙溪段重劃一小段1 、3 、4 、6 地號，該4 筆土地皆為公有土地，屋主並未承租，亦無合法使用土地權利」等語，足見原告明知雙溪段重劃1 小段1 、3 、
4 、6 地號等4 筆土地皆為公有土地，其並無合法使用之權限。惟原告竟於96年4 至9 月間，擅自在上揭公有山坡地從事開挖整地、鋪設碎石級配、搭蓋建物、放置狗籠，並以鐵絲網圍籬豢養大及設置雞寮，面積合計達2,326.43平方公尺，而有致生水土流失之危險。經臺北市政府產業發展局96年
9 月會勘後，認原告涉犯水土保持法，將原告移送，原告亦坦承犯罪，乃經臺灣士林地方法院判決有期徒刑5 月，如易科罰金以1 千元折算壹日，緩刑2 年。原告也因欲爭取緩刑而於前揭刑事案件審理中自行拆除系爭建物。
㈢系爭建物全部面積僅161.98平方公尺，然刑事判決記載原告
開挖整地範圍面積高達2,326.43平方公尺，為系爭建物14倍之大，原告未經主管機關同意擅自於前揭公有土地開挖整地使用，致生水土流失，此由台北市建管處網站調得之違建查報記錄就多達7 筆以上即明，足見被告確因上開違法整地占用行為始遭判刑，且其為爭取緩刑僅得自行拆除系爭建物，與被告受託辦理系爭建物之房屋稅籍移轉等手續無涉，原告將前揭不利益後果全轉嫁予被告，甚屬無理。被告否認兩造間有就「系爭建物買賣之相關法律風險評估」成立委任關係，被告係在原告已決定買受系爭建物之情形下，協助原告辦理房屋稅籍移轉等手續，此自收費明細記載代辦費為：「簽約費1500、申領謄本1600、未登記建物移轉8000、查基地號2000」等名目，並無出具法律意見書或類似諮詢之相關服務內容，尤其被告僅不過收取13,100元之代辦費用，果原告委託被告進行研究「系爭建物買賣之相關法律風險評估」，豈可能不載明服務項目及收取相關費用？益見被告所受任範圍僅限於上開代辦系爭房屋過戶事宜，而不及於「出具買受系爭建物相關法律風險意見」甚明，否則怎可能不收取報酬。至被告雖有製作系爭報告書，惟該文書之製作非因兩造間就「系爭建物買賣之相關法律風險評估」有委任關係，而係被告與蔡雲慧討論系爭建物占有之基地並無租約或合法權源，蔡女希望被告可以計算萬一被發現占用，使用補償金之計算如何，兩造間就此方面之法律意見出具服務並未有正式之委任關係，原告以委任關係發生損害賠償責任，向被告求償云云，顯無理由。
㈣縱認兩造間就前揭事宜仍有委任關係，被告就該部分之受任
範圍亦僅限於代原告粗核『承買』系爭建物之不當得利金額計算，而不及於原告嗣後因豢養狼犬所為開挖整地等違法行為，且被告處理本件相關事務已善盡受任人評估法律風險之義務，甚至被告就原告是否承買系爭建物後，即違法從事因豢養狼犬所為開挖整地等行為亦無預見可能而無過失，與原告主張之損害間亦無因果關係。原告係因營業用水等需求早已決定買受系爭建物，再以「沒有權狀的房子如何辦理過戶」、「萬一被追繳補償金金額如何計算」等問題徵詢被告，被告始出具報告書，原告並非依報告書始決定買受系爭建物。且被告非但曾向蔡雲慧明確表示系爭建物既無土地租約「那很危險，會被拆屋還地」，報告書亦清楚記載「本建物座落基地因未實地勘測，僅能以地圖位置推測，其大約座落於蔡先生已購得○○○區○○段○○段○○○ ○號及雙溪段重劃一小段1 、3 、4 、6 地號上，該4 筆土地皆為公有土地，屋主並未承租，亦無合法使用土地權利」等語，足徵被告已告知法律上系爭建物並無使用前揭4 筆公有土地之合法權源，自代表系爭建物隨時有遭訴訟請求拆屋還地之可能。蔡雲慧與原告間本有主雇關係，本難期待蔡女之說詞能不偏袒原告，加以蔡女就「被告是否曾告知伊系爭建物有被訴拆屋還地之法律風險」乙事，顯有密切之利害關係，果若蔡女當初聽聞完被告之法律風險告知後，蔡女未詳實轉告原告，則原告亦可轉而向蔡女追究其相關之受託責任，可知蔡女之說詞顯不可採。
㈤原告自認被告受有報酬處理委任事務之範圍僅限於系爭建物
稅籍移轉之代辦，則就被告受任出具系爭報告書部份，依民法第535 條僅負具體輕過失責任。倘今日係被告承買系爭建物本即會依法為使用、收益，不會另從事可受指摘之開挖整地違法情事，故被告出具不當得利粗算報告書時，實已按處理自身事務之注意義務，妥為盡「承買」系爭建物之評估事宜；至於原告嗣後另為違法行為，被告除無過失亦無因果關係，自難指被告有何違反具體輕過失之處。綜上，原告起訴請求被告賠償系爭建物買賣價金、拆除費用、律師費用，甚至精神慰撫金等共計600 餘萬元之損害賠償，顯無理由等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回；如受不利之判決，願供擔保請准免予假執行。
三、兩造不爭執之事實：㈠原告於94年2 月間，欲購買約坐落臺北市○○區○○段1 小
段262 地號及雙溪段重劃1 小段1 、3 、4 、6 地號等土地上之門牌號碼臺北市○○區○○路2 段35巷32號未辦理保存登記之建物（面積161.98平方公尺），委由蔡雲慧向系爭建物原屋主鍾永增洽購系爭建物事，另向被告詢問該未辦保存登記建物移轉等相關事宜。
㈡被告於94年2 月23日出具「蔡平產先生購買未登記建物案報告書」，由蔡雲慧轉交予原告收執。
㈢原告於94年2 月25日，以370 萬元向鍾永增購入系爭建物，
由被告為之辦理建物稅籍移轉等相關事項，事後並向原告收取13,418元（含代墊款318 元、代辦費13,100元）。
㈣原告購入系爭建物後，即在該處設立傑克工作狼犬有限公司
，並自94年4 月至同年9 月間，未經同意佔用屬國有土地且經公告為山坡地之坐落臺北市○○區○○段重劃1 小段1 、
4 、6 等地號土地（分別由內政部營建署、財政部國有財產局、臺北市政府工務局新建工程處等機關管理），從事開挖整地、鋪設碎石級配、搭蓋建物、放置狗籠，並以鐵絲網圍籬豢養大型犬及設置雞寮，面積合計2,326.43平方公尺，經臺北市政府產業發展局於96年9 月26日會勘後查悉，以原告違反水土保持法及刑法竊佔等罪嫌移送臺灣士林地方法院檢察署檢察官偵辦，經檢察官提起公訴，由臺灣士林地方法院於98年12月15日以98年度審簡字第1057號刑事判決判處原告有期徒刑5 月，如易科罰金以1 千元折算1 日，緩刑2 年確定在案。
㈤原告於上開刑事案件審理期間之98年10月至12月間，僱工拆
除系爭建物及其他工作物，並將所佔用土地回復原狀後返還予內政部營建署等主管機關。
㈥上揭事實，業有兩造不爭執其形式真正之「蔡平產先生購買
未登記建物案報告書」、系爭建物定金收據、買賣契約書、匯款回條、收費明細、系爭地號土地地上物拆除會勘、傑克工作狼犬有限公司網頁資料等件（均影本）附卷可稽（見本院卷第17、47至53、85頁），並經本院依職權調取臺灣士林地方法院98年度審簡字第1057號刑事案卷核閱無訛，復為兩造所不爭執，堪信為真實。
四、原告主張兩造間就系爭建物買賣之法律風險評估存在委任契約關係，被告就系爭建物坐落土地屬國有山坡地，存有遭拆屋還地之法律風險評估存有過失，致其受有支出系爭建物之買賣價金、地政規費、代書費、因涉犯水土保持法等罪遭拆屋還地之拆遷費、律師費、遭追償之使用補償金等合計5,008,354 元，另其精神倍受痛苦，受有非財產上之損害100 萬元，依民法第544 條及地政士法第26條第2 項規定，其得請求被告賠償上開合計6,008,354 元之損害等情，惟為被告所否認，並以前開情詞置辯。是以本件首應審究之爭點厥為：兩造間就系爭建物買賣之法律風險評估事宜有無存在委任契約關係？茲詳述如下：
㈠按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，
民事訴訟法第277 條定有明文。又主張法律關係存在之當事人，就該法律關係發生所須具備之特別要件，應負舉證之責任，原告就其主張之事實，不舉證證明者，被告無須就其抗辯之事實，負舉證之責任，此為舉證責任分擔原則。本件原告主張其委任被告處理系爭建物法律風險評估相關事宜，兩造間存在委任契約之法律關係，依上說明，自應就此事實負舉證責任。而原告主張其與被告間有上述委任契約關係存在，無非以其在購買系爭建物前，因無法連同系爭建物坐落之土地一併購買，產生疑慮，始要求被告出具報告書，以供原告評估是否購買系爭建物，非原告已決定購買系爭建物後，僅單純委託被告辦理建物稅籍移轉等過戶事宜，此由被告出具報告書，並收取報酬1 萬餘元可證，另證人蔡雲慧亦以存證信函及到庭證述其未聽聞被告有向其表示系爭建物有遭拆屋還地之風險為據。經查：
⒈證人即系爭建物原屋主鍾永增於審理時證稱：「蔡雲慧主動
問我是否要賣那間房子，我說好，我賣地上物，土地不是我的，所以我不能賣」、「我有對蔡雲慧說那是公家的土地不是我的，所以不能賣」、「我沒有跟公家租土地蓋房子」、「我有對蔡雲慧說這是違建」、「我有帶蔡雲慧去現場看房子，範圍就是那間房子」、「我對蔡雲慧說是只賣房子，土地不是我的」、「沒有見過蔡平產，簽約是蔡雲慧與我簽約」、「建物買賣過程，除了接觸蔡雲慧，沒有接觸其他人」、「（問：你與蔡平產買賣契約中，價款約定370 萬元，包括建物、使用水源全部設備的費用，是何意？）我們好幾戶共同買水管山上接山泉水至屋內使用。因為我們那邊沒有自來水，就是靠山泉水」等語綦詳（見本院132 、133 頁），參酌證人蔡雲慧所證原告原有土地坐落臺北市○○區○○段
1 小段262 地號，系爭建物就在原告土地旁邊，因原告之土地沒有蓋房子，故原告有意向鍾永增購買系爭建物，去他土地那邊可以用等語，及原告亦自承購買系爭建物後即在該處成立傑克工作狼犬有限公司，用以豢養大型犬及雞隻，有卷附土地登記謄本、傑克工作狼犬有限公司網頁資料可憑（見本院卷第84、85頁）。由此可認原告係因其所有坐落臺北市○○區○○段○ ○段○○○ ○號土地上未搭蓋建物，而系爭建物適在其土地旁，並得利用該建物原設置之水源，供其設立傑克工作狼犬有限公司，豢養大型犬及雞隻，故有意向鍾永增購置系爭建物供己利用，遂委由蔡雲慧主動向鍾永增洽詢購買系爭建物等事甚明。再依證人鍾永增前揭所證內容，其事前已明確告知蔡雲慧系爭建物之土地為公有地，伊無承租權屬違建，故土地不在買賣使用範圍等現況，證人蔡雲慧既證稱伊有將上述情狀告知原告，且原告亦瞭解該情等語，足證原告在購買系爭建物前，即已知悉系爭建物坐落之土地屬國有土地，鍾永增並無合法使用權限，故土地不在買賣使用範圍內乙情。而衡諸國有土地本質上既屬不能買賣使用，若擅自違法佔用並搭蓋建物或其他工作物，自有遭拆屋還地之法律風險，乃放諸各國皆適用之法理，原告為智慮成熟之成年人，尚難以其係馬來西亞華僑或不諳臺灣法律即可諉為不知。承上開說明，原告本即有意購買系爭建物並委託蔡雲慧向原屋主鍾永增洽詢在先，復事前即對系爭建物之土地屬國有財產，不得併同買賣使用等情狀知悉甚明，則其是否仍有依賴被告評估買賣之法律風險，始得作為其購買系爭建物與否之依憑，似非無疑。
⒉又被告雖具有開業地政士資格，惟地政士依其專業之執業範
圍係在代理申請土地登記、測量、與土地登記有關之稅務事項、公證、認證事項、土地法規規定之提存事項、撰擬不動產契約或協議事項、不動產契約或協議之簽證、及其他與地政業務有關事項，此觀諸地政士法第16條規定即明。據此，地政士所熟諳之法律原則上亦應僅限於與其上述業務相關之地政事項。而本件系爭建物坐落在國有土地上，且土地使用分區屬山坡地，苟違法佔用、墾殖、開發、經營或使用，究應擔負何種法律責任及可能衍生之不利後果，已事涉刑法、特別刑法或相關行政罰則之專業法律適用，明顯超逸上述地政士執業之專業事項，被告能否針對系爭建物作出法律風險之專業評估，尚堪置疑。原告主張因信賴被告之專業，始委請被告出具法律風險評估報告，亦有違常情。
⒊再審諸系爭報告書，以「蔡平產先生購買未登記建物案報告
書」為題，首段說明系爭建物係未辦所有權第一次登記，有房屋稅籍之房屋，購買後要向稅捐處申報契稅，於房屋稅籍移轉為蔡先生後，即取得所有權；中段再說明系爭建物座落基地以地圖位置推測大約座落土地地號，及4 筆土地皆為公有地，屋主未承租，亦無合法使用土地權利，若遭發現佔用，會被追繳5 年使用補償金，並列出5 年使用補償金概估及承租該等土地每年租金計算方式；末段則預估該買賣案稅費各若干及應備文證為何等全文意旨，可見被告非但未以風險評估報告或相關法律意見諮詢為題，且前後撰述重點在系爭建物如何辦理權利移轉、應納若干稅費、應備妥何文件，及列出使用補償金之計算，格式簡單且內容粗略簡要，衡與基於法律專業評估所出具之風險報告至少應載明基礎事實、法律依據及法律效果等嚴謹之論述方式大相逕庭，相對於被告所抗辯伊僅受託處理房屋稅籍移轉手續，係因蔡雲慧詢問若遭追償使用補償金如何計算時，伊才一併以書面列出供她參考等情，反較符合常理。再依被告於94年3 月14日出具收費明細向原告請款時，其上所列項目僅有地籍圖謄本規費、建物平面圖規章、登記簿謄本規費、印花稅、未登記建物移轉、查基地號、簽約費、申領謄本等項目之代墊款及代辦費，共計13,418元，未見列有法律風險評估報告或法律諮詢意見之相關費用，有該收費明細乙紙附卷可考（見本院卷第52頁），此為原告所是認之事實。徵諸證人蔡雲慧於審理時證述：收費明細上面所列載項目應該就是曾敏如有做的事情來請款；曾敏如做了哪些具體事項事後再請款等語觀之，果若被告有為原告出具系爭建物買賣法律風險評估，或認系爭報告書即為原告所指法律風險評估報告，則以被告擔任地政士提供其地政專業代辦相關房地買賣、產權登記等項目以營利之性質，被告豈有未就其出具之評估報告一併向原告請款之理。循此，被告抗辯系爭報告書只是應蔡雲慧要求粗估系爭建物若遭追償使用補償金之計算而已，並非法律風險評估報告一節，尚非全然無據。是被告雖有提出系爭報告書予原告之事實，惟此與兩造是否成立系爭建物法律風險評估委任契約，核屬兩事，尚不得僅憑系爭報告書遽此推定委任契約之存在。
⒋復查，原告委由蔡雲慧前去詢問被告有關系爭建物乙事時，
僅提供建物之門牌號碼及原告所有坐落在系爭建物旁邊之土地地號，並未提供系爭建物坐落土地之地號一節，業據證人蔡雲慧證述在卷，原告對此亦不爭執，可認為實。而依前揭所述，原告及蔡雲慧經由鍾永增告知已知悉系爭建物坐落之土地屬國有土地，且無合法使用權源等異常事實，則苟原告真欲委託被告評估系爭建物買賣之法律風險，又焉有不提供詳細地號供被告查詢評估，反任由被告依約略之土地位置作推估，更遑論被告既無詳細正確之土地地號，其如何查知系爭土地是否經公告為山坡地，又何能事先告知原告有違反水土保持法等刑責之可能，原告此舉悖離常情之處，實不言可喻。再依系爭報告書所載「建物座落基地因未實地勘測，僅能以地圖位置推測，其大約座落於蔡先生已購得○○○區○○段○ ○段○○○ ○號及雙溪段重劃1 小段1 、3 、4 、6 地號上」，及系爭不動產買賣契約書第1 條所載「基地座落：
大約座落於○○區○○段○ ○段○○○ ○號及雙溪段重劃1 小段1 、3 、4 、6 地號」等文句，足認原告從委託蔡雲慧向原屋主鍾永增洽詢系爭建物出售情況起迄至雙方簽訂不動產買賣契約書止，均未向鍾永增或利用其他管道詳予確認系爭建物座落土地之地號，及前述原告初始即有意向鍾永增購買系爭建物，以利其在該處豢養狼犬及飼養雞隻所用等情節綜合觀察，原告心中所囑意實在於買受系爭建物加以利用，而對所坐落土地之性質似非甚為重視。則原告事前不提供系爭建物土地座落地號等重要資訊予被告評估，卻又主張其有賴被告出具建物法律風險評估，以決定是否購置系爭建物，其主張實有矛盾，且悖離常情，而難以遽信。原告截取系爭報告書其中就追償使用補償金之計算部分，據以認定其與被告間有委任法律風險評估契約關係，亦非可採。
⒌是則，依原告提出之證據尚不足證明其有委任被告就本件系
爭建物為法律風險評估事務之委任契約關係。被告抗辯伊僅受任處理系爭建物房屋稅籍移轉等手續，尚屬非虛。
⒍至原告主張證人蔡雲慧以存證信函回覆否認有聽聞被告表示
系爭建物有被告拆屋還地之風險，且於審理時亦為相同證述內容為據，惟此為被告所否認，辯稱其確有於蔡雲慧詢問沒有權狀的房子，占用國有地，如何辦理過戶時，告以很危險會被拆屋還地等語。而衡之證人蔡雲慧擔任永久公司（原告為該公司董事）之財務一職，向來為原告處理財務事宜，且本件從向屋主鍾永增洽詢系爭建物時起至簽訂不動產買賣契約書止，均由其代為出面處理等情，為蔡雲慧及原告所是認，則蔡雲慧與原告間之關係自屬密切，加以蔡雲慧受原告委託處理本件系爭建物買賣之過程是否有疏失，肇致原告受有損害，與其自身權益亦屬密切相關，本即難期其能公允證述。且審諸證人蔡雲慧到庭作證時，對其有無請被告計算使用補償金、繳納期限，及有無詢問沒有登記的房子可否過戶等事，分別答以：「我忘記我有沒有說」、「我不記得」等語，卻對法院所提問被告是否有提及土地是公有地，房子有被拆掉之可能或危險時，明確回答：「沒有」等語，然按系爭報告書主要內容即在說明未辦保存登記之建物以申報契稅，移轉稅籍取得所有權，及列出遭追償5 年使用補償金概估並承租土地每年租金之計算方式，已詳如上述，蔡雲慧既受託向被告詢問建物相關事宜，對系爭報告書上未記載之「拆屋還地」一事記憶清晰，卻對已記載且佔大部分篇幅之使用補償金及未辦保存登記之房子過戶事宜等情節沒有記憶，亦足啟人疑竇。證人蔡雲慧否認被告有告知系爭建物有被告拆屋還地之風險一節，是否可採，尚有疑義。惟據前揭說明，原告既未舉證證明兩造間存有法律風險評估之委任契約關係，被告毋論有無告知蔡雲慧系爭建物有被拆屋還地之風險，自無礙於上開事實之認定，附此指明。
五、本件原告既未能證明兩造間存在系爭建物法律風險評估之委任契約關係，關於被告處理法律風險評估事務，是否有過失，並致原告受有損害，均無庸審究。惟縱假設被告受原告委任處理本件法律風險評估事務，依系爭報告書載明系爭土地建物坐落基地為公有土地，屋主並未承租，亦無合法使用土地權利，若遭發現佔用，將被追繳5 年使用補償金等情，雖未記載有拆屋還地之風險，然既已敘明系爭建物坐落之土地係未承租且無合法使用權利之公有土地，自有受拆屋還地之風險，參諸原告為智慮成熟之成年人，對於違法佔用國有土地有受拆屋還地之風險一事不可謂不知，已如前述。而原告以證人蔡雲慧否認被告有口頭告知系爭建物有遭拆屋還地之風險為據，主張被告未善盡評估之責，既為被告所否認，且證人蔡雲慧所證該節存有前述合理懷疑而不可盡信之處，原告復未能舉證證明，尚難信實，自非可逕以系爭報告書未載明有受拆屋還地之風險，遽認被告未盡評估風險之事務。而況，原告亦未善盡提供系爭建物詳細土地地號予被告之義務，被告無從查知系爭土地係經公告之山坡地，又如何評估有無觸犯水土保持法之可能，更遑論水土保持法在保育水土資源、涵養水源，減免災害，促進土地合理利用目的，故禁止擅自墾殖、占用或從事開發、經營、使用為主要規範目的，原告嗣後從事違法開發利用行為，當非被告所得預見，自難謂其有何過失。且原告買受系爭建物前，明知買受之權利範圍僅限於建物，土地不在買賣使用範圍，竟為達其經營狼犬工作室之便，擅自在系爭建物坐落之土地及週邊附近土地（即臺北市○○區○○段重劃1 小段1 、4 、6 地號），開挖整地、鋪設碎石級配、搭蓋建物、放置狗籠，並以鐵絲網圍籬豢養大型犬及設置雞寮，面積達2,326.43平方公尺，遠遠超過系爭建物面積161.98平方公尺達14倍之多，經臺北市政府產業發展局於96年9 月26日會勘後查悉，以原告違反水土保持法及刑法竊佔等罪嫌移送臺灣士林地方法院檢察署檢察官偵辦，經檢察官提起公訴，由臺灣士林地方法院以98年度審簡字第1057號審理，原告始僱工拆除系爭建物及地上物，並回復原狀返還土地，嗣上述刑事判決判處原告有期徒刑5月，如易科罰金以1 千元折算1 日，緩刑2 年確定在案，為原告所不否認，並經本院依職權調閱上述刑事案卷查明無訛。從而，原告拆除系爭建物並將佔用之國有土地返還各該主管機關所生之各項費用，乃其違法開挖超逾系爭建物所在之國有山坡地所衍生，難認原告所受損害，與被告出具系爭報告書之行為間有因果關係。原告依民法第544 條規定，請求被告賠償上述伊買受系爭建物之價金、拆遷費、律師費、遭追償之使用補償金、精神上損害合計6,067,304 元，均非有據，併予敘明。
六、綜上所述，原告主張本於民法第544 條委任契約之法律關係及地政士法第26條第2 項之規定，請求被告給付6,008,354元，為無理由，不應准許。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失依附，應併予駁回
七、本件兩造間無處理系爭建物法律風險評估委任契約關係存在之事實已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證據，經審酌後核與判決結果不生影響，爰不一一論述，末此敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為無理由。依民事訴訟法第第78條，判決如主文。
中 華 民 國 99 年 12 月 24 日
民事第三庭法 官 林惠霞正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日之不變期間內，向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 99 年 12 月 24 日
書記官 陳怡如