臺灣臺北地方法院民事判決 99年度重訴字第911號原 告 陳正紋訴訟代理人 柏有為律師
張峪嘉律師被 告 王 財
王瓊惠余秋美莊富美莊讚興上二人共同訴訟代理人 鍾毓理律師上列當事人間返還房屋事件，本院於民國100年3月28日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告莊富美、莊讚興、王財應將門牌號碼臺北市○○區○○○路○段○○○巷○號地下室全部騰空返還予原告。
被告莊富美、莊讚興、王瓊惠應將門牌號碼臺北市○○區○○○路○段○○○號一樓房屋全部騰空返還予原告。
被告莊富美、莊讚興應將門牌號碼臺北市○○區○○○路○段○○○號二樓房屋全部騰空返還予原告。
被告莊富美、莊讚興、余秋美應將門牌號碼臺北市○○區○○○路○段○○○號三樓房屋全部騰空返還予原告。
訴訟費用由被告王財負擔百分之一，被告王瓊惠負擔五十分之十一，被告余秋美負擔百分之十三，餘由被告莊富美、莊讚興負擔。
本判決第一項、第二項、第三項、第四項原告分別以新臺幣壹拾貳萬陸仟元、壹佰捌拾萬陸仟元、壹佰壹拾柒萬陸仟元、壹佰零玖萬貳仟元供擔保後，得假執行。本判決第一項被告莊富美、莊讚興、王財以新臺幣叁拾柒萬捌仟元；本判決第二項被告莊富美、莊讚興、王瓊惠以新臺幣伍佰肆拾壹萬捌仟元；本判決第三項被告莊富美、莊讚興以新臺幣叁佰伍拾貳萬捌仟元；本判決第四項被告莊富美、莊讚興、余秋美以新臺幣叁佰貳拾柒萬陸仟元，分別供擔保後，得免假執行。
事 實 及 理 由
甲、程序方面：
壹、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款定有明文。查本件原告起訴時，其訴之聲明原為：被告莊富美、莊讚興、王財應將坐落臺北市○○○路○段○○號房屋暨地下室（有獨立編列門牌號碼為同段79巷2號），含增建之地上物全部騰空遷讓（以實際現場勘驗為準）並返還予原告（見本院卷第5頁）。嗣於訴訟進行中，追加王瓊惠、余秋美被告，並變更訴之聲明為：㈠被告莊富美、莊讚興、王財應共同將坐落臺北市○○○路○段○○巷○號地下室全部騰空遷讓並返還予原告；㈡被告莊富美、莊讚興、王瓊惠應共同將坐落臺北市○○○路○段○○號1樓房屋全部騰空遷讓並返還予原告；㈢被告莊富美、莊讚興應共同將坐落臺北市○○○路○段○○號2樓房屋全部騰空遷讓並返還予原告；㈣被告莊富美、莊讚興、余秋美應共同將坐落臺北市○○○路○段○○號3樓房屋全部騰空遷讓並返還予原告（見本院卷第114頁）。
核上開原告所為訴之變更、追加，顯係基於同一基礎事實而主張，該訴之主要爭點有其共同性，各請求利益之主張在社會生活上可認為同一或關聯，而就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內具有同一性或一體性，得期待於在同一程序得加以解決，避免重複審理，與首揭民事訴訟法第255條第1項第2款之規定並無不合，應予准許。
貳、被告王瓊惠、余秋美未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
乙、實體方面：
壹、原告起訴主張：坐落於臺北市○○區○○路三小段第632、632-1地號土地（應有部分2/3，下稱系爭土地）及其上門牌號碼臺北市○○○路○段○○號房屋暨同段79巷2號地下室全部（下稱系爭地下室，合稱系爭建物）原為訴外人莊國龍所有，嗣由被告莊富美及其他九位共有人繼承。其中系爭地下室原為系爭房屋之一樓（下稱原建物一樓），但因臺北市○○○路拓寬工程，造成原建物一樓部分面積滅失，且因羅斯福路之路面墊高，使原建物一樓與墊高後之路面高低出現落差而無法再行出入，故僅以原建物二樓至四樓辦理建物登記，成為系爭房屋一樓至三樓；至於無直接對外出入口之原建物一樓則成為系爭地下室，並改由系爭房屋一樓通往二樓至四樓樓梯間之內部通道進出，用作防空避難所之用。嗣系爭地下室雖有獨立編列門牌號碼，且於羅斯福路5段79巷側增設一對外出入口，但系爭地下室仍與系爭房屋共用同一水塔及水錶，未設置獨立之水管管線，其構造上及經濟上仍不具獨立性，必須依附系爭房屋而存在，故屬系爭房屋之從物。而後，上開九位共有人為處分系爭房地，在履行土地法第34條之1所規定之處分時應事先以書面通知或公告、他共有人得以同一價格優先承購之通知、提存等程序後，於95年11月23日與原告簽定不動產買賣契約，將系爭房地以新台幣（下同）1,260萬元出賣予原告，並於96年3月22日完成移轉登記，依約出賣人應將系爭房地交付予原告（系爭房地之買賣價金原告已如數給付完畢）。詎原告於96年3月底會同仲介高煌坤前往系爭房地辦理點交時，發現被告莊富美、莊讚興未經原告同意，擅自於系爭房屋一樓通往二樓至四樓之入口處裝設木質門扇，並於系爭房屋二樓大門上鎖以阻止原告進入，且於原房屋租賃契約書到期後將其中系爭房屋一樓出租予被告王瓊惠、三樓出租予被告余秋美、系爭地下室出租予被告王財使用迄今。被告莊富美、莊讚興消極地不搬出，且一再積極地將系爭房屋、地下室分別出租予被告王瓊惠、余秋美、王財使用之行為，顯已構成無權占用系爭房屋、地下室，嚴重妨礙原告行使權利，爰依民法第767條規定，請求被告返還系爭房屋及地下室予原告等語。並聲明：㈠被告莊富美、莊讚興、王財應共同將系爭地下室全部騰空遷讓並返還予原告；㈡被告莊富美、莊讚興、王瓊惠應共同將系爭房屋1樓全部騰空遷讓並返還予原告；㈢被告莊富美、莊讚興應共同將系爭房屋
2 樓全部騰空遷讓並返還予原告；㈣被告莊富美、莊讚興、余秋美應共同將系爭房屋3樓全部騰空遷讓並返還予原告；㈤願供擔保，請准宣告假執行。
貳、被告方面：
一、被告莊富美、莊讚興抗辯：系爭土地及系爭房屋雖於96年3月22日移轉登記予原告，但被告莊富美就系爭房屋坐落之土地仍有1/3應有部分，故被告莊富美對於系爭房屋之使用並非無權占用。又依原告提出之不動產買賣契約書記載，原告所買受之建物僅有「臺北市○○○路五段81號」，並不包括具有獨立門牌、稅籍資料、獨立出入的鏽蝕鐵柵門扇存在之「臺北市○○○路○段○○巷○號」，可見系爭地下室並非原告買受之標的範圍，原告並未取得系爭地下室之所有權，被告莊富美自無返還系爭地下室之義務。何況，原告就系爭房地尚有買賣價金920萬元未付，被告莊富美得據此主張同時履行抗辯權，故原告於繳清價款之前，不得對被告莊富美行使物上請求權。而且，被告莊富美之父親莊國龍於86年3月20日即與被告王財簽訂房屋租賃契約書，約定將系爭地下室以每月新台幣5仟元出租予被告王財，租賃期間自86年3月20日起至88年3月19日止；另莊國龍於生前又與被告余秋美口頭約定將系爭房屋3樓出租予被告余秋美；因上開租賃期間屆滿後，被告王財仍為系爭地下室、被告余秋美亦為系爭房屋3樓之使用收益，且莊國龍之繼承人均未曾表示反對之意思，視為以不定期限繼續租約，故系爭地下室、系爭房屋3樓之租賃契約應仍繼續存在，可見系爭地下室、系爭房屋3樓現並非由被告莊富美、莊讚興占有，原告請求被告莊富美、莊讚興返還系爭地下室或系爭房屋3樓，並無理由。至被告莊富美因不良於行且臥病在床，將收取系爭房屋（其中系爭房屋1樓之承租人為被告王瓊惠、出租人為被告莊富美）、地下室租金之事宜委託被告莊讚興處理，被告莊讚興於收取租金後亦依指示交付被告莊富美供作醫藥費之用，可見被告莊讚興僅為被告莊富美委託處理事務之受任人（占有輔助人），並非直接或間接占有人，原告對被告莊讚興提起本件訴訟，顯然當事人不適格等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴及其假執行之聲請均駁回；㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
二、被告王財抗辯：莊國龍與被告王財曾於86年3月20日就系爭地下室簽訂房屋租賃契約書，因系爭地下室當時並未整理、環境髒亂，尚待承租人自行清潔，故雙方約定租賃期限2年、租金每個月5仟元，按月由被告王財以現金交付莊國龍或由莊國龍向被告王財收取。但莊國龍於租期經過一年多後即死亡，被告王財遂依莊國龍生前之指示將每月應付租金5仟元交付被告莊富美，故被告王財於每月20日均會交付租金5仟元、而由被告莊讚興前來系爭地下室收取，惟被告王財並未再與任何人就系爭地下室簽定租賃契約等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
三、被告余秋美抗辯：莊國龍於生前即以口頭約定之方式將系爭房屋3樓出租予被告余秋美，約定租金每個月3仟元，被告余秋美並繼續居住該屋迄今等語，資為抗辯（本院卷第122頁）。
四、被告王瓊惠未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作任何聲明或陳述。
叁、兩造不爭執之事項：
一、系爭房地於96年3月22日移轉登記予原告之前，原為莊國龍所有，嗣由被告莊富美及其他九位共有人繼承。其中系爭地下室原為系爭房屋之一樓（即原建物一樓），但因臺北市○○○路拓寬工程，造成原建物一樓部分面積滅失，且因羅斯福路之路面墊高，使原建物一樓與墊高後之路面高低出現落差而無法由原位置直接出入，故僅以原建物二樓至四樓辦理建物登記，成為系爭房屋一樓至三樓；至於原建物一樓則成為系爭地下室，除另於羅斯福路5段79巷側增設一對外出入口，並得由系爭房屋一樓通往二樓至四樓樓梯間之內部通道進出，有繼承莊國龍系爭房地之共有人清冊、臺北市土地及建物登記第二類謄本、系爭地下室出入口照片在卷可稽（見本院卷第26、28-33、97-101頁）。
二、莊國龍於86年3月20日與被告王財簽訂房屋租賃契約書，約定將系爭地下室以每月新台幣5仟元出租予被告王財，租賃期間自86年3月20日起至88年3月19日止；而上開租賃期間屆滿後，被告王財雖未再與任何人就系爭地下室簽定租賃契約，但其仍繼續為系爭地下室之使用收益，並按月交付租金5仟元予前來收租之被告莊讚興，有上開房屋租賃契約書在卷可稽（見本院卷第106-107頁）。
三、莊國龍於生前曾以口頭約定之方式將系爭房屋3樓出租予被告余秋美，約定租金每個月3仟元，被告余秋美即依約占有使用該屋迄今。至於系爭房屋1樓目前係由被告莊富美出租予被告王瓊惠占有使用，有房屋租賃陳報書狀在卷可稽（見本院卷第109、122頁）。
肆、得心證之理由：
一、本件原告起訴主張其買受系爭房地（包括系爭地下室）並完成移轉登記後，被告莊富美、莊讚興竟無權占用系爭房屋及系爭地下室，並擅自將系爭房屋一樓出租予被告王瓊惠、三樓出租予被告余秋美、系爭地下室出租予被告王財使用迄今等語；惟被告等人則以前揭情詞置辯。是以，本件兩造主要之爭點即為：㈠原告所買受標的物之建物是否包括系爭地下室？㈡被告是否為現在占有系爭房屋或地下室之人？茲審究如下：
㈠、原告所買受標的物之建物是否包括系爭地下室？
１、查，系爭地下室雖未登記，而無另編建號，但原告於95年11月23日簽定不動產買賣契約書之時，系爭地下室已有單獨申請之門牌、水錶、電錶，並獨立出租予被告王財居住使用，而非僅提供系爭房屋共同使用；且系爭地下室有二通道出入，其中一通道雖需經系爭房屋室內樓梯間，但另一通道在羅斯福路5段79巷側能直接對外聯絡，應認系爭地下室有獨立出入門戶，而得視為獨立之增建物。據此，系爭地下室得為單獨所有權之標的，其性質與建物之構成部分或從物均有不同，除出賣人有約定將地下室隨同房屋一併出賣外，買受人並不當然取得地下室之所有權。
２、依本件不動產買賣契約書第一條所載之不動產標示內容觀之，原告買受之標的物於「建物標示欄」雖僅標示：「建物門牌：臺北市○○區○○○路○段○○號（契約中誤載為81樓）；主建物建號：1788；登記面積：130.90平方公尺（即一層面積58.09平方公尺＋二層面積50.44平方公尺＋三層面積
22.37平方公尺＝總面積130.90平方公尺）；權利範圍：全部」，別無其他建物之記載，但上開「建物標示欄」標示之範圍主要是以地政機關登記簿謄本所載內容為準，至於地政機關因建物未辦理保存登記而無法記載於登記簿謄本之部分，本件係概括以備註欄第1項：「出售標的物之建物□無增建□有增建，賣方（即系爭房地之共有人）對增建部分之權利應併同轉移與買方（即原告）」約定補充之。則系爭地下室雖未登記，無法另編建號而記載於地政機關登記簿謄本，進而使本件不動產買賣契約書依該登記簿謄本所載內容標示於「建物標示欄」，但賣方既於備註欄第1項勾選「出售標的物之建物『有增建』，賣方對增建部分之權利應併同轉移與買方」，佐以證人高煌坤（自91年起任職於中信房屋大安新生加盟店擔任仲介人員）於本院證稱：「…謄本只有一至三樓，買賣契約是依照謄本寫的，也就是一至三樓。四樓部分我有加註頂樓80平方公尺，所以買賣標的包括頂樓…莊文裕（即系爭房地之共有人之一）帶我去看房子，也有指出買賣標的物從一樓到四樓，及通往地下室的鐵門，但因鐵門鎖著，我沒有進去地下室，當時我一直認定買賣標的物包括地下室，因為從一樓出入口進去到後端有一個門可以通往地下室，所以我認為地下室屬於買賣標的物的地下室…買賣契約簽約時我有在場，買賣雙方都知道買賣標的物包括地下室，但不知道地下室有獨立的門牌…」、「…當時我進入房屋內部看時，因為可以通往地下室，所以我認為地下室屬1樓的附屬建物…因為不知道有獨立門牌且沒有權狀，所以沒有加註在買賣契約中」等語（見本院100年2月17日筆錄第111頁反面、第112頁），足見賣方所勾選「有增建」，在買賣雙方之理解中，應包括地政機關於登記簿謄本所未記載之系爭房屋四樓及系爭地下室。且依該項後段約定，賣方對增建部分之權利應併同轉移與買方。是以，系爭地下室之性質雖與系爭房屋之構成部分或從物均有不同，但本件既已約定將系爭地下室隨同系爭房屋一併出賣，原告當然取得系爭地下室之所有權。故被告莊富美、莊讚興主張原告所買受標的物之建物並未包括系爭地下室云云，為無可採。又系爭建物所有權既已移轉登記予原告，有系爭建物登記謄本在卷可稽，則原告本於所有權人之地位，依民法第767條之規定，請求被告返還系爭建物，自不受系爭買賣契約之價金是否已履行完畢之影響。況原告已分別將系爭買賣契約之價金分別給付各共有人莊文裕等合計1260萬元（360萬元加匯款900萬元），共有人莊文裕亦已將其中被告莊富美應領取之款項予以提存，有原告提出之匯款收據12紙暨國庫存款收據3紙在卷可稽，是被告抗辯原告就系爭房地尚有買賣價金920萬元未付，自非可採，被告莊富美、莊讚興主張同時履行抗辯，亦無理由。
㈡、被告是否為現在占有系爭房屋或地下室之人？
１、按對於物有事實上管領之力者為占有人；又承租人基於租賃關係對於租賃物為占有者，出租人為間接占有人，此觀民法第940條、第941條之規定自明。出租人係經由承租人維持其對物之事實上管領之力，仍係現在占有人。同法第767條規定所有人對於無權占有其所有物者得請求返還之，所稱占有不惟指直接占有，即間接占有亦包括在內（最高法院82年度台上字第1178號判決參照）。
２、查，原告取得本件標的物之範圍包括系爭房屋及地下室在內，故被告莊富美就系爭房屋及地下室已無占有之權源，已如前述；又租賃乃特定當事人間所締結之契約，有關租賃上權利義務之行使，概由締結契約之名義人行之，則被告莊富美無權占有原告所有系爭房屋及地下室後，以自己名義（或以莊國龍之繼承人名義）將系爭房屋一樓出租於被告王瓊惠、系爭房屋三樓出租於被告余秋美、系爭地下室出租於被告王財，有房屋租賃契約書、房屋租賃陳報書狀在卷可憑（見本院卷第106-107、109、122頁），並為兩造所不爭執，對原告而言，締結租約之被告自仍為無權占有，且揆諸前揭規定與說明，被告王瓊惠為系爭房屋一樓、被告余秋美為系爭房屋三樓、被告王財為系爭地下室之直接占有人；被告莊富美為上開租賃房屋及地下室之間接占有人，並為尚未出租之系爭房屋二樓之直接占有人。另外，被告莊富美就系爭房屋及地下室之出租事務，雖以自己為締結租賃契約之名義人，惟實際上係交由被告莊讚興管理、收租，是對被告莊富美而言，被告莊讚興為系爭房屋及地下室之直接占有人，被告莊富美則為間接占有人。而因民法第767條所稱占有不惟指直接占有，即間接占有亦包括在內，亦已如前述，故原告對於上開無權占有其所有系爭房屋或地下室之被告，自得本於所有權之作用請求騰空後並返還之。
二、綜上所述，原告依據所有物返還請求權之法律關係，請求被告等五人分別給付如主文第一項至第四項所示，為有理由，應予准許。
伍、兩造均陳明願供擔保，分別請求宣告假執行或免為假執行，經核均無不合，爰各酌定相當之擔保金額（註：系爭房屋各樓層或地下室均以原告買受系爭房地總價1,260萬元，乘以系爭房屋各樓層或地下室遺產核定價額所占遺產核定總價額之比例計算），併准許之。
陸、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所為之立證，均核與判決之結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
柒、結論：本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第385條第1項前段、第78條、第85條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 100 年 4 月 22 日
民事第四庭 法 官 楊晉佳以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 100 年 4 月 22 日
書記官 蘇炫綺