臺灣臺北地方法院民事判決 99年度重訴字第920號原 告 利冠地產開發有限公司法定代理人 林孝宗訴訟代理人 林明科訴訟代理人 張信陽律師被 告 黃慧瑛
林萬益共 同訴訟代理人 楊川上律師上列當事人間損害賠償事件，本院於民國100年2月15日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新台幣壹佰玖拾玖萬捌仟陸佰陸拾元及自民國九十九年六月二十四日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔三分之一，其餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新台幣陸拾陸萬陸仟貳佰貳拾元供擔保後，得為假執行，但被告如以新台幣壹佰玖拾玖萬捌仟陸佰陸拾元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序部分：按當事人得以合意定第一審管轄法院。但以關於由一定法律關係而生之訴訟為限。前項合意，應以文書證之，民事訴訟法第24條定有明文。本件依兩造所簽訂之合建契約書（下稱系爭契約）第17條約定，兩造合意以本院為第一審管轄法院，故原告向本院提起本件訴訟，核與首揭規定，尚無不合，本院就本件訴訟自有管轄權，合先敘明。
貳、實體部分：
一、原告起訴主張：
（一）被告黃慧瑛、林萬益為坐落臺北市○○區○○段1小段573地號國有土地（下稱系爭土地）之承租人，依國有財產法第49條規定，得向國有財產局申購上開土地，兩造乃於民國98年3月6日簽訂系爭契約，約定由被告於簽約完成後3個月內向國有財產局申購系爭土地完成，申購土地之價金以銀行融資方式籌措，原告則允諾協助洽詢銀行申請貸款之額度，以及向國有財產局申請展延承購期限，並投資、設計、規劃、興建大樓，完工後則按被告52%、原告48%之比例分配樓地板面積及停車位；復約定如被告違約，或土地不依規定移轉及清償予原告時，需賠償原告所付保證金，並應賠償原告已投資於系爭合建工程可舉證之一切費用等語。原告遂於簽約完成後，依約以支票給付合建保證金新臺幣（下同）150萬元予被告，並代理被告辦理承購國有地期限展延至98年7月29日止，及銀行融資額度之申請等事宜，同時給付40萬元之補貼款予被告，然被告卻無故拖延，遲不前往銀行對保完成貸款手續，經原告以存證信函通知，均不予理會，以致超過國有財產局核定之繳款期限，而遭註銷申購案。嗣兩造經協調，雖再次簽訂「合建契約增補協議」（下稱系爭增補協議），並約定倘若任一方無故不配合簽章手續或不履行協議內容，均視同違約，願依違約罰款規定對他方負賠償之責。原告亦依約重新代向國有財產局申請承購系爭土地，且獲准至99年4月15日以前繳納價金76,626,000元，並協助被告向第一商業銀行洽詢貸款額度，經該行同意申貸額度達6,400萬元，詎被告2人屆至繳款期限仍無故不履行，經原告以存證信函催告，均未獲置理。為此，爰依系爭契約第17條、系爭增補協議第5條，及民法第398、353、226、216條規定，請求被告共同給付原告下列損害及所失利益，共計1,500萬元：
（1）原告因系爭契約已支出之費用：包括補貼款40萬元、保證金150萬元、現場安全圍籬工程9,660元、律師見證費用3萬元及律師事務所之發函、協調、見證費用59,000元，共計1,998,660元。
（2）系爭契約之合建開發案預期投資報酬可達3,118萬元（以每坪單價42萬元計算），原告衡量被告違反系爭契約之程度，酌予請求被告賠償原告之所失利益13,001,340元。
（二）被告雖辯稱當初原告自願負責去說服與系爭土地相鄰之天水街4、6號兩戶（下稱相鄰土地）所有權人一併合建以取得較好之設計規劃，可以蓋較大的面積，賣得較好之價格云云；按此部分為兩造磋商系爭契約前之構思，如果能連同相鄰土地一併合建，確可蓋成設計規劃較佳之建案，但若未能與相鄰土地一併合建，原告同樣負有投資興建大樓，並依約定比例分配樓地板面積及停車位之義務，並無礙兩造間系爭契約之效力。又系爭契約第18條第5項雖約定「本合約由於鄰房土○○○區○○段○○段569、570、571、572等地號4筆地主無意共同合併興建時，而導致甲方（即被告）無法辦理土地貸款並向國有財產局承購本筆土地產權時，乙方（即原告）同意與甲方解除合約，甲方無息退還乙方前所支付之保證金支票150萬元正，及補貼款即期支票40萬元，乙方收取甲方退還上述兩張支票時，不得要求任何補償或賠償，甲乙雙方同時解除本約」，然原告已代被告向金融機構申請獲准貸款額度，如前所述，被告只需親赴第一商業銀行辦理對保手續，即可撥款並向國有財產局繳納完成承購手續，惟被告一再拖延拒不履約，嗣又自行向國有財產局申購系爭土地，顯不符上開契約第18條第5項約定「被告無法辦理土地貸款並向國有財產局承購系爭土地產權」之解除契約要件。況期間原告洽詢相鄰土地即天水街4、6號兩戶之合建意願時，其均回覆待被告先取得其土地產權，始願與其協商合建事宜，然被告於2次向國有財產局申購所核定之承購繳費期限，均不願配合完成對保撥款手續，致終未能取得土地產權，顯見被告所辯不足採信。
（三）聲明：（1）被告應共同給付原告1,500萬元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。（2）願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告黃慧瑛、林萬益則共同抗辯：
（一）原告於97年底透過仲介人告知被告，可代向國有財產局申請承購系爭土地，並向銀行辦理貸款，嗣又遊說被告可由原告負責去說服相鄰土地即天水街4、6號之所有權人一併與原告間合建，以取得較好之設計規劃，也可蓋用較大面積以賣得較好價格，且為便於原告遊說其他合建戶唯有被告先行與原告簽約等語，來誘引被告與其簽訂系爭契約。又為讓原告能去遊說其他合建戶，兩造並另簽訂1份偽約，以便原告能向其他合建戶展示其已與被告簽訂契約及合建之條件，此有被告黃慧瑛與原告利冠地產開發有限公司（下稱利冠公司）之法定代理人林孝宗間所訂協議書足證。由上可知，被告係因為原告說明可以與相鄰土地一起合建，而不是只有被告1戶單獨興建之情形，方同意與原告簽訂系爭契約，依據系爭契約第18條之約定，係附有解除條件，即原告應遊說其他鄰房共同合併興建，否則原告同意合意解除契約，如今僅被告1戶興建，與被告所論及不相同，故被告始無法再為履約，且解除條件已經成就，兩造之系爭合約已經解除，被告自不負違約之損害賠償責任。
（二）原告原計畫將與被告及相鄰土地之所有權人一併合建，然因被告需先向國有財產局承購所租用之系爭土地，原告遂以為免相鄰土地所有權人同意合建時，被告方要向國有財產局申請承購系爭土地延宕時日，且若因此造成任何損害被告必須負責等語，遊說被告先行向國有財產局申請承購系爭土地，嗣亦經國有財產局核准在案，然原告卻遲遲無法說服相鄰土地所有權人同意進行合建，因此原告至今亦僅履行代被告向國有財產局申請承購土地一事，原告根本未開始實施建築規劃、設計或施予任何建築成本，原告所主張之所失利益之損害賠償僅係其紙上計算，不足為憑。再者，兩造於訂定系爭契約時，已於契約第17條約定雙方若有違約時預定損害賠償之範圍，即被告應負損害賠償時，僅就原告所受之損害負責，而不及所失利益，因此原告所請求之所失利益，顯已超出上開損害賠償之範圍，應不足採。
（三）聲明：（1）原告之訴駁回。（2）如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事實：
（1）被告林萬益與訴外人財政部國有財產局臺灣北區辦事處於90年12月31日，就系爭土地簽訂國有基地租賃契約書〈（76）國基租字第00967號〉，期間自91年1月1日起至100年12月31日止。
（2）兩造於98年3月6日簽訂系爭契約，約定由被告承購國有財產局所有之系爭土地，與原告合作興建，並由原告投資、設計、規劃、興建12層電梯華廈，原告並依約支付被告面額150萬元之保證銀行支票乙紙（支票號碼WA0000000）及面額40萬元之補貼款支票乙紙（支票號碼WA0000000）。
兩造復於98年8月10日另簽訂系爭增補協議，約定被告應重新向國有財產局提出申購系爭土地。
（3）財政部國有財產局臺灣北區辦事處曾於98年6月11日以台財產北處字第0984001833號函通知被告林萬益，其申購系爭土地申請展延繳款期限乙案，同意展延繳款期限至98年7月29日，期滿不再展延；第一商業銀行大直分行曾於98年6月22日通知被告林萬益，核定申貸之授信額度為5,900萬元；上述申購土地及貸款事項並未完成。又財政部國有財產局臺灣北區辦事處另於99年3月9日以售字第098AD0000000號函通知被告林萬益，有關申購系爭土地一案業經計價完竣，讓售面積為165平方公尺，價金為76,626,000元，限於99年4月15日以前一次繳清；又第一商業銀行松山分行曾於99年3月30日以一松山字第00069號函通知被告林萬益，被告林萬益承購系爭土地申請貸款繳價乙案，同意申貸金額為6,400萬元；上述申購土地及貸款事項亦未完成。
（4）據財政部國有財產局臺灣北區辦事處99年10月7日台財產北管字第0990027114號函所示，被告林萬益另於99年7月13日申請承購系爭土地。
（5）原告曾於98年7月8日、98年7月23日、99年4月3日分別以臺北建北郵存證號碼1540號存證信函、律師函及臺北興安存證號碼331號存證信函，通知被告辦理系爭契約有關銀行融資及承購系爭土地事宜。
（6）原告因系爭契約，除支出補貼款40萬元、保證金150萬元外，另支出現場安全圍籬工程費用9,660元、律師見證費用3萬元、律師發函協調及見證費用59,000元。
四、得心證之理由：
（一）兩造就上述事實既不爭執，且雙方之攻擊防禦已如上述，則本件應審究者，乃系爭契約是否曾約定有解除之條件，又該解除之條件是否成就，系爭契約已經解除，又如系爭契約未合意解除，原告因被告違約所得請求之損害賠償，其範圍為何。
（二）而查，被告雖抗辯兩造曾合意以原告同意遊說其他鄰房共同合併興建，否則原告同意合意解除契約等語，為原告所否認在案，且依據被告所抗辯附有契約解除條件約定之系爭合約第拾捌條附則：第五款約定內容為：「本合約由於鄰房土○○○區○○段○○段569、570、571、572等地號4筆地主無意共同合併興建時，而導致甲方（即被告）無法辦理土地貸款並向國有財產局承購本筆土地產權時，乙方（即原告）同意與甲方解除合約，甲方無息退還乙方前所支付之保證金支票新台幣：壹佰伍拾萬元正，及補貼款即期支票新台幣肆拾萬元正，乙方收取甲方退還上述兩張支票時，不得要求任何補償或賠償，甲乙雙方同時解除本約」，系爭合約之上述約定內容，並未載明有如果鄰房未同意共同合併興建，雙方即合意解除系爭契約之意思，而係載明如因此導致被告無法辦理土地貸款並向國有財產局承購系爭土地產權時，方合意解除契約，系爭契約內容與被告之抗辯並不一致；而本院審酌，兩造於簽訂系爭合約後，因被告未能履約，兩造曾於98年8月10日簽訂合建契約增補協議，該合建契約增補協議係約定被告應再向國有財產局承購系爭土地，購地之自備款則由原告先行墊付，而經檢視該增補條款之內容，該增補契約條款內並未有鄰房應共同合併興建之條件約定，有合建契約增補協議1份在卷可據，如果被告真係因兩造曾約定鄰房應合併共同興建，而以原告未能遊說鄰房同意合併興建致使被告拒絕履約，雙方協商後再次訂立合建契約增補協議，衡情，該合建契約增補協議內容應會就雙方原先所約定鄰房應合併共同興建之約定再為約定或說明，不應僅約定被告應再次向國有財產權承購系爭土地，而就被告所抗辯之解除條件無隻字片語之記載；故原告主張被告所為上述抗辯內容，僅為兩造磋商系爭契約前之構思，如果能連同相鄰土地一併合建，確可蓋成設計規劃較佳之建案，但若未能與相鄰土地一併合建，原告同樣負有投資興建大樓，並依約定比例分配樓地板面積及停車位之義務等語，自可採信，被告此部分之抗辯，即未可採，被告抗辯系爭契約已經合意解除，自無依據。另原告主張前已代被告向金融機構申請獲准貸款額度，被告只需親赴第一商業銀行辦理對保手續，即可撥款並向國有財產局繳納完成承購手續之事實，為被告所不爭執，是被告並未有無法辦理土地貸款及向國有財產局承購承購系爭土地之不能履行事由存在，被告拒絕履行自已構成違約，可資認定。
（三）至於原告因被告違約所能請求之損害賠償範圍，依據兩造所不爭執之系爭契約第拾柒條違約罰款約定：「乙方（即原告）違反本約任何一條款時，甲方可無條件將已收取之保證金及乙方於基地上所建未完工之建物及一切設施予以沒收，本約同時解除，乙方不得異議。如甲方（即被告）違約，或土地不依規定移轉及清償予以乙方時，甲方需賠償乙方所付保證金，並應賠償乙方已投資於本合建工程可舉證之一切費用，甲方不得異議（任何一方違約時均放棄先訴抗辯權），雙方並以台北地方法院為第一審管轄法院」，是足證兩造就系爭契約違約之損害賠償違約金已有所約定。而按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額。民法第250條有所明文。又按違約金之種類因其質而異，可分為賠償額預定性違約金與懲罰性違約金，所謂賠償額預定性違約金，係指以違約金作為債務不履行所生損害額之賠償總額，債務人一有不履行情事者，不問債權人是否受有損害，亦不待債權人舉證證明其所受害係因債務不履行所致及損害額之多寡，即得請求債務人支付約定之違約金，惟該違約金既為損害賠償總額之預定，故債權人所受損害縱使超過約定之違約金數額，亦僅得請求違約金，不得另請求債務不履行之損害賠償，至於懲罰性違約金，係指以強制債務之履行為目的，確保債權效力所定之強制罰，亦即當事人約定，債務人有不履行契約義務時，除支付違約金外，尚應負損害賠償責任，其成立解釋上應限於當事人間明示之約定。當事人所之違約金究屬何種性質，應依當事人之意思定之，倘當事人間之意思不明，依民法第250條第2項規定則視為係預定債務不履行之損害賠償總額（最高法院86年度台上字第1620號裁判參照）。查系爭契約之上述違約金約定內容，既係約定兩造於違約時所應負之損害賠償責任範圍，又無約定債務人不履行債務時，除應依上述之約定為賠償給付外，尚應負其他之損害賠償責任，則依前揭規定及論述，系爭合約第拾柒條約定之違約罰款約定，係屬損害賠償額預定性質，而非懲罰性違約金甚明，是原告據此請求被告應賠償之範圍，應以上述約定為據。
（四）而兩造簽訂系爭契約後，原告已依約支付被告面額150萬元之保證銀行支票乙紙（支票號碼WA0000000）及面額40萬元之補貼款支票乙紙（支票號碼WA0000000）之事實，為被告所不爭執，顯見原告因系爭契約，已支出補貼款40萬元、保證金150萬元；又被告對於原告因系爭契約另支出現場安全圍籬工程費用9,660元、律師見證費用3萬元、律師發函協調及見證費用59,000元之事實亦不否認；上述150萬元保證金，自屬系爭契約第拾柒條所約定被告應賠償之保證金，原告所支出補貼款40萬元、現場安全圍籬工程費用9,660元、律師見證費用3萬元、律師發函協調及見證費用59,000元，自屬系爭契約第拾柒條所約定被告應賠償原告已投資於系爭合建工程之費用；從而，原告依據系爭合約第拾柒條約定，請求被告應給付原告1,998,660元（1,500,000＋400,000＋9,660＋30,000＋59,000），自屬依法有據，應予准許。至於原告另請求被告應依據民法第226條、第216條規定，賠償原告因系爭合建契約可得預期利益13,001,340元，並非上述約定之支出費用，因與兩造之上述違約金約定不符，自屬依法無據，應予駁回。
（五）綜上所述，本件被告既已拒絕履約，原告依據系爭契約第拾柒條約定，請求被告應賠償原告所付保證金150萬元及所支出費用即補貼款40萬元、現場安全圍籬工程費用9,660元、律師見證費用3萬元、律師發函協調及見證費用59,000元，合計為1,998,660元，應予准許，至於其餘請求，則無理由，應予駁回。
五、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，於判決結果無影響，毋庸一一論列，附此敘明。
六、原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，經核其勝訴部份，合於法律規定，爰酌定相當之擔保金額宣告之；原告其餘假執行之聲請，因該部份訴之駁回而失所依據，應併予駁回；另被告敗訴部分，本院並依被告之聲請，宣告被告得預供擔保，免為假執行。
七、結論：原告之訴一部分有理由，一部分無理由，應依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項、第3項，判決如主文。
中 華 民 國 100 年 3 月 1 日
民事第二庭 法 官 陳杰正以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 100 年 3 月 1 日
書記官 王怡屏