臺灣臺北地方法院民事判決 99年度重訴更一字第1號原 告 華貴大廈管理委員會法定代理人 邱宏裕訴訟代理人 陳殷朔律師被 告 李明智
李楊月秀李佩佩李玫玫上四人共同訴訟代理人 陳曉帆律師上列當事人間返還土地等事件，本院於民國99年3月19日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將坐落臺北市○○區○○段四小段四一一地號上，如附圖所示Ａ部分，面積玖拾陸點壹拾貳平方公尺之地面層土地返還予附表所示華貴大廈全體區分所有權人。
訴訟費用由被告負擔。
事 實 及 理 由
壹、程序方面：按公寓大廈管理委員會為執行區分所有權人會議決議事項暨公寓大廈管理維護工作，由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織；又住戶對共用部分之使用應依其設置目的及通常使用方法為之，住戶如違反前開規定，管理負責人或管理委員會應予制止，並得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置，公寓大廈管理條例第3條第9款規定、第9條第2項本文及第4項分別定有明文。查原告起訴主張其為依法成立之管理委員會，因被告無權占用華貴大廈如附圖所示Ａ部分之法定空地，原告乃依民國97年3月12日、98年6月27日華貴大廈住戶會議決議提起本件訴訟等語，業據原告提出華貴大廈96年度區分所有權人會議會議紀錄、公寓大廈管理組織報備證明、臺北市政府97年1月7日府都建字第09762017900號函、華貴大廈97年3月12日住戶會議紀錄、系爭土地登記謄本、系爭建物使用執照、現場照片（見本院97年度重訴字第935號卷第15頁至第20頁、第37頁至第80頁、第119頁至第126頁、第12頁至第13頁）及華貴大廈98年6月27日住戶會議紀錄等件為證。從而，依據前開規定，原告以管理委員會名義提起本件訴訟，自與法有據，先予敘明。
貳、實體方面：
一、原告主張略以：㈠原告係坐落臺北市○○區○○段4小段411、433地號之華貴
大廈管理委員會，臺北市○○區○○段4小段411地號土地為法定空地（以下簡稱「系爭空地」），其中如附圖所示Ａ部分之土地遭被告李明智竊佔搭建鐵皮棚架供其自身與其餘被告共同使用外，有時亦出租他人作為營業場所之用。被告於
82 年間將鐵皮棚架出租他人經營皮爾卡登理容院，不幸於同年5月12日晚間18時30分發生縱火殺人案件，造成21人死亡，復於83年1月5日又發生第2次火警，致1人逃生不及而喪命，該鐵皮棚架則因大火而毀壞，並因年久失修而廢棄不堪使用，嗣於原告本件起訴後由被告李明智自行拆除。惟被告上開無權占用行為，已妨礙華貴大樓全體區分所有權人本所有權之使用收益，且迄今尚未將系爭空地如附圖所示Ａ部分之土地返還全體區分所有權人，並受有相當於租金之不當得利，參照系爭土地97年公告地價為57,120元，及系爭空地面積96.12平方公尺，依法原告每年可向被告請求相當於租金之不當得利金額為549,037元（計算式：96.12×57,120×10％＝549,037）及起訴前5年相當於租金之不當得利2,745,185元（計算式：549,037元×5＝2,745,185元）。
㈡本件前經本院於98年3月25日以97年度重訴字第935號以一造
辯論判決被告李明智、李楊月秀、李佩佩、李玫玫應將坐落臺北市○○區○○段4小段411地號土地上，如附圖所示Ａ部分，面積96.12平方公尺地面層之土地返還予附表所示華貴大樓全體區分所有權人，但駁回原告有關不當得利部分之請求。嗣被告不服提起上訴，經臺灣高等法院認為被告李楊月秀、李玫玫於言詞辯論期日顯未受合法通知，原告一造辯論之聲請，於法不合，因而發回更審，此有臺灣高等法院98年度重上字第424號民事判決1件在卷可參，則本院原審判決因臺灣高等法院發回更審而全部未確定，原告自得依所有物返還請求權及不當得利請求權，請求本院判決被告應將系爭空地如附圖所示Ａ部分之土地返還全體區分所有權人，並給付相當於租金之不當得利等語。
㈢並聲明：
⒈被告李明智、李楊月秀、李佩佩、李玫玫應將坐落臺北市○
○區○○段4小段411地號土地上，如附圖所示Ａ部分，面積
96.12平方公尺地面層之土地返還予附表所示華貴大樓全體區分所有權人。
⒉被告應連帶給付全體區分所有權人2,745,185元，及自起訴
狀送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息，暨自97年7月1日起至交還土地日止，按年給付全體區分所有權人549,037元。
二、被告抗辯則以：㈠按上訴人上訴之效力，不及於被上訴人敗訴部分，被上訴人
如就敗訴部分未循上訴或附帶上訴之程序救濟，其敗訴部分即已確定，此點臺灣高等法院於98年度重上字第424號返還土地等事件98年9月14日言詞辯論期日已經闡明，原告委任律師並當庭表示會提起附帶上訴，況華貴大廈於98年6月27日已召開區分所有權人會議重新討論此案件，距臺灣高等法院98年度重上字第424號事件宣判日期（即98年11月19日）仍有4個月餘，但原告於第二審未提出華貴大廈區分所有權人會議紀錄，遲至本院方提出，難謂無重大過失及遲誤訴訟之虞。故原告有關不當得利請求部分，因未提出附帶上訴而確定，且證據遲延提出，亦違反民事訴訟法第196條之規定，應予駁回。另公寓大廈管理條例第34條係授予管理委員會針對管理事項有當事人能力，非大廈管理事項，管理委員會並無權限，亦無當事人能力，不具當事人適格。又觀諸華貴大廈98年6月27日區分所有權人會議決議，係授權「管委會主委」及雙方律師全權處理，並同意「管理委員會」依法提出追討不當得利賠償金訴訟云云。則此授權之對象究竟是「管委會主委」或「管理委員會」，實有不明，縱使管理委員會獲得授權，不當得利之請求權主體仍為區分所有權人，依法華貴大廈管理委員會於獲得授權後，僅能擔任代理人或受任人，非當然因授權而成為不當得利請求權之權利主體，管委會應以追加原告之方式進行訴訟，以區分所有權人全體或其中1人，代表全體區分所有權人提起訴訟，方符合法治。㈡系爭空地如附圖所示Ａ部分之鐵皮棚架，僅與1樓住戶相連
，被告李佩佩及李玫玫自73年及74年間即分別為華貴大廈1樓之所有權人，並將系爭鐵皮棚架出租第三人使用，固為系爭空地如附圖所示Ａ部分之管理使用人。但被告李明智及李楊月秀雖為起造人，但目前僅分別為畸零地土地所有權人及地下1樓之所有權人，並非事實上占有系爭空地或管領之人，原告以李明智、李楊月秀為被告，顯然不具當事人適格。㈢被告李明智、李楊月秀係華貴大廈之起造人，亦為建物第1
次所有權登記之人，此有華貴大廈使用執照申請書1件可參，故華貴大廈不動產之出售，悉以被告李明智或李楊月秀之名義對外簽訂買賣契約，此亦有華貴大廈全體區分所有權人建築改良物登記簿為證。原告於98年9月9日準備狀自承被告李明智於69年間已將大部分之不動產出售給華貴大廈之住戶，而當時電腦尚未普及，買賣契約書均事先印製成冊，再按不同買受人填寫姓名、資料，版本內容應無不同之理，故所有當初購買華貴大廈之人所簽訂之合約書範本均相同。而合約書第4點約定：「地面之空地及屋頂之使用權屬乙方所有，並管理維護，甲方不得要求使用與異議」，是華貴大廈之買受人均知悉1樓及頂樓非供區分所有權人公眾使用，屬起造人專用，華貴大廈全體區分所有權人並無管理使用權，應受此分管協議之拘束，原告亦相同，原告自不得主張被告李佩佩、李玫玫為無權占有。又系爭空地上鐵皮棚架，依原告之主張最晚於82年5月12日發生卡爾登理容院大火前便已搭建使用，迄今至少16年餘，即便現有區分所有權人並非原始簽訂房屋暨基地預定買賣契約書之人，但鐵皮棚架之搭建非
1 日、2日可成，且鐵皮屋搭建在1樓騎樓旁，全體住戶進出門戶均可共見共聞，歷時16年之久，顯非單純之沈默，難謂無對保留專用權之分管協議為默示之承認，被告並非無權占有。又公寓大廈管理條例於84年6月28日公佈施行，內容並無溯及既往之規定，且公寓大廈管理條例第55條第2項後段亦明文公寓大廈管理條例實施前之區分所有權人之約定，也不受第1條各款約定專用之限制，特別排除條例實施後對於約定專用之種種限制。主管機關營建署針對公寓大廈之分管協議，其範本亦有載明法定空間在不影響他人安全之情況下可以約定專用。系爭空地固屬法定空地，但已限制被告李玫玫、李佩佩之使用權限，如不違反作為法定空地之目的，被告李玫玫、李佩佩非無使用之權能，原告主張法定空地不能約定專用云云，與實務運作有違。事實上民國60、70年間公寓大廈管理條例尚未實施，頂樓歸頂樓使用，1樓空地歸1樓空地使用，為當時之常態，故頂樓及1樓之價格遠高於其他樓層，此為華貴大廈住戶20多年來所知悉，亦相安無事，原告逕行提起訴訟要求返還，突然破壞現狀，引起共有人間之糾紛，實屬權利濫用及違反誠信原則。
㈣又有關不當得利部分，系爭土地91年之公告地價為66,400元
，96年公告地價為71,400元，並以公告地價之80﹪為其申報地價，原告無視於地價之變動，逕以97年度之地價為計算基礎，顯然有誤。且土地租金應參酌土地所在位置工商業繁榮程度及被告等利用基地之經濟價值及可得受之利益綜合考量，不應以最高法定租金計算。依原告提出之鐵皮棚架照片，鐵皮屋僅剩殘餘支架，無法遮風擋雨，毫無經濟價值，此亦有本院勘驗筆錄可證，顯見被告利用系爭空地之經濟價值及可受利益甚低，原告以法定最高租金請求，不符常理等語，資為抗辯。
㈤並聲明：原告之訴駁回。
三、本件兩造不爭執事項：㈠原告為坐落臺北市○○區○○段4小段411、433地號之華貴
大廈管理委員會，於96年12月22日依公寓大廈管理條例之規定成立，並選出主任委員，且經臺北市政府同意備查，及依據97年3月12日華貴大廈區分所有權人會議決議提起本件返還系爭空地之訴訟。
㈡系爭空地為華貴大廈區分所有權人共有，如附圖所示Ａ部分
為鐵皮棚架，面積96.12平方公尺，有本院前審勘驗筆錄及複丈成果圖各1件為證，但鐵皮棚架起訴後已經拆除。
四、兩造爭點及本院得心證之理由：本件經依民事訴訟法第270條之1第1項第3款規定，整理爭點並協議簡化爭點後，僅就兩造之爭執點及本院判斷，分述如下：
㈠本件原告請求返還不當得利部分，原審判決是否確定？是否
在本院審理範圍之內？查原告前以所有物返還請求權及不當得利請求權訴請：⒈被告李明智、李楊月秀、李佩佩、李玫玫應將坐落臺北市○○區○○段4小段411地號土地上，如附圖所示Ａ部分，面積96.12平方公尺地面層之土地返還予附表所示華貴大樓全體區分所有權人；⒉被告應連帶給付全體區分所有權人2,745,185元，及自起訴狀送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息，暨自97 年7月1日起至交還土地日止，按年給付全體區分所有權人549,037元。本院於98年3月25日以97年度重訴字第935號以一造辯論判決被告李明智、李楊月秀、李佩佩、李玫玫應將坐落臺北市○○區○○段4小段411地號土地上，如附圖所示Ａ部分，面積96.12平方公尺地面層之土地返還予附表所示華貴大樓全體區分所有權人，但駁回原告有關不當得利部分之請求。嗣被告不服提起上訴，經臺灣高等法院認為被告李楊月秀、李玫玫於言詞辯論期日顯未受合法通知，原告一造辯論之聲請，於法不合，因而發回更審，此有臺灣高等法院98年度重上字第424號民事判決1件在卷可參。
惟原告於本院97年度重訴字第935號判決後，並未提起上訴或附帶上訴，此為原告所不否認，則本院97年度重訴字第
935 號判決有關原告請求不當得利部分，因原告並未提出上訴或附帶上訴而確定，臺灣高等法院98年度重上字第424號民事判決主文亦為「原判決除確定部分外廢棄，發回臺灣臺北地方法院」，顯見臺灣高等法院僅就所有物返還部分廢棄發回，但認為不當得利部分已經確定。原告雖就此部分請求臺灣高等法院更正，但臺灣高等法院於98年12月23日仍認原告於該案中並未循上訴或附帶上訴程序救濟，不當得利部分已經確定，而駁回原告此部分更正之聲請。故本院審理範圍，僅為所有物返還請求權部分，原告請求不當得利部分，已不在本院審理範圍之內，本院並另以裁定駁回。故原告依據不當得利法律關係，請求本院判決被告李佩佩、李玫玫、李明智、李楊月秀應連帶給付相當於租金之不當得利，自有未合。
㈡系爭空地是否由被告李佩佩、李玫玫、李明智、李楊月秀無
權占用？原告以被告李明智、李楊月秀為被告，是否有當事人適格？查被告李佩佩、李玫玫為華貴大廈1樓之所有權人，被告李楊月秀為華貴大廈地下1樓之所有權人，被告李明智、李楊月秀為華貴大廈之起造人，亦均為系爭空地之所有權人之一，此為被告均不否認，並有使用執照申請書、建築改良物登記簿、臺北市○○區○○段4小段577、578、585建號建物登記謄本、臺北市○○區○○段4小段411地號土地登記謄本影本各1件附卷可參。則查，原告主張系爭空地如附圖所示Ａ部分，面積96.12平方公尺之鐵皮棚架，為被告李明智所建造，與被告李楊月秀、李佩佩、李玫玫共同占用等情，經被告李佩佩、李玫玫自承為華貴大廈1樓建物之所有權人，亦為其等將該鐵皮棚架出租第三人使用，自屬系爭空地如附圖所示Ａ部分之占有使用權人。另被告李明智、李楊月秀雖否認為系爭空地如附圖所示Ａ部分之占有使用權人，但被告李明智、李楊月秀為夫妻，均為華貴大廈之起造人，亦均為建物第一次所有權登記之所有權人，並均為華貴大廈部分建物之出賣人，對於1樓法定空地均有使用，且本件起訴後係被告李明智指示拆除鐵皮棚架，此為被告李明智所不否認，則被告李明智如非該鐵皮棚架之占有使用人，何以能指示拆除鐵皮棚架？顯見被告李明智、李楊月秀否認為系爭空地如附圖所示Ａ部分之占有使用權人云云，要非可採。故系爭空地如附圖所示Ａ部分之占有使用人應為被告李明智、李楊月秀、李佩佩、李玫玫，原告以李明智、李楊月秀為被告，並無當事人不適格之問題。
㈢原告請求被告李佩佩、李玫玫、李明智、李楊月秀返還系爭
空地，有無理由？⒈按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。
對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第767 條定有明文。次按公寓大廈之管理委員會依公寓大廈管理條例第3條第9款規定，係指為執行區分所有權人會議決議事項暨公寓大廈管理維護工作，由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織。且該條例第6條第3項、第9條第4項、第14條第1 項、第20條第2項、第21條、第22第1項、第2 項並定有管理委員會得提起訴訟之規定。再參同條例第10條第2 項前段規定「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。」、及第36條對管理委員會職務所為之規定，足見公寓大廈管理委員會之職權在執行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護工作，是公寓大廈管理委員會如以管理委員會名義提起訴訟，自應以區分所有權人會議決議事項或公寓大廈管理維護工作有關者，始得謂為有理由。經查，原告提出之97年3月12日區分所有權人會議紀錄記載：「一、商討索回一樓露台之使用權，改建為機車停車場，以便利住戶停車。決議：全體與會住戶同意以訴訟方式進行索回使用權，並委託八樓陳殷朔律師代為處理訴訟事宜」，有華貴大廈97年3月12日住戶會議決議1件可參。是原告依華貴大廈96年3月12日區分所有權人會議決議，起訴請求被告返還無權占用之系爭空地如附圖所示Ａ部分之土地予全體區分所有權人，應有當事人適格，被告抗辯應追加區分所有權人為原告云云，並非可採。
⒉按區分所有人就共有部分有專用權者，仍應本於共有物本來
之用法，依其性質、構造使用之，且無違共有物之使用目的始為合法，最高法院82年台上字第102號判決要旨參照。又公寓大廈管理條例第9條第1、2、3項規定：「各區分所有權人按其共有人之應有部分比例，對建築物之共用部分及其基地有使用收益之權。但另有約定者從其約定」、「住戶對共有部分之使用應依其設置目的及通常使用方法為之。但另有約定者，從其約定」、「前二項但書所約定事項，不得違反本條例、區域計畫法、都市計畫法及建築法令之規定」。區分所有權人間雖有分管之協議，允許特定區分所有權人使用系爭土地，但其使用不能超出一般社會通念所能接受之管理使用方式，尤不能有違公寓大廈管理條例、都市計畫法、區域計畫法及建築法令之規定。查系爭土地屬法定空地，不得建築房屋，為眾所週知在法定空地上搭蓋建物顯然逾越一般社會通念所能接受之使用方式，且有違建築法令，屬違章建築，其應不在協議分管使用範圍。縱經其他共有人同意，因違反上開規定，依民法第71條規定亦屬無效，臺灣高等法院93年上字第384號判決意旨可資參照。
⒊被告固抗辯被告李明智、李楊月秀於69年間出售華貴大廈不
動產時所簽之房屋暨基地預定買賣契約書第4條約定：「地面之空地及屋頂之使用權屬乙方所有，並管理維護，甲方不得要求使用與異議」，故華貴大廈之買受人均知悉1樓及頂樓非供區分所有權人公眾使用，屬起造人專用，華貴大廈全體區分所有權人並無管理使用權，應受此分管協議之拘束；縱現有區分所有權人並非原始簽訂房屋暨基地預定買賣契約書之人，但系爭空地上之鐵皮棚架最晚於82年5月12日即已搭建使用，迄今至少16年餘，鐵皮屋搭建在1樓騎樓旁，全體住戶進出門戶均可共見共聞，難謂無對保留專用權之分管協議為默示之承認，被告並非無權占用云云。惟查，被告李明智、李楊月秀出售華貴大廈之不動產時與承購人簽訂之房屋暨基地預定買賣契約書第4條約定：「為維護本大樓其他住戶之權益，及其他使用之便利，甲方及其關係人在任何情形下均不得以任何方式占用大樓之公共使用地帶（如樓梯、梯間、走道）本大樓地下第1層及地面第1至12層均有獨立之產權，地下第2層為公共設施及防空避難室。地面之空地及屋頂之使用權屬乙方所有，並管理維護。甲方不得要求使用與異議。本大樓任何1戶之修繕或保養，倘須從甲方屋內通過或修繕時，甲方同意在適當時間進入修繕保養，惟修繕或保養者應負責修復因此所損壞之部分」。被告抗辯此為系爭空地由1樓住戶使用之分管協議，華貴大廈之全體區分所有權人均應受此分管協議之拘束，其並非無權占有云云。惟系爭空地為法定空地，此為被告所不否認，而在法定空地上搭蓋鐵皮棚架等地上物，顯然係逾越一般社會通念所能接受之使用方式，已違反法定空地之目的，且有違建築法令，屬違章建築，應不在協議分管使用範圍內，縱經其他區分所有權人明示或默示同意，揆諸前揭說明，亦應依民法第71條規定而屬無效。故被告抗辯華貴大廈區分所有權人應受上開分管協議之拘束，其等在協議分管範圍內搭建鐵皮棚架使用，並非無權占有云云，尚非可採。又原告起訴請求被告返還系爭空地如附圖所示Ａ部分之土地，係為區分所有權人全體之利益為之，並無何權利濫用或違反誠信原則之情形，被告前開抗辯，亦非有理。準此，原告請求被告李佩佩、李玫玫、李明智、李楊月秀返還系爭空地如附圖所示Ａ部分之土地，即屬可採。
五、綜上所述，原告依據民法第767條之所有物返還請求權請求被告李明智、李楊月秀、李佩佩、李玫玫將坐落臺北市○○區○○段4小段411地號上，如附圖所示Ａ部分，面積96.12平方公尺之地面層土地返還予附表所示華貴大廈全體區分所有權人，為有理由，應予准許。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法，經本院審酌後，認均與本件之結論無涉，茲不再一一論述，併予敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 99 年 4 月 16 日
民事第二庭 法 官 郭顏毓以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 99 年 4 月 19 日
書記官 林政彬