臺灣臺北地方法院民事判決 100年度簡上字第158號上 訴 人 周士剛即韋瓦第專業.訴訟代理人 陳靜育律師被上訴人 賴惠祥
賴惠仁上列二人共同訴訟代理人 呂金貴律師上列當事人間返還租金等事件，上訴人對於中華民國100 年2 月14日本院臺北簡易庭100 年度北簡字第514 號第一審判決提起上訴，本院於101 年3 月29日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人起訴主張：上訴人「韋瓦第專業音響行」為獨資商號，其前負責人即訴外人張馨方於民國98年11月2 日與被上訴人簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約），以月租金新臺幣（下同）40,000元租用被上訴人所有門牌號碼為臺北市○○區○○路170 之1 號B1房屋（下稱系爭房屋），租期3 年（即99年1 月1 日起至101 年12月31日止），押租保證金120,
000 元，張馨方當場簽發如附表所示之支票予被上訴人，用以預付99年1 月至11月之租金及押租保證金，嗣「韋瓦第專業音響行」之負責人於99年3 月30日轉讓變更登記為周士剛。上訴人租用系爭房屋係為裝修為錄音室使用，看屋時即特別注意並要求不能有漏水情形，被上訴人雖就天花板漏水問題委請專業人員進行局部修繕，但僅以阻塞方式處理，對於漏水根源無法根治，致漏水情況日益嚴重而不堪居住或營業使用，遑論作為專業錄音室使用。被上訴人對上訴人修繕之催告置之不理，上訴人遂於99年10月18日請求鈞院所屬民間公證人陳永星至現場勘查系爭房屋滲、漏水之情況做成公證書（99年度北院民公星字第480 號），並於99年11月5 日以存證信函通知被上訴人解除系爭租約。被上訴人應返還已受領之租金及押租保證金548,000 元，並賠償上訴人之室內設計費用100,000 元，共計648,000 元。爰依民法契約解除回復原狀及損害賠償之法律關係，請求被上訴人給付648,000元及利息等語。
二、被上訴人則以：「韋瓦第專業音響行」為獨資商號，系爭租約締約時該音響行負責人為訴外人張馨方，故租賃關係是成立於被上訴人與張馨方之間，縱其後「韋瓦第專業音響行」之負責人於99年3 月30日變更登記為上訴人周士剛，仍非即由其承受系爭租約之法律關係。又系爭租約第8 條有：「乙方未經甲方同意，不得私自將租賃房屋權利全部或一部出借、轉租、頂讓或以其他變相方法由他人使用房屋」之約定，上訴人既未徵得被上訴人之同意，即不得主張受讓系爭租約之權利，縱系爭房屋確有公證書所載之漏水情事，亦難認上訴人有解除契約或請求損害賠償之權。即便上訴人得以受讓系爭租約之承租人地位而主張權利，然上訴人係以其訴訟代理人陳靜育律師於99年11月5 日以臺北杭南郵局第002625號存證信函為解除系爭租約之證據，距被上訴人與張馨方簽訂契約之日甚久，該解除契約之意思表示應有違誠信原則，且於解除契約前未定相當期限催告被上訴人履行，該解除契約之意思表示並不合法，況被上訴人將系爭房屋交付予張馨方，係委任訴外人松筆不動產仲介經紀公司（下稱松筆公司）代為辦理，於點交時松筆公司就系爭房屋之現況進行拍照，並無上訴人所提漏水之情況，上訴人之請求顯然無理由等語，資為抗辯。
三、原審為上訴人敗訴之判決，上訴人不服，提起本件上訴，並聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應給付上訴人648,000 元，及分別自附表所示發票之日起至清償日止，按年息百分之
5 計算之利息。被上訴人則聲明：上訴駁回。
四、兩造不爭執事項：㈠被上訴人於98年11月2 日與「韋瓦第專業音響行」前負責人
即訴外人張馨方簽訂系爭租賃契約，約定租期3 年（即99年
1 月1 日起至101 年12月31日止），押租保證金120,000 元。
㈡訴外人張馨方曾簽發如附表所示之支票予被上訴人，用以預
付承租系爭房屋之99年1 月至11月租金及押租保證金，而上揭支票皆已兌現。
㈢「韋瓦第專業音響行」之負責人於99年3 月30日變更登記為上訴人周士剛。
五、得心證之理由：上訴人主張其為「韋瓦第專業音響行」實際負責人，本件系爭租約實為其與被上訴人之約定，而系爭房屋有漏水之瑕疵，經上訴人催告被上訴人修繕，被上訴人仍置之不理，上訴人始於99年11月5 日發函通知解除系爭租約，是被上訴人應返還已收取之押租保證金及租金548,000 元，並賠償室內設計費用100,000元，共計648,000元，為被上訴人所否認，並以上開情詞置辯。則本件兩造爭點厥為：上訴人是否為本件系爭租約之締約人，或經受讓而成為系爭租約之承租人？系爭房屋是否有上訴人所主張如公證書所載之漏水情事？上訴人主張被上訴人共應給付648,000 元，有無理由？析述如下：
㈠按獨資經營之商號，既非法人，又非非法人團體，自無當事
人能力，但獨資商號與其經營者屬於一體，是關於該獨資商號之訴訟，自應以其經營者為當事人（最高法院73年度臺上字第977 號裁判意旨及43年臺上字第601 號判例意旨參照）。次按，租賃契約主體之變更，屬於更改或契約承擔之性質，非得契約原當事人之同意不得為之（最高法院69年臺上字第2183號判例亦著有明文）。又按，代理人雖未明示本人名義，而相對人明知其代理或可得知者，仍不能對於代理人主張其自為；換言之，授權人已將授權於他人之事通知或公告或為相對人所知悉，其人所為之行為，雖未明示以本人名義為之，仍應對於本人發生效力，是為隱名代理（最高法院86年臺上字第3180號判決要旨可參）。是代理人為法律行為時固不以明示本人名義為必要，但必須有其他情形足以推知其有為本人之意思，且此項意思為相對人所明知或可得而知者，始得成立隱名代理，如相對人並不知悉有代理情事，自無成立隱名代理之餘地。
㈡經查，「韋瓦第專業音響行」係於87年1 月9 日經主管機關
核准設立之獨資商號，資本額為100,000 元，系爭租約簽訂時（即98年11月2 日）登記之負責人為訴外人張馨方一情，有商業登記抄本在卷可稽（附於原審卷第8 頁至第9 頁）。
本件上訴人固主張「韋瓦第專業音響行」為其獨資設立，以張馨方為名義負責人，為借名登記關係。惟查，張馨方於99年3 月29日簽訂讓渡書，將「韋瓦第專業音響行」之一切資產、生財設備、債務（包括各項應納稅捐）全部讓渡與上訴人周士剛概括承受，「韋瓦第專業音響行」於99年3 月30日始將負責人變更登記為上訴人周士剛，此有讓渡書、商業登記抄本在卷可稽（見本院卷第34頁、原審卷第8 頁至第9 頁），衡諸常情，如上訴人周士剛確為「韋瓦第專業音響行」之實際負責人，則僅需將負責人變更登記為周士剛，即可終止借名登記關係，然張方馨與上訴人周士剛卻又簽訂讓渡書進行財務之移轉，顯違常情。縱上訴人周士剛確為「韋瓦第專業音響行」之實際負責人，然系爭租約係張馨方出面與被上訴人簽訂，承租人記載為「韋瓦第專業音響行」，張馨方並在代表人欄簽名，且用以支付押租保證金及租金共548,00
0 元（如附表所示之支票），均係以張馨方之名義簽發並均如期兌現，再參以證人吳祥雲於本院行準備程序時到庭證稱：「（問：本件租約承租人韋瓦第之代表人是周士剛還是張馨方，證人是否清楚？）答：我記得是一個張小姐。」、「（問：剛剛所謂韋瓦第音響之代表人是一位張小姐來簽約，你意思是指公司之代表人就是張小姐？）答：我印象當中是一位張小姐來簽約。」、「（問：如何確認張小姐就是韋瓦第公司之負責人？）答：我印象中經濟部網站有關韋瓦第公司之負責人就是張小姐，張小姐在現場也有表示她是負責人，她要提供證件給房東看，房東也要提供房屋稅單給承租人看」等語（見本院100 年6 月23日準備程序筆錄第7 頁至第
8 頁），足認系爭房屋之承租人應為張馨方而非上訴人周士剛。又張馨方於本院行準備程序時曾到庭證稱：「（問：你有跟房東說你只是名義負責人？跟誰說？）答：我們有說周士剛是實際負責人。仲介也知道，都是要周士剛認同，房東賴先生（年紀很大）事後也都知道，漏水這件事情都是周士剛去洽談。」、「（問：你租房子是跟何人洽談？）答：租房子是跟仲介盧先生，簽約時賴先生才來」等語（見本院10
0 年8 月1 日準備程序筆錄第3 頁至第4 頁），亦堪認張馨方與被上訴人之代理人賴惠慶簽訂系爭租約時，被上訴人及其代理人均不知張馨方係代表他人來簽訂系爭租約之情。益徵系爭租約係成立於張馨方與被上訴人之間，張馨方並無代理周士剛簽訂本件租約之情事。另系爭租約第8 條約定：「乙方未經甲方同意，不得私自將租賃房屋權利全部或一部份出借、轉租、頂讓或以其它變相方法由他人使用房屋」等語，系爭租約既已約定承租人不得轉讓租賃權利，張馨方自不得在未經被上訴人同意下將系爭租約之權利轉讓予上訴人周士剛，上訴人周士剛既主張其係概括受讓系爭租約之權利義務，則為租賃契約主體之變更，屬於契約承擔之性質，揆諸上開說明，非得契約原當事人之同意不得為之，故上訴人復主張業已概括受讓系爭租約，同屬無據，亦無足取。從而，上訴人既非系爭租約之當事人，縱系爭房屋確有如公證書所載之漏水情事，亦難認上訴人有解除契約請求返還押租保證金及租金並請求損害賠償之權利。故上訴人訴請被上訴人給付648,000 元及利息，即為無理由，不應准許。
六、綜上所述，上訴人依民法第259 條契約解除回復原狀及民法第260 條損害賠償之法律關係，請求被上訴人給付648,000元及利息，應屬無理由，不應准許，原審據此判決駁回上訴人之請求，於法並無不合。上訴人上訴意旨猶指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回其上訴。
七、因本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經本院斟酌後，認與判決結果不生影響，均毋則庸再予論述，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436 條之1第3 項、第449 條第1 項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 101 年 4 月 12 日
民事第四庭 審判長法 官 張瑜鳳
法 官 陳杰正法 官 陳靜茹以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 101 年 4 月 12 日
書記官 鄭雅雲附表：
┌──┬───┬────────┬─────┬──────┬─────┐│編號│發票人│付款人 │ 金 額 │ 發票日 │支票號碼 ││ │ │ │（新臺幣）│ │ │├──┼───┼────────┼─────┼──────┼─────┤│ 1 │張馨方│遠東國際商業銀行│116,000元 │98年11月2日 │CD0000000 ││ │ │臺北忠孝分行 │ │ │ │├──┼───┼────────┼─────┼──────┼─────┤│ 2 │張馨方│遠東國際商業銀行│ 40,000元 │98年11月2日 │CD0000000 ││ │ │臺北忠孝分行 │ │ │ │├──┼───┼────────┼─────┼──────┼─────┤│ 3 │張馨方│遠東國際商業銀行│ 40,000元 │99年2月1日 │CD0000000 ││ │ │臺北忠孝分行 │ │ │ │├──┼───┼────────┼─────┼──────┼─────┤│ 4 │張馨方│遠東國際商業銀行│ 40,000元 │99年3月1日 │CD0000000 ││ │ │臺北忠孝分行 │ │ │ │├──┼───┼────────┼─────┼──────┼─────┤│ 5 │張馨方│遠東國際商業銀行│ 40,000元 │99年4月1日 │CD0000000 ││ │ │臺北忠孝分行 │ │ │ │├──┼───┼────────┼─────┼──────┼─────┤│ 6 │張馨方│遠東國際商業銀行│ 40,000元 │99年5月1日 │CD0000000 ││ │ │臺北忠孝分行 │ │ │ │├──┼───┼────────┼─────┼──────┼─────┤│ 7 │張馨方│遠東國際商業銀行│ 40,000元 │99年6月1日 │CD0000000 ││ │ │臺北忠孝分行 │ │ │ │├──┼───┼────────┼─────┼──────┼─────┤│ 8 │張馨方│遠東國際商業銀行│ 40,000元 │99年7月1日 │CD0000000 ││ │ │臺北忠孝分行 │ │ │ │├──┼───┼────────┼─────┼──────┼─────┤│ 9 │張馨方│遠東國際商業銀行│ 40,000元 │99年8月1日 │CD0000000 ││ │ │臺北忠孝分行 │ │ │ │├──┼───┼────────┼─────┼──────┼─────┤│ 10 │張馨方│遠東國際商業銀行│ 40,000元 │99年9月1日 │CD0000000 ││ │ │臺北忠孝分行 │ │ │ │├──┼───┼────────┼─────┼──────┼─────┤│ 11 │張馨方│遠東國際商業銀行│ 40,000元 │99年10月1日 │CD0000000 ││ │ │臺北忠孝分行 │ │ │ │├──┼───┼────────┼─────┼──────┼─────┤│ 12 │張馨方│遠東國際商業銀行│ 32,000元 │99年11月1日 │CD0000000 ││ │ │臺北忠孝分行 │ │ │ │└──┴───┴────────┴─────┴──────┴─────┘