臺灣臺北地方法院民事判決 100年度簡上字第169號上 訴 人 馮紅莎被上 訴 人 劉韻英上列當事人間債務人異議之訴事件，上訴人對於民國100年2月16日本院臺北簡易庭99年度北簡字第10106號第一審判決提起上訴，本院於民國100年10月5日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決除確定部分外，關於駁回上訴人後開第二項之訴及該部分訴訟費用之裁判均廢棄。
上開廢棄部分，本院九十九年度司執字第二九三九四號給付租金強制執行事件，於超過新臺幣玖萬零玖佰壹拾玖元及自民國九十八年十二月一日起至清償日止按年息百分之五計算之利息，對上訴人所為之強制執行程序應予撤銷。
其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用（除確定部分外）由被上訴人負擔百分之九，餘由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：被上訴人持經公證之房屋租賃契約及調整租金協議書為執行名義，向本院聲請對上訴人強制執行，經本院以99年度司執字第29394號執行事件受理在案。惟上訴人有3個月租金之押租金新臺幣（下同）225,000元可抵扣，而就被上訴人請求之管理費，原先每月只須交3,802元，後來增加60％改為6,069元，阿波羅大廈管理委員會當初言明只是暫時性調漲，日後官司勝訴討回欠繳之管理費，再退回多繳的60％，而管委會與1樓之官司已獲勝訴。況且，調漲管理費之決議當時未經區分所有權人會議正式討論與決議通過，僅以問卷調查方式欺騙大家，臨時動議時仍有人抗議，提案的前提是暫時性調漲60％，日後官司勝訴討回欠繳之管理費後再退回，才會有40人勾選第二方案。又被上訴人明知管理費增加後部分將提存至公共基金內，作為大樓重大維修之基金，此部分理應由屋主即被上訴人負擔，卻要由上訴人負擔，毫無公理心。上訴人合理負擔之管理費應以1坪45元計算，每月為3,212元（45×71.38＝3,212），上訴人曾9個月多繳60％管理費，被上訴人應退還上訴人25,713元【（6,069－3,212）×9＝25,713】，故上訴人應交之管理費為22,467元（3,212×15－25,713＝22,467）。另上訴人對原審認定應負擔房屋後門玻璃損壞修繕費90元、大門地鎖損壞更換費280元、馬桶蓋及燈具修繕費1807元無意見，同意負擔廢棄物清潔費1,500元及水電費707元，並欠含稅租金220,500元，但得以押租金225,000元及上訴人提存之14,976元抵扣，爰依強制執行法第14條規定，求為撤銷本院99年度司執字第29394號給付租金強制執行事件所為強制執行程序之判決。
二、被上訴人則以：房屋租賃契約有辦理公證，公證書上明確載明可就承租人未付之租金逕為強制執行，為保障被上訴人租金債權迅速實現，被上訴人選擇以公證書為執行名義請求償還積欠之含稅租金，而自押租金抵扣上訴人所積欠之管理費、廢棄物清潔費、房屋後門玻璃損壞修繕費、大門地鎖損壞更換費、馬桶蓋及燈具修繕費、水電費等。另被上訴人對原審認定上訴人應負擔房屋後門玻璃損壞修繕費90元、大門地鎖損壞更換費280元、馬桶蓋及燈具修繕費1807元無意見，同意廢棄物清潔費以1,500元計算等語，資為抗辯。
三、本件原審判決本院99年度司執字第29394號給付租金強制執行事件，於超過91919元及自98年12月1日起至清償日止按年息5％計算之利息之強制執行程序應予撤銷，駁回上訴人其餘之訴，上訴人對其敗訴部分聲明不服，提起上訴，並為上訴聲明：㈠原判決不利於上訴人之部分廢棄。㈡上開廢棄部分，本院99年度司執字第29394號給付租金強制執行事件，在91919元及自98年12月1日起至清償日止，按年息5％計算利息之範圍內所為之強制執行程序應予撤銷，被上訴人對於敗訴部分，未據聲明不符，已告確定。被上訴人則答辯聲明：上訴駁回。
四、兩造不爭執之事實：㈠訴外人國際畢卡索有限公司（下稱畢卡索公司）與被上訴人
於97年11月17日簽訂房屋租賃契約（下稱系爭租賃契約），租賃標的為門牌號碼：臺北市○○○路○段○○○○○號8樓房屋（下稱系爭租賃房屋），租賃期限自97年11月30日起至98年11月29日止，押租金為225,000元，畢卡索公司應於每月30日前給付租金75,000元，上訴人則為畢卡索公司之連帶保證人，並經公證，約定畢卡索公司應如期給付房屋租金，如有違約情形應給付違約金，及期限屆滿交還房屋，如不履行應逕受強制執行，連帶保證人對於給付房屋租金或違約金亦應逕受強制執行，有房屋租賃契約、公證書為證（見本院卷第
110、111、115至117頁）。㈡畢卡索公司與被上訴人於98年2月6日簽訂調整租金協議書，
約定自98年1月30日起至98年11月29日止之月租金調降為71,000元（未稅），並經公證，有調整租金協議書、公證書為證（見本院卷第112至114頁）。
㈢被上訴人於99年4月間持前開公證書為執行名義，聲請對上
訴人強制執行，請求上訴人應給付租金99,842元及自98年12月1日起至清償日止按年息百分之5計算之利息，本院以99年度司執字第29394號執行事件受理在案，此經本院依職權調閱該執行事件卷宗查明屬實。
㈣上訴人尚欠租金220,500元，另應負擔房屋後門玻璃損壞修
繕費90元、大門地鎖損壞更換費280元、馬桶蓋及燈具修繕費1807元、廢棄物清潔費1,500元及水電費707元（見本院卷第67、141頁）。
五、本件經依民事訴訟法第270條之1第1項第3款規定整理並協議簡化爭點為（見本院卷第141頁）：被上訴人主張上訴人應就畢卡索公司積欠之管理費91,035元負清償責任，有無理由？茲析述如下：
㈠系爭租賃契約第5條第1項約定：「房屋之稅捐由甲方（即被
上訴人）負擔。水電費、電話費、社區大樓管理費（截至簽約日止乙方尚有未清之管理費，乙方應盡速結清）、清潔費、及乙方營業稅捐由乙方（即畢卡索公司）負擔」（見本院卷第115頁），是畢卡索公司於租賃期間應負責支付管理費，至為明確，上訴人既為畢卡索公司之連帶保證人，則上訴人就畢卡索公司未給付之管理費，自應負清償責任。
㈡查：系爭租賃房屋原先每坪管理費為53元，阿波羅大廈於96
年10月21日召開第20屆第1次區分所有權人會議，決議於97年1月起增加60％管理費為每坪85元，系爭租賃房屋71.39坪，每月應繳管理費為6,069元，畢卡索公司於97年9月至98年11月間共15個月未繳管理費，積欠管理費91,035元等情，業據被上訴人提出阿波羅大廈管理委員會所列細目表、通知、第20屆第1次區分所有權人會議紀錄、阿波羅大廈管理委員會對被上訴人所發存證信函為證（見原審卷第63至71頁、本院卷第119至120頁），且上訴人對畢卡索公司於97年9月至98年11月間共15個月未繳管理費乙節並不爭執，堪信為真實。
㈢上訴人雖主張：調漲管理費之決議當時未經區分所有權人會
議正式討論與決議通過，僅以問卷調查方式欺騙大家，臨時動議時仍有人抗議等語。惟觀諸阿波羅大廈第20屆第1次區分所有權人會議紀錄記載：「柒：討論事項：…三、案由：本管理委員會人事費用與管理費之研議。…決議：⒈出席人數108人投票圈選候選第一案有5人，選第二案有40人，選第三案有19人，不贊成有1人。本案以第二案通過管理費調升60％，調升後空戶為46元/坪、住家為61元/坪、辦公為85元/坪、營業為85元/坪。…」（見原審卷第66、67頁），另有阿波羅大廈區分所有權會議出席人員名冊、會議出席委託書在卷可佐（見原審卷第91至150頁），足認當時確有召開區分所有權人會議並作成決議。又區分所有權人會議之召集程序或決議方法違反法令或規約時，區分所有權人本得類推適用民法第56條第1項規定訴請法院撤銷其決議，而上訴人並未提出該區分所有權人會議決議業經法院撤銷之證明，故縱然如上訴人所述該區分所有權人會議決議之決議方法有瑕疵，但仍為一有效之決議，畢卡索公司仍有依該決議內容繳納管理費之義務。
㈣上訴人另主張：阿波羅大廈管理委員會當初言明日後官司勝
訴討回欠繳之管理費，再退回多繳的60％管理費，而管委會與1樓之官司已獲勝訴，上訴人曾9個月多繳60％管理費，被上訴人應退還上訴人25,713元等語。查：上訴人所稱：阿波羅大廈管理委員會當初言明日後官司勝訴討回欠繳之管理費，再退回多繳的60％管理費，依所提出之區分所有權人會議紀錄（見原審卷第37頁），僅係某位管理委員事後之個人發言，並非區分所有權人會議對此有所決議，由卷附被上訴人所提出96年10月21日阿波羅大廈第第20屆第1次區分所有權人會議紀錄影本（見原審卷第67頁）所載決議內容，亦僅見提及若前開官司爭議解決，增加收入將作為公共基金，且須公共基金累積至規定金額，再召開會議討論是否降低管理費事宜，亦未見有何事後再退回管理費之決議存在，況且上訴人亦未提出阿波羅大廈管理委員會確已將60％管理費退還予被上訴人之證明，是上訴人就此主張，自不足取。
㈤綜上，畢卡索公司積欠按約應負擔之管理費91,035元，已堪
認定，而上訴人為畢卡索公司之連帶保證人，自應就該款項負清償責任。
六、系爭租賃契約第4條約定：「乙方（即畢卡索公司）應於簽訂本租約同時給付甲方（即被上訴人）新臺幣貳拾貳萬伍仟元整之保證金，以作為其履行本契約義務之擔保（若乙方有應繳費用未繳，例如水、電、管理費等，甲方可由押租金中支付）。…」（見本院卷第115頁），又上訴人未繳交租金220,500元、管理費91,035元，另須負擔房屋後門玻璃損壞修繕費90元、大門地鎖損壞更換費280元、馬桶蓋及燈具修繕費1807元、廢棄物清潔費1,500元及水電費707元，是被上訴人以225,000元押租金抵扣管理費91,035元、房屋後門玻璃損壞修繕費90元、大門地鎖損壞更換費280元、馬桶蓋及燈具修繕費1807元、廢棄物清潔費1,500元及水電費707元後，尚餘129,581元，再以此抵扣租金220,500元後，上訴人尚須給付被上訴人90,919元租金。至上訴人雖主張應抵扣提存之14,976元，然該金額乃上訴人依本院99年度北簡聲字第84號裁定所供擔保以停止系爭強制執行程序，有本院99年度北簡聲字第84號停止執行卷可憑，其目的係作為被上訴人因系爭強制執行程序停止而受有損害之擔保，自不得據以主張抵扣。故上訴人依強制執行法第14條規定，訴請撤銷本院99年度司執字第29394號給付租金強制執行事件，除確定部分外，就超過90,919元及自98年12月1日起至清償日止按年息百分之5計算之利息，對上訴人所為之強制執行程序，洵屬有據，至其餘請求，即屬不應准許。從而，原審就上開應予准許部分，所為上訴人敗訴之判決，尚有未洽，上訴論旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，就上開不應准許部分，所為上訴人敗訴之判決，並無違誤，上訴論旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，即非有據，應予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻防方法及證據，業經審酌，核與本件判決結果無影響，爰不逐一論述，併此敘明。
九、據上論結，本件上訴一部為有理由，一部為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第450條、第449條第1項、第79條，判決如主文。
中 華 民 國 100 年 11 月 2 日
民事第六庭審判長法 官 林麗真
法 官 邱蓮華法 官 張文毓以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 100 年 11 月 2 日
書記官 吳建元