臺灣臺北地方法院民事判決 100年度簡上字第197號上 訴 人 劉月琴訴訟代理人 曾冠棋律師受告知人 方力中被上訴人 臺北市政府都市發展局法定代理人 丁育羣訴訟代理人 林雅蓉
劉瑀蔣國志上列當事人間請求房屋所有權移轉登記事件，上訴人對於民國100年3月11日本院臺北簡易庭100年度北簡字第779號民事簡易判決提起上訴，經本院於100年10月12日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按訴狀送達後，上訴人不得將原訴變更或追加，但請求之礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。又第二審為訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之。但第255條第1項第2款至第6款之情形，不在此限，民事訴訟法第446條第1項亦有明文，此規定依同法第436條之1第3項為簡易第二審訴訟程序所準用。經查，本件上訴人原起訴聲明係請求：被上訴人應將坐落臺北市○○區○○路2段307巷44號房屋（下稱系爭房屋）辦理移轉登記予上訴人。嗣於本院第二審程序中，上訴人為訴之變更追加，所為應受判決事項之聲明變更為：被上訴人應將系爭房屋辦理保存登記後，移轉登記予上訴人等語。經核上訴人所為訴之追加、變更，均係本於同一基礎事實，即上訴人是否有系爭房屋之所有權移轉登記請求權之事實為據，且就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當程度內具有一體性，不甚妨礙被上訴人之防禦及訴訟終結，揆諸前揭法條規定，上訴人所為訴之變更，應予准許。
二、又就兩造之訴訟有法律上利害關係之第三人，為輔助一造起見，於該訴訟繫屬中，得為參加；當事人得於訴訟繫屬中，將訴訟告知因自己敗訴而有法律上利害關係之第三人，民事訴訟法第58條第1項、第65條第1項定有明文。本件上訴人於民國100年6月23日具狀陳稱：據臺北市政府警察局中正第二分局訪視結果，系爭房屋目前係由訴外人魏建中向方立中承租，因系爭房屋為上訴人所有，故就系爭房屋所有權究竟誰屬及如何使用收益，於受告知人自有法律上利害關係，爰聲請本院將本件訴訟告知第三人方立中，並請其參加訴訟等語。嗣經本院依法告知訴訟，受告知人方立中雖於言詞辯論期日到場，但未具狀聲明參加訴訟，先予敘明。
貳、實體部分：
一、上訴人起訴主張：訴外人劉伶飛生前於民國53年12月12日與被上訴人簽訂「承購整建住宅契約」（下稱系爭承購契約），向其購買坐落於臺北市○○段○○段○○○號地號（重測前為臺北市○○段第206地號）土地上，門牌號碼為臺北市○○區○○路2段307巷44號（整編前為臺北市○○街○○○巷○○弄○○號）房屋一棟，約定於繳清房屋價款後，應即會同被上訴人辦理所有權移轉登記，將房屋移轉為劉伶飛所有。劉伶飛業已繳清房屋價款，並辦妥相關稅籍登記，取得請求辦理所有權移轉登記之權利，其嗣於75年8月15日逝世，伊為劉伶飛之女，為其法定繼承人，自得請求被上訴人將之移轉登記予伊，詎遭被上訴人以劉伶飛業將系爭房屋轉讓予訴外人方日明，及伊之請求權已罹於15年之消滅時效，而拒絕偕同辦理所有權之登記。惟劉伶飛與方日明所簽訂之「委任繳納承購整建住宅價款及辦理所有權登記契約」（下稱系爭委任契約），核其性質屬一委任契約，雙方並無債權讓與之合意，實際繳納價款之人仍為劉伶飛，被上訴人以其名義開立價款繳清證明書（下稱系爭繳清證明單），又該房屋稅款始由伊持續繳納，被上訴人既已核發繳清證明，復於99年4月27日函覆本件房屋已讓售，即屬明知本件之請求權業已發生，及時效完成之事實，而為默示之意思表示，等同拋棄時效利益。伊爰依系爭承購契約、繼承之法律關係提起本訴等語。並聲明：被上訴人應將系爭房屋辦理保存登記後，移轉登記予上訴人。
二、被上訴人則以：本件整建住宅係未辦保存登記之違章建築，經臺北市政府公告規定納入整建計畫，規定劉伶飛遵守整建住宅承購條款，於是簽訂系爭承購契約。依承購契約第6條約定，劉伶飛繳清全部房屋價款本息及土地租金之前，產權仍為伊所有，僅先於簽約後將住宅點交予劉伶飛，劉伶飛嗣於61年12月8日將系爭房屋轉賣方日明，雙方簽訂系爭委任契約，折衷約定由方日明繳納剩餘價款，劉伶飛即同意於清償完畢後，將房屋所有權登記為方日明或其指定之人，並作成公證書後通知伊，以因應系爭房屋當時無法發生物權讓與效力之問題，是系爭委任契約實為一買賣不動產契約，該屋既經劉伶飛出賣予方日明，並同意一併讓與房屋所有權移轉登記請求權，則享有該請求權之人，已變更為方日明，上訴人不因繼承而取得。縱鈞院認渠等間並無債權或物權讓與合意，上訴人因繼承關係取得前揭請求權，惟依承購契約及民法第125條、第128條、第144條第1項之規定，承購人於繳清房屋價款後，伊負有偕同辦理所有權登記之義務，亦即承購人之所有權移轉登記請求權，自該時處於可行使，而開始起算15年之消滅時效，伊於68年11月13日核發繳清證明，承購人或其繼承人即可行使所有權移轉登記請求權，惟原告遲至100年1月6日始為請求，顯已罹於請求權之消滅時效，伊取得時效抗辯，亦得拒絕辦理所有權移轉登記等語。並聲明：上訴人之訴駁回。
三、原審為上訴人敗訴之判決，上訴人不服，提起上訴，其上訴聲明為：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應將系爭房屋辦理保存登記後，移轉登記予上訴人。
被上訴人則答辯聲明：駁回上訴。
四、兩造不爭執之事實：
㈠、訴外人劉伶飛於53年12月12日，向被上訴人購買坐落於臺北市○○段第206地號土地上，門牌號碼為臺北市○○街○○○巷○○弄○○號整建住宅1戶，此有雙方簽訂之承購整建住宅契約影本1份在卷可稽。（見本院臺北簡易庭100年度北簡字第779號卷第35頁；下簡稱北簡卷）
㈡、本件整建住宅及其座落之土地，經整編後其門牌號碼變更為臺北市○○區○○路2段307巷44號，重測後變更為臺北市○○段○○段○○○號地號，此有門牌證明書、臺北市古亭地政事務所建築改良物勘測成果表、土地人工登記簿第二類謄本各1份在卷可案。（見北簡卷第34頁；本院卷第65至68頁）
㈢、劉伶飛於75年8月15日死亡，其法定繼承人為上訴人及訴外人劉月英，此有戶籍登記簿影本、繼承系統表各1份在卷可考。（見北簡卷第5、6頁）
㈣、劉伶飛於61年12月8日與訴外人方日明簽訂委任繳納承購整建住宅價款及辦理所有權登記契約，同日於本院公證處作成公字第5309號公證書在案，此有前揭契約、公證書影本各1份在卷可考。（見北簡卷第36、37頁）
㈤、本件整建住宅價款業於68年11月13日繳清完畢，此有承購整建住宅價款繳清證明書存根影本1份在卷足參。（見北簡卷第44頁）
五、兩造爭執之要點：上訴人起訴主張其父劉伶飛生前向被上訴人承購系爭房屋，並已繳清房屋價款之本息，依約被上訴人負有偕同辦理所有權移轉登記之義務，上訴人既為劉伶飛之女，為其法定繼承人之一，前並與其他法定繼承人協議分割遺產，配得系爭房屋所有權全部，得依系爭承購契約及繼承之法律關係，請求被上訴人履行債務等語，業據上訴人提出劉伶飛戶籍登記簿、繼承系統表、遺產分割協議書、遺產稅逾核課期間案件同意移轉證明書、房屋稅繳款書、財產歸屬資料清單等件影本在卷為憑；被上訴人則以系爭房屋於劉伶飛生前，即已轉賣予方日明，雙方並有讓與所有權移轉登記請求權之意思表示合致，是上訴人縱為劉伶飛之法定繼承人，亦無該請求權可得繼承，自不負偕同上訴人辦理登記之義務云云，並據提出系爭承購契約、委任契約、公證書、系爭繳清證明單等件影本在卷足參。則本件之爭點厥為：系爭房屋是否業經劉伶飛轉賣予方日明，即被上訴人對上訴人是否負偕同移轉登記之義務？茲詳述如下：
㈠、按解釋意思表示，應探求當事人真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條定有明文。蓋解釋意思表示，端在探求表意人為意思表示之目的性及法律行為之和諧性。是解釋契約尤須斟酌交易習慣，及當事人所欲達成之經濟效果、合理預期之契約利益，依誠信原則而為之。關於法律行為之解釋方法，應以當事人所欲達到之目的、交易習慣、任意法規及誠信原則為標準，合理解釋之。其中應將當事人之目的列為最先，交易習慣次之，任意法規又次之，誠信原則始終介於其間以修正或補足之。因此，解釋契約應通觀全文，並斟酌立約當時之情形，以期不失立約人之真意。又解釋契約應以當事人立約當時之真意為準，而真意何在，則應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意，有最高法院18年上字第1727號判例、19年上字第58號判例、19年上字第453 號判例、88年度臺上字第1671號判決要旨參照。是故，於探求當事人立約真意時，所應力求者，乃於解釋契約條款時，斟酌當事人訂約時客觀上所存在之一切情事，以契約當事人所欲達成之契約目的為基準，不違背契約本質，而為符合公平正義之契約解釋。至所謂契約之目的，係指當事人基於契約內容所欲達成之經濟效果。而所謂契約之本質，則係指通常交易觀念，及一般交易當事人所得合理預期之給付目的與契約利益而言。
㈡、本院61年12月8日公證書上固記載：「委任人（即劉伶飛）承購臺北市政府配售之整建住宅，因無法繼續繳納房屋價款，同意由受任人（即方日明）代繳，俟全部價款繳清後，將房屋所有權人名義登記為受任人或其指定人之名義，請求公証。」（見北簡卷第36頁）；惟依劉伶飛與方日明簽訂系爭委任契約第1條約定：「甲方（即劉伶飛）承購座落臺北市○○街○○○巷○○○弄○○○號之整建住宅，茲因無力繼續繳納價款，委任乙方（即方日明）代繳，至全部價款繳清為止。」第2條：「自本契約成立之日起，房屋價款由乙方代繳，繳款人仍用甲方名義，委由乙方支出，惟依規定能變更名義時，甲方願隨時協助辦理變更為乙方名義。」第3條：「甲方同意價款全部繳清後，將房屋所有權登記為乙方或其指定人之名義，由乙方持本契約為甲方授權之證明，向主管機關申請房屋所有權登記。」第6條：「房屋基地之租賃權及其他權利，甲方亦委任乙方比照房屋辦理。」等文字，由上述可知，劉伶飛斯時因無力繼續繳納房屋價款，故與方日明約定，當方日明繳清上開價款後，劉伶飛同意將系爭房屋所有權登記為方日明或其指定人之名義，另就房屋座落基地部分之相關權利，亦約定委由方日明比照房屋部分辦理，意即方日明對劉伶飛取得系爭不動產之所有權，本院自難僅就前述公證書上有記載：「委任繳納房屋價款及辦理所有權登記契約」等文字，遽為有利於上訴人之認定。復參酌系爭房屋之承租人即現占有人魏建忠，於本院100年7月25日庭期審理時到庭陳稱：「……現在系爭房子是我向參加人方的公公方日明先生承租，一直租到現在。」、「劉伶飛賣給方日明我知道，買賣過程我沒有參與，我只知道劉伶飛有跟我說系爭房子賣給方日明，所以租金我就繳給方日明，我們當時都是住在附近的鄰居，我也不曉得劉伶飛之女兒為何會這樣。」等語（見本院卷第130頁及131頁反面），及受告知人方力中於同日到庭陳稱：「系爭房屋一直都是參加人魏建忠在租賃，方日明在世時住在系爭房屋樓上，而將系爭房屋租給參加人魏，房租之前都是繳給方日明，方日明過世後房租都繳給我。我現在住的房子並非方日明所有。當初土地所有權是方日明的，但是房屋所有權本來要過戶到我的名下，但因我年紀太小而作罷，要待我長大之後再一起過戶，所以系爭房屋當時只有過土地的部分，房屋並未辦理過戶，房屋之價金是方日明去繳的，因為我從小就過繼給方日明而與方日明一直住在一起。」等語（見本院卷第131頁），互核相符，並據其提出土地銀行國民住宅貸款分期還款簿、繳款書、地價稅補發繳款書、房屋稅繳款通知書、地價稅繳款通知、財政部國有財產局臺灣北區辦事處國有基地產權移轉證明書等件影本過院供參（見本院卷第145-163頁），足認渠上開之所言，應非虛妄。又系爭公證書確有記載：「並審核委任人所提出之有關証件，及至房屋所在地實驗，委任人之權利及移轉房屋之事實，均屬實在。」等語，復參方日明於69年12月16日已登記為專案讓售之不動產土地所有權人，此有被上訴人提出土地人工登記簿第二類謄本影本1份在卷為憑（見本院卷第68頁），足見雙方除有本於買賣意思之債權契約合意，亦有交付金錢及標的物之物權契約合意，是系爭房屋於61年間即已交付予方日明使用收益，並於69年間辦妥不動產土地所有權移轉登記，均為上訴人所不爭執，果如其所稱當時僅委託方日明繳納貸款及辦理登記云云，則房屋價款於68年間繳納完畢而取得實質產權後，卻未見劉伶飛為所有權移轉登記及返還房屋之請求，上訴人於繼承開始後，亦未就上開等情提出異議，實與常情有悖，益證系爭委任契約、公證書等之內容應係系爭不動產土地及房屋之買賣契約，僅因承購契約約定劉伶飛於繳清價款前不取得房屋產權，尚無請求辦理建物之保存登記及所有權移轉登記之權，於委託契約第2條及第3條約定，繳款人仍用劉伶飛之名義，惟其同意於繳清價款後，將房屋所有權登記為方日明或其指定之人等語，以此履行出賣人協助登記之義務。從而，上訴人執繳款證明單之名義人為劉伶飛，主張系爭委任契約非買賣契約等語，並非有據。故被上訴人抗辯系爭房屋業經轉讓予方日明，劉伶飛及其繼承人均非所有權人，即屬有據。
㈢、上訴人固據提出房屋稅繳款書、財產歸屬資料清單，主張其自劉伶飛逝世後，取得繼承系爭房屋之權利，經稅捐機關依法通知申報遺產，並按時繳納房屋稅款，意圖據此為系爭房屋所有權歸屬之證明。徵諸最高行政法院91年度判字第1633號判決理由謂以：稽徵機關就登記為被繼承人名下之土地核課遺產稅，乃在行使稅捐稽徵之職權，並非在於取得土地權利，不能主張依該條規定登記之絕對效力，以形式上之登記內容作為認定該土地為遺產之根據。基於核實課稅及公平課稅之原則，繼承人如能證明以其被繼承人名義登記之土地，實質上非屬於其被繼承人所有之財產者，稽徵機關不得猶依登記之形式認作遺產而併課遺產稅。……等語。闡明上訴人與稅捐機關間所為遺產稅及納稅義務人之稽徵作業，與本件被上訴人與上訴人間就系爭所有權疑義之私權糾紛，分屬二事，則上訴人對稽徵機關為申報遺產及繳納房屋稅之行為，屬上訴人與國家間之公法關係，究與本件請求無涉。況查，本件上訴人何以得將系爭房屋完成遺產申報？本院參酌方力中於前述期日到庭陳述：「系爭房屋的買賣當初有在法院公證，系爭房屋是方日明所有，我是過繼給方日明，我們當初並未辦理收養程序，方日明當初方日明與方富春有寫一份承繼合約，此份承繼合約內容是將我變成養孫（提出承繼合約影本附卷，正本閱後發還。），沒有過繼之前他是我父親方富春的朋友，因為方日明隻身來臺，方日明與我祖父沒有關係，只是在大陸認識的朋友，因為方日明是我祖父輩的年紀，故當時大家就說將我收養為養孫，而不恰當收養為養子，這件事情在方日明過世以後，方富春有回大陸，請方日明的直系親屬承認方力中有此房屋之繼承權，而方日明的兒子放棄繼承（提出海峽交流基金會兩份函文影本附卷，正本閱後發還）。我取得系爭房屋所有權，系爭房屋的前任屋主叫劉伶飛，前任屋主劉伶飛已經將系爭房屋賣給方日明。」等語（見本院卷第130頁反面），及提出承繼合約1份、財團法人海峽交流基金會海仁（法）字第06099號函1份、中華人民共和國湖南省平江縣公證處公證書2份在卷足參（見本院卷第132至140頁），由上可知，方日明於房屋買賣契約成立後、繳清房屋價款前，就房屋產權移轉部分，僅受讓日後登記為所有權名義人之地位，其雖於68年11月13日清償完畢，並曾為所有權移轉登記之請求，仍因故未能於生前完成登記事宜，又其二子居住於大陸地區湖南省，前向該省平江縣公證處為拋棄繼承，其未辦理收養程序之養孫方力中，未享有合法繼承權利，亦難憑繼承之法律關係，主張登記為所有權人，致使系爭房屋空無名義所有權人，上訴人就此完成房屋遺產申報，使系爭法律關係難窺究裡，是否係善意且無過失，至此亦屬存疑，則上訴人執此主張前依繼承法律關係，取得系爭房屋之實質上所有權等語，其舉證容有未足，上訴人非系爭房屋所有權人，抵可勘定。準此，是上訴人辯稱前開委任繳款契約並無債權讓與之效力，其得行使系爭房屋所有權移轉登記請求權，方力中非有權處分系爭房屋之人，或被上訴人抗辯系爭房屋之所有權移轉登記請求權已罹於消滅時效等語，均無贅述審究之必要，併此敘明。
六、綜上所述，上訴人依系爭承購契約、繼承之法律關係提起本訴，請求被上訴人就系爭房屋偕同辦理所有權之登記，為無理由，應予駁回。原審為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊與防禦方法均與判決結果不生影響，不再一一論述。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 100 年 10 月 26 日
民事第五庭庭長法 官 薛中興
法 官 賴秀蘭法 官 鄧德倩上列正本核與原本無異。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 100 年 10 月 26 日
書記官 李彥勳