臺灣臺北地方法院民事判決 100年度簡上字第1號上 訴 人即被上訴人 林素臣訴訟代理人 葉繼升律師被 上訴 人即 上訴 人 郭林月雲訴訟代理人 李明諭律師
陳逸華律師上列當事人間請求調整租金事件，上訴人對於民國99年10月26日本院新店簡易庭99年度店簡字第213號第一審判決提起上訴，本院於民國100年11月8日言詞辯論終結，判決如下：
主 文兩造上訴均駁回。
第二審訴訟費用由兩造各自負擔。
事實及理由
一、按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明文。查上訴人林素臣原本訴之聲明「台北縣新店市○○段大坪頂小段14之25地號」（現改制為新北市新店區，下同），因地籍重測之故，地段、地號變更為「安康段223地號土地」，惟因變更前、後之土地屬同一土地，故其遂於民國100年7月13日更正上訴聲明之地號為「新北市○○區○○段○○○○號土地」，核無不合，應予准許。
二、上訴人即被上訴人林素臣（下稱上訴人）主張：
（一）被上訴人郭林月雲（併為上訴人，下稱對造上訴人）於53年8月11日與上訴人之父林忠慶簽訂土地租賃契約書，約定對造上訴人向林忠慶承租坐落台北縣新店鎮（後改制為新店市，下同）安坑段大坪頂小段14之25地號土地（已更正為安康段223地號，總面積220平方公尺，約合66.55坪，下稱系爭土地）中之45台坪做為建築房屋使用，約定租賃期間為不定期限，地租約定對造上訴人應於簽約時一次給付3年份租金新台幣（下同）4,050元外，其後按每年每坪繳付蓬萊白米5台斤（可由出租人林忠慶選擇折合代金或實物繳納），應於每年9月1日給付；嗣經雙方同意，於前開土地範圍外，再增加租賃土地面積11台坪，該部分除約定簽約時一次給付3年份租金1,056元、地租給付時間則為每年5月10日外，地租之約定亦與原有租約同為「每年每坪繳付蓬萊白米5台斤」。對造上訴人向林忠慶承租前開土地後，共於租賃土地上興建門牌台北縣新店市○○路○○ 巷○○弄○號、台北縣新店市○○路○○巷○○弄○號（下稱5號房屋、7號房屋）等兩棟房屋，因其於前開7號房屋上另加蓋二樓房屋之故，經林忠慶與其商議後，改以每年12,300 元計付土地租金。林忠慶於91年4月15日死亡之後，前開土地及系爭租約均已由上訴人合法繼承；另對造上訴人於租賃土地上所興建之兩棟房屋中，5號房屋先由對造上訴人轉售他人，嗣因前開房屋所有人積欠債務遭法院查封、拍賣，上訴人已於98年5月19日基於土地所有權人之地位優先承買該屋，目前對造上訴人承租使用之範圍僅餘台北縣新店市○○路○○巷○○弄○號房屋所使用之土地範圍（該部分土地前經原審囑託台北縣新店地政事務所測量結果，範圍如附圖（A）部分所示，面積為100平方公尺，下稱系爭7號房屋土地）。
（二）系爭土地自簽訂租約迄今，其價值已有大幅提高，上訴人聲請鈞院增加其租金，自有理由。查系爭土地位於台北縣新店市○○路○○巷內，距太平運動公園步行約1分鐘，及鄰近新店○○○區○○○道安康路，且距離捷運新店站甚近，生活機能甚佳，而依照台北縣地政資訊服務網所查得，系爭土地之歷年公告現值、公告地價資料，系爭土地於53年簽訂系爭租賃契約之際，其土地公告現值僅為每平方公尺6元，但系爭土地99年度公告現值業已高達每平方公尺15,900元，已達53年系爭土地公告現值之2650倍，又系爭土地99年度公告地價為每平方公尺4,400元，同年度申報地價則為每平方公尺3,520元，依土地法第105條準用同法第97條第1項之規定，租地建屋之每年租金上限為「申報地價年息百分之10」，以對造上訴人使用範圍（100平方公尺）計算，應為35,200元，故系爭土地按申報地價年息百分之10計算之租金應為35,200元，對造上訴人僅給付上訴人每年12,300元之租金，顯然過低。更何況依照上訴人前開計算所示，縱使依照土地法規定之租金最高限額計算，對造上訴人承租100平方公尺之土地作為興建房屋之用，每年應付租金以35,200元計算，平均每月應付租金不過區區2,933元而已，衡諸網站查得系爭土地鄰近地區面積僅僅8坪之套房，其每月租金高達每月6,800元，而系爭土地之面積高達30.25坪，且對造上訴人又在其上興建二層房屋，可知上訴人請求將系爭土地每年租金調整為「按申報地價年息百分之10計算」，並無不當。上訴人前已委請律師致函對造上訴人，通知其自99年起調整租金為按「申報地價年息百分之10」計算之旨，且該函業經渠收受，而渠承租系爭土地之租金繳納時間分別為每年9月1日（最早承租之45坪土地）與每年5月11日（事後額外承租之11坪土地），上訴人自得依民法第442條規定，請求將對造上訴人現承租使用上訴人上開面積100平方公尺土地，自99年9月1日起租金調整為依承租土地當年度申報地價年息百分之10計算。並聲明：對造上訴人承租上訴人所有座落台北縣新店市○○段大坪頂小段14之25地號如附圖所示（A）部分面積100平方公尺土地之年租金，應自99年9月1日起調整為依上開承租土地當年度申報地價年息百分之10計算。
二、對造上訴人郭林月雲則以下述事由，資為抗辯，並提起上訴。
（一）按調整租金之訴，只能增減租金之數額，不得將原約定之租金種類變更，有最高法院75年台上字第2126號判例、台灣高等法院台中分院86年上字第733號判決要旨可參。因此系爭土地租賃契約所定系爭土地全部租金之計算既為「按年每坪繳付蓬萊白米5台斤（折合代金或實物繳納乃由甲方自由選擇）」係以「蓬萊白米」為之，故上訴人起訴改以「土地當年度申報地價年息百分之10」，所訴請調整之租金，則係以現金計算，顯已變更原約定之租金種類，自有未合。
（二）對造上訴人因上訴人拒絕受領系爭土地之租金，因此乃為遵兩造間土地租賃契約書以及土地法第103條之規定，於依法向法院聲請調降系爭土地租金之前，屢經其通知上訴人領取，上訴人均不為聞問，因此爰依民法、土地法第103條等相關規定以及土地租賃契約之約定，以向上訴人所轄之台灣板橋地方法院清償提存方式，先後於98年11月16日以及99年10月5日繳付98、99年度系爭土地之全部租金，即屬有據。況蓬萊白米每年之價格，依農畜產品價格查詢系統表所示，本即逐年均屢有調整。並聲明：上訴人之訴駁回。
三、本件原審判決本訴部分對造上訴人承租上訴人所有系爭土地，自99年9月1日起調整租金為依上開承租土地當年度申報地價年息百分之5計算，駁回上訴人其餘之訴，上訴人對其敗訴部分聲明不服，提起上訴，並為上訴聲明：（一）原判決不利於上訴人之部分廢棄。（二）對造上訴人承租上訴人所有坐落系爭土地，自99年9月1日起租金調整為依上開承租土地當年度申報地價年息百分之10計算。對造上訴人則對敗訴部分提起上訴，並答辯聲明：原判決不利於對造上訴人部分廢棄。上開廢棄部分，上訴人於第一審之訴駁回。反訴部分則未據上訴。
四、兩造不爭執之事實：
（一）對造上訴人於53年8月11日向上訴人之父林忠慶承租台北縣○○鎮○○段大坪頂小段14-25地號之土地，租金之計算為「按年每坪繳付蓬萊白米5台斤（折合代金或實物繳納乃由甲方自由選擇）」，雙方簽有不定期之土地租賃契約書，用以興建2棟建物即5號房屋、7號房屋，對造上訴人為7號房屋之所有權人。
（二）嗣至91年間林忠慶死亡，系爭土地及土地租賃契約，均由上訴人繼承，嗣於97年間系爭土地之全部租金為白米
332.5台斤折合8,300元，頂樓加蓋另收4,000元共為12,300元，亦均由對造上訴人向上訴人繳付5號、7號房屋全部土地之租金。
（三）然5號房屋於98年5月間遭法院拍賣由上訴人應買，因此所有權人自曾慶光更易為上訴人，對造上訴人於98年8月31日欲繳付98年度系爭土地之全部租金即白米332.5台斤折合8,300元，頂樓加蓋另收4,000元共為12,300元予上訴人，上訴人以對造上訴人占有1/2為由，僅願收受6,000元之租金，惟對造上訴人為遵兩造間土地租賃契約書，仍願繳付系爭土地之全部租金，並於通知上訴人未果後，依法將差額6,300元向法院辦理清償提存，有台灣板橋地方法院98年度存字第3230號提存書可稽。
（四）本件經原審於99年7月7日履勘現場勘驗結果為「系爭秀山路11巷12弄7號房屋，一樓是加強磚造，二樓是磚造鐵皮屋頂，前院搭有鐵架塑膠浪板遮雨棚，對造上訴人訴代稱現由對造上訴人及女兒、女婿作為住家使用，前面11巷12弄經地政事務所測量包含水溝寬2.85公尺，系爭房屋距太平運動公園步行約1分鐘。」
（五）台北縣新店市○○段大坪頂小段14-25地號土地之面積為220平方公尺，依台北縣新店地政事務所複丈成果圖所載，7號房屋使用14-25地號之面積為100平方公尺。
五、本件之爭點為上訴人起訴主張調整租金以當年度申報地價百分之10計算有無理由。本院得心證之理由除依民事訴訟法第454條第2項規定引用第一審判決理由（如附件）外，並補充如下：
（一）被上訴人於53年8月11日向上訴人之父林忠慶承租台北縣○○鎮○○段大坪頂小段14-25地號之土地，租金之計算為「按年每坪繳付蓬萊白米5台斤（折合代金或實物繳納乃由甲方〈即出租人林忠慶〉自由選擇）」，有雙方簽署之土地租賃契約書在卷可參（原審卷第11頁），則上開契約所約定之租金係以蓬萊白米之價格為計算基準，可由出租人選擇為實物繳納或折合代金，並非約定以蓬萊白米為租金種類甚明。按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解，最高法院著有17年上字第1118號判例可資參考。查林忠慶與對造上訴人簽訂土地租賃契約所訂「按年每坪繳付蓬萊白米5台斤（折合代金或實物繳納由林忠慶自由選擇）」，其契約之文意在於以每年蓬萊白米之市價微幅調整租金之高低，並約定由出租人得選擇以現金或實物收取之權利，觀之上開租賃契約文義甚明，應認為出租人係具有選擇租金種類之權。對造上訴人抗辯本件契約約定之租金種類限制為蓬萊白米，上訴人起訴請求調整租金以現金給付，已變更租金種類等語，與上開契約之內容不符，為無理由。
（二）本院審酌系爭土地係位於新北市○○區○○段，非屬大台北都會區之中心繁榮地段，該地之交通便利程度，參酌該地距離最近之新店捷運站有0.87公里，需轉乘公車，暨該地搭乘公車仍需爬坡上下，坡蠻陡，須步行5至10分鐘，以及該地附近並無市場、學校之公共設施等情，業據證人莊建華證述在卷（本院100年8月18日準備程序筆錄），以及由該地步行至最近之捷運新店站約2、30分鐘路程，有原審勘驗筆錄、照片及地圖（原審卷第61-63頁、第99-101頁，本院卷第19-23頁）為憑，再鄰近土地承租人莊建華承租同一條街之土地，房屋面積52坪，98、99年年租金為18,000元一節，業據證人莊建華證述明確（同上筆錄），是斟酌上開土地之位置、居住環境尚佳，惟交通尚非十分便利及附近商業並非繁榮、對造上訴人利用該土地作為住家使用之經濟價值及所受利益、鄰近土地租金等一切情狀，上訴人請求調整年租金以系爭土地申報地價百分之5調整租金為適當（以99年之申報地價每平方公尺3,520元計算，系爭7號房屋土地之年租金為17,600元）。再按房屋或土地出租人，依民法442條提起增加租金之訴，如起訴前之租金並未按原約定租額付清，則法院准許增加之判決，得自出租人為調整租金之意思表示時起算，最高法院48年台上字521號判例及73年度9次民事庭會議決議可資參照。查上訴人曾於98年11月22日以台北金南郵局第973 號存證信函通知對造上訴人自99年9月1日起，調升系爭土地租金為依承租地當年度政府所公告之申報地價年息百分之10計算租金，對造上訴人亦於同日收受上開存證信函，有存證信函、送達回執可稽，且為其所不爭執，應已生調漲之效力。是上訴人請求判命對造上訴人自99年9月1日起租金調整為依承租土地當年度申報地價之百分之5即屬正當，應予准許，逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。從而，原審判決並無違誤，兩造上訴意旨仍各執前詞，指摘原判決不當，求予廢棄改判，即非有據，均應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻防方法及證據，業經審酌，核與本件判決結果無影響，爰不逐一論述，併此敘明。
七、第二審之訴訟費用因兩造上訴均無理由，應由兩造各自負擔。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第454條第2項、第79條，判決如主文。
中 華 民 國 100 年 11 月 22 日
民事第二庭審判長 法 官 李英豪
法 官 趙子榮法 官 林欣苑以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 100 年 11 月 22 日
書記官 詹雪娥