臺灣臺北地方法院民事判決 100年度簡上字第260號上 訴 人 松華不動產仲介經紀股份有限公司法定代理人 黃春松訴訟代理人 易定芳律師複代理人 林傳欽律師被上訴人 晶王股份有限公司法定代理人 闕家輝上列當事人間請求給付違約金事件，上訴人對於民國100 年4 月26日本院臺北簡易庭100 年度北簡字第3474號民事簡易判決提起上訴，經本院於100 年7 月20日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人起訴主張：伊為不動產仲介公司，因受託仲介房屋租賃，於民國99年8月18日、99年8月25日、99年9月7日、99年9月16日等日，攜同被上訴人前往參觀待租物件，被上訴人因此有意承租其中門牌號碼為臺北市○○○路○○○號10樓之2之房屋（下稱系爭租賃物），惟其希望承租條件為月租金新臺幣（下同）106,600元，與出租方希望條件不符，乃於99年9月9日委託伊居間洽商承租事宜，同意如承租租賃物，於簽約時支付仲介服務費，如未承租此屋，無需支付報酬，惟不可自行或委由他人向出租人承租，若有違反，願給付上載希望租金3倍金額為懲罰性違約金，並於同日交付10萬元（下稱暫收款）與伊暫收，如雙方租賃條件相符，伊得於被上訴人同意後，逕自交付暫收款與出租人，視為成立租賃之定金，若於99年9月11日18時止，租賃條件仍無法達成合致，伊即交還系爭暫收款，兩造以此簽訂商用房屋租屋暫收款收據（下稱系爭收據）。嗣被上訴人拒絕承租，伊於99年9月20日依要求返還暫收款，詎料被上訴人竟於99年10月1日與訴外人京鑽房屋仲介事業有限公司（下稱京鑽公司）簽立不動產租賃要約/承諾書，並於同年月5日與出租人締結房屋租賃契約，是其所為已構成違約事項，應依約賠償希望租金3倍即319,800元之懲罰性違約金，爰依居間之法律關係提起本件訴訟。並聲明：被上訴人應給付上訴人319, 800元，及自支付命令送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
二、被上訴人則以：伊雖於99年9月間委託上訴人仲介房屋租賃，且因希望租賃條件為106,600元，出租人希望租金為122,000元，租賃雙方無法達成共識，而委託上訴人居間斡旋，簽訂系爭收據並交付10萬元支票1紙作為定金暫收款，約定委託期間至99年9月11日18時止，倘期限屆至，租賃雙方無法因上訴人之居間達成合意，上訴人應全額無息退還暫收款，嗣因期限屆至締約未果，上訴人於99年9月20日返還定金暫收款，兩造間居間契約於是終止，惟出租人另行委託訴外人京鑽公司主動聯繫，經伊與京鑽公司簽訂居間契約，由京鑽公司再三斡旋，租賃雙方始以月租金115,000元條件，達成系爭房屋租賃合意並簽立租賃契約，可徵上訴人並無居間之能力，非伊拒絕承租，伊為此亦須另行支付居間報酬與京鑽公司，無故意使上訴人喪失報酬請求權等情。退步言之，縱令兩造居間契約未經終止而失效，然上訴人既未取得系爭房屋承租人專屬授權委託代為出租，即無取得租賃仲介系爭房屋獨佔權利，然該違約條款確無限期限制被上訴人之權益，顯違背社會一般商業道德，有害交易秩序，依民法第72條規定，自屬無效條款等語，資為置辯。並聲明：駁回上訴人之訴及假執行之聲請。
三、原審為上訴人敗訴之判決，上訴人不服，提起上訴，其上訴聲明為：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應給付上訴人319,800元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5 ％計算利息。被上訴人則答辯聲明：駁回上訴。
四、兩造不爭執之事實
㈠、上訴人前受被上訴人委託仲介租賃房屋，於99年8月18日、99年8月25日、99年9月7日、99年9月16日等日，攜同被上訴人參觀租賃物件，此有介紹房屋確認單影本6紙在卷可考。（見本院卷第12至17頁）
㈡、兩造於99年9月9日成立居間契約，由被上訴人交付10萬元與上訴人收執，於租賃條件相符時，得直接轉交與出租人，作為租賃契約成立時之定金，若於99年9月11日18時止，租賃條件仍無法達成合致，上訴人即應交還與被上訴人，有兩造簽訂之商用房屋租屋暫收款收據影本1紙在卷可考（見本院卷第18頁），上訴人嗣於99年9月20日將前揭10萬元暫收款返還與被上訴人。
㈢、被上訴人於99年10月1日與京鑽公司成立居間契約，於同年月5日與出租人成立租賃契約，雙方同意月租金為115,000元，並於同日交付面額56,612元支票1紙與京鑽公司，作為完成媒介居間之報酬，此有不動產租賃要約/承諾書、房屋租賃契約、統一發票及票號AD0000000支票等件影本各1紙在卷為憑。（見本院卷第59、60、61至64頁）
五、兩造爭執之要點：上訴人主張被上訴人前委託其居間洽商系爭房屋租賃事宜，因未能於上開收據所訂期限即99年9月11日18時止前，依被上訴人提出租賃條件與系爭房屋承租人達成租賃合意，乃於同年月20日退還被上訴人上開暫收款10萬元支票，惟於同年10月5日被上訴人竟與系爭房屋承租人簽立租賃契約承租系爭房屋，依系爭收據第3條約定：「承租人瞭解此租賃物為松華房屋居間仲介，並同意無論任何理由，本人不可自行或委託他人（無論是否支付他人報酬），向出租人承租，應由松華房屋居間處理，若違反以上約定，願以上載希望租金叁倍金額為懲罰性違約金，支付松華房屋……」，故請求前述違約金，為被上訴人否認，並以前揭情詞置辯，是本件兩造爭點首為，被上訴人於同年10月5日與系爭房屋出租人締結租賃契約承租系爭房屋之行為，是否屬系爭收據第3條約定之違約行為？茲分述如下：
㈠、上訴人前開主張，無非係以：民法上所訂之居間，依債務內容分為報告居間、媒介居間，本件屬提供訂約機會之報告居間，不以完成媒介為必要，仍得請求居間人之報酬，又委託人雖得隨時終止居間契約，然究不應以使居間人喪失報酬請求權為目的，否則仍應支付報酬，此經最高法院52年臺上字第2675號民事判例、58年臺上字第2929民事判例要旨揭明如上等語為據；惟查：依上訴人提出兩造簽訂之商用房屋租屋暫收款收據，其上記載：「下列租賃物之租賃仲介事宜，因承租人下列希望條件與出租方之出租條件不符，承租方委託松華不動產仲介經紀股份有限公司（以下簡稱松華房屋）居間洽商，承租人（或代理人）並交付新臺幣10萬元支票由松華房屋暫收，雙方約定經協商後，若與出租人之租賃條件達成相符，經松華房屋與承租人確認承租條件，並取得其同意以此款充作定金之意思表事實，本暫收款即自動轉換成為定金，此收據自動視為代收定金收據，松華房屋即得選擇逕自代理出租人交付此定金予出租人，承租人絕無異議，此同意之意思表示，得以書面、面談、電話、傳真等任一方式進行若於99年9月11日18時止，租賃條件仍無法達成相符時，松華房屋即將此款項依原數額無息交還承租方」等語；又其中「希望條件及其他權益事項記載」欄內第2條復載明：「承租人同意如承租此租賃物，應於簽約時，支付松華房屋報酬，金額為：依承租月租金（含稅）之百分之五十金額為仲介服務費，如為承租此屋，無需支付仲介報酬，原告於雙方簽立租約同時，完成仲介居間，收舉仲介報酬應給付之勞務及服務亦同時完成」等語（見本院卷第18頁），由上可知，兩造前有居間契約，被上訴人同意以10萬元作為租賃定金，交由上訴人於居間協商之時，於租賃雙方條件達成相符時，經通知被上訴人後，得逕自交付出租人，以確保租賃契約順利簽訂，上訴人則於促成租賃雙方達成合意並簽訂租賃契約時，取得居間報酬請求權，觀其性質屬訂約之媒介，若上訴人未完成媒介訂約，則無請求報酬之權利，且兩造就居間契約定有期間，即自99年9月9日起至99年9月11日18時止，如租賃雙方條件仍無法達成合致，上訴人負有返還暫收款之義務，是本件居間契約早於99年9月11日18時即已屆至，被上訴人得請求返還暫收款，若未即刻請求，本不得遽認有默示延長契約期限之意思表示，縱兩造確曾約定由上訴人繼續保管暫收款，而有合意延長債之關係，因上訴人自承其於99年9月20日返還暫收款與被上訴人，至遲於是日有合意終止之意思表示合致，發生終止契約之效力，此節復經被上訴人不爭執，而洵以足採。據上，兩造間簽訂系爭暫收款收據，所成立之居間契約，業經發生終止之效力，上訴人雖為上開之主張，揆以前揭說明，自應就有利於己之主張即契約仍為有效一節，負舉證之責任，惟未據上訴人提出相關事證，被上訴人抗辯兩造已合意終止媒介居間，自屬可採。
㈡、上訴人雖主張：被上訴人於拒絕承租後，旋於同年10月5日另與出租人簽立租賃契約，且觀其於同年月1日與晶鑽公司簽訂之不動產租賃要約/承諾書，兩者與兩造終止居間契約之時間幾近，可推知被上訴人係以喪失上訴人之報酬請求權為目的，而自行另與出租人締結租賃契約云云；惟查：本件居間契約係定有期限，且至遲於99年9月20日經合意終止，業如前述，被上訴人此後不再受系爭暫收款收據中所約定之違約條款拘束，自不生違約之效果，況依被上訴人提出附卷之出租人朱履文與晶鑽公司間之委託出租契約書、統一發票及票號為AD0000000支票等件影本各1紙（見本院卷第58、60頁），可知被上訴人另與晶鑽公司締結居間契約，係受出租人委託晶鑽公司與之洽詢，經其居中斡旋後，雙方合意以月租金115,000元為出租（承租）條件，並於簽訂房屋租賃契約時，給付晶鑽公司居間報酬56,612元，顯非以故意喪失上訴人報酬請求權之動機，而另行委託他人居間，並同意承租系爭房屋，上訴人上開主張，實難憑採。
六、綜上所述，上訴人依居間法律關係提起本訴，請求被上訴人給付懲罰性違約金319,800 元，及自支付命令送達翌日起至清償日止按年息5％計算之利息，為無理由，應予駁回。原審為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊與防禦方法均與判決結果不生影響，不再一一論述。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 100 年 8 月 3 日
民事第五庭庭長法 官 薛中興
法 官 賴秀蘭法 官 鄧德倩上列正本核與原本無異。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 100 年 8 月 3 日
書記官 李彥勳