臺灣臺北地方法院民事判決 100年度簡上字第299號上 訴 人 黃瀞儀被 上訴人 徐秀珠
鄭卉妤徐鴻錦張瀚文兼 上四人訴訟代理人 徐儷玲上列上列當事人間請求返還價金等事件，上訴人對於民國100年5月23日本院臺北簡易庭100年度北簡字第879號第一審判決提起上訴，本院於民國100年10月7日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審之訴訟費用新臺幣捌仟壹佰元由上訴人負擔。
事實及理由被上訴人經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟
法第386 條所列各款情形，爰依上訴人之聲請，由其一造辯論而為判決。
上訴人起訴主張：
㈠被上訴人徐秀珠、鄭卉妤、徐鴻錦、張瀚文授權徐儷玲於民
國99年4 月16日與伊簽訂不動產買賣契約書，約定由伊向被上訴人買受如附表所示6 筆土地（下稱系爭土地），價金為新臺幣（下同）750 萬元，徐儷玲並保證系爭土地上並無抵押權設定。伊給付第一期價金50萬元予被上訴人後始調閱系爭土地之登記謄本，發現系爭土地前經提供予徐儷玲設定本金最高限額360 萬元之抵押權。伊係誤信系爭土地上並無抵押權設定方決意買受系爭土地，於發現受詐欺後，業依民法第92條第1 項規定以本件起訴狀繕本之送達，向被上訴人表明撤銷締約意思表示之意，系爭買賣契約既經撤銷，伊即得依民法第179 條之規定求被上訴人返還已受領之價金。
㈡退步言之，縱認為伊非受詐欺而與被上訴人締約，且系爭買
賣契約業經被上訴人合法解除，被上訴人在解約後沒收50萬元價金充作違約金，該違約金之金額亦屬過高，請求鈞院依民法第252條規定酌減違約金，伊即得依民法第179條規定請求被上訴人返還溢收之違約金等語。
被上訴人則抗辯：
㈠徐儷玲為系爭土地中349-2、349-5地號土地之抵押權人及所
有人，其抵押權已因混同而消滅，而於系爭契約簽訂時，其餘被上訴人亦同意於第2 次付款時塗銷抵押權設定登記，上訴人早已閱覽系爭土地之登記謄本而知悉系爭土地上有抵押權設定情事，其空言遭被上訴人詐欺，實與事實不符。
㈡又系爭土地價格高達750 萬元，衡諸常情，買方均會先調取
登記謄本查明土地有無設定擔保物權，上訴人主張不知系爭土地上有抵押權設定之情事，有違買賣常規。況上訴人未依約定付清尾款，被上訴人已於99年7 月23日致函對造表明解除契約及沒收價金之意等語。
原審為上訴人全部敗訴之判決，上訴人提起上訴，聲明：㈠原
判決廢棄；㈡被上訴人應連帶給付上訴人50萬元，及自起訴狀繕本送達最後被上訴人翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。被上訴人答辯聲明為：上訴駁回。
兩造不爭執之事項：
㈠系爭土地為訴外人林明德、林弘對徐儷玲所負債務之擔保，
並分別在90年4 月20日、91年11月13日辦妥擔保本金最高限額300萬元、60萬元之抵押權設定登記（見原審卷第11-21頁）。
㈡徐秀珠、鄭卉妤、徐鴻錦、張瀚文授權被上訴人徐儷玲於99
年4 月16日與上訴人簽訂不動產買賣契約書，約定由上訴人向被上訴人購買系爭土地，價金為750 萬元；上訴人已給付被上訴人第一期價金50萬元，惟並未依約於99年4 月23日給付被上訴人第二期價金700萬元（見原審卷第8-10頁）。
㈢被上訴人於99年7 月23日致函上訴人，表明上訴人遲延給付
價金，爰依系爭買賣契約書第10條約定解除契約並沒收已付價金50萬元之意；上訴人已於同年月26日收受前開存證信函（見原審卷第35-37頁）。
兩造爭執要旨：
㈠上訴人是否受被上訴人詐欺而與之締結系爭買賣契約？㈡如系爭買賣契約業經被上訴人合法解除，遭被上訴人沒收之
違約金是否數額過高而應予酌減？本院之判斷：
㈠上訴人並非受被上訴人詐欺而與之締結系爭買賣契約，不得依民法第92條第1 項規定撤銷締約之意思表示：
⒈按因被詐欺或被脅迫，而為意思表示者，表意人得撤銷其
意思表示，民法第92條第1 項前段固定有明文，惟主張受詐欺而為意思表示之當事人，應就此有利於己之事實負舉證之責（最高法院44年台上字第75號判例意旨參照）。上訴人主張其係受被上訴人詐欺，誤信系爭土地上並無抵押權設定方決意與被上訴人締結系爭買賣契約一節，為上訴人所否認，揆諸前開說明，自應責由上訴人就其受被上訴人詐欺之事實負舉證之責。經查：
①針對系爭買賣契約之締約經過，證人即上訴人之兄黃當
發到庭證稱：「我與劉志明是舊識，99年4 月15日晚上，劉志明打電話給我，說有地主要賣土地價格很便宜，問我有沒有興趣，還說如果有興趣，必須帶著支票過來談，因為我有興趣買這筆土地，打算用我妹妹的名義向地主買，所以當晚11點多，我就帶著我妹妹的支票到徐儷玲的公司去談，當時在場一起談的人有我、劉志明、吳廣泰及徐儷玲。賣方有提到土地是在國父紀念館對面約26坪，目前作為停車場使用，因為地主缺錢，想要便宜把土地賣掉，價金為750 萬元，我考慮土地的位置很好，價錢也合理，當場就表示願意購買土地，當天還談到價金希望在1 週內以現金付清，但並沒有說要分幾次給付。當晚因為已經談好買賣細節，我就將我妹妹開的定金支票交給徐儷玲，徐儷玲才簽了定金收據給我，隔天我與我妹妹帶著現金去徐儷玲公司將定金支票換回來」等語（見本院卷第28頁），兩造對此均不爭執，可知本件交易上訴人一方係透過劉志明之介紹，先由上訴人之兄黃當發出面與賣方代表徐儷玲洽談買賣細節並交付定金支票，翌日再由上訴人出面與賣方代表簽署系爭不動產買賣契約書，並以現金50萬元支付第一期價金且換回定金支票。
②上訴人自陳：99年4 月16日簽約當天因為徐儷玲另約了
客人，故簽約的過程很匆忙，其並未針對系爭土地之細節詳細詢問，徐儷玲也沒有提及系爭土地有設定抵押權等語（見本院卷第23頁、原審卷第72頁），依其所言，難認代表賣方出面簽約之徐儷玲在簽約當日，曾對上訴人表示系爭土地上並無抵押權設定。而曾參與99年4 月15日系爭交易洽商過程之劉志明及黃當發亦均證稱：當天沒有聽到徐儷玲提起系爭土地有抵押權設定之事（見原審卷第73頁、本院卷第28頁），依彼等所言，當日既無人提及系爭土地上是否有抵押權設定一事，亦難認徐儷玲在兩造簽約前，曾向買方表示系爭土地上並無抵押權設定。上訴人主張係因被上訴人向其施用詐術，致其陷於錯誤而締約，其所指被上訴人之詐欺行為，為被上訴人曾向其保證系爭土地上並無抵押權設定，然上訴人坦認系爭交易自始至終均由徐儷玲代表賣方即被上訴人全體出面商談，而由上訴人之陳述及其聲請傳喚之證人之證述內容，均不足以認定徐儷玲在兩造簽約前或簽約當日曾向上訴人或上訴人之兄黃當發表明系爭土地上並無抵押權設定，如前述，即難認為被上訴人有上訴人所指施用詐術情事。
⒉上訴人另主張：其係直至99年4 月17日調閱系爭土地之登
記謄本方得知系爭土地上有抵押權設定，當時即得知受騙云云（見原審卷第72頁），似另指被上訴人有隱匿交易重要資訊（即系爭土地業經設定抵押權）之情事。然徐儷玲堅稱其在99年4 月15日與買方洽商交易細節時，已出示系爭土地之登記謄本等資料，並告知系爭土地上有抵押權設定，此核與證人吳廣泰證稱其記得買賣雙方在洽談過程中有談到土地上有抵押權之問題等語相符（見原審卷第90頁）；況依吾人日常生活經驗可知，都市地區土地價值高昂，欲買賣都市地區土地者，對於土地產權、面積、使用情形等條件，輒會經過審慎調查、評估，以決定是否購買該土地。而土地之產權狀況，包含所有人為何人、土地為一人單獨所有或數人共有、其上是否有擔保物權之設定等項目均為公開資訊，得藉由向地政事務所申請調閱登記謄本查知，且目前向地政事務所申請調閱謄本所需時間不多、費用有限，查詢過程並不會耗費過多之交易成本，衡情賣方應無必要刻意對買方隱瞞土地產權狀況。再者，系爭抵押權之抵押權人為賣方之一之徐儷玲，兩造均坦認徐儷玲曾表示願於辦理系爭土地所有權移轉登記時，配合辦理抵押權塗銷登記手續，此並有徐儷玲提出之抵押權塗銷登記申請書足憑（見原審卷第75-76 頁），可推知徐儷玲並無實行系爭抵押權之計畫，尤無隱瞞買方系爭抵押權存在之必要，是本院認徐儷玲及吳廣泰上開陳述，應可信實，至證人劉志明及黃當發證稱徐儷玲於本件交易洽商過程中，並未提及系爭土地上有抵押權設定一節，則難認與事實相符，誠非可採。承前所述，系爭土地之賣方即被上訴人業於兩造簽約前即揭露系爭抵押權存在之資訊，而無上訴人所指隱匿交易重要資訊之情，洵堪認定，上訴人前開主張，非但與證人吳廣泰所述不符，且與常情相違，實無足取。
⒊綜上，上訴人並未舉證證明被上訴人確實對其施用詐術，
致其陷於錯誤而與被上訴人締結系爭買賣契約，則其以民法第92條第1 項規定為據，撤銷締約之意思表示，即非適法，自不發生撤銷之效力。又按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，為民法第179 條所明定。上訴人既不得依民法第92條第1 項規定撤銷系爭買賣契約，被上訴人受領上訴人交付之50萬元，具有法律上原因，要非不當得利，上訴人依前開規定請求被上訴人返還該筆款項，誠非有理。
㈡系爭買賣契約業經被上訴人合法解除，被上訴人沒收第一期款50萬元充作違約金，並未過高，無酌減之必要：
⒈按兩造業已約定上訴人應於99年4 月23日前以現金支付第
二期買賣價金700 萬元；如其未依約給付，系爭買賣契約視同解除，且被上訴人得沒收上訴人已付價金，此觀系爭不動產買賣契約書第2條第2款、第10條之約定即明。上訴人坦認其並未依約於99年4 月23日付清買賣價金，其復未能舉證證明其對未依約付款一事具有不可歸責之事由，則被上訴人於99年7 月23日致函上訴人表明解約並沒收價金之意，即屬有據。
⒉上訴人雖主張：被上訴人所沒收之價金實為違約金，系爭
買賣契約所定違約金數額過高，請求本院依職權予以酌減云云，然約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，固為民法第252 條所明定，惟此規定乃係賦與法院得依兩造所提出之事證資料，斟酌社會經濟狀況並平衡兩造利益而為妥適裁量、判斷之權限，非謂法院須依職權蒐集、調查有關當事人約定之違約金額是否有過高之事實，而因此排除債務人就違約金過高之利己事實，依辯論主義所應負之主張及舉證責任。況違約金之約定，為當事人契約自由、私法自治原則之體現，雙方於訂約時，既已盱衡自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位自主決定，除非債務人主張並舉證約定之違約金額過高而顯失公平，法院得基於法律之規定，審酌該約定金額是否確有過高情事及應予如何核減至相當數額，以實現社會正義外，當事人均應同受該違約金約定之拘束，法院亦應予以尊重，始符契約約定之本旨。倘債務人於違約時，仍得任意指摘原約定之違約金額過高而要求核減，無異將債務人不履行契約之不利益歸由債權人分攤，不僅對債權人難謂為公平，抑且有礙交易安全及私法秩序之維護（最高法院92年度台上字第2747號判決意旨參照）。兩造均不爭執被上訴人所沒收之價金實為違約金，然系爭違約金之數額業經兩造於系爭不動產買賣契約書中明確約定，且類似約款核為不動產交易之慣例，上訴人於違約後空言爭執違約金數額過高，並未具體說明此數額有何顯失公平之處，其酌減違約金之請求，為本院所不採。本件既無酌減違約金之必要，被上訴人即無上訴人所指溢收違約金之情，自無庸依民法第179條規定返還溢收之違約金。
㈢綜上所述，上訴人依民法第179 條規定，請求被上訴人連帶
給付50萬元，及自起訴狀繕本送達最後被上訴人翌日起至清償日止按年息5%計算之法定遲延利息，為無理由，不應准許。原判決駁回上訴人之訴，於法並無違誤。上訴意旨指摘原判決不當，聲明廢棄改判，為無理由，其上訴應予駁回。
㈣本件事證已明，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經本院審酌後，認與判決結果無影響，爰不另一一論述，併予敘明。
據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 100 年 10 月 21 日
民事第七庭審判長法 官 林玲玉
法 官 蘇嘉豐法 官 陳婷玉以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 100 年 10 月 21 日
書記官 吳鸝稻附表：
┌─┬───────────────────┬─┬─────┬─────┬──────┐│編│ 土 地 坐 落 │地│ 面 積 │ 權 利 │ ││ ├───┬────┬───┬──┬───┤ ├─────┤ │ 所 有 人 ││號│縣 市○鄉鎮市區○ 段 ○○段│ 地號 │目│ 平方公尺 │ 範 圍 │ │├─┼───┼────┼───┼──┼───┼─┼─────┼─────┼──────┤│⒈│臺北市│信義區 │逸仙 │ 二 │349 │建│ 18 │ 全部 │ 徐秀珠 │├─┼───┼────┼───┼──┼───┼─┼─────┼─────┼──────┤│⒉│臺北市│信義區 │逸仙 │ 二 │349-1 │建│ 10 │ 全部 │ 鄭卉妤 │├─┼───┼────┼───┼──┼───┼─┼─────┼─────┼──────┤│⒊│臺北市│信義區 │逸仙 │ 二 │349-2 │建│ 11 │ 全部 │ 徐儷玲 │├─┼───┼────┼───┼──┼───┼─┼─────┼─────┼──────┤│⒋│臺北市│信義區 │逸仙 │ 二 │349-3 │建│ 12 │ 全部 │ 徐鴻錦 │├─┼───┼────┼───┼──┼───┼─┼─────┼─────┼──────┤│⒌│臺北市│信義區 │逸仙 │ 二 │349-4 │建│ 14 │ 全部 │ 張瀚文 │├─┼───┼────┼───┼──┼───┼─┼─────┼─────┼──────┤│⒍│臺北市│信義區 │逸仙 │ 二 │349-5 │建│ 18 │ 全部 │ 徐儷玲 │└─┴───┴────┴───┴──┴───┴─┴─────┴─────┴──────┘