臺灣臺北地方法院民事判決 100年度簡上字第360號上 訴 人 神明會杜姓天上聖母.法定代理人 杜宗惠訴訟代理人 卓忠三律師
謝允正律師卓品介律師被 上訴人 羅王快訴訟代理人 郭方桂律師上列當事人間請求返還不當得利事件，上訴人對於中華民國100年7月7日本院臺北簡易庭99年度北簡字第19660號第一審判決提起上訴，本院於民國100年11月30日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人起訴主張：㈠上訴人於民國96、97、98年間（下稱系爭期間），為臺北市
○○區○○段○○段○○○○號土地（面積216平方公尺，下稱系爭土地）之所有權人，被上訴人與訴外人王漢龍、王陳美（下稱王漢龍等2人）為系爭土地上同區段135建號建物（門牌號碼臺北市○○區○○路4段725號，面積121平方公尺，下稱系爭建物）所有權人，訴外人王漢通則為系爭土地上同區段36建號建物（門牌號碼臺北市○○路○○○號，下稱36號建物）所有權人，而被上訴人、王漢通及王漢龍等2人（下稱被上訴人等4人）無法律上之權利，即以系爭建物及36號建物共同占用上訴人所有之系爭土地，於系爭期間內受有相當於租金之不當得利3,351,689元（計算式：系爭土地申報地價為每平方公尺103,447.2元×216平方公尺×年息5％×3年＝3,351,6 89元），致上訴人受有損害，而扣除王漢通以繳付租金為由為被上訴人等4人向上訴人所給付之2,087,532元，尚餘1,264,157元（計算式：3,351,689元－2,087,532元＝1,264,157元），是依被上訴人就系爭建物占有系爭土地比例，及以其所有系爭建物應有部分3分之1計算，被上訴人尚應給付上訴人235,976元（計算式：1,264,157元×系爭建物占有系爭土地比例121/216平方公尺×1/3應有部分比例＝235,976元），爰依不當得利之法律關係，請求被上訴人返還不當得利等語，並聲明：被上訴人應給付上訴人235,976元，及自支付命令送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
㈡對被上訴人答辯之陳述：
⒈兩造間就系爭土地並不存在不定期租賃關係，被上訴人提
出之47年至81年間以訴外人杜天來名義、84年至97年間以訴外人杜文源名義出具之地租收據，不具形式上及實質上證據力。又交付支票或匯款之原因事實甚多，徒以支票之授受或匯款資料，實不能證明交付支票或匯款之原因事實、及該原因事實是否有效存在，是難據以認定兩造間存有租賃關係。
⒉杜天來於52年間始成為上訴人之管理人，杜文源自83年起
至98年間僅為上訴人多數管理人之一人，且其就系爭土地對外訂定租賃契約之權限，除均未經上訴人依民法第531條、第422條以書面特別授權外，杜文源復未與上訴人其餘管理人共同為之，其與被上訴人所訂之租賃契約即對上訴人不生效力。
⒊被上訴人提出所謂上訴人前管理人杜文源出具予訴外人王
漢通之地租明細單及租金收據、王漢通向上訴人為付款之其他證明、以及本院59年訴字第3636號確定判決，主張王漢通與上訴人就系爭土地曾有基地租賃關係存在，惟依債之相對性原則，縱令上開主張屬實，亦僅上訴人與王漢通間有權利義務關係（假設語），與被上訴人無涉，被上訴人不能主張就系爭土地有租賃權存在。且縱兩造間存有基地租賃關係（假設語），亦已因原建物滅失而租期屆滿，是自被上訴人與王漢龍等2人共有之原建物滅失後，該基地租賃關係即告消滅。
⒋退步言之，縱認系爭建物未經拆除改建（假設語），惟被
上訴人所謂之基地租賃關係，亦已逾20年之法定租賃期限，是該租賃關係業因租期屆滿而消滅，被上訴人於系爭期間仍無占有系爭土地之正當權源等語。
二、被上訴人答辯以：被上訴人與王漢龍等2人所共有之系爭建物及36號建物於系爭期間，確實共同占用上訴人所有之系爭土地，惟被上訴人等4人自47年起即就系爭土地與上訴人訂有不定期之租賃契約，迄系爭期間終結前並未終止，且系爭建物及36號建物均有辦理建物第一次登記，有建物登記謄本為證，足認上訴人有同意被上訴人等4人使用系爭土地全部。又被上訴人於系爭期間內，每年均已委由王漢通代被上訴人等4人給付以系爭土地申報地價以年息百分之5為標準計算之租金695,844元，共已給付2,087,532元，並無不當得利之情形。再上訴人之管理人杜宗惠先後於98年12月23日、99年2月9日寄發存證信函予被上訴人等4人，其內容已自認兩造間就系爭土地於98年12月31日前存有不定期租賃關係，被上訴人等4人亦已於98年12月30日委任郭方桂律師代發存證信函予上訴人，並附上面額695,844元支票1紙，及表明係被上訴人等4人用以支付系爭土地98年度租金等語，上訴人已收受並兌領，益徵上訴人已收受被上訴人等4人至98年12月31日之地租，兩造就系爭土地存有不定期租賃關係屬實。再王漢通係被上訴人之弟、王漢龍之兄、王陳美之夫，王漢通基於至親並同一地號及門牌號，而共同代理被上訴人及王漢龍等2人合併繳付租金，乃合乎常情。次查，系爭建物並無不堪用之情形，亦無民法第449條第1項規定之適用，兩造於系爭期間，就系爭土地確仍存有不定期租賃契約，使用系爭土地並無不當得利可言等語，資為抗辯。
三、原審為被上訴人勝訴之判決，上訴人不服，提起本件上訴，聲明：㈠原判決廢棄；㈡被上訴人應給付上訴人235,976元，及自支付命令送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息；㈢第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。被上訴人答辯聲明：上訴駁回。上訴費用由上訴人負擔。
四、經查：㈠上訴人於系爭期間為系爭土地之所有權人，被上訴人等4人
所有之系爭建物及36號建物係坐落於系爭土地上，系爭建物於56年2月6日完成建物第一次登記，占用系爭土地面積121平方公尺，36號建物占用系爭土地面積95平方公尺，被上訴人就系爭建物之應有部分為3分之1，王漢通曾代被上訴人等4人給付上訴人2,087,532元等情，為兩造所不爭執，並有系爭土地、系爭建物登記第二類謄本、系爭土地異動索引、臺北市松山地政事務所北市松地二字第10030388000號函及所附土地複丈成果圖各1紙在卷可稽（見原審卷㈡第80頁、卷㈠第47至49、62至65、107、108頁）。
㈡又依上訴人陳報之管理人變動時序表所示，上訴人係於83年
6月3日申請登記該神明會管理人為杜文源、杜錦榮及杜宗惠，92年10月30日申請變更登記為杜文源、杜宗惠及杜清祥，97年5月27日申請變更登記為杜文源及杜宗惠，另於98年4月29日以杜文源於98年3月17日死亡為由，申請變更登記為杜宗惠，亦有變動時序表及臺北市松山區公所同意備查函4份在卷可稽（見原審卷㈠第95、97至103頁）。
㈢再查，上訴人之管理人杜宗惠曾於98年12月23日以上訴人名
義寄發中和郵局第002274號存證信函予被上訴人及王漢龍等2人，表示：「本會與 台端就台北市○○區○○段七小段620地號土地，曾以口頭方式訂有租地建屋契約，約定自民國98年1月1日至98年12月31日止，由本會提供系爭土地予 台端建築台北市○○路○段○○○號房屋，並由 台端按年給付系爭土地總申報地價百分之五為租金予本會…；然該租地建屋契約，應解為定有一年以上之租賃契約，始符合契約目的（即系爭房屋於得使用期限內合法座落於系爭土地上），則由上開民法規定及最高法院判例要旨可知， 台端與本會以『書面』方式訂立之租賃契約始為合法有效。三、復查，該租賃契約即將於98年12月31日屆期，若 台端於該租賃契約屆期前，仍未與本會以書面方式簽訂新租賃契約，原租賃契約即會於98年12月31日依法終止，本會自99年1月1日起，即得依民法第767條規定…」等語；又於99年2月9日再以上訴人名義寄發中和郵局第36號存證信函予被上訴人及王漢龍等2人，表示：「本會以此函之送達，終止與 台端間之不定期租賃契約…查本會與 台端就台北市○○區○○段七小段620地號土地，曾以口頭方式訂有不定期限之租地建屋契約，且該租地建屋契約依契約目的，應解為定有一年以上之租賃契約，始符合契約目的，則由上開民法規定及最高法院判例要旨可知，若 台端未與本會以書面訂立租賃契約，該租賃契約之期限即不得逾一年期限，為此，本會乃於98年12月間發函請求 台端就承租系爭土地乙事，配合簽定書面契約，惟均未獲回應，故本會與 台端間之租賃契約，實已於98年12月31日合法終止」等語，有該2份存證信函在卷可稽（見原審卷第73至77頁），復為兩造所不爭執，堪認屬實。
㈣次查，被上訴人等4人曾委託律師於98年12月30日以台北重
南郵局第001067號存證信函寄送由王漢通所簽發、指名受款人杜宗惠、發票日98年12月30日、票號：TA005804、面額695,844元之支票1紙（下稱98年度支票）予上訴人之管理人杜宗惠，並表示：「本當事人向神明會杜姓天上聖母承租坐落台北市○○區○○段七小段620地號土地全部係未定期限，有歷年租金收據足憑，貴會第2274號存證信函所稱以口頭約定租期自98年1月1日至98年12月31日止云云予以否認。茲按97年度租金額將98年度租金新臺幣695,844元由王漢通代理全體四名承租人以附件支票一紙給付」等語，且該紙支票已由杜宗惠親自背書提示後於99年1月6日提兌，亦有存證信函、支票影本及台北富邦商業銀行股份有限公司（下稱台北富邦銀行）大安分行財富管理100年1月26日北富銀大安字第1000000006號函與檢送之支票正反面影本在卷可稽（見原審卷㈠第78至80頁、原審卷㈡第61、62頁），堪認屬實。
五、得心證之理由：本件上訴人主張被上訴人與王漢龍等2人共有之系爭建物無權占用系爭土地，爰依不當得利之法律關係，請求被上訴人返還系爭期間內相當於租金之不當得利等語，然為被上訴人所否認，並以前揭情詞置辯，是本件爭點厥為：兩造於系爭期間內，就系爭土地是否存有不定期租賃關係？（系爭建物占用系爭土地是否無法律上原因）。茲析述如下：
㈠查被上訴人所辯其於系爭期間，已委由其胞兄王漢通逐年按
系爭土地申報地價之年息百分之5計算，給付租金予上訴人每年6 95,844元之事實，除有其提出之前揭98年度支票及存證信函為證外，並有其提出發票人為王漢通、指名受款人杜姓天上聖母神明會管理人杜文源、發票日分別為96年1月5日、97年1月25日、面額均695,844元之支票2紙為證（見原審卷㈡第57、58頁），而該2紙支票均已由上訴人背書，由上訴人名義於彰化商業銀行（下稱彰化銀行）仁和分行開立之帳號0000 0000000000號活期帳戶（戶名：杜姓天上聖母神明會管理人杜文源）中提示兌現，此有台北富邦銀行吉林分行100年1月24日北富銀吉林字第1000000002號函及檢送之支票提兌情形列印表（含支票正反面影本）、彰化銀行仁和分行100年1月21日彰仁和字第1000229號函及檢附之客戶資料卡等在卷可稽（見原審卷㈡第55、57至60頁），上訴人前開帳戶於97年12月30日亦曾經自訴外人王漢通所有台北富邦銀行大安分行帳戶匯入695,844元，有彰化銀行仁和分行100年
1 月21日彰仁和字第1000229號回函附於本院臺北簡易庭99年度北簡字第19044號影卷內可考，堪認屬實。上訴人雖不否認王漢通曾交付前揭3紙支票並均兌現及有該筆款項匯入，惟辯稱該3紙支票非在支付系爭土地之租金云云，然上訴人之管理人杜宗惠於前揭98年12月23日中和郵局第002274號存證信函中即已表示，上訴人與被上訴人及王漢龍等2人就系爭土地口頭訂有租地建屋契約，且於被上訴人委請律師寄發前揭98年12月30日台北重南郵局第001067號存證信函後，非但未否認被上訴人所主張被上訴人等4人承租系爭土地係未定期限，亦將王漢通代理被上訴人等4人交付之支票提示兌領，足認上訴人之管理人對於兩造於系爭期間存有租賃契約並無爭執，且已向被上訴人等4人收取系爭期間按系爭土地申報地價之年息百分之5計算之租金無誤，上訴人嗣後空言否認所兌領被上訴人等4人交付之支票款係租金，要無足採。
㈡又上訴人雖主張兩造係以口頭方式，就系爭土地訂有98年1
月1日至98年12月31日之租地建屋契約，前揭存證信函所載不定期租賃契約係屬用語錯誤云云。然上訴人除未就兩造間確訂有98年間之定期契約等情舉證以實其說外，且依前揭上訴人寄予被上訴人之2份存證信函內容以觀，實係上訴人欲另請求被上訴人就系爭土地之租賃關係與之簽訂書面契約未果，遂表示終止兩造間之租賃關係，尚難據此逕認兩造間就系爭土地之租賃關係僅存於98年間；況上訴人於本院亦自承依稅籍資料顯示，系爭建物係於54年4月16日建造完成（見本院卷第215頁），嗣於56年2月6日始辦理建物第一次登記，衡諸常情，上訴人自35年間即設有管理人，且先後多次向主管機關申請變更管理人登記，倘上訴人未同意被上訴人使用系爭土地，豈會由其管理人發函向王漢通及被上訴人等表示彼此間訂有定期或不定期租地建屋契約？況上訴人從未舉證證明系爭房屋自辦理建物第一次登記迄今有滅失或改建之情形，倘系爭建物係自始即無權占有系爭土地，上訴人又為何在98年12月23日寄發前揭存證信函前，從未主張被上訴人係無權占有系爭土地，並向被上訴人請求拆屋還地？上訴人事後空口否認兩造於系爭期間，就系爭土地存有租賃關係，殊無足採。
㈢至上訴人雖主張被上訴人所提出之87年至95年間，分別以上
訴人、上訴人管理人杜文源等名義簽發之租金收據、地租明細單等件（下稱租金收據等）不具形式及實質的證據力，並以證人即杜文源之女杜美珠於本院另案99年度北簡字第19044號返還不當得利事件之證述，認杜美珠出具之收據不足為兩造間存有租賃關係之證明云云。惟證人杜美珠於該案已到庭具結證稱：「（提示被上訴人提出系爭土地93年租金收據，問：上面的簽名是否為你的簽名？）是。」、「（問：你以前有無代理你父親代收上訴人的收取租金？）我有幫我爸爸去收1張支票，就是那張收據上簽名的，至於是什麼關係我不清楚。」、「（提示被上訴人提出相關87年至95年租金收據及各年度所附租金計算書，問：杜文源的簽名及章是否是杜文源的？）十行紙直立的收據不像是我父親的簽名，但是橫寫的計算租金的文件像是他的筆跡，章的話我不清楚。」、「（提示91年度地租明細單，問：上面的字跡都是你父親的嗎？）大寫金額不像，阿拉伯數字像，簽名確定是他的。另外，國字顏色比較深的也像他的筆跡。」、「（在你父親在世的時候，還有無其他的管理人？）有，知道有三個，但是是我父親代表在處理。」等語（見該案影卷100年3月22日言詞辯論筆錄第2至4頁），堪認卷附之93年度租金收據確經杜美珠代收後所簽，另上開租金收據後所附每年度地租明細單之文書，其上除大寫數字金額部分為證人杜美珠無法確定外，其他國字及阿拉伯數字、杜文源簽名均與杜文源筆跡相符甚明，再參酌上開租金收據所載之國字數字金額，均核與其上以阿拉伯數字記載租金計算方式後所得出之阿拉伯數字記載租金總金額相符，可見該文書所載國字金額部分事後遭人變造可能性甚低，堪認被上訴人提出之上開租金收據等確實係由杜文源代表上訴人名義所出具予被上訴人，而非被上訴人所偽造或變造。次查，上開年度租金收據均由杜文源記載地號、面積、該年度申報地價、全宗地價後，以法定利率即年息5％之標準計算出該年度被上訴人等4人應繳之地租金額，其後並提供相關上訴人使用之銀行帳戶資料予王漢通，足證87年至95年期間杜文源確有每年代表上訴人與被上訴人之胞弟王漢通核算系爭土地應繳租金，及依此向被上訴人等4人收取之事實，在兩造復未以字據約定之情況下，據此亦足以推定兩造間確就系爭土地有以每年度申報地價之5％計算租金額之不定期間租賃關係。至證人杜美珠雖證稱其幫其父親收取1張支票是什麼關係不清楚，沒有聽過其父親說上訴人有出租土地予王漢通的一些事情等語，惟其亦證稱：「（是否清楚原告【即上訴人】的地出租給被告【即王漢通】？）我不認識這個人，好像有聽過名字，但是不清楚。但是我父親有叫我跟他（指王漢通）收錢，所以應該是有，不然為什麼要收錢。」（見同日筆錄第3頁），且證人杜美珠所簽之收據已明確記載「茲收到王漢通先生繳付中華民國九十三年度土地租金（地號：台北市○○區○○段七小段620地號）」等語明確，難認其不知向王漢通收取之支票係土地租金。從而，上訴人此部分主張，自無足採。
㈣另上訴人主張上訴人之管理人有數人，僅杜文源1人與被上
訴人就系爭土地訂定租約及收受租金，亦未受上訴人所出具之特別授權書面，對上訴人不生效力云云。惟按「為委任事務之處理，須為法律行為，而該法律行為，依法應以文字為之者，其處理權之授與，亦應以文字為之。其授與代理權者，代理權之授與亦同。」，固為民法第531條所規定，然民法第531條所謂其處理權之授與，亦應以文字為之者，乃委任人與受任人內部間契約上應行具備之形式，並非受任人必須交付他造當事人之書證，此與同法第167條所稱代理權之授與，因本人之意思表示即生效力，無須一定之方式者不同，是以縱代理行為依法應以書面為之，而授與代理權則不必用書面，不得謂應以書面為代理權之授與方為合法，此有最高法院78年度台上字第344號、87年度台上字第2709號判決意旨參照；且民法第422條係規定：「不動產之租賃契約，其期限逾一年者，應以字據訂立之，未以字據訂立者，視為不定期限之租賃。」，故僅委任訂定逾一年之定期不動產租賃契約時，該委任契約始應以字據及書面為之，而本件杜文源與被上訴人間就系爭土地既係訂定不定期間之租賃契約，已如前述，其處理權之授與自無須以書面為之，上訴人訴訟代理人此部分主張，容係對於法律規定之誤解，不足採信。又杜文源與上訴人現任管理人杜宗惠均自上訴人於83年6月3日向主管機關申請登記該神明會管理人時起即為上訴人之管理人，而證人杜美珠已證稱在其父親在世的時候，知道上訴人有三個管理人，但是是其父親代表在處理（詳前述），且在杜文源於98年3月17日死亡前，上訴人之其餘管理人（杜宗惠、杜清祥）從未對被上訴人等4人主張杜文源無處理系爭土地出租之權限，亦從未否認杜文源向王漢通收取被上訴人等4人承租系爭土地租金不合法，反而將王漢通交付用以繳付系爭期間地租之支票兌領，實難認上訴人未委任杜文源一人處理系爭土地出租事宜。況上訴人於前揭存證信函已明示兩造間於98年12月31日前就系爭土地存有不定期租賃契約，即已承認兩造先前就系爭土地存有不定期租賃契約之意，是縱認上訴人曾要求管理人有數人時，就系爭土地出租應共同為之，惟杜文源代表上訴人所為與被上訴人等4人間就系爭土地成立不定期租賃契約及收取被上訴人租金之行為，亦因上訴人事後承認而效力及於上訴人，故上訴人此部分主張，亦難憑採。
㈤末查，上訴人雖以租金收據等均記載王漢通，縱王漢通繳付
租金可證明王漢通與上訴人間曾有基地租賃關係存在，依債之相對性原則，被上訴人並不能主張就系爭土地有租賃權存在云云，惟如前所述，被上訴人等4人委任律師寄發之存證信函確已表明係由王漢通代理被上訴人等4人繳付系爭土地之地租，又租金並非不得由他人代為繳納，系爭建物與36號建物既占用系爭土地全部，王漢通與被上訴人、王漢龍等2人又為親姊弟、配偶關係，王漢通於繳付地租予上訴人均係以系爭土地全部面積計算租金，亦有前開地租明細表之記載內容可稽，顯見被上訴人所辯其係委由王漢通繳付系爭土地地租一節，與常情相符，應屬可採。又上訴人並未舉證證明系爭建物非被上訴人及王漢龍等2人與上訴人成立基地租賃關係之原建物，由上訴人於95年至98年間且仍持續受領部分租金，並未曾爭執租賃關係消滅之狀況，其稱與被上訴人間之基地租賃關係已因被上訴人及王漢龍、王陳美共有之原建物滅失而消滅，更無足採。再按「土地之租賃契約，不論係租地後自建房屋，或承受前手之房屋後始租用該基地，均係以承租人使用其房屋為目的，非有相當之期限不能達其目的，故當事人雖未明定租賃之期限，依契約之目的探求當事人之真意，亦應解為定有租至房屋不堪使用時為止之期限」、「租地建屋之期限縱逾二十年，亦不得縮短為二十年，此觀民法第449條第1項、第3項、民法債編施行法第24條之規定自明。」分別有最高法院95年度台上字第388號、92年度台上字第643號判決意旨參照。上訴人主張縱系爭135建號建物未經拆除改建，惟被上訴人所謂之基地租賃關係，亦已逾20年之法定租賃期限，是該租賃關係業因租期屆滿而消滅云云，自不足採。
㈥綜上所述，兩造於系爭期間，就系爭土地存有不定期租賃關
係，系爭建物占有系爭土地具有正當權源，被上訴人受有部分占有系爭土地之利益，即非無法律上原因。
六、從而，上訴人依不當得利法律關係，請求被上訴人返還235,976元，及自支付命令送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，為無理由，不應准許。原審為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
七、本件事實已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後，認均不足以影響本裁判之結果，自無庸一一詳予論駁之必要，併此敘明。
八、據上論結，本件上訴無理由，依民事訴訟法第436之1第3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 100 年 12 月 14 日
民事第六庭 審判長法 官 林麗真
法 官 李家慧法 官 林春鈴以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 100 年 12 月 14 日
書記官 潘惠敏