臺灣臺北地方法院民事判決 100年度簡上字第378號上 訴 人 尚詩懷被上訴人 葉玫上列當事人間遷讓房屋等事件，上訴人對於民國100年7月29日本院臺北簡易庭100年度北簡字第6910號判決提起上訴，本院於民國101年2月3日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
甲、程序方面：按訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之。但第255條第1項第2款至第6款情形，不在此限。民事訴訟法第466條第1項定有明文。查上訴人於原審所載應受判決事項之聲明原為「㈠被告應將門牌號碼臺北市○○○路○巷○○號2樓之6房屋遷讓返還予原告，並自民國100年6月5日起至遷讓返還上開房屋之日止，按月給付原告新臺幣（下同）18,000元；㈡被告應給付原告133,000元。」，嗣經本院簡易庭於100年7月29日判決上訴人之訴駁回，上訴人提起本件上訴，上訴聲明則為「㈠原判決廢棄；㈡被上訴人自100年6月5日起至遷讓返還上開房屋之日止，按月給付上訴人18,000元；㈢被上訴人應賠償上訴人120,000元」，復於100年11月18日以民事上訴狀補正擴張第三項聲明之金額為133,000元，再於100年11月29日言詞辯論期日擴張請求終止租賃契約，並遷讓返還系爭房屋。核其聲明之數額及利息起算日雖有變更，惟請求之基礎事實並未改變，且數額及利息起算日之變更，亦屬擴張應受判決事項聲明之情形，並不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，揆諸前開說明，核無不合，應予准許。
乙、實體方面：
一、上訴人於原審起訴主張：上訴人與被上訴人於民國99年2月5日簽訂租賃契約（下稱系爭租約）承租上訴人所有門牌號碼臺北市○○○路○巷○○號2樓之6房屋（下稱系爭房屋），約定租賃期間自99年2月5日起至101年2月4日止，租金每月8,800元，並約定應給付押金26,400元。上訴人以附有全新裝潢、廚具及衛浴設備之房屋交付被上訴人，惟因房屋前手之修繕工人未將流理台之不鏽鋼水管螺絲拴緊，導致被上訴人不使用水龍頭時不會漏水，開啟水龍頭時則因流水沖擊而漏水，造成相鄰房屋牆壁有大片面積發霉。又系爭房屋興建於68年間，屋外鐵製水管已使用30餘年未更新，交屋後約1個月，水管水質漸呈黃濁，復因被上訴人遲至99年10月始通知上訴人水質黃濁乙事，以致新設水管及全新不銹鋼熱水器均遭黃色水垢堵塞，並造成熱水器無法使用，而依系爭租約，被上訴人應負善良管理人注意義務，但被上訴人卻延誤通知水質污濁，造成上訴人無法向前屋主求償，且造成水管及熱水器無法使用，被上訴人應負賠償責任。又基於上訴人體諒被上訴人承租系爭房屋多有委屈，遂於100年4月中旬向被上訴人表示欲終止租約，並於同年5月寄發存證信函予被上訴人。綜上，系爭租約既已終止，被上訴人依約應遷讓返還系爭房屋，惟竟拒不返還，爰依系爭租約請求被上訴人遷讓返還系爭房屋，及自100年6月5日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告18,000元，且被告並應給付原告水管、熱水器等維修費用120,000元及流理台地磚更新費用13,000元等語。並聲明：㈠被上訴人應將系爭房屋遷讓返還上訴人；㈡被上訴人應自100年6月5日起至遷讓返還上開房屋之日止，按月給付上訴人18,000元；㈢被上訴人應賠償上訴人133,000元。
二、被上訴人則辯稱：被上訴人承租系爭房屋後發生封閉式流理台漏水之問題，被上訴人已拍照後告知上訴人，並代墊修理費用，代墊之修理費用亦由隔月月租扣除。且系爭房屋因結構老舊折損（天花板、牆壁、供水管等），本應由上訴人負責修繕，上訴人竟要求承租人即被上訴人負擔等語，聲明：上訴人之訴駁回。
三、原審駁回上訴人請求。上訴人不服，提起本件上訴，並為上訴聲明：㈠原判決廢棄；㈡被上訴人應將系爭房屋遷讓返還上訴人；㈢被上訴人應自100年6月5日起至遷讓返還上開房屋之日止，按月給付上訴人18,000元；㈣被上訴人應賠償上訴人133,000元。被上訴人聲明：請求駁回上訴。
四、得心證之理由：經查，上訴人主張被上訴人未盡善良管理人注意義務，遲延告知系爭房屋漏水事宜，因而導致熱水器損壞，必須更換水管、熱水器及流理台地磚等設備，上訴人業已於100年5月9日以台北信維郵局第2672號存證信函通知被上訴人終止租賃契約，要求被上訴人搬離，被上訴人迄今拒絕搬遷等語，業於原審提出房屋租賃契約、台北信維郵局第2672號存證信函、尚堡服務報價單、七海華夏大樓公告、尚堡興業有限公司證明等件為證，然均為被上訴人所否認，並以前揭情辭置辯。是本件所應審究者厥為：系爭租賃物因漏水、水管鏽蝕致水質黃濁等問題造成水管、熱水器及地磚毀損之風險應由何人負擔？上訴人請求被上訴人給付水管及熱水器維修費120,000元、地磚更新費用13,000元，有無理由？被上訴人有無未盡善良管理人注意義務之情節？被上訴人有無未盡通知義務通知上訴人系爭房屋存有上開瑕疵之情節？上訴人為終止租賃契約意思表示是否合法？上訴人以終止租賃契約請求被上訴人遷讓返還系爭房屋，並請求被上訴人自100年6月5日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付上訴人18,000元，有無理由？㈠按租賃物之修繕，除契約另有約定或另有習慣外，由出租
人負擔，民法第429條第1項定有明文。此項義務，本為出租人之給付義務，且為其最主要之義務，不合於約定之使用目的或於租賃關係存續中未保持合於約定使用、收益之狀態者，即與債之本旨不符，是除當事人另行約定或另有習慣外，均應由出租人負擔此項義務。而承租人應以善良管理人之注意，保管租賃物，租賃物有生產力者，並應保持其生產力；承租人違反前項義務，致租賃物毀損、滅失者，負損害賠償責任。民法第432條第1項、第2項前段亦有明文。所謂承租人應以「善良管理人之注意」保管租賃物，係指因租賃契約為有償契約，必須負有較一般人注意義務更為慎重之善良管理人之注意，因而承租人在租賃期間，對租賃物之使用管領應保持租賃物保有得為繼續使用收益之狀態，是以租賃關係存續中，租賃物倘因不應由承租人負責之事由而毀損滅失時，承租人不負損害賠償責任。所謂應由承租人負責之事由，除法有特別規定或該地方有特別習慣或當事人間有特別約定，承租人於事變亦應負責外，以承租人之故意或過失為限（最高法院18年度上字第1074號判例意旨參照）。查本件依兩造所訂系爭租約第11條約定：「乙方（即被上訴人）應以善良管理人之注意使用房屋，除因天災地變等不可抗拒之情形外，因乙方之過失致房屋毀損，應負損害賠償之責，房屋因自然之損害有修繕必要時，由甲方（即上訴人）負責修理。浴廁設備由乙方自行維護修理。」等語，顯見兩造約定在租賃期間內，除浴廁設備由出租人即被上訴人負責修繕外，其餘設備必須被上訴人因未盡善良管理人注意義務而過失造成毀損時，始必須負擔損害賠償責任，故倘系爭房屋非因人為因素而發生自然耗損時，依約本即應由上訴人負擔修繕義務。
㈡關於上訴人請求水管、熱水器及地磚賠償之部分：上訴人
關於漏水之原因，於其起訴狀中係主張：「…交屋時全新裝潢、廚具、衛浴設備全新，惟為前屋整修之水電工心存不善，流理台之全新不銹鋼水管螺絲僅是卡住，未予拴緊，以致無使用時安然，一開水龍頭，在水沖激下，即呈現漏水」等語，嗣後上訴人於原審言詞辯論時，則主張：「他拖延八個月才通知我流理台漏水…八個月去看漏水時，他才告訴我說水質很黃。（水管的問題是否係因被告造成？）不是他造成的，但主要是因為他延誤通知，造成我無法向前屋主求償。水質的黃垢卡在水管璧，造成水管不通。（延誤通知八個月，是從何時起算？）從房屋承租開始起算。被告是在99年10月的時候通知我。…他打電話通知我流理台漏水時，我當時不相信，房子是整修過，我認為可能是隔壁漏水…（熱水器損害是否為被告所造成？）不是，但是是因為被告延誤通知水質黃濁，黃垢會卡在熱水器造成熱水器不能使用，會嚴重損害熱水器。」等語（原審卷第29-32頁），因此，關於漏水及造成損害之原因，上訴人先後主張為「不銹鋼水管螺絲未拴緊」、「水質的黃垢卡在水管璧，造成水管不通」，而就造成漏水之結果以觀，前者之原因發生在自來水進水系統部分，後者則發生在排水系統部分（如果黃垢卡在進水系統，係產生無法供水問題，而非漏水結果），而二者乃迥然不同之原因所導致，足見造成漏水之確切原因，並非一見即知，尤其被上訴人主張：流理台是封閉式的，無法判定裡面是否有漏水等情，亦據被上訴人提出流理台照片在卷可按（原審卷第43、44頁），依該照片所示，該流理台確實為密閉系統，無法輕易窺知，可以認定，是被上訴人上揭答辯主張，應可認定；況且，不論上訴人主張係何種原因，上訴人均未就系爭房屋漏水確切之發生原因、發生時間之部分，提出證據以為證明，尚難據此認為上訴人之主張有據。
㈢其次，關於水管、熱水器及地磚之損害與漏水間之因果關
係部分，雖上訴人提出馬桶水箱及洗手台之照片以資證明水質混濁之問題（原審卷第23、24頁），但是依照上訴人提出之尚堡興業有限公司之函件記載：「本公司於100年4月18日由屋主委任前往台北市○○○路○巷○○號2樓之6號，因大樓水管老舊內部生鏽對人體及熱水器及相關設備長期使用下會造成損壞及公安事故，本公司建議更換老舊水管確保一切安全」等情，有該函件在卷可按（本院卷第10頁），因此，依照尚堡興業有限公司函件之內容以觀，其認為需要更換水管之原因，乃係因「大樓水管老舊內部生鏽」，「長期使用下」將對人體及熱水器及相關設備「會造成損壞及公安事故」之結果，是該函並未就當時之「熱水器及相關設備」，已經產生如何之損害提出證明；尤其，上訴人亦自承：「（熱水器損害是否為被告所造成？）不是，但是是因為被告延誤通知水質黃濁，黃垢會卡在熱水器造成熱水器不能使用，會嚴重損害熱水器」（原審卷第32頁）、「熱水器開的時候有熱水流出，但是水是黃色，水電師傅說黃垢已經卡了二年，清洗內膽改善不大，但水還是會傷害皮膚，所以我要請求更換水管，因為更換水管再更換熱水器，水才會乾淨。」（本院卷第63頁）等語，足見熱水器及其他設備並未有現實之損害，況熱水器內膽黃垢已經卡了二年，係在被上訴人開始承租前之事，縱使該設施有損害之情形，但既然為上訴人出租前已經持續發生，且為上訴人提供之水管設備有瑕疵所造成，並無由後來之承租人即被上訴人負責之理，是上訴人主張被上訴人違反善良管理人注意義務等情，即無從認為有據。
㈣上訴人復稱因被上訴人遲誤8個月後始通知上訴人上開損
耗狀況，因而導致無法向前手屋主求償，有違民法第437條規定之通知義務。惟其一方面稱大樓公共水管已更新不可能發生鏽蝕，另一方面復稱系爭房屋屋外水管鏽蝕嚴重，因被上訴人阻擋修復，可能導致熱水器損壞，對飲用水潔淨及人體健康造成損害云云。然查系爭房屋為屋齡為33年之老舊建築，屋外鐵製水管已使用30餘年未更新，上訴人於99年2月間購買系爭房屋出租他人時，按一般常理判斷，理應知悉系爭房屋有可能發生水管老舊鏽蝕而導致漏水、水質黃濁等情事，而被上訴人僅為承租人，當不知系爭房屋牆壁內水管線路是否因老舊發生漏水等問題，其亦非專業水電人員，依交易上一般觀念，縱有相當知識經驗及誠意之人亦無法預見於承租房屋短期內即得查知房屋內漏水等瑕疵，是被上訴人於承租系爭房屋8個月後（即99年10月間），始由鄰居告知隔壁房屋因漏水牆壁發霉，被上訴人並已立即電話通知上訴人，顯見被上訴人已善盡承租人之通知義務即時通知上訴人。上訴人仍以被上訴人遲誤通知為由，主張民法第437條第2項之損害賠償請求權，請求被上訴人賠償水管、熱水器維修費120,000元及地磚更新費用13,000元，亦屬無據。
㈤關於上訴人請求遷讓返還系爭房屋及按月給付18,000元之
部分：按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅；定有期限之租賃契約，如約定當事人之一方於期限屆滿前，得終止契約者，其終止契約，應依第450條第3項之規定，先期通知，民法第450條第1項及第453條分別定有明文。經查，依系爭租約第2條約定：「租賃期限經甲乙雙方洽訂為兩年即自民國99年2月5日起至民國101年2月4日止」等語，有系爭租約附卷可憑（原審卷第44至49頁），足見兩造間之租賃關係屬定有期限者，依上開規定，其租賃關係，於期限屆滿時即101年2月4日始消滅。
㈥雖系爭租約第14條約定：「甲乙各方遵守本契約各條項規
定，如有違背任何條件時，甲方（即上訴人）得隨時解約收回房屋，因此乙方（即被上訴人）所受之損失甲方概不負責」等情，是於被上訴人有違反系爭租約約定之情形時，上訴人得於期限屆滿前終止系爭租約，而本件上訴人所主張被上訴人違反善良管理人注意義務之情形，並無證據可以證明其主張為有理由，已如前述，則上訴人以此為理由而主張終止系爭租約，即無依據；又上訴人雖主張：因被上訴人表明承租系爭房屋委屈，且又要求上訴人對系爭房屋6樓住戶提出告訴，故上訴人不願繼續出租予被上訴人等語，但是，上訴人此部分事由，並非屬於系爭租約所約定內容，亦非屬被上訴人違背租約第11條之情形，雙方亦無終止系爭租約之合意，則上訴人主張於100年5月終止系爭租約等語，實非有據。準此，雙方之租賃關係既未消滅，則上訴人請求被上訴人遷讓返還系爭房屋，並自100年6月5日起至遷讓返還系爭房屋之止，按月給付18,000元，為無理由。
五、綜上所述，本件被上訴人已善盡系爭租約第11條、民法第432條善良管理人注意義務及同法第437條之通知義務，則縱系爭房屋發生漏水、水管鏽蝕致水質黃濁及地磚損壞之瑕疵，即應由出租人即上訴人負修繕之義務，上訴人猶仍據此主張被上訴人應負擔損害賠償責任，並請求房屋修繕費用133,000元，自無足採。又上訴人所為終止租約並不合法，是上訴人主張已於100年5月終止系爭租約請求被上訴人遷離並返還系爭房屋，及自100年年6月5日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付上訴人18,000元之相當於租金之不當得利損害金，亦屬無據。從而，原審為上訴人敗訴之判決，核無不合。上訴論旨猶執前詞，指摘原判決不當，聲明廢棄改判，洵非有據，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所舉未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不一一論述，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，爰依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 101 年 2 月 24 日
民事第七庭 審判長法 官 林玲玉
法 官 徐千惠法 官 蘇嘉豐以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 101 年 2 月 24 日
書記官 林鈞婷