臺灣臺北地方法院民事判決 100年度簡上字第579號上 訴 人 臺灣土地銀行股份有限公司法定代理人 蘇樂明訴訟代理人 谷湘儀律師
曾柏硯律師被上訴人 W110璞石麗緻公寓大廈管理委員會法定代理人 陳孝威訴訟代理人 張宇瑤上列當事人間請求給付管理費事件，上訴人對於民國100年11月3日本院臺北簡易庭100年度北簡字第7594號第一審判決提起上訴，本院於民國101年6月5日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人起訴主張：依公寓大廈管理條例第10條第2項規定，區分所有權人有繳納管理費之義務。依據被上訴人所管理W110璞石麗緻社區（自稱W110大廈）於民國98年12月24日召開之第一屆區分所有權人大會通過之社區規約第10條第1項規定：「費用分擔與收繳：一、本社區住戶應分擔下列費用：１、經常管理費：本社區住戶應按月繳公共水電費及管理人員等有關費用其收費標準以坪為單位（所有權狀上記載之全部面積），每坪每月暫定100元整（店鋪一、二樓依每坪每月暫定之金額打八折收費，實際收費部分由一、二樓店面與管理委員會協商後制定），汽車位收費依停車塔部分每月每位1,200元（停車塔實際收費由管理委員會與愛馬屋協商後，再決議給誰收取費用）、地下室平面每月每位700元、機械升降橫移每月每位900元（含清潔、機械車位保養及運作電費），地下二層機車位部分每月每位200元。（愛馬屋停車位管理收繳費用，同上所述收費金額）。2、臨時分擔費用：本社區公共設施之大修、更新或增添設備等必需大宗費用之項目，而於經常管理費向下不敷支付時，應由全體住戶分擔，並按實際發生額收繳。」，而W110大廈於97年8月
22 日取得使用執照，上訴人並於98年2月25日就受理信託之房屋完成移轉所有權予上訴人之信託登記，上訴人既為區分所有權人，即應繳納管理費。然因一般住戶於辦理交屋時即已繳付六個月管理費（住戶規約第10條第2項參照），是故W110大廈管理委員會議決全體住戶應自99年3月起繳付管理費，但上訴人屢經通知均拒不繳納，自99年3月1日起至100年3月31日止，積欠如附表戶別所示建物及停車位之管理費合計56萬4,937元。又上訴人雖辯稱僅係信託關係之受託人，係受訴外人明緯建設股份有限公司（下稱明緯公司）及王秋文等39位地主之委任，於信託存續期間係名義上之所有權人，並未占有及管理，依據信託契約第12條第1項約定上訴人所應支付之費用並不包括被上訴人所請求之管理費云云。但查上訴人係公寓大廈管理條例第3條第8款之定義為區分所有權人之住戶，依據上揭規定即應遵照區分所有權人會議之決議繳納管理費。再者依據信託法第1條之規定，繳納管理費亦屬管理行為之一，故不論上訴人與訴外人明緯公司及王秋文等39位地主所約定之信託內容為何，依信託本旨以及為受益人之利益、信託管理目的，上訴人均應在管理範圍之內繳付本件管理費。並聲明：上訴人應給付被上訴人56萬4,937元及自支付命令送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。願供擔保請准宣告假執行。
二、上訴人則以：依照公寓大廈管理條例第10條第2項、第18條第1項規定，公共基金係由區分所有權人依區分所有權人會議決議繳納；本件被上訴人僅提出99年2月8日「W110璞石麗緻第一屆管理委員會第五次會議會議紀錄」以證明其管理費之收據依據，惟管理費（即公寓大廈管理條例所謂之共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護費用）之分擔方式應係由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔；但屬管理、維護之費用，區分所有權人會議或規約另有規定分擔方式者，從其規定。被上訴人所陳以管理委員會議決之方式，不符公寓大廈管理條例之規定，更不得作為被上訴人向上訴人訴請繳納W110大廈管理費之依據。又上訴人依據與明緯公司及王秋文等39位地主於94年6月14日簽署信託契約，受託於信託存續期間「W110大廈興建工程」（下稱「本專案工程」）擔任產權管理及資金控管，對於本專案工程興建完竣之合建房地僅係名義上之所有權人，並未占有及管理。依據信託契約，管理費應由各該參與合建地主（包括本件欠費住戶即陳孝威（即被上訴人之法定代理人）、林德清（由林偉松繼承）、王秋文、王萬益、王雅玲、楊萬居、曾朝敏、簡文掌、陳春美及張璇玲，以下合稱「欠費住戶」）與明緯公司各自負擔；即關於信託期間之管理費負擔方式，按信託契約書第12條第1項約定「本契約甲（即王秋文等39位地主，包括本件10名欠費住戶）、乙方（即明緯公司）應支付之費用，包括丙方（即上訴人）之信託報酬、拆除費用、工程營建、保險費用、設計監造費用、廣告費用、公寓大廈管理基金、地政士代辦費用、稅負、規費及其他因丙方處理信託事務所支付之必要費用等，前開費用依甲、乙雙方簽訂之合建契約書或委建契約書約定方式及約定比例分別分擔之。」。次按，被告與明緯公司及王秋文等39位地主（包括本件10名欠費住戶）所分別簽署之合建契約書第8條第6項亦約定「自取得使用執照並自通知交屋日起，所產生之地價稅、房屋稅、水電費及本大樓管理費用等，由甲（即地主）乙（即明緯公司）雙方依所取得之房屋部分各自負擔。」，故W110大廈之管理費自應由甲、乙雙方按其簽訂之合建契約書約定各自分擔；縱於通知交屋日前期間所生之管理費用，依上開約定亦與上訴人無涉。上訴人受託相類似信託案件，從未有代受託人墊付公寓大廈管理費用之情形。再者，本件欠費住戶（包括被上訴人之法定代理人）皆為信託契約書及合建契約書之當事人，對於前開約定知之甚詳。被上訴人之法定代理人陳孝威為簽署上開信託契約及合建契約之39名地主之一，亦為10名欠費住戶之一，對於上開信託契約及合建契約之約定，更無理由諉為不知。故被上訴人應向各該地主，即實質所有權人（包括被上訴人之法定代理人陳孝威在內之10名欠費住戶），請求給付管理費。且欠費住戶陳孝威、曾朝敏及簡文掌尚未與明緯公司完成找補程序前，即與訴外人彰化銀行簽署租賃契約，將其區分所有建物（即臺北市○○○路○○○號、579號及基隆路2段76、78、80號等五筆建物）出租與彰化銀行收取租金，請求上訴人配合辦理變更使用執照等事宜，而經上訴人照准，可見其於辦理建物之途銷信託登記前，即已居於所有權人地位，實際為管理、使用、收益等，使用專有部分，其等應係公寓大廈管理條例第3條第10款規定之住戶，而被上訴人之法定代理人陳孝威不僅自己未繳納管理費，亦未代表W110大廈管理委員會向包括其本身在內之10名欠費住戶請求繳納管理費，反而以W110大廈管理委員會之名義提起本訴，請求非實質所有權人、非住戶、未占有及管理合建房地，且現與地主已無信託關係之上訴人代為墊付管理費，核被上訴人所為顯係以損害上訴人為主要目的，屬權利濫用甚明。
三、原審為被上訴人勝訴之判決，上訴人不服提起上訴，上訴聲明為：(一)原判決廢棄。(二)被上訴人於第一審之訴及假執行之聲請均駁回。被上訴人則答辯聲明：上訴駁回。
四、被上訴人所管理之社區公寓大廈，係由王秋文等39位地主與明緯公司合作興建，地主、明緯公司並以委託人身分，與被告三方共同簽立信託契約，附表戶別所示建物及停車位均於
98 年2月25日以信託登記之方式將建物所有權第一次登記為上訴人所有，嗣後陸續於99年6月後，塗銷信託登記，權利人登記為即原地主陳孝威（即被上訴人之法定代理人）、林德清（由林偉松繼承）、王秋文、王雅玲、楊萬居、曾朝敏、簡文掌、陳春美及張璇玲等9人，迄今尚有地主王萬益所有之10戶建物及3個停車位外，尚未塗銷信託登記等情，為兩造所不爭執，並有信託契約書、各戶之土地及建物登記謄本、臺北市松山地政事務所異動索引等在卷為憑（見原審卷第71頁至第16 5頁、第174頁至第181頁），信為可採。
五、被上訴人主張其管理之社區公告自99年3月起收取管理費，然以上訴人為登記所有權人如附表戶別所示建物及停車位，尚積欠管理費合計56萬4,937元未付，依公寓大廈管理條例第10條第2項及社區規約之約定，請求上訴人給付管理費等，為上訴人否認，並以前詞置辯。兩造爭點為：(一)上訴人於信託期間是否應負擔管理費？(二)被上訴人收取管理費是否有據？茲分述如下：
(一)上訴人於信託期間是否應負擔管理費？
1、按公寓大廈管理條例中，所謂「住戶」係指公寓大廈之區分所有權人、承租人或其他經區分所有權人同意，而為專有部分之使用者，於該條例第3條第10款定有明文。又以應登記或註冊之財產權為信託者，非經信託登記，不得對抗第三人，信託法第4條第1項亦有明文，信託人依信託契約，將信託物之所有權登記為受託人所有後，該信託物之法律上所有人即為受託人，而非信託人。而上訴人在信託期間，為如附表所示建物及車位之登記所有權人，有被上訴人提出之土地及建物登記謄本為證，就信託關係之外部關係而言，上訴人在法律上即為信託物之所有權人，上訴人即屬被上訴人所管理大廈之區分所有權人之一，亦即為公寓大廈管理條例規定之住戶，依該條例規定，自有給付管理費之義務。
2、次按，「稱信託者，謂委託人將財產權移轉或為其他處分，使受託人依信託本旨，為受益人之利益或為特定之目的，管理或處分信託財產之關係。」，信託法第1條定有明文。上訴人既為信託契約之受託人，則在信託存續期間，應為受益人（本件即委託人）管理信託財產。上訴人雖辯稱依據信託契約書第12條第1項應由地主及明緯公司依約定比例分擔之云云。惟查，信託契約書第12條第1項約定：「委託人之費用負擔及支付：本信託有關費用及負擔方式如下：本契約甲（即王秋文等39位地主）、乙方（即明緯公司）應支付之費用，包括丙方（即被告）之信託報酬、拆除費用、工程營建、保險費用、設計監造費用、廣告費用、公寓大廈管理基金、地政士代辦費用、稅負、規費及其他因丙方處理信託事務所支付之必要費用等，前開費用依甲、乙雙方簽訂之合建契約書或委建契約書約定方式及約定比例分別分擔之。」（見原審卷第176頁）。亦即，在信託契約關係中，上訴人因處理信託事務，對外需支付公寓大廈管理基金，而就信託內部關係，上訴人得要求地主及明緯公司依合建契約書或委建契約約定方式及約定比例分別負擔，上訴人據此否認有支付管理費之義務，顯然曲解契約之真意。至於上訴人所提被上訴人法定代理人陳孝威與明緯公司間合建契約書第8條第6項約定：「自取得使用執照並自通知交屋日起，所產生之地價稅、房屋稅、水電費及本大樓管理費用等，由甲（即地主）乙（即明緯公司）雙方依所取得之房屋部分各自負擔。」（本院卷第191頁），僅係信託契約內部之合建關係中地主與建商間就有關稅費、管理費負擔分配之依據，然上訴人對外為登記之區分所有權人，在尚未塗銷信託登記前，上訴人仍有給付管理費與被上訴人之義務。
3、至上訴人抗辯被上訴人起訴請求支付管理費有違誠信原則，構成權利濫用云云。惟上訴人為信託期間之區分所有權人，係W110大廈管理委員會收取管理費之對象，至上訴人與明瑋公司及地主間內部協議上訴人代墊公寓大廈管理基金，由明緯公司及欠費住戶依約定方式及約定比例分擔或上訴人依信託契約同意欠費住戶陳孝威、曾朝敏及簡文掌使用專有部分，基於債之相對性，不過係上訴人得依其與明瑋公司及地主間信託契約主張渠等應給付信託期間代墊之管理費而已，要與被上訴人無涉；且公寓大廈管理基金充足與否，攸關社區修繕、管理、維護及財務健全甚巨，被上訴人為社區運作順暢依據上訴人為信託期間區分所有權人身分，主張上訴人應給付管理費，並無權利濫用之情，上訴人此一抗辯，並無足採。
(二)被上訴人收取管理費是否有據？按「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。」、「公寓大廈應設置公共基金，其來源如下：一、起造人就公寓大廈領得使用執照一年內之管理維護事項，應按工程造價一定比例或金額提列。二、區分所有權人依區分所有權人會議決議繳納。三、本基金之孳息。四、其他收入。」，公寓大廈管理條例第10條第2項、第18條第1項定有明文。故區分所有權人應依區分所有權人會議決議繳納公共基金以支付共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。查W110大廈於98年12月24日召開之第一屆區分所有權人大會通過之社區規約第10條規定：「費用分擔與收繳：一、本社區住戶應分擔下列費用：１、經常管理費：本社區住戶應按月繳公共水電費及管理人員等有關費用其收費標準以坪為單位（所有權狀上記載之全部面積），每坪每月暫定100元整（店鋪一、二樓依每坪每月暫定之金額打八折收費，實際收費部分由一、二樓店面與管理委員會協商後制定），汽車位收費依停車塔部分每月每位1,200元（停車塔實際收費由管理委員會與愛馬屋協商後，再決議給誰收取費用）、地下室平面每月每位700元、機械升降橫移每月每位900元（含清潔、機械車位保養及運作電費），地下二層機車位部分每月每位200元。（愛馬屋停車位管理收繳費用，同上所述收費金額）。2、臨時分擔費用：本社區公共設施之大修、更新或增添設備等必需大宗費用之項目，而於經常管理費向下不敷支付時，應由全體住戶分擔，並按實際發生額收繳。」，有該次區分所有權人會議記錄、基準點公告、簽到簿及社區規約等影本附卷為憑（見原審卷第321至345頁）。又自會議紀錄及簽到簿可知，上訴人於住戶大會開會時有派員前往與會，上訴人抗辯W110大廈管理費分擔方式係由管理委員會決議云云，委無足採。從而社區規約於98年12月24日通過之後，各區分所有權人即有依據區分所有權人決議及規約繳納管理費之義務，則被上訴人公告自99年3月起繳納管理費，並據此請求被告支付管理費，並不違反社區規約之約定，且上訴人就被上訴人主張上訴人登記為受託人期間管理如戶別所示建物及停車位尚積欠如附表所示之管理費及停車費合計56萬4,937元未付乙節，並不爭執，而附表所示戶別之建物面積核與建物登記謄本相符，管理費之計算亦與W110大廈住戶規約相符，而上訴人抗辯被上訴人不得請求給付之事由既無理由，上訴人自應如數給付。
(三)末按，給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。民法第229條第1項定有明文。本件被上訴人請求上訴人給付管理費，係以支付金錢為標的，且自W110大廈社區規約第10條第5項規定：「區分所有權人若在規定之日期前為繳納應繳金額時，本管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及另外收取遲延利息，以未繳金額之年息10％計算。」，是上訴人積欠之管理費，至遲均應於各期管理費規定之日期前繳納，被上訴人另於100年3月5日函催上訴人給付（見支付命令卷第4頁），則被上訴人主張此部分金額應加計自支付命令送達翌日即100年5月4日起按年息5％計算之利息，自無不可。
六、綜上，上訴人於塗銷信託登記前，既為登記之區分所有權人，自應依公寓大廈管理條例第10條第2項及社區規約之約定繳納管理費。從而，被上訴人請求上訴人給付56萬4,937元及自100年5月4日起至清償日止按年息5％計算之利息，為有理由，應予准許。原審為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴人意旨求為廢棄改判，為無理由，應予駁回。
七、本判決之基礎已臻明確，兩造之其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決無影響，毋庸一一論列，並此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436 條之1第3項、第449 條第1 項、第78條，判決如主文。中 華 民 國 101 年 6 月 28 日
民事第三庭 審判長法 官 郭美杏
法 官 汪怡君法 官 趙雪瑛以上正本係照原本作成。
本件不得上訴。
中 華 民 國 101 年 6 月 28 日
書記官 廖素芳