臺灣臺北地方法院民事判決 100年度簡上字第585號上 訴 人 愛典實業股份有限公司法定代理人 邱愛典訴訟代理人 蔡文峰
楊擴舉律師被 上訴人 魏月美
魏月英邱涵涵林啟宙魏月惠林潔妤魏志穎共 同訴訟代理人 張素芳律師
黃昱璁律師林政憲律師複 代理人 張瀞云上列當事人間請求返還押金事件，上訴人對於民國100年10月26日本院臺北簡易庭100年度北簡字第5683號第一審判決提起上訴，本院於民國101年5月16日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由按解散或經中央主管機關撤銷或廢止登記之公司，應行清算；
解散之公司，於清算範圍內，視為尚未解散；公司之清算人，在執行職務範圍內，為公司負責人；股份有限公司之清算，以董事為清算人，但本法或章程另有規定或股東會另選算人時，不在此限，公司法第24條、第26條之1、第25條、第8條第2 項、第322條第1項分別定有明文。經查：上訴人業於民國98年2月26日經主管機關廢止其公司登記，有變更登記表在卷可稽（見原審卷第67-68 頁），是上訴人即應行清算，而上訴人經股東會決議選任邱愛典為清算人（見原審卷第72頁），故而列邱愛典為上訴人之法定代理人，進行本件訴訟，合先敘明。
上訴人主張：
㈠伊前向被上訴人魏月美、魏月英、魏志穎、林潔妤、邱涵涵
及林啟宙、魏月惠之被繼承人林威至承租門牌號碼臺北市○○路○段○○○號1、2樓房屋（下稱系爭房屋），由被上訴人魏月美代表出租人全體與伊於94年11月4 日簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租賃契約書），約定租賃期間自94年12月25日起至97年12月24日止，每月租金為新臺幣（下同）68萬元（含10% 租金所得稅）；伊並於簽訂上開租賃契約時，交付押租金200 萬元予被上訴人魏月美。
㈡嗣伊於95年7月中旬因欲結束營業，乃提前告知被上訴人3個
月後即將終止租約。迄至95年10月下旬，伊即與被上訴人終止系爭租賃契約，並將系爭房屋返還予被上訴人。系爭租賃契約終止後，被上訴人魏月美為返還押租金予伊，遂與伊相約於95年11月30日在台北富邦銀行安和分行進行還款事宜。
當日雙方協議由被上訴人魏月美臨櫃領款80萬元予伊，並約定由被上訴人負責自押租金餘款120 萬元繳納系爭租賃所得稅款68萬元，及其他伊應負擔之房屋管理費、電費、恢復夾層費等雜費；如有剩餘，並應返還予伊。
㈢詎被上訴人未依約繳納租賃所得稅款，致伊遭受國稅局罰鍰
，亦未提出詳細之雜費明細，即拒不返還剩餘之押租金。是被上訴人應提供詳細扣款之明細及憑證，並應返還承諾應繳而未繳之稅款予伊；如被上訴人未能提供詳細扣款之明細及憑證，亦應返還全數押租金予伊。爰依系爭租賃契約書第 4條之約定，請求被上訴人返還押租金120 萬元等語。
被上訴人則抗辯：
㈠上訴人並未依系爭租賃契約書第7條第2項之約定繳納水電費
及大樓管理費，且未具備法定終止事由即提前終止租約，雖業經彼等同意終止，惟依系爭租賃契約書第8 條約定，上訴人仍應給付彼等按2個月租金計算之違約金136萬元，且彼等依法得就其積欠之水電費、管理費及違約金等，自押租金中抵充之。
㈡而兩造針對系爭押租金之返還，已於95年11月30日簽訂終止
房屋租賃契約書（下稱系爭終止契約書），約定就水電費、管理費及違約金等抵充之金額減縮為120 萬元；彼等並已將剩餘之80萬元押租金返還予上訴人。兩造既簽訂系爭終止契約書並以特約條款方式安排、處理押租金之返還事宜，即已了結系爭租賃契約之一切爭議，上訴人不得再請求彼等返還押租金。
㈢至上訴人主張彼等應返還租賃所得稅款68萬元部分，查系爭
租賃契約書第7條第1項明定租賃所得稅由承租人即上訴人負責向稅捐機關繳納，而上訴人已於95年間自每月應付租金中扣除租金所得稅額68,000元，自應由其依約就扣取之租賃所得稅負繳納之義務。況兩造並無任何由彼等自120 萬元押租金中繳納該項稅款之約定，彼等亦從未同意自行繳納，是上訴人此部分主張亦顯屬無稽等語。
原審為上訴人全部敗訴之判決，上訴人提起上訴，聲明：㈠原
判決廢棄。㈡被上訴人應給付上訴人120 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。被上訴人則答辯聲明：上訴駁回。
兩造不爭執之事實：
㈠上訴人前向被上訴人魏月美、魏月英、魏志穎、林潔妤、邱
涵涵及林啟宙、魏月惠之被繼承人林威至承租系爭房屋，由被上訴人魏月美代表出租人全體與上訴人於94年11月4 日簽訂系爭租賃契約書，約定租賃期間自94年12月25日起至97年12月24日止，每月租金為68萬元（含10% 租金所得稅）。上訴人並於簽訂系爭租賃契約時，交付被上訴人魏月美押租金
200 萬元（見原審卷第4-9頁）。㈡林威至於94年12月10日死亡，其繼承人為被上訴人林啟宙、魏月惠（見原審卷第45頁、第91頁、第111頁）。
㈢上訴人於系爭租約存續期間（即94年12月25日至95年11月30
日期間），每月均自應付租金中扣除應代被上訴人繳納之租金所得稅68,000元，合計扣款金額為68萬元（見原審卷第10-11 頁）。
㈣上訴人與被上訴人魏月美於95年11月30日簽訂系爭終止契約
書（見原審卷第40頁），被上訴人魏月美並返還上訴人押租金80萬元。
㈤上訴人於97年8 月15日致函被上訴人魏月美，催告被上訴人
魏月美於函到5 日內繳納租賃所得稅款68萬元（見原審卷第12-14頁）。
得心證之理由：
㈠上訴人起訴主張：其向被上訴人承租系爭房屋，約定租期自
94年12月25日起至97年12月24日止，每月租金為68萬元（含10%租金所得稅），其已交付被上訴人押租金200萬元；嗣兩造合意於95年11月30日提前終止租約，其已依約交還系爭房屋，被上訴人並已返還押租金80萬元等情，為被上訴人所不爭執，並有兩造合意簽署之系爭租賃契約書、終止契約書在卷足憑，均可信實。
㈡上訴人另主張：兩造於終止租約時約定被上訴人應自尚未返
還之押租金120 萬元中扣除水電費、管理費、夾層恢復費等費用，並繳納租金所得稅68萬元，餘款應返還上訴人云云，為被上訴人所否認，並以前開情詞置辯，經查：
⒈按納稅義務人有租金所得時，應由給付租金之事業負責人
於給付時，按給付額扣取10% 稅款，於每月10日前將上一月內所扣稅款向國庫繳清，此觀所得稅法第88條第1項第2款、第89條第1項第2款、第92條第1 項、各類所得扣繳率標準第2條第1項第5 款之規定即明。兩造復於系爭租賃契約書第7條第1款約定系爭房屋之租金所得稅由上訴人負責向稅捐機關繳納（見原審卷第6 頁），且上訴人於每月給付租金時，均扣除應向稅捐機關繳納之租金所得稅68,000元，亦有付款支票在卷足憑（見原審卷第10-11 頁），兩造並同認上訴人在系爭租賃契約存續期間，已自租金中扣除應由其代被上訴人向稅捐機關繳納之租金所得稅68萬元，是被上訴人並無於系爭租約提前終止時，再給付上訴人該筆款項之必要，上訴人主張兩造於合意終止租約時曾約定由被上訴人自應返還之押租金中扣除租金所得稅68萬元，再自行向稅捐機關繳納云云，實與常理相違，誠難遽信。
⒉再者，上訴人雖於97年8 月15日寄發予被上訴人魏月美之
存證信函中記載：「…雙方相約95年11月下旬假台北富邦銀行安和分行進行還款，並按當日雙方所協議的分配方式，由台端臨櫃領款80萬元歸還本人，餘款120 萬元仍歸台端所有，但台端需負責繳納前述租約稅款68萬元，此退押金分配協議當日在場陪同有人林先生亦願出庭作證。惟台端竟違協議遲至今日仍未繳納，無端加重本人稅賦壓力，為此，特發本函催告台端於函到翌日起五日內依附件『各類所得稅扣繳稅額繳款書』繳納應付稅款…」等語（見原審卷第12-13 頁），然上開內容為上訴人片面之主張，執此並不足以認定兩造確已約定被上訴人應從未退還之 120萬元押租金中，自行繳納系爭租約之租金所得稅68萬元。況被上訴人魏月美旋即於97年8 月29日致函上訴人之法定代理人邱愛典，其內記載：「台端承租吾等所有…房屋，因故於95年11月30日終止租賃，…保證金200 萬元整，依合約第8條約定扣除違約金及必要費用計180萬元整，但經協商出租人同意扣取120 萬元整…。又每月租金68萬元，出租人每月收取612,000元，差額68,000 元係承租人預扣之租賃稅，汝為扣繳義務人，已預扣之款項，當然有繳納之責……。承租人因未繳納租賃稅而未給付租賃所得稅扣繳憑單予出租人，致出租人已被預扣之稅額68萬元正及因此而延伸之稅賦損失應全部由承租人負擔之…」等語（見原審卷第63-64 頁），已嚴正駁斥上訴人所持應由被上訴人自行繳納租金所得稅68萬元之主張，更難認為上訴人所寄發之存證信函內容，與兩造合意約定之內容一致，是徒由該存證信函，並不足以作成有利上訴人之認定。
⒊更有甚者，針對兩造合意終止系爭租賃契約之經過，上訴
人之法定代理人邱愛典到庭陳稱：針對提前終止租約之問題，其前後跟被上訴人魏月美談過3次，第1次是在95年中，當時被上訴人魏月美表示會考慮於終止租約時不扣押租金；第2 次會談是在95年10月間，被上訴人魏月美有同意提前終止租約，且終止租約後不扣押租金。但95年11月間魏月美表示因考慮到租金所得稅及水電費未繳的問題，故只能先退押租金80萬元，而未與其約定退還剩餘押租金之日期。因當時其有資金壓力，想儘速收回80萬元押租金，故與被上訴人魏月美相約至台北富邦銀行領取退回之80萬元押租金等語（見本院卷第90-91 頁）。被上訴人魏月美對此則稱：95年10月間邱愛典雖找他人與其洽談承接系爭租約之問題，但並未提及要提前終止租約，一直到95年11月下旬邱愛典才主動出面找其商量押租金之問題，其有同意提前終止租約，也同意只扣一個月租金作為違約金，其回家後細算，扣除其代墊之水電費、管理費、修繕費及違約金、租金差額，確認應自押租金扣款110 餘萬元，經其再與邱愛典洽商，雙方約定扣款金額為120 萬元，且相約至台北富邦銀行交付應退還之押租金80萬元等語（見本院卷第91頁）。雖該二人對於彼此洽商之次數、時間、洽談內容、議定之扣款項目等細節，所述互有歧異，但渠等均同認在95年11月30日會同至台北富邦銀行交付退還之押租金前，雙方即已確認當日退款金額為80萬元。而兩造於退款當日另簽署系爭終止契約書，上訴人之法定代理人邱愛典並陳稱：該契約書之約定條款中，僅有以手寫加註之「租賃所得稅之扣繳憑單必須寄給出租人」約款與雙方約定之內容不符（見本院卷第91頁），可資確認除該加註條款外，系爭終止契約書所載，即為兩造針對提前終止系爭租賃契約一事之合意內容。而系爭終止契約書第3 條約定：「承租人原繳納之保證金扣除至終止日前未付之租金，和應付而未付之水、電、管理費用後，共剩餘80萬元整，本契約簽訂之日由出租人無息返還與承租人，承租人收受無誤」等語，已明確表達兩造業已針對押租金之問題進行結算，確認應退款金額為80萬元，且於簽約日由出租人返還承租人收受無誤之意，是被上訴人主張兩造業於終止系爭租約時，以特約條款方式安排、處理押租金之返還事宜，即已了結系爭租賃契約之一切爭議等語，堪信與事實相符。上訴人主張兩造係約定被上訴人僅能保留120 萬元押租金暫不返還，俟扣除水電費、管理費、夾層恢復費及68萬元租金所得稅後，餘款仍應返還予上訴人云云，則乏積極事證可佐，為本院所不採。
⒋上訴人雖稱：依證人林榮祥、林雅燕之證詞，及系爭終止
契約書第3 條之內容，可知兩造業已約定於系爭租賃契約提前終止時，排除系爭租賃契約書第8 條違約金條款之適用，亦即被上訴人不得自押租金中扣除提前終止租約之違約金，故被上訴人魏月美陳稱扣款之120 萬元押租金中，包含相當於1 個月租金數額之違約金68萬元，即與事實不符云云。經查：
①按系爭租賃契約書第8 條約定：「本契約租賃期限未滿
，無法定終止原因，一方擬終止契約時，須得對方同意，且應提前於三個月前通知他方並賠償他方二個月租金之違約金」（見原審卷第7 頁），可知在系爭租約經雙方合意提前終止時，提議終止租約之一方依約應給付他方相當於2 個月租金數額之違約金。上訴人雖陳稱：前開約定屬定型化契約條款，明顯加重承租人之責任，且對承租人具有重大不利益，顯失公平，依民法第247 條之1 之規定，應為無效之約定云云。然前開約款實為定期租賃契約中常見條款，在定期租賃契約中，原則上契約當事人一方不得任意提前終止租約，否則該租期之約定即形同具文。而藉由違約金之給付，使定期租賃契約中擬提前終止租約之一方，得不受原定租期之拘束取得任意提前終止租約之權利，俾其提前終止租約之經濟利益得以實現，他造則可藉由收取違約金，填補租賃契約於期滿前提前終止之損害，是此項約款實已兼顧契約雙方當事人之利益，要難認為有加重一方當事人責任或使一方當事人受有重大不利益之情事，並未顯失公平，上訴人前開主張即非可採。
②又證人林榮祥於原審證稱：95年左右其和邱小姐（即邱
愛典）之共同朋友向其表示邱小姐跟別人租房子，押金有點問題，本來說要還200 萬，但是後來談一談變成還80萬。後來邱小姐說房東要給其80萬元，她擔心有問題故請其陪同與房東會面。當天邱小姐在台北富邦銀行地下室櫃檯旁沙發邊與房東談，其在一旁聽，有看到房東去櫃檯領80萬給邱小姐，邱小姐並在文件上蓋章，但其不記得邱小姐所蓋章文件之內容。中間邱小姐與房東談話之內容其不記得，只知道就是要扣一些費用後先給邱小姐80萬元，其他由房東去解決，至於要扣哪些費用其不記得。整場談話並沒有談到違約金的事，就其認知是房東害怕邱小姐不去繳像水電費、管理費等費用，故改由房東去繳錢等語（見原審卷第79頁）。由其證述之內容，僅能得知兩造在會同至台北富邦銀行領款退還押租金前，已約定退款金額為80萬元，且退款當日有提及僅退款80萬元係因要扣除水電費、管理費等費用，並未提及要扣除違約金等情，然並未能確認兩造當天針對扣款項目、數額，是否曾逐項確認。而觀諸被上訴人魏月美於97年8 月29日寄發予邱愛典之存證信函所附扣款明細（見原審卷第65頁），可知被上訴人自押租金扣款 120萬元之項目，除管理費、電費外，尚包含95年11月25日至同年月30日之租金、系爭租賃契約書加註條款第3 條所指夾層恢復費及違約金等項，針對上開扣款項目，上訴人僅爭執違約金不應扣除，對其他項目則無異論，可知被上訴人得自押租金中扣款之項目，並非僅限於林榮祥於當日聽聞之水電費及管理費，故雖林榮祥證稱兩造於還款當日並未論及違約金應自押租金中扣除，亦未能反面推論兩造合意之扣款項目確實不包含違約金。
③至證人林雅燕於原審則證稱：其為邱愛典之秘書，曾在
95 年7月中旬及同年11月上旬左右，陪同邱愛典與被上訴人魏月美洽談，表明因上訴人財務困難，無法繼續承租系爭房屋，希望被上訴人退還押租金200 萬元，被上訴人魏月美有同意；依其之記憶，第一次會面時並沒有講明房屋要租到何時，第二次其亦沒有印象兩造有提到這件事等語（見原審卷第102 頁），是依林雅燕曾參與之兩造會談，兩造尚未談及租期應自何時終止。然上訴人之法定代理人邱愛典及被上訴人魏月美均一致陳稱：彼等在95年11月30日會面退款前，除針對提前終止系爭租約達成合意外，並約定當日退款金額為80萬元，對此林雅燕未置一詞，顯然其對邱愛典及被上訴人魏月美最後一次洽談結果並不知情。易言之，兩造針對提前終止系爭租約後雙方之權義關係為何，前後歷經多次談判，始於95年11月30日雙方會面退款前達成合意，證人林雅燕針對前開談判過程，並未全程參與，且不知悉最後談判結果，由其證詞尚不足以認定兩造最後議定之扣款項目及金額，更遑論得執此遽認被上訴人已同意放棄依系爭租賃契約書第8條約定收取違約金之權利。
④又系爭終止契約書第3 條針對被上訴人自押租金扣款之
項目，雖僅臚列至終止日前未付之租金、水電費、管理費等三項，而不及於系爭租賃契約書第8 條之違約金，惟上訴人並不爭執被上訴人有權自押租金中扣除系爭租賃契約書加註條款第3 項所指之夾層恢復費，如前述，而前開約款亦未將此項費用列入，顯然前開約款所載扣款項目，僅為例示規定，並非與兩造合意約定之扣款項目完全相符，自不得以該約款未將違約金納入，即遽認兩造合意之扣款項目，不包含系爭租賃契約書第8 條約定之違約金。
⑤退萬步言，縱認兩造於終止系爭租約時合意約定得自押
租金中扣款120 萬元之項目，除水電費、管理費、系爭租賃契約書加註條款第3 條之夾層恢復費及95年11月25日至同年月30日之租金外，其餘扣款款項並非系爭租賃契約書第8 條之違約金，而係應由被上訴人自行向稅捐機關繳納之租金所得稅68萬元，被上訴人亦已於受國稅局裁罰後補繳完畢，有上訴人所不爭之繳款書可佐（見原審卷第119-127 頁），益徵被上訴人業已依兩造之約定履約完畢，上訴人自不得再請求被上訴人返還任何押租金，其理甚明。
㈢至上訴人另主張：被上訴人魏月美負有保留雜費扣款明細及
單據之對帳義務，然其未能提出相關單據可資計算扣款餘額，即應將120 萬元押租金返還上訴人一節。查兩造業於合意終止系爭租約時，明確約定被上訴人得自押租金中扣款1 20萬元，如前述，被上訴人並已依約將剩餘之押租金80萬元返還予上訴人，兩造針對系爭租賃契約之相關權利義務已了結，即難認為被上訴人有義務保留相關單據以供日後對帳之需，上訴人此部分之主張，亦非有理。
㈣綜上所述，兩造業已於終止系爭租約時約定被上訴人應返還
上訴人之押租金數額為80萬元，被上訴人並已如數給付，上訴人即不得再針對押租金之返還，對被上訴人為任何請求。
準此，上訴人依據系爭租賃契約書第4 條之約定，請求被上訴人給付押租金120 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為無理由。原審為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，聲明廢棄改判，為無理由，其上訴應予駁回。
㈤本件事證已明，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經本院審酌後，認與判決結果無影響，爰不另一一論述，併予敘明。
據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第436條之1第 3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 101 年 5 月 30 日
民事第八庭審判長法 官 許純芳
法 官 宣玉華法 官 陳婷玉以上正本係照原本作成本判決不得上訴中 華 民 國 101 年 5 月 30 日
書記官 吳鸝稻