臺灣臺北地方法院民事判決 100年度簡上字第500號上 訴 人 孫玉坤被上訴人 陳光祥 住臺北市○○區○○路0段00號3樓之1訴訟代理人 何佩娟律師上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於中華民國100年8月2日本院臺北簡易庭100年度北簡字第6193號第一審判決提起上訴，本院於中華民國101年12月20日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決（除確定部分外）關於命上訴人給付超過新臺幣柒拾捌萬元及自民國一百年五月二十日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息部分，及該部分假執行之宣告，暨訴訟費用之裁判（確定部分除外）均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
其餘上訴駁回。
第一審（確定部分除外）、第二審訴訟費用由上訴人負擔十分之
九、餘由被上訴人負擔。事實及理由
一、被上訴人起訴主張：上訴人前向被上訴人承租臺北市○○區○○○路○○○○○號1至4樓及地下室（下稱系爭房屋），每月租金共新臺幣（下同）9萬元整，應於每月一日繳納，租期自民國96年9月1日起至99年8月31日止，共計3年，兩造並簽訂有房屋租賃契約書（下稱系爭租賃契約）。惟上訴人僅給付租金至98年10月份止（押租金中已扣抵97年9月及10月所欠租金），自98年11月1日起即拒不付租，系爭租賃契約既已於99年8月31日屆期，且未經雙方續約，上訴人自應依約遷讓交還房屋，並結清所欠租金、違約金等，惟經被上訴人及其代理人多次催請上訴人遷讓房屋及給付所欠租金、違約金等，上訴人均置不理。被上訴人前乃於100年5月11日，委請律師發函，催告上訴人應於函到之日起7日內，遷空返還系爭房屋，並給付自98年1 1月起至99年8月共10個月之租金計90萬元，暨自租期屆滿後之99年9月起至100年5月止，共9個月按房租1倍計算之違約金共162萬元，總計252萬元。爰請求上訴人遷讓系爭房屋，並給付所欠租金、違約金（迄100年5月1日止）共252萬元及自催告期滿之翌日起（100年5月20日)，按年息5%計算之遲延利息，並請求上訴人自100年6月1日起迄遷讓房屋之日止，應按月給付依房租1倍計算之違約金18萬元等語。並於原審聲明：上訴人應將系爭房屋遷讓交還原告。上訴人應給付被上訴人252萬元，及自100年5月20日起，迄清償日止，按年息5%計算之利息；並自100年6月1日起，至遷讓交還上開房屋之日止，按月給付被上訴人18萬元之違約金。
二、上訴人則以：㈠上訴人已於97年11月18日以存證信函告知被上訴人承租房
屋期間，確經原出租人即被上訴人母親親自前來查視後並同意轉租，並於租約到期後與原出租人再次簽約續租，上訴人完全依約履行。此由雙方租金給付至98年10月而非8月即可證雙方為配合轉租學生之學期期間而將契約提前1個月但租金給付未同時更動，故被上訴人明知轉租合法。㈡上訴人前於99年1月26日寄發存證信函已告知被上訴人應
支付上訴人承租至今之修繕費及承租房客大量退租之損害賠償，並已於99年2月份開始於每月租金中扣抵修繕費與賠償金額。被上訴人收受後歷經1年4月未為任何表示意見，上訴人理當依存證信函內容履行，但被上訴人竟違反誠信原則，以未收到存證信函為由，完全否認上訴人之存證信函通知，原審亦未審究該存證信函，亦未命上訴人提出說明答辯。倘被上訴人不同意上訴人扣除，自可來函通知表示反對意見，亦可要求提出相關修繕單據或者其他意見，依社會常理，上訴人理當咸認被上訴人同意自租金中扣除修繕費用且合法，原審未審究上訴人是否違反誠信，違反一般常理。
㈢縱未給付租金，亦應於扣抵押租金後2個月始為終止，本
案有終止一事，亦應於98年11月開始扣抵30萬元押租金至99年1月，並依法於2個月未給付即99年4月以後始能為終止租賃契約，若未終止即應認為租賃契約仍繼續有效，然被上訴人於99年1月間告知終止契約，被上訴人終止不合法，被上訴人至100年5月始為終止，則此之前期間，應認為租賃契約未終止、未違約，即視為不定期繼續契約，每月應以9萬元計算。
㈣修繕費與損害賠償金額如下：
⒈修繕費：
上訴人於承租當時，該承租之房地為老舊房子，其一至四樓甚至天台雜草叢生，整棟樓到處漏水、滴水及壁癌，且一至四樓之衛浴設備破損不通，甚且全部髒亂不堪，連基本之安全設備例如門、窗、陽台皆無，二樓以上無電表，上訴人承租之房地根本不能使用，必須為使用上之必要修繕，且上訴人至今仍修不甚修，到處漏水，基本設備亦一壞再壞，被上訴人置之不理，也不修繕，九年承租期間全為上訴人自行修繕。依據綜合所得稅結算申報書第7條第6項第2款規定，扣除其他10%必要損耗及費用後，計算修繕費：承租9年×108萬元/年×33 %＝320萬7,600元，依民法第430條規定承租人可直接扣除，並不以提出單據為必要，而就單據及國稅局扣除標準，依選擇之債該選擇權由上訴人行使，上訴人選擇依國稅局扣除標準，誠有理由。
⒉承租房客流失損害賠償：
被上訴人於97年11月間即委任建設公司代表被上訴人說明改建事宜，數日後即收受違法轉租終止租約之存證信函，造成簽約一年之轉租房客風聞後深怕事發突然改建拆屋而被要求限期搬離，因而大量退租另尋住所，因承租房屋坐落於學區，承租亦以一年為期，學生既已退租，另行招租只待來年新學期，上訴人之損失亦是一年租金收入，可歸責於被上訴人之事由。以15間雅房×每月5, 000元×12月＝90萬元。
⒊押租金30萬元。
⒋有益費用：
依民法第421條,被上訴人於上訴人返還房屋後即張貼承租12萬元，上訴人因支出轉租學生之有益費用，因而增加房屋價值，且被上訴人知其情事而不為反對之表示且同意，應償還其費用。
⒌以上總計410萬7,600元，自99年2月份起每月扣抵9萬元
，至全數金額扣抵完為止，其扣抵期間為45個月有餘，迄至102年11月份為止，目前雙方已在履行扣抵中。並請上訴人於扣抵期間屆滿後，返還押租金30萬元。倘未返還，上述扣抵期間完成後再扣抵3個月10日。
㈤原審於言詞辯論終結後起訴書始送達，並違背就審期間有
重大瑕疵，不因補正而治癒其瑕疵，上訴人之審級利益完全喪失。又原審並未要求上訴人提出相關證據資料，且上訴人於答辯書狀亦有答辯有存證信函及修繕費用單據，原審並未諭示攜至庭期，且未調查證據並為辯論，卻即為言詞辯論終結並宣示，未給予上訴人提出證據及答辯，違背辯論主義而違背法令。再者，原審未給予上訴人提出證據，亦無調查證據程序即形成心證而辯結，原審自由心證形成並未有調查證據結果後依循經驗法則、論理法則為之，有違背自由心證主義之重大瑕疵，應發回更審，以維上訴人之審級利益等語，資為抗辯。
三、原審以上訴人自98年9月起即未支付租金，因98年9月、10月份之租金已自押金中抵銷，而上訴人主張抵銷之修繕費、承租房客流失損害賠償均非可採，另違約金應核減為每月10萬元為由，判決上訴人應遷讓返還系爭房屋，並給付被上訴人自98年11月起至99年8月租期屆滿止，共10個月之租金計90萬元，及自100年5月20日起至清償日止，按年息5%計算之利息，暨自99年9月起至遷讓交還房屋之日止每月10萬元之違約金。上訴人不服提起上訴，並聲明：原判決除免假執行部分外，關於第二項命上訴人給付被上訴人90萬元及其法定利息與該部份假執行之宣告及命負擔該部份訴訟費用之裁判均廢棄；前項廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回；第一審廢棄部分及第二審訴訟費用均由被上訴人負擔（原審判決上訴人應遷讓返還系爭房屋及自99年9月1日起至遷讓交還系爭房屋之日止，按月給付被上訴人10萬元違約金部分及駁回被上訴人其餘之訴部分，因上訴人、被上訴人未上訴已確定）。被上訴人則聲明：上訴駁回。
四、得心證之理由：被上訴人主張上訴人向被上訴人承租系爭房屋，租金每月9萬元，押租金30萬元，租賃期間自96年9月1日起至99年8月31日止。詎上訴人自98年11月1日即未給付租金，租賃契約並已於99年8月31日屆期，上訴人應給付98年11月至99年8月止共10個月租金90萬元等情，為上訴人所否認，並以前揭情詞置辯，經查：
㈠上訴人雖辯稱其支出修繕費用320萬7,600元，得於租金中
扣抵云云，並提出存證信函、回執、申請書、財政部賦稅署移交單、財政部臺北市國稅局中正分局函、申請再疑義書、照片、名片、發票收據、估價單、簽收單等件為證（見原審卷第42頁至第50頁、本院卷第18頁至第50頁），惟本院觀之上訴人固於99年1月26日之存證信函記載「．．
雙方簽訂之租賃契約書，載明修繕費應由出租人負擔，然簽訂至今未支付修繕費於本人，末查，台端派員並來函誆稱本人轉租欲終止乙事，已造成本人之承租房客大量退租之損失。綜此，本人已支出之修繕費與承租房客大量退租之損害賠償，尚請台端給付為是，倘拒絕，本人將自每月租金中扣抵修繕費與損害賠償」等語，然上開存證信函僅係上訴人單方制作之文書，尚無從以之認定該信函所記載內容為真實，況該信函內容並未指明系爭房屋有修繕必要及修繕費用金額，而被上訴人收受該信函後，縱未曾為意思表示，亦僅係單純沈默，難認被上訴人有默示同意上開信函所載內容，且法律復無明文認因此有推定或視為同意之法律效果，則由上訴人提出之上述存證信函尚無從證明上訴人確有支出修繕費用及被上訴人已同意或不爭執上訴人所稱已支出修繕費用並扣抵租金之情節。又上訴人提出之照片僅能證明系爭房屋之狀況，尚不足認上訴人確有修繕並支出修繕費用。至於上訴人提出之估價單、名片、收據，僅為私文書，依民事訴訟法第357條規定「私文書應由舉證人證其真正。但他造於其真正無爭執者，不在此限」，被上訴人業已否認上開私文書之真正，上訴人復未提出其他證據證明上開文書係屬真正，自不得據而推認上訴人確有修繕系爭房屋並支出必要費用。況觀之上開文書，其中名片、估價單並非發票或收據，無法證明上訴人有修繕及支付費用之事實，且上開估價單或發票收據其品名為「通風機」、「床」、「書桌」、「椅」、「空調」、「冷凍／藏冰箱」、「工作台」、「」水槽加深、「煎台」、「油炸機」、「噴射果汁機」、「分電錶」、「熱水器」、「龍頭」、「電燈插座」、「2、3、4樓申請用電加大」、「房間隔間」、「室內粉刷」、「輕鋼架」、「油漆」、「地磚」、「浴室牆壁磁磚」、「拉門」、「樓梯隔牆」、「櫃台」、「拉門」、「柏油」、「波麗龍」、「沙」、「大理石」、「水泥」等，屬上訴人營業或轉租購置或安裝之營業器具，上訴人未證明估價單及發票收據所載之工項、物品係屬系爭房屋自然損壞之必要修繕，被上訴人本即無修繕之義務，上訴人以之而向被上訴人請求給付修繕費用並主張於租金中扣抵，顯乏所據。再者，上訴人另辯稱其得依據綜合所得稅結算申報書第7條第6項第2款規定，扣除其他10%必要損耗及費用後，計算修繕費為320萬7,600元，並不以提出單據為必要云云，然綜合所得稅結算申報書上開規定僅係承租人、出租人履行公法上稅捐繳納義務之規定，尚無從以之而謂租賃契約之承租人對於有支出必要之修繕費用之事實無庸負舉證責任，故上訴人舉上開規定而辯稱其已支出修繕費用320萬7,600元，並得於租金中扣抵，自非可採。綜上，上訴人所提出之前開證據，均無法證明上訴人確有因系爭房屋自然損壞而代被上訴人修繕因而支出必要之修繕費用，故上訴人辯稱其支出修繕費用320萬7,600元，並以之扣抵租金云云，顯屬無據。
㈡上訴人固辯稱被上訴人於97年11月間即委任建設公司代表
被上訴人說明改建事宜，數日後即收受違法轉租終止租約之存證信函，造成簽約一年之轉租房客風聞後深怕事發突然改建拆屋而被要求限期搬離，因而大量退租另尋住所，上訴人損失一年租金收入90萬元，得向被上訴人請求賠償，並於租金中扣抵云云，惟查，觀之系爭租賃契約第4條第2項已明文約定「未經甲方（指被上訴人）同意，乙方（指上訴人）不得將房屋全部或一部轉租、出借、頂讓．．」等語（見原審卷第8頁），而上訴人提出之97年11月18日存證信函雖有「依舊約，出租人與本人（指上訴人）於90年10月1日初次簽訂時，出租人堅持出租全棟（1-4樓）而不願僅出租1樓供營業，為免本人承租之金額負擔，即同意約定2-4樓得轉租．．綜上所陳，本人依誠信原則所言出租人同意轉租且確認乃真實，尚鑒請台端查察，倘函到7日未函覆，即肯認本人完全依約履行並無違約情事」等詞（見原審卷第44頁），而99年1月26日存證信函亦有記載請求被上訴人賠償房客大量退租損失損害及自租金中扣抵等文字，然如前所述，上開二信函為上訴人片面書寫，其所載內容難認為真正，被上訴人收受信函後未表示意見，法律並無因此視為或推定為同意之規定，亦不足推認被上訴人有默示同意該信函記載內容，自無從證明上訴人所稱被上訴人或其被繼承人即被上訴人母親有同意上訴人轉租云云為真正，至於系爭租賃契約租期自93年10月起算，其原因為何，尚難以系爭租賃契約文字推知，上訴人據此而謂係因出租人同意轉租緣故，亦非足採。上訴人既未另舉證證明被上訴人或其母親有同意上訴人轉租之情事，依系爭租賃契約前開約定，上訴人自不得轉租，從而，上訴人是否因被上訴人催告終止租賃契約行為而發生次承租人退租之事而受有損害，實與被上訴人無關，上訴人自不得向被上訴人請求此部分之賠償，更遑論上訴人就所稱有退租之事實，並未舉證證明之，上訴人辯稱得向被上訴人請求退租損害90萬元，並於租金中扣抵云云，亦非可採。
㈢再者，上訴人辯稱其支出有益費用，得於租金中扣抵云云
，惟按承租人就租賃物支出有益費用，因而增加該物之價值，如出租人知其情事而不為反對之表示，於租賃關係終止時，應償還其費用，但以其現存之增價額為限，民法第431條第1項固定有明文，然民法第431條第1項之規定並非強制之規定，當事人間如有相反之特約，自應依其特約辦理，最高法院29年度上字第1542號判例可資參照。查系爭租賃契約第4條第5項已約定「房屋有改裝施設之必要，乙方（指上訴人）取得甲方（指被上訴人）之同意後得自行裝設，但不得損害原有建築，乙方於交還房租時並應負回復原狀」等語（見原審卷第8頁），堪認兩造已約定上訴人自行裝設部分須於租賃契約終止時拆除回復原狀，上訴人即無向被上訴人請求返還有益費用之權利，況上訴人並未舉證證明有支出有益費用，及被上訴人知其情事而不為反對之表示等事實，上訴人辯稱其支出之有益費用，並得於租金中扣抵云云，應非足取。
㈣上訴人辯稱押租金部分，按押租金契約，係信託的所有權
讓與行為，乃承租人以擔保租賃契約所生債務之履行為目的，移轉押租金之所有權與出租人，如承租人履行租賃債務完畢，出租人即應全數返還，倘承租人有欠租或其他債務不履行情事，出租人當然就押租金扣押受償，苟有餘額再返還之。準此，出租人就押租金，負有附停止條件之返還義務，在出租人自己之債權受清償前，不負返還之義務；租賃關係終了，承租人若有欠租時，其所交付之押租金，無須當事人之意思表示，亦不問當事人之意思如何，發生「當然抵充」（法定抵充）之效力。查被上訴人不否認上訴人有給付押租金30萬元之情，被上訴人復自承上訴人自98年11月1日起未給付租金，押租金並已扣抵97年9 月及10月之租金等語，則上訴人給付之押租金30萬元扣抵97年9月及10月租金共18萬元後，尚餘12萬元，因上訴人尚有積欠租金情事，自發生當然抵充之效力，是故，被上訴人請求上訴人給付98年11月至99年8月共10個月90萬元租金，自應扣除押租金12萬元，從而，上訴人得請求被上訴人給付積欠租金應為78萬元。至於上訴人辯稱租賃契約至100年5月始終止云云，因上訴人上訴範圍僅為被上訴人98年11月至99年8月租金請求部分，此段期間為兩造不爭執係租賃契約有效期間，與上訴人上開辯稱實屬無涉，附此敘明。
五、綜上，被上訴人請求上訴人給付租金78萬元，及自100年5月20日起至清償日止，按年息5%計算之利息為有理由，應予准許，逾此部分之請求為無理由，應予駁回。原審就超過上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，並為假執行之宣告，自有未洽，上訴意旨就此部分指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由。至於上開應准許部分，原審判命上訴人給付，並為假執行之宣告，核無違誤，上訴意旨就此部分，仍執陳詞，指摘原判決不當，求予廢棄，為無理由，應駁回其上訴。至於上訴人雖辯稱原審於言詞辯論終結後始送達起訴狀，違反就審期間，另原審違背辯論主義、自由心證主義、違背調查證據，於訴訟程序有重大瑕疵，應發回更審云云，惟查，本件上訴人於原審100年7月19日言詞辯論期日之前即100年7月8日已具狀就修繕費、損害賠償扣抵租金部分為答辯，並於言詞辯論期日到場，原審已斟酌上訴人答辯意旨後始為判決，而本院第二審仍為事實審，上訴人復到庭並提出相關證據，則縱原審於言詞辯論期日前未將起訴狀繕本送達上訴人或有未調查證據等情事，亦難認其訴訟程序違背與判決結果有因果關係，或不適於為第二審辯論及判決之基礎，本件並無發回原法院重行審理之必要，併此敘明。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻防，核與判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
七、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第450條、第449條第1項、第79條，判決如主文。
中 華 民 國 102 年 1 月 3 日
民事第四庭 審判長法 官 張瑜鳳
法 官 劉又菁法 官 鄭佾瑩以上正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 102 年 1 月 3 日
書記官 李云馨