臺灣臺北地方法院民事判決 100年度簡上字第89號上 訴 人 信義雙星大樓管理委員會法定代理人 邱美芳訴訟代理人 呂康德律師被 上訴人 廖建宇
楊鎮銘顏裕晉顏嘉宏鍾文雅上五人共同訴訟代理人 李永然律師
溫藝玲律師葉建偉律師上列當事人間請求給付管理費事件，上訴人對於民國99年12月30日本院臺北簡易庭99年度北簡字第18720號第一審判決提起上訴，並為訴之追加，經本院於民國100年5月18日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴及追加之訴均駁回。
第二審及追加之訴訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面：按訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之，但第255條第1項第2款至第6款情形，不在此限；前開規定於簡易程序第二審上訴程序準用之，民事訴訟法第446條第1項、第436條之1第3項分別定有明文。又依同法第255條第1項第2、3款所定，如有請求之基礎事實同一者或擴張、減縮應受判決事項之聲明等情事者，原告得將原訴變更或追加他訴。查本件上訴人於原審起訴時原請求被上訴人給付自民國99年4月起至同年11月止之管理費及其遲延利息；嗣以100年1月18日上訴狀擴張前開聲明，追加請求99年12月、100年1月之管理費，及追加請求被上訴人應自100年2月起按月給付管理費予上訴人，暨其遲延利息。核其所為追加之訴，與起訴時所據之基礎事實要屬同一，且僅為聲明之擴張，與首揭規定相符，應予准許，合先敘明。
貳、實體方面：
一、上訴人起訴主張：㈠依上訴人所訂「信義雙星大樓住戶規約」（下稱住戶規約）
第1條規定：「本規約效力及於本大廈全體區分所有人及住戶，又承租人及其他有正當法源之使用人亦均具有拘束力…」、第9條規定：「一、為充裕共用部分在管理上必要的經費，區分所有權人應遵照區分所有權人會議議決之規定向管理委員會繳交下列款項。㈠公共基金，㈡管理費。二、管理費由各區分所有權人依照區分所有權人會議之決議分擔之。…六、公共基金及管理費之數額得授權管理委員會議決定之，全體住戶均受約束」及第20條規定：「本規約之附件…『停車場管理辦法』…與本規約有相同效力，其通過、修改及廢止均依本規約之程序辦理」。準此，系爭大樓停車場使用者之收費標準原則上應依停車場管理辦法規定內容定之。而依90年區分所有權人會議決議增訂之系爭大樓停車場管理要點（下稱系爭管理要點）第17條所定：「停車費收費如下：
…B2及B3停車位如供非住戶使用為支付所增加之管理成本，每車位每月管理費新臺幣（下同）6,000元，並授權管理委員會視實際改善情況僅三分之二以上委員同意及修正之」；惟因系爭大樓管委會嗣於99年7月1日決議將上開管理費調降為每月3,000元，是未實際居住於系爭大樓之停車場使用者（下稱非住戶）每月應繳之停車場管理費即為每一車位3,000元，先予說明。
㈡被上訴人5人係分別於99年3月間，陸續向訴外人呂世帆購得
系爭大樓地下室停車場編號45、46、62、81、82、88、89等7個停車位，然未實際居住於系爭大樓，自屬前揭管理要點第17條所稱之「非住戶」，而應按月繳交每一車位3,000元之管理費（99年7月1日決議調降後之標準）予上訴人。詎被上訴人自買受後即99年4月起，竟拒絕依「非住戶」之繳費標準繳納管理費，而僅比照「住戶」之收費標準，每月繳交927元或1,069元（前者為小車位、後者為大車位之收費標準），而各積欠管理費如下：
1.被上訴人廖建宇：被上訴人廖建宇所有停車位數為2位，每月合計應繳管理費6,000元，但其自99年4月起，每月僅繳1,854元（927元×2＝1,854），每月欠繳4,146元（6,000－1,854＝4,146），計至100年1月止，共欠繳4萬1,460元（4,146×10＝41,460）。
2.被上訴人楊鎮銘：被上訴人楊鎮銘所有停車位數為1位，每月應繳管理費3,000元，但其自99年4月起，每月僅繳927元，每月欠繳2,073元（3,000－927＝2,073），計至100年1月止，共欠繳2萬0,730元（2,073×10＝20,730）。
3.被上訴人顏裕晉、顏嘉宏：被上訴人顏裕晉、顏嘉宏所有停車位數各為1位，每月應繳管理費3,000元，但其自99年5月起，每月僅繳927元，每月欠繳2,073元（3,000－927＝2,073），計至100年1月止，共欠繳1萬8,657元（2,073×9＝18,657）。
4.被上訴人鍾文雅：被上訴人鍾文雅所有停車位數為2位，每月合計應繳管理費6,000元，但其自99年5月起，每月僅繳2,138元（1,069×2＝2,138），每月欠繳3,862元，計至100年1月止，共欠繳3萬4,758元（3,862×9＝34,758）。
㈢被告雖又辯稱系爭管理要點第17條、99年5月13日有關溯及
向被上訴人收取每月6,000元（下稱99年5月13日管委會決議）及99年7月1日有關調降前揭收費標準為每月3,000元（下稱99年7月1日管委會決議）之管委會決議均構成權利濫用，應屬無效云云，惟前揭管理要點第17條之所以區分住戶及非住戶而異其收費標準，主要係考量增設保全設施及增加人員之開銷。依實際支出情形而言，上訴人自96年起，即陸續補強及修復系爭大樓1樓中庭與各樓層樓梯間、整修地下2至3樓地坪、更新停車場進出口車道與維修柵欄感測系統工程、更新電梯及升降設備之安裝與增設地下2樓紅外線攝影機等公共設施，共計花費1,318萬5,000元；以被上訴人每月僅支付1,000餘元之管理費，顯不足以支應上開費用，然被上訴人卻得享有前揭修繕事項之利益，可見由被上訴人負擔較多之停車場管理費，確有其合理性，非以損害「非住戶」為主要目的之權利濫用。原審逕以系爭管理要點屬於權利濫用而無效，認定上訴人之請求為無理由，顯屬有誤。
㈣為此，爰依公寓大廈管理條例第21條、住戶規約、系爭管理
要點之規定，請求被上訴人給付自99年4月起至100年1月止欠繳之管理費，及自100年2月起各依前揭㈡之計算結果按月給付管理費予上訴人等語。
二、被上訴人則以：㈠依公寓大廈管理條例第3條第8款所定之定義，被上訴人既有
系爭停車位所在土地之區分所有權，即為該法所稱之「住戶」。此觀被上訴人（除被上訴人鍾文雅外）之前手呂世帆亦不具系爭大樓房屋所有權人之身分，然上訴人向來仍依「住戶」之收費標準，即小車位每月927元、大車位每月1,069元向其收取停車場管理費等情，更可證明上訴人亦認定只要具備停車位之區分所有權，即屬「住戶」。是上訴人以被上訴人為「非住戶」，主張被上訴人應適用系爭管理要點第17條所定有關「非住戶」之收費標準，按月繳交6,000元或經調降後成3,000元之停車場管理費，顯然無據。
㈡退步言，即認被上訴人屬前揭管理要點所稱之「非住戶」，
該管理要點及99年5月13日、7月1日之管委會決議本身之規範內容，亦顯係以損害如被上訴人之停車位所有權人之權利為主要目的，依民法第148條之規定，要屬權利濫用，應為無效：
1.蓋公寓大廈管理條例第10條第2項但書規定，區分所有權人會議或規約就共有部分之修繕、管理及維護費用，固非不得另行約定，惟倘無充分理由，仍不應背離應依應有部分比例分攤之原則，否則無異准許多數暴力。
2.而上訴人雖提出若干修繕費用之單據，然均不足證明係因被上訴人購買車位後所支出之額外費用，上訴人恣意調漲被上訴人之管理費，已欠缺正當理由。更甚者，如認該等修繕均係因增加被上訴人等「非住戶」用車所為，其目的亦在於維護社區住戶安全品質，此一修繕既係有利於社區住戶，自應由渠等自行負擔，上訴人反轉嫁由被上訴人負擔，更屬權利之濫用。
3.況且被上訴人係與系爭大樓B2其餘獎勵停車位所有權人共有臺北市○○區○○段三小段405建號，並依「權狀坪數」計算停車場管理費，而該建物之共有部分範圍除包含地下一、
二、三層（含樓梯間、管理員室、排煙室等）外，另包含地面層、第二層，甚至第三層之屋頂突出物，可見上訴人主張被上訴人僅依車道部分之面積計算管理費，並未分擔其他部分公設云云，並非事實，被上訴人顯已負擔超出使用地下室停車場利益以外之管理費，反係受害者甚明。
4.是以，系爭管理要點第17條、99年5月13日及7月1日管委會決議均屬無正當理由，片面提高被上訴人等停車位所有權人之管理費收取標準，顯屬權利濫用行為，應為無效；上訴人執以向被上訴人請求如聲明所示之管理費，要無理由等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、原審為上訴人敗訴之判決，上訴人不服，提起上訴，並於本院上訴聲明：㈠原判決廢棄；㈡被上訴人廖建宇應給付上訴人4萬1,460元，並自100年2月起按月給付上訴人4,146元；㈢被上訴人楊鎮銘應給付上訴人2萬0,730元，並自100年2月起按月給付上訴人2,073元；㈣被上訴人顏裕晉、顏嘉宏應各給付上訴人1萬8,657元，並自100年2月起按月給付上訴人2,073元；㈤被上訴人鍾文雅應給付上訴人3萬1,862元，並自100年2月起按月給付上訴人3,862元；㈥前揭㈡至㈤項聲明，被上訴人另應給付上訴人自上訴狀繕本送達翌日起，至清償日止，按年息5%計算之利息。被上訴人則答辯聲明：駁回上訴人上訴。
四、兩造不爭執之事項：㈠被上訴人廖建宇係於99年3月5日取得臺北市○○區○○段三
小段409建號建物（下稱系爭建物）即系爭大樓地下二層內編號45號、46號之停車位所有權，權利範圍為0000000分之91718；被上訴人楊鎮銘係於99年4月6日取得同地下二層內編號62號之停車位所有權，權利範圍為0000000分之45859；被上訴人顏裕晉、顏嘉宏均係於99年4月28日各取得編號88號及89號之停車位所有權，權利範圍各為0000000分之45859；被上訴人鍾文雅係於99年3月25日取得編號81號、82號之停車位所有權，權利範圍為0000000分之91698。以上均另有系爭建物登記謄本各1份在卷可稽（見本院卷第136、138、140、142、144頁）。
㈡被上訴人等人均未實際居住於系爭大樓內。
㈢系爭管理要點第17條係經系爭大樓之區分所有權人，於90年
12月9日召開之90年區分所有權人會議中決議通過增訂，該次區分所有權人會議之召集程序及表決程序均屬合法。此有該次會議決議及簽到名簿附卷可考（見本院卷第28-37頁、第174-189頁）。
㈣上訴人另於99年5月13日決議：「停車場收費如下：停車位
如供非住戶使用，為支付所增加之管理成本，每車位美月管理費陸仟元。上述規定自停車位開始使用日起追溯收費」；復於99年7月1日決議：「1.管理費修訂考量大樓重修停車場地面、車道、監視設備及電費分攤，外車使用應攤提，管委會決議外車停車位管理費修訂為，每一停車位每月管理費為3,000元...」。該兩次管委會決議之召集程序及表決程序均屬合法（見本院卷第191頁）。上開事實另有該兩次管委會決議內容附卷可稽（分見原審卷第21頁、第72頁）。
五、然上訴人另主張被上訴人應依系爭管理要點第17條所定有關「非住戶」之停車場管理費收費標準，繳交每車位每月6,000元之管理費予上訴人等情，則為被上訴人所否認，並以前揭情詞置辯。是本件所應審究者厥在於：㈠被上訴人是否屬於系爭管理要點第17條所稱之「非住戶」？㈡如認被上訴人屬「非住戶」，前揭規定區分「住戶」及「非住戶」異其收費標準，是否違反權利濫用原則？上訴人執以向被上訴人請求每車位按月繳交3,000元管理費，是否有據？茲分述如下：
㈠被上訴人並非系爭管理要點第17條所定之「住戶」：
1.依系爭要點第17條所定：「停車場收費如下：B3停車管理費併入主建物計算，住戶及承租戶B2車位管理費收費比照B3依權狀坪數及方式繳交。B2及B3停車位如供非住戶使用為支付所增加之管理成本，每車位每月管理費陸仟元，並授權管理委員會視實際改善情況經三分之二以上委員同意後修正之」（見原審卷第19頁），可知系爭大樓之「住戶及承租戶」車位管理費係依權狀坪數計算；倘為「非住戶」，則應按每車位每月6,000元之標準繳交停車場管理費，且管委會有權依三分之二以上多數決調整前揭管理費收取標準。
2.再參以上開第17條有關管理費收費標準，係以「住戶及承租戶」與「非住戶」二分之事實以觀，足見即使僅係承租戶，而非系爭大樓之區分所有權人，其收費標準亦係比照住戶收取，而無須支付較高之管理費。換言之，依該要點規範之意旨，使用者是否具備區分所有權人資格，要非重點，被上訴人逕以自己為系爭大樓地下室建物之區分所有權人為憑，辯稱自己係「住戶」，尚難採認。反觀同要點第10條規定：「凡持有車位之業主，欲出租車位時，應以本大樓住戶為宜，旨在便於管理...」、上開第17條亦明揭非住戶之管理費高於其他住戶，理由係為支付所增加之管理成本等情以觀，足見上訴人主張係因未實際居住於該大樓內之人使用大樓停車位後，將造成管理上之困難，故決議提高其管理費等情，要非虛妄。是依系爭管理要點之規範目的，堪認被上訴人並非該要點所稱之「住戶」甚明。
3.而被上訴人雖又以公寓大廈管理條例第3條第8款有關「住戶」之定義包含公寓大廈之區分所有權人在內，辯稱自己具備住戶資格云云，惟所謂「住戶」乃社會通常使用之詞，於個別情況下應作何等解釋，應配合整體規範目的、規範對象綜合判斷；前揭公寓大廈管理條例固對於「住戶」之定義定有明文，惟其適用範圍應限於該條例中有關「住戶」之解釋，系爭管理要點自無受其拘束之餘地。而依系爭管理要點之整體文義以觀，既足認住戶並非以有無區分所有權為判斷依據，則被上訴人猶以此辯稱自己具備住戶身分，亦屬無據。
4.又被上訴人之前手（除被上訴人鍾文雅外）呂世帆亦非實際居住於系爭大樓內，然上訴人於呂世帆尚未將其所有之停車位賣予被上訴人前，亦均比照「住戶」即小車位每月927元、大車位每月1,069元之標準向其收取管理費等事實，雖經證人呂世帆到庭證述無誤（見本院卷第219頁反面至第220頁），然此係因上訴人當時雇用之停車場管理員張鴻謀本於自己之認知，誤以呂世帆之前手即北投農會所適用之「住戶」收費標準，繼續向呂世帆請求給付相同數額之管理費，而未察覺呂世帆不具系爭管理要點所稱之住戶身分等情，亦有證人張鴻謀之證言在卷可佐（見本院卷第223頁）。而北投農會持有地下室停車位時，同時亦為系爭大樓1樓房屋之所有人之事實，既為兩造所不爭，復經北投農會之職員黃維訓到庭證述明確（見本院卷第221頁反面），足證證人張鴻謀所言非虛。果爾，則自難僅憑上訴人疏未依非住戶之標準向呂世帆收取管理費一節，推認上訴人亦自承被上訴人等人實為住戶云云。
5.基上，被上訴人應屬系爭管理要點第17條規定中所稱之「非住戶」，被上訴人辯稱其應比照該條中就「住戶及承租戶」所定之標準繳納停車位管理費云云，要不足採。
㈡系爭管理要點第17條之規定及99年5月13日、7月1日之管委會決議內容均違反權利濫用原則而為無效：
1.按權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的；行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法，民法第148條第1項、第2項分別定有明文。又所謂誠實信用原則，係在具體的權利義務之關係，依正義公平之方法，確定並實現權利之內容，避免當事人間犧牲他方利益以圖利自己，自應以權利人及義務人雙方利益為衡量依據，並應考察權利義務之社會上作用，於具體事實妥善運用之方法（最高法院86年度台再字第64號判決意旨可參）。準此可知，公寓大廈之共用部分、約定共用部分之修繕、管理及維護，雖依公寓大廈管理條例第10條第2項後段之規定，非不得以區分所有權人會議或規約另行規定，惟原則上仍應同條項前段，由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔為原則；倘區分所有權人會議或規約欲就此另有規定，對於何以給予不同區分所有權人差別分擔比例一點，即應具備充分理由，否則無異允許藉由多數決方式，形成對少數區分所有權人不利之分擔決議或約定，即與前揭有關誠實信用原則之說明有違，自屬權利濫用，依民法第148條第1項之規定，要非法之所許。
2.經查，上訴人無論係依系爭管理要點第17條規定，向被上訴人按月收取6,000元之管理費，或依99年7月1日管委會決議調降後之標準收取3,000元，均係不按區分所有比例，一律以高於一般住戶之標準，即小車位972元、大車位1,069元，向如被上訴人等「非住戶」停車位使用者收取停車場管理費，揆諸前揭說明，上訴人自應證明上開差別待遇之正當性基礎，否則即不得謂為非以犧牲他方利益以圖利自己之權利濫用情事。
3.然上訴人主張並無違反誠信原則一節，無非係以被上訴人等外車進入系爭大樓停車場後，為維護社區住戶安全品質，須因此增設保全設施及增加人員之開銷；又上訴人自96年起已為修繕共用部分，陸續支出高達1,318萬5,000元之費用，此非被上訴人按月僅繳交1,000餘元之管理費所得支應，被上訴人既因而受有利益，依使用者付費原則，即應負擔相當之對價等詞為據。惟查：
⑴呂世帆買受系爭停車位以來，上訴人並無實際增聘保全人員
，又除另於地下二層停車場裝設監視設備外，亦別無增設其他保全設備等事實，業據證人張鴻謀證述綦詳（見本院卷第224頁）；且再經質之上訴人當時增設監視器之目的為何、係用以保護社區住戶之安全、抑或保護如被上訴人等非住戶使用者之安全後，證人張鴻謀又稱：管委會係為維護所有地下室停車場使用人的安全等語明確（見同上頁）。再對照上訴人自己提出有關地下二層紅外線攝影機安裝收據，可知上訴人為安裝該監視設備實僅支出8,000元（見本院卷第112頁），相較於被上訴人每月即至少需較一般住戶多支出1,931元（3,000－1,069＝1,931）之情形，上訴人主張增加對被上訴人等非住戶使用者之收費，目的主要係考量因此所增加之保全設施及人員開銷一節，堪認要與事實不符。且依上訴人所提之多項修繕項目（詳參後述），多與維護社區安全之目的無涉以觀，亦顯見上訴人自己主張間之矛盾。況縱認上訴人確係基於社區安全維護之目的，而提高對非住戶之管理費收取標準，此一目的之受益者亦為系爭大樓之全體住戶，未實際住於該大樓之「非住戶」實無從從中獲益，然上訴人竟任由受益者以多數決方式，強令由被上訴人負擔此部分費用，遂其利己之目的，顯未依誠信原則行使其權利，亦與所謂使用者付費係以使用者因而受利為其正當性基礎有間。
⑵上訴人雖又提出系爭大樓共用部分所為修繕之收據數紙，以
證明上訴人自96年間起，即已支出高達1,315萬5,000元之修繕費用等情。惟倘細繹該等修繕內容，乃：系爭大樓1樓中庭與各樓樓梯間、整修地下2至3樓地坪、更新停車場進出口車道與維修柵欄感測系統工程、更新電梯及升降設備之安裝、及增設地下2樓紅外線攝影機等（分見本院卷第196-200頁、第76頁、第77-85頁、第111頁、第88-110頁、第112頁）。其中有關地下二層之地坪整修、停車場入口車道及維修柵欄感測系統之更新及裝設紅外線攝影機等，被上訴人固受有此部分修繕之利益，然此亦非由被上訴人所獨享，而係由全體地下室停車場使用者所共享之結果；果爾，上訴人以多數決決議命被上訴人負擔較高比例之修繕費用，而非與一般住戶同以權狀坪數計算？上訴人雖屢稱倘被上訴人每月僅繳1,000餘元，實不足支應云云，然又為何並非提高全體受益者之收費標準以補足之，而僅課與被上訴人等少數非住戶使用者較高之管理費？此始終未見上訴人有何合理之說明。遑論上訴人主張被上訴人平日亦有使用大樓1樓中庭及電梯一節，核與證人張鴻謀明確證述：「被上訴人平常使用車位時，會不會一併連同使用電梯？（管委會禁止他們使用。這是在呂世帆購買車位後，由管委會指示我交代警衛跟呂世帆說，再一次強調禁止使用）」、「（證人是否知道管委會禁止他們使用電梯的理由？）因為他們是外車，所以對安全有疑慮，這在管委會向呂世帆追討應多繳的管理費之前就講了」等情相反（見本院卷第223頁反面），而顯不足採信。是以，上訴人此部分主張，亦不足作為正當化其差別收費之依據。⑶況且，被上訴人等人均係向前手買受系爭停車位所在建物之
區分所有權，業已支出使用系爭土地之相當對價，其後所需向上訴人繳納者，應僅以管理、修繕該應有部分及共用部分所需費用為限。上訴人未能證明被上訴人等非住戶使用者，較諸其他住戶具有應負擔較多管理費之正當理由，即徒由區分所有權人會議甚或管委會，決議向被上訴人收取高於其他住戶2倍有餘、將近3倍之管理費，收費幾與一般承租停車位之租金相當，對被上訴人造成之損害顯然甚鉅，難謂非以損害他人為主要目的，自屬權利濫用。
六、綜上所述，被上訴人雖非系爭管理要點第17條所規範之「住戶」，而不得適用該條所定有關「住戶」之停車場管理費收取標準，惟該條與其後99年5月13日、99年7月1日之管委會決議內容，均屬無正當理由犧牲被上訴人此等非住戶停車位使用者之利益，以圖利上訴人自己，應屬權利濫用而無效，是上訴人執此為據，在原審請求被上訴人廖建宇、楊鎮銘給付自99年4月起、被上訴人給付自99年5月起，均至99年11月止欠繳之管理費及其遲延利息；在本審追加請求被上訴人給付99年12月、100年1月欠繳之管理費及其遲延利息，及各自100年2月起按月給付如上開三、聲明所示之管理費及其遲延利息，均無理由，均應駁回。原審就上訴人在原審請求部分所為上訴人敗訴之判決，核無不合，上訴論旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核與本件判決結果不生影響，爰不另一一論述，併予敘明。
八、據上論結，本件上訴及追加之訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 100 年 5 月 30 日
民事第三庭 審判長法 官 郭美杏
法 官 魏式瑜法 官 吳若萍以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 100 年 5 月 30 日
書記官 劉英權