臺灣臺北地方法院民事判決 100年度消字第34號原 告 汪倩玟訴訟代理人 林永頌律師
沈巧元律師被 告 陳怡如
陳凱菱共 同訴訟代理人 邱昱宇律師被 告 信義房屋仲介股份有限公司法定代理人 周俊吉被 告 王志男
唐雀玲李佳儒共 同訴訟代理人 詹德柱律師被 告 劉維城上列當事人間請求損害賠償等事件，本院於民國102年3月26日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告陳怡如應給付原告新臺幣伍拾捌萬捌仟貳佰陸拾元，及自民國一百年七月九日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告陳怡如負擔百分之十四，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣貳拾萬元或同額之臺灣銀行無記名可轉讓定期存單供擔保後，得假執行，但被告陳怡如如以新臺幣伍拾捌萬捌仟貳佰陸拾元或同額之銀行可轉讓定期存單預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由被告劉維城經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民
事訴訟法第386 條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基
礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2、3款定有明文。查原告起訴時係以民法第184條第1項前、後段、第188 條、第185條第1項、第360條、第227條、第226條、第544條、消費者保護法第7條第3項、不動產經紀業管理條例第26條第2 項等規定為請求權依據，請求被告連帶賠償新臺幣（下同）4,665,357 元，嗣於訴訟繫屬中變更其聲明及訴訟標的如下列事實欄所載，並減縮請求金額為4,122,499 元。核原告變更後之新訴，與舊訴係本於同一基礎事實，合於前開規定，應予准許。
原告起訴主張：
㈠先位之訴部分：
⒈伊於民國97年3 月21日透過被告信義房屋仲介股份有限公
司（下稱信義房屋）台大店之仲介人員即被告唐雀玲之仲介，與被告陳怡如簽訂不動產買賣合約書（下稱系爭買賣合約書），向陳怡如買受門牌號碼臺北市○○區○○○路○段○○○巷○○○○號4樓房屋及其坐落基地持分（下稱系爭房地），價金計新臺幣（下同）1,260 萬元。伊已付訖價金，陳怡如則已將系爭房地所有權移轉登記予伊，並於97年5月8日交屋。
⒉詎陳怡如及系爭房地之實際所有權人即被告陳凱菱故意隱
匿該屋有下列瑕疵，致伊陷於錯誤而締約，侵害伊之財產權致伊受有損害，彼等應依民法第184條第1項前、後段規定負賠償責任。
①如附圖一所示A、B、C、D室有滲漏水之情況，且有壁癌。
②如附圖二、三所示B 室之柱子為中空假柱，另A室與B室之樑被削除，鋼筋外露。
③如附圖四所示A、B、C、D室之浴室均有假造抽風機。④如附圖所五示A、B、C、D室有陽台外推及封閉逃生梯之違建。
⑤如附圖五所示在A 室外牆違規開窗，以玻璃磚及大鏡子遮掩。
⑥如附圖六編號⒎所示B、C、D 室之逃生通道寬度不足，影響公共逃生安全。
⒊唐雀玲為信義房屋台大店之仲介人員，受伊委託仲介購買
系爭房地；另被告王志男、劉維城則為信義房屋大安公園店之仲介人員，受陳怡如、陳凱菱委託仲介出售系爭房地，彼等均故意隱匿上開瑕疵，未盡不動產調查義務，且故意隱匿未交付完整之不動產說明書，及重新裝潢時之室內裝修證明文件，致伊陷於錯誤而締約，侵害伊之財產權，使伊受有損害，彼等應依民法第184條第1項前、後段規定負賠償責任。信義房屋為唐雀玲、王志男、劉維城之僱用人，應依民法第188條第1、2 項規定與唐雀玲、王志男、劉維城負連帶賠償之責。
⒋再者，被告李佳儒為本件買賣之不動產經紀人，於簽約前
未瞭解標的物狀況，亦未確認買賣合約之內容，且未進行不動產說明書之解說責任，致伊陷於錯誤而締約，侵害伊之財產權，使伊受有損害，亦應依民法第184條第1項前、後段規定負賠償責任。
⒌被告前開侵權行為共同導致伊之損害，彼等自應依民法第
185條第1項規定負連帶賠償之責。伊因此事件所受損害如後：
①支出修繕瑕疵之費用：
⑴滲漏水及壁癌之修復費用320,100元。
⑵中空假柱、削樑之修復費用575,507元。
⑶挖除實牆開窗之回復原狀費用13,700元。
⑷假造抽風機之修繕費用184,638元。
②因房屋瑕疵而減少之租金收入、未來修繕期間租金收益及另行支付房客旅館住宿費用：
⑴伊因系爭房屋滲漏水及壁癌破壞腐蝕裝潢，致房客抱
怨不斷而提前解約，且租金亦須調降始能招得房客，受有租金損失800,330元。
⑵未來修繕施工期間伊無法收租，且須另行支付房客旅
館住宿費用，伊所喪失之租金收益及須另行支付房客旅館住宿費用計143,364元。
③因房屋瑕疵而導致房屋交易價值貶損之損害：
⑴因房屋滲漏水及壁癌致交易價值貶損1,084,860 元。
⑵因中空假柱致交易價值貶損25萬元。
⑶因逃生梯封閉導致交易價值貶損25萬元。
⑷因逃生走道寬度不足導致交易價值貶損50萬元。
㈡備位之訴部分：
⒈退步言之，縱認伊前揭請求均無理由，惟系爭房屋具有前
述瑕疵，出賣人陳怡如或陳凱菱應依民法第360 條規定負損害賠償之責。另系爭房屋具有上述瑕疵，出賣人陳怡如或陳凱菱所為之給付不符債之本旨，構成不完全給付，亦應依民法第227條第1、2項、第226條第1、2項規定負損害賠償責任。上開請求權相互競合，請鈞院擇一為伊勝訴判決。
⒉再者，信義房屋為企業經營者，其提供之房屋仲介服務不
具備以仲介業者專業水準可期待之品質，致伊因此受有損害，應依消費者保護法第7條第3項規定負賠償責任。又信義房屋所屬仲介人員、經紀人員執行職務有上述侵害行為，致伊受有損害，信義房屋應依不動產經紀業管理條例第26條第2 項規定負賠償責任。另伊與信義房屋間締有委任契約，信義房屋因履行該契約具有可歸責事由，致伊受有損害，亦應依民法第544 條規定負賠償責任。上開請求權相互競合，請鈞院擇一為伊勝訴判決等語。
㈢聲明為：
⒈先位聲明：
①被告應連帶給付原告4,122,499 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
②願以現金或同額之臺灣銀行無記名可轉讓定期存單供擔保，請准宣告假執行。
⒉備位聲明：
①陳怡如或陳凱菱應給付原告4,122,499 元，及自起訴狀
繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。②信義房屋應給付原告4,122,499 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5%計算之利息。
③前二項請求，如其中一項被告已為給付，他項被告於該給付範圍內免給付義務。
④願以現金或同額之臺灣銀行無記名可轉讓定期存單供擔保，請准宣告假執行。
被告則抗辯：
㈠陳怡如、陳凱菱部分：
⒈系爭買賣契約係成立於原告與陳怡如間，與陳凱菱無涉，原告主張陳凱菱有侵權行為或應負契約責任，均屬無據。
⒉彼等並未故意隱匿系爭房屋之瑕疵：
①陳怡如、陳凱菱就該屋有滲漏水及壁癌情事確不知情，
遑論故意不告知原告該瑕疵。且原告於購屋前即已知悉該屋屋齡逾30餘年，而一般中古屋在使用數十年後本有損耗老化現象，甚或可能有滲漏水及壁癌。原告自看屋至交屋期間，已看過系爭房屋數次，且買賣雙方係依該屋之現況品質議價後成交，自難謂原告有陷於錯誤而締約之情事。
②中空假柱部分實係前屋主所為，陳怡如、陳凱菱從未獲
告知；而削樑、鋼筋外露部分則為工人施工時為提高天花板高度，而將樑底敲掉且未再粉刷所導致，陳怡如、陳凱菱對此均不知情。
③系爭房屋內之抽風機均具抽風功能，僅因通常住宅浴室
煙霧有限，一般在施作上尚無必要耗費鉅資打穿牆壁製作孔線外洩煙霧，是該等抽風機仍係符合通常效用，非屬瑕疵。
④本件買賣之仲介人員唐雀玲已於締約前將陽台外推之違
建情事告知原告，且上開陽台外推情事於陳怡如、陳凱菱購入系爭房屋前即已存在，屬臺北市政府當前取締違建措施第2點違建查報原則第4項規定之既存違建，暫免查報拆除，而此等違建使屋內運用空間增大，自難認屬瑕疵。
⑤原告已自承其前往看屋數次，則以玻璃磚回填之窗戶，
當為原告所明知。況上開外牆違規開窗部分，並非陳怡如、陳凱菱所為，而係陳怡如購入系爭房屋前即已存在。於陳怡如購入系爭房屋後，雖經主管機關要求回復原狀，然陳怡如已以符合建築法令規定之玻璃磚砌築，而經主管機關同意撤銷原罰鍰處分，顯見該等窗戶並非違建。
⑥另就陽台外裝鋁門窗違建報拆一事，該鋁門窗經拆除後
違建案確已銷案，雖事後復還原，然陳怡如、陳凱菱已將此案經過告知原告，且於系爭買賣合約書第16條第8款載明。
⒊縱認彼等應負侵權行為損害賠償責任，然原告於98年2 月
間即已發現系爭房屋有滲漏及前述結構問題，雖原告分別於98年4月 15日、98年10月15日發函向彼等主張權利，惟未於請求後6 個月內起訴，消滅時效視為不中斷，原告遲至100年6月20日始提起本件訴訟，其損害賠償請求權已罹於時效而消滅。
⒋再者，本件為屋齡老舊之中古屋買賣，自係以現況交屋，
彼等從未保證系爭房屋絕無原告所述之前開瑕疵，亦無故意隱匿瑕疵之情，原告即無從依民法第360 條規定請求損害賠償。
⒌本件係以特定物為買賣標的，依最高法院77年度第7 次民
事庭會議決議之意旨，出賣人所負義務為將系爭買賣契約成立時之系爭房地以現狀交付。故縱認系爭房屋有原告所述上開瑕疵存在，因該等瑕疵均係在買賣契約成立前即存在，陳怡如自無不完全給付情事，無庸負債務不履行之損害賠償責任。
⒍至原告主張之損害範圍及數額，亦無理由：
①因房屋瑕疵而須修繕之費用部分：
修復費用之施工材料屬於動產，因附合而為不動產之重要成分，性質上類似於房屋結構，依行政院所頒「固定資產耐用年數表」及「固定資產折舊率表」所規定鋼筋混凝土建造之住宅耐用年數50年予以計算，自應以系爭房屋於61年12月1 日建築完成核發使用執照日為計算標準。
②租金收益減損及另行支付房客旅館住宿費用部分：
此等數額均為原告片面之主張，彼等否認原告受有此等損失。
③房屋交易價值貶損之損害部分：
一般不動產之市場價格，除受建物本體之品質良窳影響，尚受其坐落基地之區域繁榮程度或經濟景氣等各方面之影響。而本件原告所述之瑕疵均僅限於建築物本身，即得經由修復改善而回復原狀，並未因此減損坐落基地之土地市價。原告復未就市價受有減損提出具體事證以資為憑，自難認原告受有價值減損之損失等語。
⒎聲明為：
①原告之訴及假執行之聲請均駁回。
②如受不利判決，願以現金或同額之可轉讓定期存單供擔保，請准宣告免為假執行。
㈡信義房屋、唐雀玲、王志男、李佳儒部分：
⒈原告主張信義房屋及所屬仲介人員等在銷售系爭房屋時有
故意或過失侵害原告權利之情事，應負侵權行為損害賠償責任云云，於法無據：
①信義房屋及相關從業人員於仲介時，已就房屋現況為詳
細之調查，並於系爭買賣合約書及其附件「不動產說明書」之產權調查表中，分別載明該屋陽台外推係屬違建、該屋曾有違建被查報及該屋如屋齡超過30年，則不屬漏水保固範圍等語。又系爭買賣合約書第1條第1項關於該屋是否有違建部分，已勾選有格局變更，附合格證明等語；且同條第4 項亦明訂買方於簽約前確實已親至標的物所在地詳細檢視屋況，並就信義房屋提供之不動產說明書等資料充分暸解等語。而原告於知悉系爭房屋有陽台外推、格局變更、曾遭違建查報等情，經評估後仍同意買受，依民法第355 條規定，自不得要求出賣人或信義房屋及從屬之仲介人員等就上開瑕疵負賠償之責。再者，依原告所提出之室內裝修合格證明所示，關於系爭房屋樓梯間、陽台違建部分，建築師已依相關規定加以審查，認定得暫免併案拆除；而臺北市政府都市發展局亦依建築師之審查結果，認定符合相關規定，方予以核發室內裝修合格證明。是本件出賣人縱未提供完整之室內裝修合格證明，亦無原告所稱會有違建查報拆除風險或影響結構安全，而造成損害之情事可言。
②原告雖主張系爭房屋有滲漏水情事，惟其發現時間為交
屋一年後，且係經承租之房客告知始得知。顯見該滲漏水情事並非明顯、立即或僅憑肉眼即可查知，否則原告應於交屋後即可發現。再者，依出賣人陳怡如自行填具之「標的物現況說明書」，就項次7 關於「現況是否有滲漏水情形」部分，其勾選為「否」。而被告信義房屋及其從業人員於房屋現況調查時，亦無發現該屋有滲漏水情事，故未記載於房屋現況調查報告中，自無故意或過失可言。
③系爭房屋之隔間曾經變動一節，業經出賣人陳怡如於簽
約前告知原告，原告自不得諉為不知。至於格局變更時，陳怡如是否將原有水泥柱改為磚造之中空假柱，或將房屋原有樑削除後未加以補強而導致鋼筋裸露鏽蝕等，因系爭房屋已為裝潢包覆，非經由專業儀器並透過破壞裝潢之檢測方式，以一般通常之檢測方式無從得知，則信義房屋及從屬之仲介人員等就該屋進行銷售或現況調查時，自無從得知有前開情事，是信義房屋及從屬之仲介人員等就現況調查並無故意或過失之情事可言。況原告前就上開瑕疵對被告等人提出刑事詐欺告訴，業經臺灣臺北地方法院檢察署（下稱臺北地檢署）檢察官認定被告信義房屋及從屬之仲介人員並無知情而刻意隱瞞或有應詳加探究而未調查之義務違反，而對彼等作成不起訴處分書在案。
④就原告所稱違法開窗之行為，乃出賣人陳怡如之前手所
為，陳怡如買受該屋後，因鄰居之反應，方於裝修時將開窗部分以玻璃磚回復牆面。惟不論為原本之實牆或玻璃磚牆，均為外牆之一種，並非瑕疵，亦非違法。
⑤抽風機僅為加速空氣對流之機具，並非浴室之必備設備
，縱出賣人未提供該設備，亦無違約或構成房屋通常使用或預定效用之瑕疵。而本件出賣人於浴室裝設抽風機之目的，無非係當浴室水蒸氣過多時，得藉由抽風機所導引之空氣對流，將水蒸氣引流至浴室上層，此為一般衛浴工程習見之作法，或因無管道將水蒸氣通引至屋外，而達到換氣之效果，充其量僅謂其效果不佳，但仍非瑕疵。
⒉再者，關於原告所述之滲漏水及壁癌、中空假柱及削樑、
挖除實牆開窗、假造抽風機等瑕疵，均為裝潢所包覆，自外觀上無從查知，而信義房屋及從屬之仲介人員於進行產權及現況調查時，已依通常且合理必要之檢查，仍無從發現上開情事。且關於結構方面之瑕疵，非透過專業且破壞之方式，實無從發現，而事實上買賣雙方絕無可能僅因買方看屋之要求，而將裝潢拆除。況信義房屋僅為提供居間仲介之服務業者，而非工程專業之機構，要求信義房屋應有如同建築師、結構技師之判斷專業及能力，顯然失之過苛。從而，原告主張信義房屋處理受任事務有故意或過失，應依民法第544 條規定負損害賠償責任，並無理由。⒊原告復主張信義房屋應依消費者保護法第7 條規定負損害
賠償責任，然依消費者保護法之立法目的，須企業經營者所提供之服務有「安全」或「衛生」之危險而造成消費者損害，方有該法適用之餘地。而本件被告信義房屋所提供之服務僅係不動產之居間仲介，並無「安全」或「衛生」之危險，自無上開條文之適用。
⒋另本件信義房屋之從屬經紀人員，並無因執行仲介業務，
而有故意或過失造成原告受有損害之情形，已詳如前述，故原告依不動產經紀業管理條例第26條第2 項規定請求信義房屋連帶負損害賠償責任，亦於法無據。
⒌至原告主張之損害範圍及數額，亦無理由：
①因房屋瑕疵而須修繕之費用部分：
原告就此部分主張之數額，與系爭房屋瑕疵之關連性、必要性及合理性為何，未見原告舉證證明，其主張顯無理由。
②租金收益減損及另行支付房客旅館住宿費用部分：
此等數額均為原告片面之主張，被告信義房屋否認其真正。況關於原告所述情事，未見其提出租約、修繕期間、減收租金之證明，及減收租金、提前終止租約或無法出租，與滲漏水及壁癌之因果關聯性，其主張自於法無據。
③房屋交易價值貶損之損害部分：
原告所稱之瑕疵均屬輕微，如經修繕後，該等瑕疵均將治癒，當不致造成交易價格減損之情事。且原告主張之數額為其主觀且毫無實據之揣測，並無合理依據等語。
⒍聲明為：
①原告之訴駁回。
②如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
㈢劉維城部分：
⒈原告委託購買房屋之仲介及被告信義房屋台大店之主管均
非伊，伊係受屋主所託與原告進行房價之協商撮合，並負責締約至交屋過程之一切服務。而伊於此期間均積極負責處理並完成原告對系爭房屋所提出之要求，且原告所述之壁癌等瑕疵，並非伊得事先知悉，伊何來隱匿未告知而致原告受損害之可能等語。
⒉聲明為：原告之訴及假執行之聲請均駁回。
兩造不爭執之事項：
㈠陳怡如於95年5 月向訴外人蘇美澄間買受系爭房地，並於同年月29日辦妥所有權移轉登記（見本院卷㈠161-163 頁）。
㈡陳怡如買受系爭房屋後，在96年9 月27日曾被舉發在陽台部
分有新增違建，嗣其在同年11月9 日自行拆除（見本院卷㈠第188 頁背面）。又其買受系爭房屋後，曾變更系爭房屋之隔間將之改建成四間套房，有關裝潢部分經臺北市政府都市發展局於96年10月31日核發室內裝修合格證明書（見本院卷㈠第91頁）。
㈢原告與陳怡如透過信義房屋之仲介，於97年3 月21日簽訂系
爭買賣合約書（見本院卷㈠第25-37 頁），約定由原告向陳怡如購買系爭房地，價金為1,260 萬元。原告已付訖價金，陳怡如則已辦妥所有權移轉登記，並於同年5月8日交屋（見本院卷㈠第141頁）。
㈣原告於98年4 月間委請建眾工程有限公司在系爭房屋進行防
水工程（見本院卷㈠第48頁）。另於同年10月間委請臺北市結構工程工業技師公會（下稱臺北市結構技師公會）到系爭房屋B 室磚柱鑽心取樣，確認原承重柱已遭鋸斷（見本院卷㈠第73-105頁）。
㈤原告於98年4 月15日、98年10月15日發函予陳怡如、信義房
屋（見本院卷㈠第146-147 頁），表示陳怡如出售系爭房地時，似蓄意隱瞞不告知該屋瑕疵等情事，而催告陳怡如共商處理與賠償事宜。
㈥原告認陳怡如、陳凱菱、唐雀玲、王志男、李佳儒、劉維城
係施用詐術致其陷於錯誤而締結系爭買賣合約，乃於99年間對彼等提出刑事詐欺告訴（下稱系爭刑案），臺北地檢署檢察官業於99年9 月24日對彼等作成99年度偵字第3080號不起訴處分（見本院卷㈡第34-37 頁），經原告聲請再議後，臺灣高等法院檢察署於99年10月20日以99年度上聲議字第7593號處分書駁回其再議。
得心證之理由：
先位之訴部分：
㈠按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任
。故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同；數人共同不法侵害他人之權利者，連帶負損害賠償責任；當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責，民法第 184條第1項、第185條第1項前段、民事訴訟法第277條分別定有明文。是倘行為人否認有侵權行為，即應由請求人就此利己之事實舉證證明，若請求人先不能舉證證明自己主張之事實為真實，則行為人就其抗辯事實，即令不能舉證，或所舉證據尚有疵累，亦應駁回請求人之請求（最高法院17年上字第
917 號判例參照）。原告主張陳怡如、陳凱菱、唐雀玲、王志男、劉維城故意隱匿系爭房屋具有多項瑕疵之事實，致其陷於錯誤而與陳怡如、陳凱菱締結系爭買賣契約，應負侵權行為損害賠償之責云云，為陳怡如等人所否認，依上開說明，原告自應就陳怡如等人故意隱匿系爭房屋瑕疵一節，負舉證之責。經查：
⒈按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373 條之規定
危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵，為民法第354條第1項所明定。所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵（最高法院73年台上字第1173號判例意旨參照）。
⒉滲漏水及壁癌部分：
①系爭房地係由蘇美澄於95年5 月間售予陳怡如，並於同
年29日辦妥所有權移轉登記，嗣於97年間以陳怡如為出賣人，將之售予原告等情，除據蘇美澄證述在卷（見本院卷㈢第40頁），並有不動產登記謄本、系爭買賣合約書在卷可稽（見本院卷㈠第161-163頁、第25-37頁）。
惟陳凱菱自承系爭房地實為其出資購置，僅借名登記於陳怡如名下（見本院卷㈡第17頁），且證人陳志焜於系爭刑案中亦證稱：系爭房屋於96年間之裝潢工程係陳凱菱全權授權其處理發包事宜（見偵案卷第227 頁），可知陳怡如與陳凱菱間就系爭房地存有借名登記契約，陳怡如雖以其名義買進及售出系爭房地，惟96年間在系爭房屋進行之裝潢工程相關事宜係由陳凱菱自行委託陳志焜處理，陳怡如並未經手或參與。
②原告雖稱陳怡如等人故意隱匿系爭房屋有滲漏水及壁癌
之事實，然蘇美澄證稱：其在95年間將系爭房地售予陳怡如時，該屋並無漏水或壁癌現象（見本院卷㈢第41頁），陳志焜於系爭刑案中則證稱：95年間其介紹陳凱菱購買系爭房地，當時其曾去看過系爭房屋，該屋雖有一些地方有油漆剝落的情形，但沒有很嚴重，且其並未看到有漏水（見偵案卷第197 頁），另承包系爭房屋裝潢水電工程之陳麟洛亦證稱：其去系爭房屋看時，泥作工程已經進場施工，其在該屋內部並未看到壁癌現象，但該棟公寓之樓梯間牆面壁癌很嚴重，陳凱菱因此找人去處理樓梯間之壁癌等語（見本院卷㈢第39頁），承包系爭房屋泥作工程之劉日則於系爭刑案及本院審理時分別證稱：其至系爭房屋施工時，該屋並沒有漏水（見偵案卷第219 頁），但其在系爭房屋與隔壁房屋相隔之隔戶牆上有看到壁癌痕跡，即該牆上有油漆剝落之情況，或貼壁紙處有顏色不一致之狀況等語（見本院卷㈢第 53-54頁），可知在95年間陳怡如買受系爭房地時，及96年下半年系爭房屋進行裝潢工程時，系爭房屋並無漏水狀況，且該屋僅隔戶牆及樓梯間部分有出現壁癌，惟陳凱菱於96年間裝潢系爭房屋時，業已針對壁癌問題進行處理，故97年3 月間原告買受系爭房地時並未發現該屋有壁癌，而係直至一年後之98年4 月間，方因該屋出現壁癌而委請他人進行修繕，此觀卷附之工程請款單即明（見本院卷㈠第48頁），是綜合前開事證，實不足以認定原告於97年3 月間買受系爭房屋時，該屋有漏水或壁癌之現象，尤難認為賣方陳凱菱、陳怡如及仲介人員唐雀玲等人對此有故意隱匿之情。
⒊中空假柱及削樑部分：
①原告主張其於98年間因修繕系爭房屋之壁癌，無意間發
現系爭房屋具有如附圖二、三所示之中空假柱及削樑情事，業據提出其委請臺北市結構技師公會所做之鑑定報告書為證（見本院卷㈠第73-105頁）。該鑑定報告書內記載：「東南側客房結構柱因裝潢之故，修改為1/4B磚砌成之中空柱，無法承受地震力，已實質減損既有結構的耐震能力…東北側客房兩支樑之角隅混凝土敲除及局部鋼筋裸露鏽蝕現象，將影響結構耐久性…」等語，足證該屋確因該中空假柱及削樑而有結構耐久性受影響之情事。
②然劉日及陳志焜於系爭刑案中證稱：系爭房屋進行裝潢
工程時，劉日發現該屋原有外牆應有的柱子已經不見了，後陽台外推出去，因該柱子有結構上之用途，故其向陳志焜建議用磚頭砌一個柱子回去，陳志焜認為劉日是專業人士，遂採納劉日之建議，且未將此事告知陳凱菱；至於削樑部分，劉日認為應該是水電施工時為了提高天花板高度，把樑底敲掉，敲掉後未再回復等語（見偵案卷第198頁、第219頁、第225-226 頁），顯見96年間該屋進行裝潢工程時，屋內已無該遭敲除之結構柱，係為補強結構方由劉日在該柱遭敲除處另砌紅磚，且陳凱菱對此事並不知情。而因原告所指中空假柱業經劉日以砌磚之方式回復且另以油漆粉刷，如未鑽孔取樣，實難由外觀察覺該柱曾遭截斷，事後另以紅磚回砌；至原告所指削樑部分，於系爭房屋裝潢完成後係被包覆在木作之天花板內，有照片附卷可參（見本院卷㈠第 106-119頁），故須在天花板開孔檢視方可察覺，原告並未舉證證明賣方陳凱菱、陳怡如及仲介人員唐雀玲等人於其買受系爭房地時已明知系爭房屋有前述中空假柱及削樑，則其主張彼等對此故意隱匿，難認屬實。
⒋假造抽風機部分：
原告主張其向陳怡如、陳凱菱買受系爭房地，當時該屋已經由一般住家整修成四間均附衛浴之套房，且各套房之浴室內均裝設抽風機，惟該等抽風機並未加裝對外之排氣管線等語，並提出照片為證（見本院卷㈠第135-140 頁），堪信屬實。惟陳麟洛到庭證稱：系爭房屋是屋齡很久之公寓，並無獨立之管道間，在浴室作抽風機如要另接排風管讓浴室內之水氣排到室外，必須要在樑柱上鑽孔以安裝排氣管，但此會影響房屋之結構，故一般在舊公寓作抽風機不會另外接排氣管，抽風機啟動後，濕氣就在天花板上循環；當時其依工程慣例施工，未在系爭房屋之抽風機另接排氣管，對此沒有特別告訴業主等語（見本院卷㈢第 39-40頁），足證此裝潢工程之業主陳凱菱對此事並不知情，原告並未舉證證明賣方陳怡如、陳凱菱或仲介人員唐雀玲等人明知陳麟洛依工程慣例施工，未在系爭房屋內之抽風機加裝排氣管線一事，即難認為彼等對此故意隱匿。
⒌違建部分：
①陳凱菱於系爭刑案中陳稱：其在系爭房屋進行裝潢工程
時，因未申請室內裝修許可，且外牆有違規開窗情事遭人檢舉，遭檢舉後其即委請張俊哲建築師申請室內裝潢許可等語（見偵案卷第70-171頁），核與張俊哲在系爭刑案中證述情節相合（見偵案卷第139-141 頁），應可信實。而觀諸卷附之室內裝修合格證明申請資料（見本院卷㈠第122-131 頁），可知系爭房屋在96年間進行裝潢工程前，該屋之後陽台、逃生梯及前陽台部分即有經主管機關備查之既存違建存在，此核與蘇美澄證稱：其在77、78年左右買受系爭房屋時，前手屋主即已做過陽台外推工程，並增設客房之浴室及廚房等語相符（見本院卷㈢第40-42 頁），堪信屬實。而陳怡如向蘇美澄買受系爭房地後，系爭房屋曾因前陽台外推部分另作凸窗遭人檢舉，經臺北市政府都市發展局於96年9 月12日命陳怡如將該違建凸窗拆除，嗣因陳怡如將該凸窗自行拆除而結案，亦有該違建案之查報資料在卷可參（見本院卷㈡118-123 頁），惟細觀系爭房屋裝潢完成後之平面圖（見本院卷㈠第126 頁背面），可知陳凱菱在96年間進行裝潢工程時，並未將該屋內之既存違建部分回復；另陳凱菱亦坦認前開新違建之凸窗，其在查報案銷案後有再將之復原（見本院卷㈡第47頁），足證於原告買受系爭房地時，系爭房屋內確實存有前述之新、舊違建。②原告雖主張賣方及仲介人員並未於其購屋前告知系爭房
屋有違建，惟唐雀玲堅稱其於原告看屋當日，已明確告知該屋之前後陽台均已外推為既存違建，且該屋另有經查報業已銷案之新違建；陳凱菱亦稱簽約當日其針對遭檢舉之新違建部分有應原告之要求特別說明，甚且還告知原告如何應付主管機關之查察（見本院卷㈡第47頁），原告本人亦稱：看屋當天唐雀玲有提到系爭房屋之陽台已經外推，是既成違建，簽約時仲介亦有提到新違建遭查報已銷案之問題（見本院卷㈡第44頁）。而系爭買賣合約書第16條第8 項亦約定：「買方確已知悉，本物件經向臺北市政府工務局建管處查詢，本物件地址曾有違建被查報之情形」等語（見本院卷㈠第28頁背面），而該合約書附件之產權調查表及標的物現況說明書內亦分別揭露系爭房屋陽台外推之增建物為未經合法建管程序建築之使用範圍，係屬違建，及系爭房屋有改建、違建情事之資訊（見本院卷㈠第33頁背面、第37頁），顯見原告買受系爭房地時，賣方及仲介人員並未隱匿該屋內存有違建一事，原告臨訟故為相異主張，自非可採。又系爭房屋內雖有前述之新、舊違建，然原告於購屋時對此已明知，且與陳怡如約定以現況交屋，顯見原告係自願承擔該等新、舊違建日後遭主管機關以違反建築法規為由拆除之風險，是該等違建之存在，並未滅失或減少系爭房屋依契約所定之效用及價值，亦不得以前開違建之存在，即認系爭房屋具有瑕疵。
⒍違規開窗部分：
①陳凱菱坦承其在系爭房屋進行裝潢工程期間，即因該屋
外牆有違規開窗之事遭人檢舉，如前述，臺北市政府都市發展局並於96年8 月30日依建築法規定發函命陳怡如就違規開窗處回復原狀，有該公函在卷足憑（見本院卷㈡第143-144 頁），惟陳凱菱事後依建築技術規則第45條第2 項「緊接鄰地之外牆不得向鄰地方向開設門窗、開口及設置陽台，但外牆或陽台外緣距離境界線之水平距離達1 公尺以上時，或以不能透視之固定玻璃磚砌築者不在此限」規定，在違規開窗處以玻璃磚填回，業經主管機關撤銷處分在案，此觀其提出之公函即明（見本院卷㈡第145 頁），足證陳凱菱在原違規開窗處以玻璃磚填回後，已未違反建築相關法規，即難認為系爭房屋在外牆另設之窗為違建。
②原告主張其在購屋時未獲告知系爭房屋有附圖五編號甲
、丁所示違規開窗，然該等窗戶於原告買受系爭房屋時並非違建，已如前述，該等窗戶之存在，自不會使系爭房屋滅失或減少其價值，亦不致使系爭房屋滅失或減少通常或契約約定效用，自非屬民法第354條第1項所指之瑕疵，縱賣方及仲介人員並未告知原告前開窗戶曾以玻璃磚回填一事，亦無原告所指故意隱匿瑕疵之情。至針對附圖五編號丁所示窗戶，原告雖稱賣方以大鏡子遮掩，該窗係屬違建云云，然觀諸臺北市建築師公會於 101年6月19日做成之（101）鑑字第0524號鑑定報告（下稱系爭鑑定報告）所附照片（見該報告第94頁），該窗係先以玻璃磚回填後復於內牆部分裝設鏡子，並非僅在開窗處之內牆以鏡子遮掩違規開窗之事實，是該窗亦非違建，併予指明。
⒎逃生通道寬度不足部分：
查陳怡如向蘇美澄買受系爭房地時，系爭房屋之內部隔間為兩房一和式、兩衛浴、客廳、廚房，且係作一般住家使用，惟陳凱菱於96年間裝潢系爭房屋時，將原有隔間牆拆除，並變更格局將之隔為四間均附衛浴之套房，欲出租營利，原告係因個人理財規劃，本即欲購買已改裝成套房之房屋出租，故向陳怡如購買系爭房地等情，業據蘇美澄、陳凱菱及原告於系爭刑案及本院審理中陳明在卷（見偵案卷第170 頁、本院卷㈢第40頁、卷㈡第44頁），是原告買受系爭房屋時該屋已改建成套房，顯符契約本旨。原告雖稱系爭房屋內各套房間如附圖六編號⒎所示之通道寬度不足，違反建築技術規則建築設計施工編第四章第一節第92條第1 項之規定，應屬瑕疵云云，然前開規定係針對走廊寬度所設規範，該條文所指之「走廊」，於住宅、集合住宅係指連接各住宅單元與樓梯間或升降機梯間之部分，不包括住宅或集合住宅各居住單元內之走道，內政部94年7月5日台內營字第00000000000號函亦同此見解（見本院卷㈤第188 頁），是前開規定自不適用於系爭房屋內部之走道，原告執此指摘系爭房屋內之走道寬度不足，顯有誤認，益徵系爭房屋之賣方及仲介人員並無原告所指故意隱匿此項瑕疵之情事。
⒏綜上，原告並未舉證證明陳怡如、陳凱菱、唐雀玲、劉維
城、王志男有故意隱匿系爭房屋瑕疵之情事，彼等即無原告所指之侵權行為，則原告依前開規定訴請彼等連帶負損害賠償之責，即無理由。
㈡原告復主張唐雀玲、劉維城、王志男為系爭買賣契約之仲介
人員，未善盡民法第567 條之調查義務、未交付完整之不動產說明書、室內裝修證明文件，致伊陷於錯誤而締約受有損害，應負侵權行為損害賠償責任，亦為前開被告所否認，經查：系爭房屋於交屋時雖存有買賣雙方及仲介人員均不知之中空假柱、削樑、假造抽風機等問題，惟前者因於裝潢時另以紅磚回填並重新油漆，外觀實與一般樑柱無異，如未經鑽孔取樣，一般人實難確認該柱之鋼筋已遭截斷而喪失承重功能；至後二者則因包覆在木作天花板內，如未拆除天花板檢視，一般人亦無法自外觀判別樑柱及抽風機係有遭削除及未配備排風管之情，唐雀玲、劉維城、王志男居間系爭買賣契約時雖未查知上開問題，亦難認對此具有過失或有未善盡調查義務之情事。再者，原告與陳怡如締約時，信義房屋已將陳怡如填寫之標的物現況說明書附於系爭買賣合約書中，有該合約書在卷可參，原告指稱唐雀玲等人未交付完整之不動產說明書，顯非事實。又唐雀玲等人雖未於原告買受系爭房屋時，交付其陳怡如因裝潢系爭房屋而取得之建築物室內裝修合格證明，然細觀該合格證明之內容（見本院卷㈠第 122頁），其內僅簡要記載合格證明字號、申請人、裝修地址、裝修設計、施工廠商等資料，原告縱於買受系爭房屋時即取得該證明書，亦無法查知系爭房屋內有中空假柱、削樑及假造抽風機，即便原告因該等問題受有損害，亦與唐雀玲等人未交付室內裝修合格證明無關，原告執此主張唐雀玲等人應負侵權行為損害賠償責任，顯非有理。
㈢原告另主張李佳儒為系爭買賣契約之不動產經紀人，於簽約
前未了解標的物狀況、未確認買賣合約之內容、未進行不動產說明書之解說責任，致其陷於錯誤而締約，其得依民法第184條第1項前、後段規定訴請李佳儒賠償云云，查兩造均不爭執李佳儒針對系爭買賣契約，並未實際與買賣雙方接洽，且於買賣雙方簽約時亦不在場等事實，而不動產經紀業管理條例第22條第1項第6款雖規定：「不動產之買賣，如委由經紀業仲介或代銷者，不動產買賣契約書應由經紀業指派經紀人簽章」，僅係規定文件應由經紀業指派經紀人簽章以示負責，並未規範不動產經紀人須於簽訂買賣契約書時在場，此由該條例第4條第7款規定：「…經紀營業員之職務為協助經紀人執行仲介或代銷業務」，益可徵斯理。原告與陳怡如簽署系爭買賣合約書時，信義房屋既指派仲介人員唐雀玲、劉維城等人在場協助，自無須由在系爭買賣合約書上簽章之不動產經紀人李佳儒亦陪同在場。李佳儒既非本件承辦之仲介人員，要難認為其對系爭交易相關事宜，對原告負有注意義務，即無可能因故意或過失違反注意義務而應對原告負侵權行為損害賠償責任，是原告此部分之主張，亦屬無據。
㈣原告另依民法第188條第1項前段「受僱人因執行職務，不法
侵害他人之權利者，由僱用人與行為人連帶負損害賠償責任」之規定，請求信義房屋與其受僱人唐雀玲、劉維城、王志男、李佳儒連帶負損害賠償之責，惟唐雀玲等人均無庸對原告負侵權行為損害賠償責任，前已詳論，信義房屋自無須依前開規定與彼等連帶賠償。
備位之訴部分：
㈠陳怡如交付予原告之系爭房屋具有瑕疵：
原告主張系爭房屋具有瑕疵，雖為被告所否認，然查：
⒈滲漏水及壁癌部分：
原告主張其於買受系爭房地後，自98年3 月間起系爭房屋陸續出現嚴重壁癌現象，該屋顯然具有瑕疵云云，然在台灣多雨潮濕之大環境下，建築材料長期暴露在潮濕之空氣中，時間久了就會產生霉斑甚至壁癌現象；壁癌一旦發生，初期早發現大部分得以根治，30年以上之老舊建物，其壁癌部位又因外牆原因產生，大部分無法根治，此有系爭鑑定報告及臺北市建築師公會101年8 月15日101（十六）鑑字第0909號函在卷可參（見系爭鑑定報告第3 頁、本院卷㈣第61頁）。查系爭房屋係於62年8月6日辦妥第一次登記，截至陳怡如買受系爭房屋時，屋齡已近33年，如該屋因屋齡老舊出現壁癌現象，本即難以根治，縱陳怡如或陳凱菱曾就壁癌問題作處理，亦有復發之可能，此乃系爭房屋因屋齡日益老舊而難以避免之狀況。而原告於97年間買受系爭房屋時，該屋並無壁癌及漏水現象，如前述，且兩造業已約定以現況交屋，縱該屋於交屋約一年後又出現壁癌，亦不能執此認為系爭房屋具有瑕疵。
⒉中空假柱及削樑部分：
①系爭房屋點交予原告時，該屋內已存有以紅磚回填之中
空柱，且該柱已實質減損系爭房屋既有結構之耐震能力，均如前述，而系爭房屋係供居住、使用，房屋結構是否穩固與居住使用人之生命、財產安全息息相關，如該屋之結構安全有問題，依通常交易觀念，應認為該屋不具備通常效用而具有瑕疵，是系爭房屋具有結構不安全之瑕疵，即堪認定。
②又系爭房屋點交予原告時，該屋內雖有原告所指之削樑
狀況，惟本院前就該削樑部分對系爭房屋之結構安全造成影響一節，向曾至系爭房屋現場進行勘查之臺北市建築師公會函詢，該會之覆函記載：「…依現場可查視到樑下因打除隔間牆，且因裝潢工程敲除粉刷表層，未深及保護層，目前尚未影響結構安全，若後側A、B兩臥室之天花板經拆除後，發現有外露樑下鋼筋時，依削樑修復單價分析，內含打除整理混凝土、鋼筋除鏽處理、無收縮水泥裂縫填補、1：3水提砂漿粉刷各項目，必可做到安全回復」等語（見本院卷㈣第59-60 頁），而臺北市結構技師公會所做之鑑定報告對此則記載：「東北側客房兩支樑之角隅混凝土敲除及局部鋼筋裸露鏽蝕現象，將影響結構耐久性…」等語，另觀諸卷附A、B室之削樑照片（見本院卷㈠第106-119 頁），可知部分削樑確已有鋼筋外露之現象，原告主張削樑部分業已影響系爭房屋之結構安全，應非子虛，尤證系爭房屋具有結構不安全之瑕疵。
⒊假造抽風機部分：
陳怡如並不爭執其交付予原告之系爭房屋，除該屋本身外，另包含該屋於96年裝潢改裝成套房時之相關設備，其中亦包含安裝於各房間衛浴內之抽風機。而依建築技術規則設計施工編第44、45條之規定，一般居室及浴廁應有不小於該室樓地板面積5%有效通風面積之窗戶或開口，或設置符合規定之自然或機械通風設備，且自然通風設備應具有進風口、排風口及排風管道（見本院卷㈢第28-29 頁），系爭房屋內之浴廁既設有抽風機，該抽風機自應具有排風管道方可滿足房屋之通風需求。惟系爭房屋內之抽風機並未裝設排風管道，通風之效果自無法與設有排風管道之抽風機相提並論，則依一般交易觀念，應可認為系爭房屋內之浴廁因通風效果不佳而減少該屋可供人舒適居住之效用，原告執此主張系爭房屋具有瑕疵，堪可採信。
⒋至原告另主張系爭房屋因有違建、違規開窗及逃生寬度不
足各點，均構成瑕疵云云，然系爭房屋之違建及原告所指違規開窗部分均非屬民法第345條第1項所指瑕疵，且系爭房屋並無逃生寬度不足之情，均如前述，是原告此部分之主張，即無足取。
㈡陳怡如應對原告負債務不履行損害賠償之責：
⒈系爭房屋因有中空假柱、削樑而具有結構不安全之瑕疵，
另因假造抽風機而有通風不良之瑕疵，如前述，賣方交付予原告之系爭房屋既有前開瑕疵，堪認賣方對原告所為之給付未符債之本旨，如原告因此受有損害，自得訴請賣方負債務不履行損害賠償之責。陳怡如辯稱：前開瑕疵均於系爭買賣契約成立前即存在，依法其無須負債務不履行損害賠償責任云云，要非有理。原告雖主張系爭房屋之賣方為陳怡如、陳凱菱二人，然系爭房地係由陳凱菱實際出資向蘇美澄購買，借名登記於陳怡如名下，如前述，是就彼等之內部關係而言，陳凱菱方為系爭房地之真正所有權人，陳怡如僅為被借名登記人，惟就登記之外觀而言，僅陳怡如為系爭房地之所有人。查97年3 月21日就系爭房地與原告締約時，係以登記之所有權人陳怡如名義與原告締約，此觀卷附之系爭買賣合約書即明，原告復陳稱：簽約當日陳怡如、陳凱菱雖均有到場，但無人提及系爭房地雖登記於陳怡如名下，但實際所有人為陳凱菱一事（見本院卷㈡第45頁），可知依締約時原告之認知，其係向系爭房地登記之所有權人陳怡如購買系爭房地，陳凱菱則非系爭房地之出賣人，是依彼等締約之真意，堪認系爭買賣契約之出賣人為陳怡如，而非陳凱菱，原告主張陳凱菱亦應負系爭買賣契約出賣人之義務，實無理由。
⒉又原告主張其因陳怡如之不完全給付受有下列損害，得請求賠償，原告之主張是否有理，以下析論之。
①瑕疵修繕費部分：
⑴原告主張其為修繕滲漏水及壁癌、違規開窗之瑕疵須
各支付修復費用320,100元、13,700 元，無非以系爭鑑定報告估算之修復費用為據，然系爭房屋並無原告所指前開二項瑕疵，原告為此支付修繕費用，非因賣方不完全給付所受損害，陳怡如對此即無賠償義務。
⑵系爭房屋具有中空假柱及削樑之瑕疵，為修復該等瑕
疵所支付之修繕費用，自屬原告因賣方不完全給付所受損害，自得訴請陳怡如賠償。又針對修復前開瑕疵所需費用，業經臺北市建築師公會及臺北市結構技師公會分別進行鑑定，惟二者估算之價格有明顯差異。
前者之估價係以修復至原有結構設計之要求為目標，後者則考量系爭房屋之承重柱既有鋼筋已遭切除，無法依原建照之結構設計施工，且柱為房屋最重要之耐震構件，慮及房屋老舊及二次施工品質之不確定性，故建議將現有磚柱予以敲除，重新植筋修復為結構RC柱，並包覆強化碳纖維或鋼板貼附，另為避免發生工程意外及確保修復工程品質，故要求設計與監造應委託專業技師辦理，此有各該公會之回函在卷可考（見本院卷㈣第59頁、第118-119 頁），本院審酌前開中空柱之原有鋼筋已遭截斷，無法依原建照之結構設計施工，且結構技師對房屋結構耐震力之計算，較諸建築師更為專業等因素，認為以臺北市結構技師公會建議之施工方式及估算之費用為可採，而該會估算之修復金額為495,507元（含修復工程209,260元、其他12,556元、廢料清理及運什費10,463元、稅捐及管理23,228元、設計監造費240,000元，見本院卷㈠第104頁），陳怡如對此即有賠償之責。
⑶本院前委請臺北市建築師公會針對為修復系爭房屋因
假造抽風機而通風不良之瑕疵，所需支付之修繕費用為何一節進行鑑定，該會估算之修繕費用為 105,100元（含工程費用85,830元、其他5,150 元、廢料清理及運什費4,549元、稅捐及管理費9,571元，見系爭鑑定報告第3 頁、第67頁），被告對此並不爭執，原告就此即得請求陳怡如賠償。原告雖主張因抽風機裝設在天花板上，欲修復抽風機之瑕疵須將木作天花板拆除，因系爭房屋之天花板係一體施作，故須將全室之天花板均拆除，臺北市建築師公會估算之拆除天花板面積過少，所估算之金額過低云云，惟系爭抽風機所在位置並非廣及系爭房屋全室之天花板，為修復抽風機之瑕疵而須配合拆除之天花板面積，自以可順利施工者為限，而無須拆除全室天花板，原告執此主張前述修復費用數額不當，難認有理，為本院所不採。⑷按負損害賠償責任者，除法律另有規定或契約另有訂
定外，應回復他方損害發生前之原狀；前開情形，債權人得請求支付回復原狀所必要之費用，以代回復原狀，民法第213條第1項、第3 項分別定有明文。又損害賠償以填補損害發生前之原狀之原則，故修復必要費用如係以新品換舊品應予折舊（參見最高法院92年度台上字第2099號判決）。經查系爭房屋係鋼筋混凝土造，於62年8月6日辦妥第一次登記，有建物登記謄本在卷可佐（見本院卷㈠第161頁），迄至97年5月8日點交系爭房屋時屋齡已達34年9 月，依行政院頒之固定資產耐用年數表所載，住宅用鋼筋混凝土房屋之耐用年數為50年，是就中空假柱、削樑之瑕疵修繕費部分，臺北市結構技師公會築師公會估算之修復費用，除「廢料清運及運什費」、「稅捐及管理費」、「設計監造費」等無折舊問題外，其餘修復費用既以新品估算，即應扣除折舊以符回復原狀之精神。參照所得稅法第51條第1 項規定，固定資產折舊以平均法計算，則原告得請求陳怡如賠償之中空假柱、削樑修復瑕疵費用為341,345 元（計算式詳見附表一）。至抽風機則為房屋附屬設備，耐用年數為10年，自陳怡如於96年10月31日就系爭房屋之裝潢工程取得主管機關核發之室內裝修合格證明起，至其於97年5月8日點交系爭房屋予原告時，已歷時6 月，以平均法計算折舊，原告得請求賠償之假造抽風機修繕費用為 100,551元（計算式詳見附表二）。
②因漏水而減少之租金收入、未來修繕期間租金收益及另行支付房客旅館住宿費用部分：
原告主張因系爭房屋漏水，致其房客提前解約，且其須調降租金始能招得房客，受有租金損失800,330 元，雖提出租約等資料為證，惟漏水或壁癌非屬系爭房屋之瑕疵，原告縱因房屋漏水問題而減少出租系爭房屋之收益，亦非屬賣方不完全給付所受損害，陳怡如對此即無賠償義務。至原告主張其在系爭房屋瑕疵修繕期間，因無法收租受有非工程性費用（含租金補助費、搬遷補助費、營業損失費用）之損害部分，經臺北市建築師公會鑑定結果認定受損金額為146,364元（見系爭鑑定報告第4頁、第70頁），此損害與出賣人之不完全給付間存有相當因果關係，原告就此訴請陳怡如賠償，於法並無不合。
③因瑕疵導致房屋交易價值貶損之損害部分：
原告另主張系爭房屋因具有滲漏水及壁癌、中空假柱、逃生梯封閉、逃生走道寬度不足之瑕疵，將致交易價值貶損2,084,860 元云云，然就前開原告主張之瑕疵項目，僅有中空假柱一項經本院認定屬系爭房屋之瑕疵，原告自僅得就因中空假柱而致系爭房屋交易價值貶損部分，請求陳怡如賠償。而本院就此項瑕疵是否會導致系爭房屋交易價值貶損一事函請臺北市估價師公會鑑定，該會覆函略謂：「…瑕疵屋收益法中之建物持續使用收益之假設要件，⒈收入面（永續收益）⒉支出面（除政府稅捐外，包括每年維修費、折舊提存費、重置提撥費），因修復完成建物安全無虞，且每年建物提折舊費與正常屋相同，僅重置提撥費不同（壁癌無法完全修復），得出瑕疵屋之收益價格…標的之瑕疵（中空假柱、削樑、假造抽風機）若經修復完成後，對於標的皆可持續正常使用，對於市場收益價格皆無影響，亦無價值減損」（見本院卷㈤第141 頁），足證系爭房屋中空假柱之瑕疵修復後，並不會使該屋日後交易價值貶損，原告復未提出其他積極事證，證明其將因系爭房屋中空假柱之瑕疵，受有房屋交易價值貶損之損害，其就此訴請陳怡如賠償，即乏依據。
④綜上，原告得請求陳怡如賠償之金額計為588,260 元（341,345＋100,551＋146,364＝588,260）。
㈢信義房屋無須對原告負損害賠償之責：
⒈按從事設計、生產、製造商品或提供服務之企業經營者，
於提供商品流通進入市場，或提供服務時，應確保該商品或服務，符合當時科技或專業水準可合理期待之安全性。
商品或服務具有危害消費者生命、身體、健康、財產之可能者，應於明顯處為警告標示及緊急處理危險之方法。企業經營者違反前二項規定，致生損害於消費者或第三人時，應負連帶賠償責任。但企業經營者能證明其無過失者，法院得減輕其賠償責任，消費者保護法第7 條著有規定。又按從事設計、生產、製造商品之企業經營者，依消費者保護法第7條第3項規定應負連帶賠償責任，係因違反確保其提供之商品或提供之服務並無安全或衛生上危險之責任，如其商品有安全上之危險存在，即屬有所違反，應依該條項之規定負其責任，縱令其無過失亦同。然其商品有無安全或衛生上之危險，應有相當之證明始能斷定，最高法院87年度台上字第242 號判決意旨採同一見解。易言之，消費者保護法第7 條，須企業經營者提供之商品或服務有安全或衛生之危險，造成消費者或第三人之損害時，方有適用餘地。查信義房屋提供之服務，係不動產之居間仲介，並無安全或衛生上之危險，參照前開說明，無消費者保護法第7條第1項、第3 項規定之適用，原告執此請求信義房屋賠償，非有理由。
⒉次按經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失
致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任，為不動產經紀業管理條例第26條第2 項所明定。
原告雖稱信義房屋之仲介人員於執行仲介業務時，因有隱匿系爭房屋瑕疵或未善盡調查義務之侵害行為，信義房屋應依此規定負賠償之責云云，然信義房屋所屬仲介人員唐雀玲、劉維成、王志男、李佳儒於執行職務時並無原告所指侵害行為，前已詳論，信義房屋自無須依此規定對原告負賠償之責。
⒊原告另主張：其委任信義房屋就系爭買賣契約提供仲介服
務，因信義房屋處理委任事務具有過失致其受損，其得依民法第544 條「受任人因處理委任事務有過失，或因逾越權限之行為所生之損害，對於委任人應負賠償之責」之規定請求信義房屋賠償云云，然信義房屋對於原告買受具瑕疵之系爭房屋一事，並無過失可言，原告執此訴請信義房屋賠償，實於法不合。
㈣綜上所述，原告先位依民法第184條第1項前、後段、第 185
條第1項、第188條第1項規定，請求被告連帶給付4,122,499元，並加給自起訴狀繕本送達翌日起算之法定遲延利息，為無理由，不應准許。至其備位請求陳怡如負債務不履行損害賠償之責，給付其588,260 元，及自起訴狀繕本送達翌日即
100 年7月9日起至清償日止，按年息5%計算之法定遲延利息，則有理由，應予准許；逾此數額及範圍所為之請求，則無理由，亦應駁回。
㈤兩造各陳明願供擔保，請准宣告假執行及免為假執行，就原
告勝訴部分，經核於法均無不合，爰各酌定相當擔保金額，併予准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，爰併予駁回。
㈥本案事證已明，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決結果無影響，爰不再一一論列，附此指明。
訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。
中 華 民 國 102 年 4 月 17 日
民事第八庭 法 官 陳婷玉以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 102 年 4 月 17 日
書記官 吳鸝稻附表一【中空假柱、削樑修繕費計算式】（小數點以下四捨五入）：
495,507－10,463－23,228－240,000＝221,816（應計算折舊之修繕費）（34＋9/12）÷50＝417/600221,816×（1－417/600）＝67,654（計算折舊後之修繕費）67,654＋10,463＋23,228＋240,000＝341,345附表二【抽風機修繕費計算式】：
105,100－4,549－9,571＝90,980（應計算折舊之修繕費）1/2÷10＝1/2090,980×（1－1/20）＝86,431（計算折舊後之修繕費）86,431＋4,549＋9,571＝100,551