臺灣臺北地方法院民事判決 100年度消字第35號原 告即反訴被告 陳玫秀訴訟代理人 張育誠被 告即反訴原告 亞太中原地產有限公司法定代理人 陳永傑被 告 姚錦賢
陳子瑞共 同訴訟代理人 蘇衍維律師複代理人 曾福卿被 告 僑馥建築經理股份有限公司法定代理人 蔡實鼎訴訟代理人 鄭亨偉上列當事人間請求返還價金等事件， 本院於中華民國101年3月29日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
反訴被告應給付反訴原告亞太中原地產有限公司新臺幣柒拾貳萬元，及自民國一百年十月二十日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
反訴訴訟費用由反訴被告負擔。
本判決第三項於反訴原告亞太中原地產有限公司以新臺幣貳拾肆萬元供擔保後，得假執行。但反訴被告以新臺幣柒拾貳萬元，為反訴原告亞太中原地產有限公司預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序方面：按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴；反訴之標的，如專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者，不得提起，民事訴訟法第259條、第260條第1項分別定有明文。而所謂反訴之標的與本訴之標的及其防禦方法有牽連關係者，乃指反訴標的之法律關係與本訴標的之法律關係兩者之間，或反訴標的之法律關係與本訴被告作為防禦方法所主張之法律關係兩者之間，有牽連關係而言；即舉凡本訴標的之法律關係或作為防禦方法所主張之法律關係，與反訴標的之法律關係同一，或當事人雙方所主張之權利，由同一法律關係發生，或本訴標的之法律關係發生之原因，與反訴標的之法律關係發生之原因，其主要部分相同，均可認兩者間有牽連關係，最高法院70年度台抗字第522號裁判要旨可資參照。經查，原告主張被告亞太中原地產有限公司（原名：台灣新原地產有限公司，下稱亞太中原公司）、姚錦賢及陳子瑞為不實廣告，並於不動產標的物現況說明書（下稱系爭現況說明書）上為虛偽、不實記載，致原告受有和解金180萬元之損失，被告亞太中原公司、姚錦賢及陳子瑞自應連帶賠償原告所受之損害，爰提起本件訴訟。反訴原告即被告亞太中原公司則於本件言詞辯論終結前即民國100年10月13日具狀提起反訴（本院卷第82頁至第84頁），主張其已善盡告知及調查義務，並完成仲介服務，反訴被告即原告應依約給付反訴原告亞太中原公司新臺幣（下同）72萬元之服務報酬，衡諸本訴與反訴間之攻擊防禦方法具有相關連性，揆諸前開規定，反訴原告提起自屬合法，合先敘明。
貳、實體方面：
一、本訴部分：㈠原告主張：被告亞太中原公司為不動產仲介公司，被告姚錦
賢、陳子瑞分別為該公司之營業員及不動產經紀人，被告姚錦賢於100年1月間向原告佯稱有三間合法金店面要出售，保證產權清楚等語，原告看屋後，見現場確有三間店面且位於通化街夜市，而決定購買。嗣原告即經由被告亞太中原公司仲介，與訴外人林文雅於100年1月27日簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），約定林文雅將坐落於臺北市○○區○○段2小段580、578-4地號土地及其上門牌號碼臺北市○○街○號1樓建物（下稱系爭不動產）出售予原告，買賣總價為7,500萬元，交屋日期為100年3月31日，原告並於同日給付簽約款750萬元予林文雅。惟原告於100年2月15日辦理土地鑑界後，始發現臺北市○○街○號1樓建物（下稱系爭建物）之三間店面，僅有一間店面合法，其餘兩間店面係搭蓋於鄰近大樓之法定空地及防火巷上，係屬未經保存登記之違建建物，但被告姚錦賢保證法定空地可單獨辦理所有權移轉登記，又威脅沒收原告已給付之買賣價金，原告遂於100年3月10日給付第二期買賣價金750萬元予林文雅。詎原告依約交付買賣價金共計1,500萬元後，被告亞太中原公司、姚錦賢、陳子瑞仍未能提出法定空地之分管協議產權證明，原告為解除系爭買賣契約，而不得不交付180萬和解金予林文雅。被告亞太中原公司、姚錦賢、陳子瑞為不動產經紀業者，原應盡誠實告知及確實查核交易內容之義務，竟為系爭建物係屬「三間合法店面」之不實廣告，復故意於系爭現況說明書上勾選該違建建物係屬防火巷增建，並無占用共用部分之情形，而為虛偽勾選、不實記載，致原告誤以為該違建建物為合法之增建，誘騙原告簽訂系爭買賣契約，不僅係故意過失侵害原告權利，亦屬違反不動產經紀業管理條例第22條、民法第567條及消費者保護法第7條之規定，而有不完全給付之情事，原告自得請求被告亞太中原公司、姚錦賢、陳子瑞連帶賠償原告給付解約金180萬元之損害。又被告僑馥建築經理股份有限公司（下稱僑馥公司）於系爭買賣契約中辦理買賣價金履約保證暨處理仲介服務報酬等事宜，而原告與林文雅已達成和解，並解除系爭買賣契約，被告僑馥公司自應將信託專戶中剩餘款項144萬元返還予原告。爰依民法第184條第1項、第185條、第188條、第227條、消費者保護法第7條、第51條、不動產經紀業管理條例第21條、第26條規定及系爭買賣契約第11條第5項約定提起本件訴訟。並聲明：⒈被告亞太中原公司、姚錦賢、陳子瑞應連帶給付原告180萬元，及自100年7月20日起至清償日止，按年息5％計算之利息。⒉被告僑馥公司應給付原告144萬元，及自100年7月20日起至清償日止，按年息5％計算之利息。⒊願供擔保請准宣告假執行。
㈡被告抗辯：
⒈被告亞太中原公司、姚錦賢、陳子瑞則以：原告於簽訂系爭
買賣契約前，被告三人即已告知系爭建物有增建情形，但尚無法確定增建建物部分之面積，更主動提出臺北市建築管理處網頁資料，亦已向地政事務所申請系爭不動產之建物平面圖，但因保存問題，已查無該資料，被告三人已善盡調查義務後，並無任何故意隱瞞之情事；嗣原告與林文雅於100年1月27日簽訂系爭買賣契約時，出賣人在系爭現況說明書上已勾選有增建情形，並經買賣雙方及被告陳子瑞簽名蓋章確認，顯見原告於簽訂系爭買賣契約時，即知系爭建物有增建情形。又原告在簽訂系爭買賣契約後，仍對增建部分之面積有所疑慮，被告亞太中原公司即協助於100年1月31日向地政事務所申請測量，原告與林文雅並於同日簽訂變更期款協議書，更改第二期買賣價金之付款期限；嗣地政事務所於100年2月15日測量完成，原告在知悉增建部分之詳細情形下，仍於100年3月10日與林文雅達成減少買賣價金300萬元之協議，而繼續維持系爭買賣契約之效力。其後，原告欲解除系爭買賣契約而給付和解金180萬元予林文雅，自非可歸責於被告三人，是被告三人既已盡告知及查證義務，原告請求被告連帶賠償180萬元，即無理由等語，資為抗辯。並聲明：①原告之訴及假執行之聲請均駁回。②如受不利之判決，願供擔保請准免為假執行。
⒉被告僑馥公司則以：被告僑馥公司因辦理系爭買賣契約之買
賣價金履約保證業務，受買賣雙方共同委任為付款中間人，本件因原告與林文雅就系爭買賣契約存有爭議，被告僑馥公司乃於100年5月4日通知原告，將暫停專戶中款項之撥付，待雙方有書面協議或經法院判決確定後，方以之為撥款之依據。嗣原告、林文雅與被告亞太中原公司於100年7月19日親至被告僑馥公司進行協商，原告與林文雅即於同日簽訂終止履約保證協議書及和解協議書，依該和解協議書第2條約定，原告同意負擔林文雅應給付予被告亞太中原公司之仲介服務報酬，而仲介服務報酬未清償完成前，由被告僑馥公司就仲介服務報酬暫行保留，不予退還原告，是被告僑馥公司在該約定條件成就前，自不得將仲介服務費144萬元返還予原告，並非故意不將該筆款項返還予原告等語，資為抗辯。並聲明：①原告之訴及假執行之聲請均駁回。②如受不利之判決，願供擔保請准免為假執行。
二、反訴部分：㈠反訴原告亞太中原公司主張：反訴原告亞太中原公司與反訴
被告於100年1月27日簽訂不動產買賣斡旋契約（下稱系爭斡旋契約）及不動產買賣斡旋要約確認書（下稱系爭要約確認書），約定由反訴被告委託反訴原告亞太中原公司仲介購買系爭不動產，而反訴被告與林文雅即於同日簽訂系爭買賣契約，並於100年3月10日協議變更價金為7,200萬元，嗣反訴被告與林文雅雖於100年7月19日合意解除系爭買賣契約，惟此係可歸責反訴被告之事由所致，依系爭要約確認書第3條第1項、第2項約定，反訴原告亞太中原公司仍得向反訴被告請求給付房地成交總價1％服務報酬72萬元，爰依系爭要約確認書之約定提起本件反訴，並聲明：⒈反訴被告應給付反訴原告亞太中原公司72萬元，及自反訴起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。⒉願供擔保，請准宣告假執行。
㈡反訴被告則以：反訴被告從未與反訴原告簽訂系爭斡旋契約
及系爭要約確認書，上開文件乃反訴原告偽造、變造而成，，對反訴被告自生效力，反訴原告自不得依系爭要約確認書之約定請求反訴被告給付仲介服務報酬。又反訴被告與林文雅已於100年7月19日解除系爭買賣契約，依民法第148條、第227條之2規定，反訴原告自不得再請求仲介服務報酬，況且本件係因反訴原告不法侵權行為及未盡據實告知、調查義務所致，係屬可歸責於反訴原告之事由，反訴原告自不得再獲取仲介報酬等語，資為抗辯。並聲明：⒈反訴原告之訴駁回。⒉如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項：㈠原告與林文雅於100年1月27日簽訂系爭買賣契約，約定林文
雅將系爭不動產出售予原告，買賣總價款為7,500萬元，交屋日期為100年3月31日（本院卷第16頁至第21頁）。
㈡原告、林文雅及被告亞太中原公司於100年1月27日簽訂不動
產買賣價金履約保證申請書，約定三方委任被告僑馥公司辦理買賣價金履約保證暨處理仲介服務報酬等事宜，並由被告僑馥公司將價金信託存放於中國信託商業銀行名下信託專戶，並以買賣契約所載買賣標的之買賣總金額7,500萬元為保證責任之最高限額（本院卷第65頁至第68頁）。
㈢原告與林文雅於100年1月31日更改價金給付備忘錄及簽訂變
更期款協議書，約定原定100年2月9日給付第2期買賣價金，延至100年2月15日大安地政測量成果圖現場會勘完成並圖面確認後，原告始交付該價金（本院卷第78頁、第100頁）。
㈣原告與林文雅於100年3月10日協議變更系爭買賣契約總價為
7,200萬元，減少之價金300萬元於尾款扣除，交屋日期延至100年4月15日（本院卷第20頁、第79頁）。
㈤系爭建物旁之一部分建物經臺北市建築管理處列為違建查報
案件，違建位置為防火隔間、違建材料為金屬、施工進度為既存違建（本院卷第24頁、第25頁）。
㈥原告於100年4月15日寄發台北公館郵局第126號存證信函予
林文雅，表示撤銷系爭買賣契約及100年3月10日協議之意思表示，並請求林文雅返還原告已給付之價金（本院卷第101頁至第107頁）。
㈦被告僑馥公司於100年5月4日寄發內湖江南郵局第1214號存
證信函予原告及林文雅，表示因原告及林文雅就系爭買賣契約是否有效應繼續履行有爭議，被告僑馥公司即暫停專戶中款項之撥付，待雙方有書面協議或經法院判決確定後，始得撥付款項（本院卷第72頁至第74頁）。
㈧原告於100年6月30日寄發老松郵局第212號存證信函予林文
雅、被告亞太中原公司、姚錦賢及訴外人林文進，表示原告已解除系爭買賣契約，林文雅應向被告僑馥公司表示同意返還原告已交付履約保證信託專戶之1,500萬價金及利息（本院卷第27頁至第37頁）。
㈨原告與林文雅於100年7月19日簽訂和解協議書，約定雙方合
意解除系爭買賣契約，原告同意支付和解金180萬元予林文雅，並同意負擔林文雅應給付予被告亞太中原公司之仲介服務報酬（本院卷第70、71頁）。
㈩原告與林文雅於100年7月19日簽訂終止履約保證協議書，約
定雙方同意向被告僑馥公司為終止履約保證之申請，並委請被告僑馥公司將原告已支付至專戶款項1,500萬元扣除履約保證服務費、仲介服務費、代書費及相關稅費後，剩餘款項分別匯入原告與林文雅之帳戶（本院卷第69頁）。
臺北市政府地政處於100年10月3日以北市地權字第10032194
001號函說明被告亞太中原公司於執行系爭不動產委託銷售所製作之廣告及銷售內容未與事實相符，該公司已違反不動產經紀業管理條例，本處於100年10月3日依規定處以罰鍰，並命該公司限期改正（本院卷第121頁）。
四、得心證之理由：㈠本訴部分：
本件原告主張其於100年1月27日經由被告亞太中原公司仲介，向林文雅購買系爭不動產，惟原告於100年2月15日辦理土地鑑界後，始發現系爭建物之三間店面，僅有一間店面合法，其餘兩間店面係搭建於鄰近大樓之法定空地及防火巷上，係屬未經保存登記之違建建物，原告只得交付180萬和解金予林文雅以解除系爭買賣契約，被告亞太中原公司、姚錦賢及陳子瑞故意為系爭建物係屬「三間合法店面」之不實廣告，復於系爭現況說明書上為虛偽勾選、不實記載，致原告誤以為該違建建物為合法之增建，被告亞太中原公司、姚錦賢及陳子瑞自應對原告所受之損害負賠償責任；又原告與林文雅已達成和解，並解除系爭買賣契約，被告僑馥公司自應將原告於信託專戶中剩餘款項144萬元返還予原告，則為被告所否認，並以前詞置辯，是本件所應審究者為：⒈被告亞太中原公司、姚錦賢及陳子瑞是否有廣告不實及故意在系爭現況說明書上為虛偽、不實記載之情事？⒉原告請求被告亞太中原公司、姚錦賢及陳子瑞應賠償原告已給付和解金180萬元之損害，是否有據？⒊原告請求被告僑馥公司返還信託專戶之款項是否有據？茲分別論述如下：
⒈被告亞太中原公司、姚錦賢及陳子瑞並無廣告不實及故意在系爭現況說明書上為虛偽、不實記載之情事：
①經查，依原告所提出被告姚錦賢傳送予原告之手機簡訊內容
略為：「2011/1/11：再介紹一間陸客火熱必到地點～通化夜市○○街○號、8.29坪、月收租23.6萬，租服飾店，建議8500萬投報還有3.33％～這間要快。」、「2011/1/15：執行長...通化夜市...月收租金23.5萬（3％投報為9400萬請參考）～要不要進行出價～這間值得持有。」、「2011/1/
18：執行長...通化夜市...月收租金23.5萬，屋主說8400萬投報有3.335％，若有誠意請見面談～」、「2011/1/21：執行長請問臨江街...明天賣方這邊說也要跟別家見面談，所以請教執行長，我們跟屋主說我們先出的，理由我們先談，屋主也同意了，看執行長的想法跟指示。」、「2011/1/22：執行長請教一下⒈屋主說確實是我們先出價，但只有看到支票。⒉屋主也說要等到多久（他只是要一個正確日期），等候執行長回覆。」、「2011/1/27：執行長好～讓您手機存檔我們公司地址，時間下午三點見面談... 。」（本院卷第147頁至第151頁），足見被告姚錦賢僅是向原告推介可投資購買系爭不動產，並無任何向原告表示三間店面均為合法店面之不實陳述。又被告姚錦賢於100年1月26日傳真予原告參酌之物件說明表（見本院卷第144頁）記載略以：「通化夜市面寬金店『基本資料：臺北市○○區○○街、登記總坪數8.29坪、現況為出租、可立即交屋、店面』、『謄本資料：總登記面積及主建物約8.29坪、建物權利範圍為全部、土地持分約5.97坪、土地權利範圍以謄本登記為準』、『物件參考資料：通化夜市○○○道路寬6米、一日三市、高投報、夜市中心人潮最多、捷運安和站、月租23.5萬』。」（本院卷第144頁），亦均無系爭建物之三間店面均為合法店面之記載，而系爭建物確係位於通化夜市，出租作為店面使用，建物登記總面積為27.42平方公尺，有建物登記謄本在卷可稽（本院卷第111頁），核算約為8.29坪（計算式：27.42×0.3025＝8.29455），難謂有何不實之處；而該物件說明表上之位置圖與格局圖則劃記為三間店面形式，但無坪數之記載。又原告起訴時提出物件說明表之位置圖與格局圖所劃記之三間店面，雖分別註明3坪、3坪、2坪，然該文字並未如其他資料係以電腦打字方式註明，反而係以手寫方式註明，被告亞太中原公司、姚錦賢、陳子瑞亦否認該坪數為渠等所填載，則該三間店面之坪數是否為被告亞太中原公司、姚錦賢、陳子瑞所填載，已非無疑；參以，系爭買賣契約出賣人林文雅之代理人即證人林文進於100年11月30日到庭具結證稱略以：「三間店面中有哪些部分是增建我不確定，但是確實有增建。」等語，足見連出賣人都無法確知增建之面積及位置，被告亞太中原公司、姚錦賢、陳子瑞自無在物件說明表上填載坪數之可能，復觀諸被告姚錦賢於100年1月26日傳真予原告之物件說明表（本院卷第144頁），其上即無手寫坪數之記載，益見物件說明表上三間店面之坪數並非被告亞太中原公司、姚錦賢、陳子瑞所填載。是以，原告主張被告亞太中原公司、姚錦賢、陳子瑞有廣告不實之情事，尚非有據。
②再查，原告與林文雅在簽訂系爭買賣契約前，被告亞太中原
公司、姚錦賢及陳子瑞已提供100年1月23日列印之臺北市建築管理處違建查報專區網路資料予原告，該網路資料明確記載違建地址為臨江街8號1樓旁，為既存違建，已拍照列管等語（本院卷第98、99頁），足見被告亞太中原公司、姚錦賢及陳子瑞在原告簽訂系爭買賣契約前，即已明確告知系爭建物有違建、增建之情事，並非如原告所稱有故意隱匿之行為。而原告與林文雅係於100年1月27日簽訂系爭買賣契約（本院卷第16頁至第21頁），同日簽訂之系爭現況說明書雖記載：「本標的物有增建情況，位置在防火巷，該增違建曾被檢舉、查報、拆除，並無占用公有地或共用部分之情形。」（本院卷第26頁），而未如原告所稱係記載「違建、位置在法定空地」，然依違章建築處理辦法第4條第1項「違章建築查報人員遇有違反建築法規之新建、增建、改建、修建情事時，應立即報告主管建築機關處理，並執行主管建築機關指定辦理之事項」、第5條「直轄市、縣（市）主管建築機關，應於接到違章建築查報人員報告之日起5日內實施勘查，認定必須拆除者，應即拆除之。認定尚未構成拆除要件者，通知違建人於收到通知後30日內，依建築法第30條之規定補行申請執照。違建人之申請執照不合規定或逾期未補辦申領執照手續者，直轄市、縣(市)主管建築機關應拆除之」、第12條第1項「舊違章建築在未依規定拆除或整理前，得准予修繕，但不得新建、增建、改建、修建」之規定，可知不論係新建、增建、改建或修建，凡違反建築法規者，均屬違章建築，而防火巷及法定空地留設之目的在使建築物便於日照、通風、採光及防火等，以增進居住環境之舒適，安全與衛生等公共利益，依法本不得搭蓋任何形式之建物，是在防火巷及法定空地上之建物，均不可能是合法增建；則不論系爭現況說明書係記載增建或違建，位置在防火巷或法定空地，有無記載是否占用共用部分等，對於買賣交易之重要資訊而言均無影響，原告在簽訂系爭買賣契約時，對於系爭建物之三間店面有部分係在防火巷增建一事，已有所知悉，仍願買受系爭不動產。又證人林文進於100年11月30日到庭具結證稱略以：「我與原告係於100年1月27日見面，不動產買賣斡旋契約及系爭買賣契約都是當天簽的，買賣價金7500萬元也是當天才談好的，談好價錢之後，代書就把契約書寫好給我們看，沒有問題我們雙方就簽名。三間店面中有哪些部分是增建我不確定，但是確實有增建，現況說明書中我也有打勾，原告應該知道買賣標的是有增建的。」等語，益證原告在簽訂系爭買賣契約時，已明知系爭建物之三間店面有部分為增建，難認被告亞太中原公司、姚錦賢及陳子瑞有故意隱匿系爭建物有增建、違建之事實。
③復查，原告簽訂系爭買賣契約後，為明確瞭解增建之範圍及
面積，因而於100年1月31日要求地政事務所測量，原告與林文雅即於同日更改價金給付備忘錄為：「100年1月31日雙方約定：原定100年2月9日給付之完稅款750萬元，延至賣方於100年2月15日大安地政測量成果圖現場會勘完成並圖面確認後，買方始交付，買方原開立2月9日兌現之750萬元支票先行取回，另完稅款亦往後順延。」（本院卷第78頁），嗣大安地政事務所於100年2月15日測量完畢後，原告及林文雅即於100年3月10日協議：「⒈買賣總價款變更為7200萬元，減少之價金300萬元於尾款扣除。⒉交屋日期延至100年4月15日。⒊第二次用印款款750萬元，買方開立100年3月15日到期之票據於3月10日交付代書代存入履保專戶。⒋第三次完稅款750萬元於3月29日前由甲方（即原告）存入履保專戶。
⒌尾款金額應給之金額變更為4950萬元。」（本院卷第20、79頁），證人林文進亦具結證稱略以：「在簽約之後，因原告要明確知悉哪些部分是增建，所以我去找建物平面圖，但是發現臺北市地政處之資料中並沒有臨江街8號之建物平面圖，後來才去申請重測。我把資料給了被告亞太中公司，也請被告亞太中原公司跟原告溝通，原告知道後要求降價，後來談妥就是降價300萬元，所以原告很明確知悉增建之位置及面積。」（本院卷第181頁反面），足見原告在明確知悉增建之範圍及面積後，僅係要求減少價金，而與林文雅達成減價300萬元之合意，並非主張在簽約時不知系爭建物有增建之情事存在。
④嗣在協議減少買賣價金後，原告與林文雅復於100年7月19日
簽訂和解協議書，雙方同意解除系爭買賣契約，並約定如下：「因雙方合意解除本件標的不動產之買賣契約，乙方（即原告）已向僑馥建經公司不動產價金履約保證專戶支付之買賣價款1,500萬元，甲方（即林文雅）同意乙方支付和解金
180 萬元，並由僑馥建經公司直接撥付予甲方，其餘乙方已付之買賣價款，除本約第2條及第3條另有約定外，甲方同意僑馥建經公司退還予乙方。」（本院卷第80、81頁），而證人林文進亦具結證稱略以：「在付第三期款之前，被告亞太中原公司有跟我說原告要求提出分管協議，但因為這是舊房子，從以前到現在都沒有分管協議，所以我也沒有辦法提出；之後正常要付第三期款，但原告沒有付，我們有請律師通知原告付第三期款，並且履行合約，因為原告沒有意願繼續付款，所以我們有見面談和解，後來就請原告賠一點錢作為解除契約的條件。我只是單純提供租約給原告，請原告與承租人到公證人那邊換約，並沒有保證本件買賣標的有合法收租權。原告也知道增建風險，我並沒有辦法向原告保證產權沒有問題。」等語（本院卷第181頁反面、第182頁），足見原告支付和解金180萬元予林文雅以解除系爭買賣契約，係因原告個人因素或原告嗣後不願承擔增建被拆除之風險所致，此為原告個人之投資考量及選擇，自非因可歸責於被告亞太中原公司、姚錦賢及陳子瑞之事由所致，亦非被告亞太中原公司、姚錦賢及陳子瑞有故意隱瞞之情事。
⒉原告請求被告亞太中原公司、姚錦賢及陳子瑞賠償已給付和解金180萬元之損害，為無理由：
①按居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事人
；對於顯無履行能力之人，或知其無訂立該約能力之人，不得為其媒介；以居間為營業者，關於訂約事項及當事人之履行能力或訂立該約之能力，有調查之義務，民法第567條定有明文。次按經紀業與委託人簽訂委託契約書後，方得刊登廣告及銷售；前項廣告及銷售內容，應與事實相符，並註明經紀業名稱；廣告及銷售內容與事實不符者，應負損害賠償責任。又因可歸責於經紀業之事由不能履行委託契約，致委託人受損害時，由該經紀業負賠償責任；經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任，不動產經紀業管理條例第21條、第26條第1項、第2項分別訂有明文。復按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利；因不完全給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償，民法第227條亦有明定。準此，不動產經紀業者於執行仲介義務時，負有對訂約事項據實報告及調查之義務，對刊登之廣告及銷售內容亦應與事實相符，倘違反上開事項，致交易當事人受有損害者，自應負損害賠償責任。惟被告亞太中原公司、姚錦賢及陳子瑞所提供之物件說明表無廣告不實之情事，在原告簽訂系爭買賣契約前，亦已提供臺北市建築管理處違建網路資料，已明確告知原告系爭建物有增建、違建，堪認被告亞太中原公司、姚錦賢及陳子瑞已盡其據實說明及調查義務，自難認被告亞太中原公司、姚錦賢及陳子瑞有何故意隱匿之行為。而原告與林文雅簽訂系爭買賣契約時，林文雅之代理人林文進已在系爭現況說明書上填載系爭建物有在防火巷增建之情事，原告在明知系爭建物有違建、增建之情事下，仍願買受系爭不動產，甚且在大安地政事務所測量系爭建物後，仍與林文雅協議減少買賣價金300萬元，嗣後始因個人投資考量及選擇與林文雅合意解除系爭買賣契約，自非可歸責於被告亞太中原公司、姚錦賢及陳子瑞之事由所致。是以，原告主張被告亞太中原公司、姚錦賢及陳子瑞應依不動產經紀業管理條例第21條、第26條第1項、第2項、民法第227條之規定負損害賠償責任，即屬無據。
②再按消保法第7條第1項、第3項、第51條固規定，提供服務
之經營者應確保其提供之商品或服務，無安全或衛生上之危險，若經營者違反該規定，致生損害於消費者或第三人時，應負連帶賠償責任；依本法所提之訴訟，因企業經營者之故意所致之損害，消費者得請求損害額三倍以下之懲罰性賠償金；但因過失所致之損害，得請求損害額一倍以下之懲罰性賠償金。則依該條文明示，提供服務之經營者，應僅就其「服務」所造成消費者或第三人之損害，負連帶賠償責任，亦即其連帶賠償責任之前提，應以提供服務者其「服務」造成消費者或第三人之損害為要，而提供服務之經營者，其「服務」之內容及程度依消保法施行細則第5條第2項第2款應以該「服務」可期待之合理使用或接受為判斷依據。查本件被告亞太中原公司、姚錦賢及陳子瑞所提供之「服務」，依民法第565條之規定，應僅及於報告訂定買賣契約之機會或為訂定買賣契約之媒介，就「居間」服務契約之本質及可期待之合理使用該服務之內容以觀，其並不須負有保證買賣標的無瑕疵之義務，被告亞太中原公司、姚錦賢及陳子瑞既已盡其據實告知及調查之義務，並已完成本件居間仲介之契約義務，則原告依上開規定請求被告亞太中原公司、姚錦賢及陳子瑞負損害賠償責任，即非有據。
③復按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責
任，故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同；數人共同不法侵害他人之權利者，連帶負損害賠償責任；受僱人因執行職務，不法侵害他人之權利者，由僱用人與行為人連帶負損害賠償責任，民法第184條第1項、第185條第1項、第188條第1項前段分別定有明文。查被告亞太中原公司、姚錦賢及陳子瑞已明確告知原告系爭建物有增建、違建之情事，並未有故意隱匿，自無故意或過失不法侵害原告權利之行為，則原告依上開規定請求被告亞太中原公司、姚錦賢及陳子瑞負連帶損害賠償責任，亦非有據。
⒊原告請求被告僑馥公司返還信託專戶之款項，為無理由：
①經查，系爭買賣契約第11條第5項約定：「本約簽訂後，若
係違約情事致解除本約、或合意解除本約、或終止買賣價金履約保證委任、或經僑馥建經終止保證關係時，即由僑馥建經依申請書之規定於認證後將專戶價金結算相關費用後之餘額返還甲方（即原告）或交付乙方（即林文雅）沒收。」（本院卷第19頁），而原告、林文雅及被告亞太中原公司簽訂之不動產買賣價金履約保證申請書第3條第2項約定：「本約簽訂後，若甲乙（即原告、林文雅）雙方合意解除本約、終止買賣價金履約保證之委任，甲乙雙方應以書面議定價金給付或返還之內容，撥付內容需將應給付之代書費、履約保證服務費、稅賦、丙方（即被告亞太中原公司）之仲介服務報酬之給付釐清，始由僑馥建經執行專戶價金撥付之依據。未釐清部分三方同意於釐清時始由僑馥建經依協議之內容撥付，已釐清部分先由僑馥建經撥付。」（本院卷第65頁），則原告與林文雅解除系爭買賣契約後，就履約保證專戶價金之處理，尚須另以書面議定價金返還之內容，並結算代書費、履約保證服務費、稅賦及仲介服務費等相關費用，並非如原告所稱應一概將剩餘款項返還買方。
②又原告與林文雅於100年7月19日合意解除系爭買賣契約，同
日簽訂之和解協議書第2條及終止履約保證協議書分別約定：「乙方（即原告）同意負擔甲方（即林文雅）應給付予亞太中原公司之仲介服務報酬（約定之仲介服務報酬為買賣總金額之1％）。乙方應積極與亞太中原公司協商清償甲方應負之仲介服務報酬，並於本協議書簽署後120日內與亞太中原公司清償處理完畢，並將清償證明交付予甲方。乙方並同意於甲方之仲介服務報酬未清償完成前，由僑馥建經公司就相當於買賣總金額之1％暫行保留，不予退還乙方。」（本院卷第80、81頁）、「因買賣雙方意思表示一致同意向僑馥建經終止履約保證之申請，故委請僑馥建經將買方已支付至專戶之款項計1,500萬元扣除履約保證費用9,000元、仲介服務費144萬元（買方72萬元、賣方72萬元，保留在建經）、代書費及相關稅費3,000元後，將180萬元匯入賣方林文雅帳戶，剩餘款項匯入買方陳玫秀帳戶。」（本院卷第69頁），足見原告尚應給付買方及賣方之仲介服務報酬共計144萬元予被告亞太中原公司，而原告在付清應給付予被告亞太中原公司之仲介服務報酬前，該筆款項應保留在被告僑馥公司，被告僑馥公司尚不得逕將該仲介服務報酬144萬元返還予原告。是以，原告依系爭買賣契約第11條第5項約定，請求被告僑馥公司返還原告144萬元，洵屬無據，應予駁回。
㈡反訴部分：
本件反訴原告亞太中原公司主張其已完成仲介服務，反訴被告自應給付買賣總價1％之服務報酬予反訴原告亞太中原公司，則為反訴被告所否認，並以前詞置辯，是本件所應審究者為：反訴原告亞太中原公司是否已完成仲介服務？請求反訴被告給付服務報酬是否有據？茲論述如下：
⒈按私文書經本人或其代理人簽名、蓋章或按指印或有法院或
公證人之認證者，推定為真正，民事訴訟法第358條第1項定有明文。本件反訴被告自承系爭斡旋契約及系爭要約確認書之簽名為其所親自簽署（本院卷第131頁反面），而反訴原告亞太中原公司員工即證人林志威亦於100年11月30日到庭具結證稱略以：「系爭斡旋契約及系爭要約確認書為原告所親自簽名。」（本院卷第183頁），堪認系爭斡旋契約及系爭要約確認書形式上為真正。又反訴被告雖辯稱系爭斡旋契約及系爭要約確認書不可能係在100年1月3日簽訂，該文書顯係經過偽造、變造云云，然反訴原告亞太中原公司已提出該文書之原本，並經本院核對與影本無異，並無偽造、變造之情事（本院卷第179頁反面），而證人林文進亦於100年11月30日到庭具結證稱略以：「系爭斡旋契約是我簽的，但不是100年1月3日，因為我與買方陳玫秀見面那天是100年1月27日，這張應該是在當天簽訂買賣契約時簽的。」等語（本院卷第179、180 頁），足見系爭斡旋契約及系爭要約確認書上填載之日期100年1月3日為誤載，實際簽訂日期為100年1月27日，而該日期之誤載自不因此影響系爭斡旋契約及系爭要約確認書之效力。此外，反訴被告迄至本件言詞辯論終結時，均未能舉證證明系爭斡旋契約及系爭要約確認書有何偽造或變造之情事，是其所辯，尚非可採。
⒉經查，系爭要約確認書第3條第1項、第2項約定：「買方承
諾經由本公司仲介成交時，應依房地成交總價1％之服務報酬，以現金給付乙方，若可歸責於買方事由致無法簽訂買賣契約，買方仍應給付服務報酬。」、「買賣契約成立後，因可歸責買方之事由致契約遭解除者，買方仍應給付全額服務報酬。」（本院卷第86頁），而本件反訴被告與林文雅已於100年1月27日簽訂系爭買賣契約，反訴原告亞太中原公司已盡其據實告知及調查義務，並完成仲介服務，嗣反訴被告與林文雅雖於100年7月19日合意解除系爭買賣契約，然此係因反訴被告個人因素所致，均已如前述，則依上開約定，反訴被告自仍應給付買賣價金7,200萬元1％即72萬元之仲介服務報酬予反訴原告。是以，反訴原告依系爭要約確認書第3條第1項、第2項約定，請求反訴被告給付仲介服務報酬72萬元，即屬有據，應予准許。
五、縱上所述，被告亞太中原公司、姚錦賢及陳子瑞所提供之物件說明表無廣告不實之情事，在原告簽訂系爭買賣契約前，亦已提供臺北市建築管理處違章網路資料，明確告知原告系爭建物有增建、違事，堪認被告亞太中原公司、姚錦賢及陳子瑞已盡其據實說明及調查義務，難認被告亞太中原公司、姚錦賢及陳子瑞有何故意隱匿之行為，原告嗣後因個人投資考量及選擇與林文雅合意解除系爭買賣契約，自非可歸責於被告亞太中原公司、姚錦賢及陳子瑞，則原告主張被告亞太中原公司、姚錦賢及陳子瑞應負損害賠償責任，自無理由，而反訴原告亞太中原公司既已完成仲介服務，自得請求反訴被告給付仲介服務報酬。又原告尚未將應給付予被告亞太中原公司之仲介服務報酬付清，自不得請求被告僑馥公司將仲介服務報酬144萬元返還予原告。從而，原告依不動產經紀業管理條例第21條、第26條第1項、第2項、消費者保護法第7條、第51條、民法第227條、第184條第1項、第185條、第188條之規定及系爭買賣契約第11條第5項之約定，請求：㈠被告亞太中原公司、姚錦賢、陳子瑞應連帶給付原告180萬元，及自100年7月20日起至清償日止，按年息5％計算之利息；㈡被告僑馥公司應給付原告144萬元，及自100年7月20日起至清償日止，按年息5％計算之利息，均為無理由，應予駁回。而原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。又反訴原告亞太中原公司依系爭要約確認書之約定，請求反訴被告應給付反訴原告亞太中原公司72萬元，及自反訴起訴狀繕本送達翌日即100年10月20日起至清償日止，按年息5％計算之利息，為有理由，應予准許。
六、反訴部分，兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，爰分別酌定相當擔保金額，予以准許。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證據，經本院審酌後，核與判決結果不生影響，爰不另一一論述，併此敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為無理由，反訴原告提起反訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 101 年 4 月 12 日
民事第四庭 審判長法 官 張瑜鳳
法 官 匡 偉法 官 林怡伸以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 101 年 4 月 12 日
書記官 吳純敏