臺灣臺北地方法院民事裁定 100年度聲字第329號聲 請 人 張國榮訴訟代理人 劉炳烽律師相 對 人 高秀琴法定代理人 高 娜上列當事人間變更共有物管理事件，本院裁定如下：
主 文聲請駁回。
聲請程序費用由聲請人負擔。
理 由
一、本件聲請意旨略以：聲請人與相對人高秀琴共有新北市○○區○○段十分小段12之1 地號土地（下稱系爭土地），面積3,021 平方公尺，應有部分比例分配為聲請人應有部分9 分之2 所有權，相對人應有部分9 分之7 所有權，此有土地登記謄本在卷可稽。高秀琴名下系爭土地應有部分，經法院於民國99年4 月27日判決移轉登記予第三人呂水木，詎高秀琴之監護人高娜未經法院許可於99年6 月24日將高秀琴名下系爭土地應有部分9 分之7 所有權出賣予第三人陳同，此買賣行為依民法1101條規定無效，故未能辦理所有權移轉登記，嗣於99年10月26日經台北市大安區調解委員會調解解除上開買賣合約並返還價金，再由陳同持上開調解書向法院民事執行處聲請強制執行，拍賣高秀琴名下系爭土地應有部分9 分之7 所有權。復按99年7 月間聲請人曾向法院起訴請求第三人陳同拆除其於系爭土地上無權占用之地上物，詎陳同竟於99年10月28日與高秀琴之監護人高娜簽訂租賃契約，依新修正民法第820 條第1 項多數決方式將系爭土地全部出租予陳同，陳同進而以此向法院主張有權占用，及向執行法院主張有土地法第104 條優先承購之權利。惟高秀琴之監護人高娜上開出租行為事前未通知聲請人、與聲請人協議，事後迄今亦未通知聲請人，且此一出租行為係於聲請人提起拆屋還地訴訟後，高娜即以多數決方式將系爭土地出租予陳同，刻意安排之脫法行為，使陳同由無權占用變為有權占用，規避遭判決拆除之結果，並排除聲請人基於共有人身分優先承購之權利，有違誠信原則且屬權利濫用，對聲請人有顯失公平之情事。並應類推適用土地法第34條之1 規定，於事前通知其餘共有人享有優先權，為兼顧相對人之權益，聲請人願依如附件所示租賃契約書之同一條件承租系爭土地，為此，爰依民法第820 條之規定，聲請本院以裁定變更共有物管理等語。
二、按共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算；依前項規定之管理顯失公平者，不同意之共有人得聲請法院以裁定變更之，民法第820條第1、2 項分別定有明文。所謂不同意之共有人得聲請法院以裁定變更管理情形，係為俾免多數決之濫用，並保障全體共有人之權益，但須以對少數不同意之共有人顯失公平時為限（民法第820 條修正理由參照）。
三、本件相對人高秀琴之監護人高娜於99年10月28日，以高秀琴就系爭土地應有部分9 分之7 所有權，合計逾3 分之2 ，人數不予計算方式，依民法第820 條規定將系爭土地全部出租予第三人陳同，有租賃契約書附卷足稽，而共有物之出租乃共有物之管理行為（最高法院71年度台上字第5180號判決參照），是揆諸前開規定，本件應審究者為相對人高秀琴前揭出租系爭共有土地之管理行為，是否顯失公平。茲查，系爭土地為農牧用地，原為高秀琴父親高銘芽所有，78年10月21日，高銘芽與訴外人呂水木簽訂不動產買賣契約，將系爭土地應有部分9 分之7 出售予呂水木，呂水木並已依約付清買賣價款，惟因高銘芽另出售系爭土地應有部分9 分之2 予聲請人張國榮，張國榮嗣就應有部分9 分之2 土地聲請假處分，依修正前土地法第30條「私有農地不得移轉為共有」之規定，在未分割前高銘芽無從將應有部分9 分之7 之所有權登記予呂水木，故高銘芽與呂水木約定俟可過戶時再辦理所有權移轉登記，惟高銘芽於84年12月6 日死亡，由唯一法定繼承人即相對人高秀琴繼承取得系爭土地應有部分9 分之7 ，呂水木遂起訴主張高秀琴應將上開土地應有部分移轉登記予呂水木，經本院於99年4 月27日以99年度訴字第232 號民事判決高秀琴應將系爭土地應有部分9 分之7 所有權移轉登記予呂水木，高秀琴不服提起上訴，再經臺灣高等法院於100年5 月11日以99年度上字第619 號民事判決以系爭呂水木與高銘芽間不動產買賣契約係屬有效且未逾請求權時效，而駁回其上訴在案，有上開99年度訴字第232 號、99年度上字第
619 號判決書附卷足稽，由上揭判決可知，系爭土地應有部分9 分之7 所有權雖登記相對人高秀琴名下，然高秀琴有無取得系爭土地應有部分9 分之7 之正當權源，已屬可疑，則其以系爭土地應有部分合計逾3 分之2 之多數決方式，將系爭土地全部出租予陳同之共有物管理行為，即難謂合法有據。按土地法第104 條第1 項前段規定：基地出賣時，承租人有依同樣條件優先購買之權；該優先承買權應以基地租賃關係存在為前提，此觀之該規定內容自明。相對人高秀琴與陳同間就系爭土地是否有合法租賃關係存在，既屬有疑，則陳同是否得主張依土地法第104 條規定有優先購買權，復非無疑。而民法第820 條第2 項規定就共有物之管理認有顯失公平者，不同意之共有人得聲請法院以裁定變更之，既屬非訟事件，此項聲請之裁定，僅依非訟事件程序，並無確定實體上法律關係存否之效力，是就本件憑以論斷共有物管理有無顯失公平之基礎事實即相對人高秀琴有無取得系爭土地應有部分9 分之7 所有權暨與陳同間租賃關係是否合法存在等實體法上之爭議，尚非本件非訟程序中所得審酌，且對於此項法律關係有爭執之人，為保護其權利，允宜由渠等另以訴訟以謀解決。從而，聲請人主張相對人高秀琴出租系爭土地結果，將使承租人陳同由無權占用變為有權占用，藉以規避其建物遭判決拆除之結果，且排除聲請人基於共有人身分之優先承購權，對聲請人有顯失公平之情形云云，即失所依憑。聲請人以本件共有物之管理顯失公平及不同意管理方式為由，提起本件聲請，於法尚有未合，應予駁回。至相對人高秀琴依民事訴訟法第65條、第66條規定，具狀提出對訴外人陳同告知訴訟之聲請一節，然本件係屬非訟事件，僅依非訟事件程序為形式要件是否具備為審查，並無準用民事訴訟法關於訴訟參加之規定，是相對人此部分聲請，於法無據，自不應准許，併予敘明。
四、依非訟事件法第21條第2 項、民事訴訟法第78條，裁定如主文。
中 華 民 國 100 年 6 月 30 日
民事第三庭法 官 林惠霞以上正本係照原本作成如不服本裁定應於送達後10日內向本院提出抗告狀，並繳納抗告費新臺幣1,000元。
中 華 民 國 100 年 6 月 30 日
書記官 陳怡如