臺灣臺北地方法院民事判決 100年度訴字第1616號原 告 楊子萱訴訟代理人 許長郎被 告 吳茂利法定代理人 吳明福訴訟代理人 吳文杰被 告 天益房屋仲介有限公司法定代理人 黃天助訴訟代理人 周麗觀上列當事人間請求返還簽約金事件，本院於民國100年11月21日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告吳茂利應給付原告新臺幣參拾萬元。
被告天益房屋仲介有限公司應給付原告新臺幣伍萬元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告吳茂利負擔五十分之七、被告天益房屋仲介有限公司五十分之ㄧ，餘由原告負擔。
本判決關於原告勝訴部分，於原告分別以新臺幣壹拾萬元為被告吳茂利、以新臺幣貳萬元為被告天益房屋仲介有限公司供擔保後，得假執行。但如於假執行程序實施前，被告吳茂利以新臺幣參拾萬元、被告天益房屋仲介有限公司以新臺幣伍萬元預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意，民事訴訟法第262條第1項定有明文。查本件原告起訴時並以王智立為被告，於先位及備位聲明之第3項均請求其返還所保管原告簽發之面額新臺幣（下同）2,200,000元本票，及於先位聲明第1項以吳秀芬為被告，請求其與被告吳茂利負連帶給付原告300,000元等部分，均據原告於民國100年5月11日本院言詞辯論期日當庭撤回對被告王智立、吳秀芬之訴，並為各該被告所同意，依前揭規定即生合法撤回之效力。另原告起訴時在先位聲明首段有提及請求確認兩造於99年3月3日所為不動產買賣契約不成立之部分，亦經原告於100年5月11日本院言詞辯論期日當庭撤回之，並均為被告所同意，依前揭規定意旨，此部分亦已生合法撤回效力，均不在本院審理範圍，合先敘明。
二、次按，訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但被告同意或請求之基礎事實同一、減縮應受判決事項聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第1至3款分別定有明文。查：
⒈本件原告起訴時除請求被告吳茂利給付其300,000元、請求
被告天益房屋仲介有限公司（下稱天益公司）給付其50,000元外，並有分別請求各該被告給付自99年3月3日、99年3 月9日起均至清償日止之法定遲延利息，嗣於100年7月20日本院言詞辯論期日業經原告當庭減縮各該遲延利息之請求，此屬減縮應受判決事項之聲明，並為被告吳茂利、天益公司所同意，依前開規定，自應予准許之。
⒉原告就被告天益公司起訴所主張之原因事實，係基於兩造間
就下述系爭房地事宜，原告有委請被告天益公司處理房屋仲介買賣等事務，依該仲介契約關係請求被告天益公司返還所收受之報酬50,000元，而原告於100年10月24日本院言詞辯論期日當庭具狀就被告天益公司部分，追加主張依不動產經紀業管理條例第26條第1項規定，請求被告天益公司應賠償原告因下述系爭房地買賣契約而迄未獲被告吳茂利返還之300,000元，並主張被告天益公司與被告吳茂利間就此屬不真正連帶給付關係，且據以追加聲明請求被告天益公司另應給付其300,000元，於其中任一被告已給付300,000元時，另一被告於該給付範圍內同免責任之訴，以原告追加主張之不動產經紀業管理條例第26條第1項請求部分，基礎事實既同為起訴時所主張與被告天益公司之仲介契約糾紛，並為被告天益公司所同意，依上開規定，亦應准許之。
貳、實體方面：
一、本件原告起訴主張：
（一）原告透過被告天益公司副理即訴外人周麗觀仲介，買入被告吳茂利所有門牌號碼屏東縣○○鄉○○路○段○○巷○號房屋及所坐落屏東縣○○鄉○○段第292之4地號土地應有部分1,576/10,000所有權、第292之8地號土地所有權全部（下合稱系爭房地），並於99年3月3日與被告吳茂利之代理人即訴外人吳秀芬共同委託訴外人王智立代書簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），約定系爭房地之買賣價金為2,500,000元，惟訴外人周麗觀及王智立遊說原告為後續可順利向銀行貸款2,200,000元之故，建議配合貸款事宜而就該契約書所載買賣價金調高為2,800,000 元，原告及被告吳茂利之代理人因而同意在該契約書上填載系爭房地買賣價金為2,800,000元，第1期簽約款300,000元，第2期備證款300,000元及尾款2,200,000元，另於系爭買賣契約第13條其他特別約定以手寫方式約定：「本案買方若於99年4月5日前無法貸款新臺幣2,200,000元正（除買方自願補足者外），本案失效，賣方收取買方款項，應無息返還買方」，原告並依約給付第1期簽約款300,000元與被告吳茂利，訴外人王智立隨即執系爭不動產買賣契約、相關資料及證明文件向玉山銀行屏東分行遞件申請抵押貸款2,200,000元，惟該分行於99年4月底以電話告知原告係因賣方個人因素無法過戶而拒絕核貸，原告向臺北縣政府（改制後為新北市）法制局消保官提出申訴，經消保官召開二次協商會後，買賣雙方同意以2,250,000元出售系爭房地予原告，房屋貸款金額降為1,950,000元。訴外人王智立再檢具相關文件向訴外人大眾銀行屏東分行遞件申貸1,950,000元，經該行審核結果，亦以無法核貸結案，本件原告申辦之貸款既未獲訴外人玉山銀行及大眾銀行准予核貸，依系爭買賣契約第13條約定，系爭買賣契約因所附原告申貸失敗之解除條件已成就而失其效力，按約被告吳茂利即應返還所收受原告交付之簽約款300,000元，且其受領該款項至此亦無法律上原因，依系爭買賣契約第13條或民法第179條規定，原告自得請求被告吳茂利如數返還。
（二）被告天益公司係以不動產買賣經紀為業，就其業務上經常從事之仲介締約行為，應有高於通常人之注意能力與職業道德，並應遵守民法第148條、第567條、第571條及不動產經紀業管理條例相關規定，依據誠實信用方法並盡調查義務職業。詎原告與被告吳茂利之代理人即訴外人吳秀芬簽訂系爭不動產買賣契約時，被告天益公司故意隱瞞被告吳茂利為無行為能力人之實情，未令被告吳茂利提出特別授權書，亦未就被告吳茂利不動產原本抵押欠款之數額內容詳細查明，並以99年12月23日存證信函向原告謊稱大眾銀行已同意貸款，明知原告是否能貸款為評估是否買入系爭房地之重要因素，卻建議原告同意在契約書填載較高價金以期能順利取得較高貸款數額，顯已違反其執行不動產買賣經紀業務之注意義務，爰依不動產經紀業管理條例第
26 條第1項規定，請求被告天益公司賠償原告所受給付簽約金300,000元之損害，且被告天益公司就此與被告吳茂利間為不真正連帶債務關係，其中任一被告已為給付300,000元時，其他被告於該給付範圍內同免責任。
（三）又以，原告與被告天益公司間有仲介服務契約關係，被告天益公司違反民法第567條規定居間人應據實報告、妥為媒介及調查之義務，並違反誠實及信用方法，未查證被告吳茂利屬無行為能力人，在被告吳茂利之法定代理人尚未事先取得法院許可出售被告吳茂利之系爭房地時，即令原告與被告吳茂利簽約，嗣後甚且以99年12月23日存證信函向原告謊稱大眾銀行已同意貸款云云，且其所負責仲介而據以收取報酬所涉之系爭買賣契約如前述，復因解除條件成就而失效，依兩造間之仲介契約約定及民法第148條、第571條規定，被告天益公司自不得向原告請求報酬，該仲介契約既因斡旋之系爭買賣契約失效而亦失效，被告天益公司亦應依民法第179條規定返還仲介費用50,000元。
為此爰依兩造間之仲介服務契約或民法第179條規定，請求被告天益公司返還仲介服務費用50,000元，並由法院擇一為有利判決等語。
（四）並聲明：㈠被告吳茂利應返還原告簽約金300,000元。㈡被告天益公司應返還原告仲介費用50,000元並賠償原告簽約金300,000元。㈢前二項被告中任一被告已給付300,000元時，其他被告於該給付範圍內同免責任。㈣願供擔保請准宣告假執行。
（五）對被告抗辯之陳述略以：原告自始即配合承貸銀行（玉山銀行屏東分行、大眾銀行屏東分行）之作業要求，提供相關必要之資料證件供審核，並無違約拖延或阻卻履行義務之行為，本案無法貸款，責不在原告，系爭買賣契約已全部失效至明。玉山銀行貸款部分，銀行發現被告吳茂利為禁治產人，且缺少法院許可監護人處分財產之裁定，玉山銀行係因等不到法院裁定始退件，玉山銀行雖有通知原告去辦理貸款，因發現兩造有糾紛，故玉山銀行方告知無法辦理貸款而退件等語。
二、被告吳茂利則抗辯以：原告與被告吳茂利雖經消保官二次協調降低系爭房地賣價及貸款金額，仍應適用原合約精神，亦即仍須經銀行同意貸款與原告，但因原告不配合提出申請貸款之相關資料，方無法貸款，且依大眾銀行屏東分行副理即訴外人郭素娥出具之證明書，本件係因原告個人信用問題而無法貸款，亦不能認符合系爭買賣契約第13條所約定情形。又被告天益公司受理系爭房地買賣及與代表被告吳茂利之訴外人吳秀芬洽商時，確實未提及被告吳茂利為禁治產人，代書本身也不知道，被告吳茂利之法定代理人為訴外人吳明福等語。並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回；如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、被告天益公司則抗辯以：
（一）被告天益公司營業員即訴外人吳文杰（即賣方經紀人）於98年10月簽回被告吳茂利所有之系爭房地，經被告天益公司調閱新店地政事務所資料顯示無誤後即開始製作不動產說明書及行銷。原告於99年2月27日與被告天益公司營業員即訴外人周麗觀（即買方經紀人）簽訂系爭不動產斡旋書，經買賣雙方即原告與被告吳茂利之法定代理人協調後，同意以2,500,000元成交，原告於簽訂系爭不動產買賣契約前向訴外人周麗觀表示要貸款2,200,000元，並稱只要買賣雙方同意簽高價合約書，貸款即無問題，為避免日後紛爭，訴外人周麗觀乃要求買賣雙方簽訂變更房價同意書，原告、訴外人吳秀芬及雙方經紀人於99年3月3日由訴外人王智立代書協調簽訂系爭買賣契約，嗣後外人王智立於99年4月向玉山銀行申貸送件時始發現被告吳茂利為禁治產人且欠缺法院許可監護人處分財產之裁定，乃通知訴外人吳秀芬盡速辦理，並於99年6月間取得法院准予處分系爭房地之裁定，惟原告得知尚須經法院裁定一事後，向訴外人周麗觀抱怨如5月底前無法取得法院裁定即欲取消合約，嗣因銀行核貸期間超過3個月，原告拒絕辦理延期貸款且不願交屋，經被告吳茂利於99年9月3日向新店市調解委員會聲請調解，並於調解時始發現不應由被告吳茂利簽立授權書予訴外人吳秀芬，其監護人即訴外人吳明福立即補寫授權書予訴外人吳秀芬，再經消保官於99年10月29日及同年11月18日二次協調後，原告與被告吳茂利之代理人均同意改以2,250,000元作為系爭房地之買賣價金，並由被告天益公司協助原告辦理1,950,000元之房屋貸款，但嗣後大眾銀行副理即訴外人郭素娥來電告知訴外人周麗觀已看過房子及初步估價，因原告財力證明不足而無法送件審核，被告天益公司並因而於99年12月23日以存證信函通知原告配合提供個人資料予大眾銀行，系爭買賣契約第13條所約定貸款事宜，實係原告違約未配合辦理始無法完成，此可歸責於原告，系爭買賣契約自無解除條件成就之情形。
（二）本件係由訴外人吳秀芬代表被告吳茂利委託被告天益公司仲介，並有出示被告吳茂利授權予訴外人吳秀芬之授權書，簽約時被告天益公司之仲介人員有在原告面前告知處理代書關於賣主即被告吳茂利智能有問題，因被告吳茂利之監護人吳明福臨時有事未到場，代書在雙方簽約後再請被告吳茂利之監護人吳明福在系爭買賣契約補蓋印鑑章，後續亦有補簽授權書，由上情均可見被告天益公司已依契約履行，受理系爭房地買賣時確不知被告吳茂利為禁治產人，代表被告吳茂利洽商之人亦未說明此事，由被告天益公司斯時可得調閱之相關資料，仍無法辨別知悉被告吳茂利為禁治產人。其次，被告天益公司有在不動產說明書上註記關於不動產謄本登載之系爭房地上所設定最高限額抵押權數額，至於實際上該抵押權所擔保銀行欠款金額若干，被告天益公司並無法向銀行查詢，亦不在被告天益公司按約應查詢範圍內，一般須至最後成交且經過賣方本人授權後才能查詢，被告天益公司履約情形均無違反不動產經紀業管理條例規定之情形。至玉山銀行貸款部分，本有提供原告個人資料一起送審核，玉山銀行於99年4月5日即同意核貸，嗣因被告吳茂利是禁治產人，但登記謄本看不出來，在銀行進一步處理貸款資料時，才發現需要法院裁定，經過3個月法院裁定下來後，玉山銀行尚有通知原告辦理延期貸款，但原告不同意才未能辦峻，系爭買賣契約第13條所約定之時限，並非指銀行撥款時間而是銀行同意核貸時間，該核貸事宜未能按時完成既係因原告未配合申辦所致，該約款所約定解除條件自未成就。
（三）被告天益公司與原告同時簽訂不動買賣斡旋契約書（下稱系爭斡旋書）及買方給付服務報酬承諾書（下稱系爭報酬承諾書），系爭斡旋書第12條特別約定事項所載：「需可貸到2,200, 000元，否則此合約無效」，係指如不可歸責買方原因無法貸款到該額度時，買賣雙方合約無效，系爭報酬承諾書雖另有記載若不可歸責於仲介，買方即原告仍須支付報酬，但前述系爭斡旋書既有明文約定須有達一定貸款成數問題，故若非可歸責於買方即原告導致無法貸款達約定數額，被告天益公司也會退還報酬，而如前述，該貸款成數無法達成均係可歸責於原告未配合申辦所致，按約被告天益公司自仍得收受報酬，更非無法律上原因等語。
（四）並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回；如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
四、本件兩造不爭執事項：
（一）原告透過被告天益公司所屬副理即訴外人周麗觀仲介，買入被告吳茂利所有之門牌號碼屏東縣○○鄉○○路○段○○巷○號房屋及所坐落屏東縣○○鄉○○段第292之4地號土地應有部分1,576/10,000所有權、第292之8地號土地所有權全部（即系爭房地），原告及被告吳茂利之代理人即訴外人吳秀芬並於99年3月3日簽立系爭買賣契約，斯時約定之買賣價金為2,500,000元，但為配合貸款申請事宜，系爭買賣契約所載價金數額經雙方同意記載為2,800,000元，記載之付款方式則為第1期簽約款300,000元，第2期備證款300,000元及尾款2,200,000元，另於系爭買賣契約第13條其他特別約定條款並經以手寫方式記明：「本案買方若於99年4月5日前無法貸款新臺幣2,200,000元正（除買方自願補足者外），本案失效，賣方收取買方款項，應無息返還買方」（下稱系爭特約），原告隨即按約交付簽約金300,000元與被告吳茂利之代理人。。
（二）被告天益公司為前述仲介原告向被告吳茂利購買系爭房地事宜，有與原告同時簽立系爭斡旋書（本院卷第62頁）及系爭報酬承諾書（本院卷第62頁背面），系爭斡旋書第12條特別約定事項並有載明：「需可貸到2,200,000元，否則此合約無效」之約款內容，在系爭買賣契約訂立後，原告並有交付被告天益公司仲介服務報酬50,000元。
（三）被告吳茂利係於97年9月11日經台灣屏東地方法院以97年度禁字第83號裁定宣告禁治產，並由訴外人吳明福任其法定監護人迄今，而為被告吳茂利所有系爭房地之買賣事宜，訴外人吳明福係於99年6月間始聲請台灣屏東地方法院以99年度家聲字第92號裁定（下稱系爭裁定，本院卷第75頁）許可其得就系爭房地為處分。
（四）被告吳茂利之代理人曾於99年9月3日向新店市調解委員會聲請調解未果，嗣由原告以與被告天益公司間有糾紛而向消保官提出消費爭議申訴後，經消保官於99年10月29日及同年11月18日二次協調後，原告與被告天益公司有同意就系爭買賣契約之價金更改降低為2,250,000元，此並為被告吳茂利之法定代理人所承認，斯時並有約定被告天益公司仍須協助原告辦理前述價金中之1,950,000元房屋貸款申辦事宜。
（五）被告天益公司受理被告吳茂利之系爭房地仲介買賣事宜時，係由訴外人吳秀芬與其接洽，斯時被告天益公司僅有取得被告吳茂利本人名義簽具之授權書，迄系爭買賣契約於99年3月3日簽立後，始發覺而改請被告吳茂利之監護人即訴外人吳明福補具授權書，記載為系爭房地出賣事宜有授權訴外人吳秀芬處理。
上情並有系爭買賣契約書、系爭斡旋書、系爭報酬承諾書、系爭裁定、調解不成立證明書、臺北縣政府法制局消費者保護官申訴案件處理紀錄、授權書影本等件，及本院調閱之系爭裁定案卷可證，堪認應屬實。
五、而被告既以前詞置辯，本件所應審究之爭點厥為：⑴縱使迄99年6月30日有經法院以系爭裁定許可被告吳茂利之監護人吳明福為處分，原告與被告吳茂利間之系爭買賣契約是否仍不生效力？若非有效，被告吳茂利是否應依不當得利規定返還所受領之簽約金300,000元？⑵若認系爭契約曾經成立生效，關於系爭買賣契約第13條所約定之貸款情事，原告有無故意不配合申辦而以不正當方法使約定解除條件成就之行為？系爭買賣契約是否業因該約定之解除條件成就而失效？被告吳茂利是否應依系爭買賣契約約定或民法第179條規定，返還所受領之簽約金300,000元與原告？⑶依前述系爭買賣契約之認定結果，被告天益公司是否亦須按系爭斡旋書約定、民法第571條規定，返還所受領之報酬與原告；或其持有該筆報酬是否已屬無法律上原因，而應依不當得利規定負返還責任？（以上二者由法院擇一有利者認定，其餘即無庸審酌）⑷另被告天益公司就執行與原告間系爭斡旋書之仲介事務時，就①未查明令被告吳茂利為無行為能力人，亦未令其監護人在事前即取得法院許可處分系爭房地之裁定，②在原告締約前未詳細查明系爭房地所設定最高限額抵押權之實際擔保債務數額若干？③於99年12月23日以存證信函向原告騙稱訴外人大眾銀行有同意貸款與原告，④建議原告同意在系爭買賣契約書上不實記載較約定賣價高之數額等情形，有無故意或過失並致原告受有損害之情形？茲分論本院得心證之理由如下：
（一）原告與被告吳茂利於99年3月3日簽立系爭買賣契約時，雖尚未取得法院裁定許可，但在被告吳茂利之監護人吳明福取得系爭裁定後，系爭買賣契約即經此補正而生效，且其等復於99年11月18日有合意更改價金約定之情形，均堪認原告與被告吳茂利之系爭買賣契約在系爭裁定為許可即成立有效：
⒈按監護人代理受監護人購置或處分不動產之行為，非經法院許可，不生效力，民法第1101條第2項第1款定有明文。
本件兩造固不爭執被告吳茂利之監護人吳明福授權訴外人吳秀芬出售被告吳茂利之系爭房地，並於99年3月3日與原告訂立系爭買賣契約時，被告吳茂利之監護人吳明福並未經法院裁定許可其代理被告吳茂利為系爭房地之處分行為，且觀諸系爭買賣契約係約定在原告交付第2期備證款且確定原告得申辦貸款給付時，被告吳茂利所有系爭房地即須辦理移轉登記與原告，第13條復明文約定原告須於99年4月5日前確定是否能貸款2,200,000元，而在該日前被告吳茂利之監護人吳明福尚未經法院裁定許可為系爭房地之處分行為，依前揭規定意旨，系爭買賣契約初始確處於不生效力之狀態，惟前開規定所指處分行為不生效力之狀態，仍可藉由事後取得法院裁定許可而補正之，準此，被告吳茂利之監護人吳明福依法聲請並經台灣屏東地方法院於
99 年6月30日以系爭裁定許可其出賣系爭房地之行為時，系爭買賣契約之不生效力狀態即經除去而屬有效成立之狀態。至於斯時被告吳茂利之監護人吳明福縱未事前寫具其名義之授權書交付出面洽辦之訴外人吳秀芬，以被告吳茂利之監護人吳明福均承認訴外人吳秀芬所締結契約之效力，仍堪認其事前應有同意授權與訴外人吳秀芬，否則事後亦承認其所為行為之效力，此部分仍不足為有利原告之認定。
⒉再者，被告所辯稱於99年11月18日臺北縣政府法制局消費
者保護官為協調之會議中，被告天益公司有代理被告吳茂利與原告另合意更改系爭房地之價金由2,500,000元降低為2,800,000元一節，既為原告所是認，雖然由被告所提出當日會議紀錄影本（本院卷第85頁）之記載內容，斯時與原告協調者為被告天益公司，未見被告吳茂利之監護人有到場參與之情形，但由被告吳茂利之訴訟代理人在本件審理中亦同意此情（見本院100年5月11日言詞辯論筆錄），仍堪認被告天益公司為協調時代理被告吳茂利所為之系爭買賣契約更改合意，已經被告吳茂利之監護人予以承認，且由其等僅就價金數額為更改，被告天益公司並表示同意協助原告辦理貸款數額亦降低為1,950,000元之狀況，亦可見其等斯時寓有其餘約定事項仍如系爭契約書所載履行之意，以其等為契約更改合意時，被告吳茂利之監護人復已經法院之系爭裁定許可為系爭房地處分行為而論，此時更無違反民法第1101條第2項第1款之問題，被告吳茂利之監護人既有合法代理被告吳茂利按約履行移轉並交付系爭房地與原告之給付可能，上情益徵系爭買賣契約對原告及被告吳茂利確屬合法有效，其等自應同受拘束，原告主張系爭買賣契約未成立有效，洵非有理。
（二）依原告與被告吳茂利於99年11月18日合意延期並降低貸款數額等契約更改之狀況，仍堪認其等就系爭買賣契約定有第13條所約定之解除條件，而原告既有屆期仍無法貸得款項之情形，且難認原告有故意以不正當方法促使該解除條件成就，系爭買賣契約業因約定解除條件成就而失其效力，原告自得按約請求被告返還所交付之簽約金300,000元：
⒈原告與被告吳茂利於99年3月3日簽立系爭買賣契約時，第
13條有特別約定原告於99年4月5日前無法2,200,000元（除原告自願補足外），本案失效，被告吳茂利收取之原告款項應無息返還原告等內容，有系爭買契約書影本1份附卷可稽，被告雖辯稱於99年4月前曾有訴外人玉山銀行屏東分行同意貸款2,200,000元與原告，且經本院函詢玉山銀行屏東分行結果，亦函覆原告確曾於99年3月間申請就系爭房地買賣事宜申辦貸款，該行並曾於99年4月初通知同意核貸，但後續因原告電知該案有買賣糾紛而遲未完成過戶登記手續，該行認既有買賣糾紛且核准後已歷時多月未過戶而取消核貸事宜，有該分行回函1份在卷可按，再與被告天益公司所辯稱代書於99年4月間辦理過戶時發現被告吳茂利之監護人尚須取得法院裁定許可處分，方促請被告吳茂利之監護人辦理之情節相互對照，訴外人玉山銀行屏東分行於99年3至4月間固有同意核貸，但因被告吳茂利之監護人吳明福漏未依法取得法院許可處分之故，原告方無從按系爭特約在99年4月5日向訴外人玉山銀行申辦貸款事宜，且其等就原告是否無法貸款一事，既進一步約定須於99年4月5日前確認，於該期限屆至時，自亦難期原告已可依訴外人玉山屏東分行之通知辦理取得貸款，亦即依
99 年3月3日所簽立系爭特約之內容，原告屆期確係處於所約定無法貸款之狀態且並不可歸責原告。
⒉然而，如前述，原告與被告吳茂利之代理人既又於99年11
月18日另合意更改系爭買賣價金數額，由斯時原告並與被告天益公司約明被告天益公司同意協助原告申辦1,950,000元貸款之狀況，顯然原告與被告吳茂利均有同意關於系爭特約所約定待確認能否申辦貸款一事，仍須確認以決定系爭買賣契約是否有效，由此而論，系爭特約所約定若原告無法貸款，該契約將失效之解除條件約定，此時仍有經其等同意予以援用。又雖然其等更改契約時未如原約定指明特定日期，衡諸系爭契約所定原告是否能貸款一事，係在簽約後約1個月為確認之狀況，自99年11月18日起1個月內原告應確認此事，應屬合理且不違其等之真意。
⒊進而，原告主張有於99年11月30日向訴外人大眾銀行屏東
分行洽詢系爭房地申辦貸款事宜，既為被告吳茂利之訴訟代理人所是認，並稱大眾銀行屏東分行係其為原告找的貸款銀行（見本院100年6月20日言詞辯論筆錄），足徵斯時原告確有按約履行之意願及行為，但因後續大眾銀行屏東分行評估後，認原告個人財力負債比過大而予以退件，有該銀行回函1份在卷為憑，此情自屬於系爭特約所指原告無法貸款之情形。
⒋被告雖又辯稱若係原告個人債信問題而無法得貸款，並非
系爭房地價值過低所致，應不在系爭特約所指得失效之情由內云云，惟觀諸系爭特約僅泛指原告無法貸款時契約即失效，並未區別原告無法貸款之緣由或有何限制，加之一般貸款評估貸款人授信條件時，本須同時評估貸款者之個人債信而非僅憑所提供之擔保物價值即足，若僅憑系爭房地作為擔保即足，被告天益公司更無在99年11月18日協調時尚同意協助原告申辦貸款之必要，被告上開所辯，並不合常情，自難憑採。
⒌至於在被告吳茂利之監護人於99年6月30日取得系爭裁定
前，依前述玉山銀行屏東分行所載係因時間相距過久致取消原核貸同意之情節，尚難認訴外人玉山銀行屏東分行有如被告所辯稱仍通知原告續貸款之情事，且以訴外人玉山銀行屏東分行於99年4月初同意核貸，距兩造99年11月18日協調亦有相當時日，亦與訴外人玉山銀行屏東分行前所述取消原核貸之緣由相符，再較之此時原告另向訴外人大眾銀行屏東分行申辦貸款數額為較低之1,950,000元，尚且未獲訴外人大眾銀行屏東分行核准，則縱使原告此時另向訴外人玉山銀行屏東分行申請貸款，亦難認必可獲核准，尤其如前述，被告天益公司於99年11月18日協調時並有同意協助原告辦理貸款，在其未能提出斯時有何協助原告向訴外人玉山銀行屏東分行重新申辦之情況下，被告執訴外人玉山銀行屏東分行前已失效之貸款核准一事，謂原告有故意使無法貸款一事成就之行為，更非事理之平。
⒍綜上所述，原告既已舉證證明其在99年11月18日協調後1
個月內，即有按約向銀行洽商核貸事務但仍無法貸得款項之情形，被告復未能舉反證證明斯時原告有何取得銀行貸款之可能，卻故意以不正當方法促使條件成就之行為，堪認原告主張其在兩造99年11月18日協調後1個月內，仍無法徵得銀行同意予以貸款，應為實在，則其等更改後之系爭買賣契約第13條所約定解除條件即因而成就，原告主張系爭買賣契約因而失效，即為有據，其進而依系爭特約約定，請求被告吳茂利返還所收受之簽約金300,000元，自應准許之。
（三）系爭買賣契約既因約定解除條件成就而失效，依系爭斡旋書第12條約定，原告自得請求被告天益公司返還所受領之報酬50,000元：
原告與被告天益公司間之系爭斡旋書第12條既有約定「需可貸到2,200,000元，否則此合約無效」之約款內容，在原告與被告吳茂利更改降低原告應辦貸款金額為1,950,000元後，以此更改之合意如前述，又係由被告天益公司代理被告吳茂立所為，原告與被告天益公司就此約款所指貸款數額亦可認隨之更改，而原告既已無法按約即時取得貸款，且原告就此並無故意使解除條件成就之行為，亦見前述，系爭斡旋書自亦因此約定解除條件成就而失效，被告天益公司且稱系爭斡旋書所約定解除條件若成就，系爭報酬承諾書亦同有適用而同意返還所收受之報酬，否則以系爭報酬承諾書係約定原告與被告吳茂利之系爭房地成交，原告方負有給付報酬義務而論，該買賣交易既失效，原告按約亦無庸給付報酬，是原告依系爭斡旋書及系爭報酬承諾書之約定，請求被告天益公司返還所受領之報酬款50,000元，堪屬有據。
（四）原告並未能證明被告天益公司執行系爭房地之仲介事務時，有何故意或過失，亦未能證明與其所主張損害間有何相當因果關係，其依不動產經紀業管理條例第26條第2項規定，請求被告天益公司負300,000元損害賠償責任部分，即無理由：
按經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任，不動產經紀業管理條例第26條第2項固有明文，惟仍須經紀人員有故意或過失，該故意或過失行為並與委託人所受損害間有相當因果關係時，始足當之。經查：
⒈關於被告吳茂利是否為禁治產人一事，以被告天益公司受
託處理仲介時，並無何須與賣主本人親自見面核對之規定，被告天益公司辯稱事前無從知悉一節，尚堪採信，自亦難期被告天益公司在原告與被告吳茂利簽立系爭買賣契約前，有何應知並令被告吳茂利之監護人吳明福取得法院裁定許可處分之可能，另就系爭房地所設定最高限額抵押權之擔保債權確切數額，本會隨債務人之清償行為而變動，若系爭房地所有權人未主動提供，被告天益公司更無查證真實與否之權限，原告謂被告天益公司就前情有故意或過失而未予調查之行為，均不足取。
⒉況且，前述取得法院裁定許可或系爭房地所設定最高限額
抵押權之擔保債權確切數額等事項，前者本得於事後補正，後者亦無礙於原告對系爭房地價金若干為合理之認定，且原告所主張無法獲被告吳茂利返還簽約金300,000元之損害原因，主要在於原告與被告吳茂利間就系爭買賣契約是否失效有爭執所致，被告天益公司有無查證各該事項與原告所主張之損害結果間有何關聯，更未見原告具體說明並證明之，遑論原告所指前開情由，亦屬受賣方委託之經紀人員方有查證之可能，能否謂被告天益公司基於與買方即原告之仲介服務約定，亦有前開查證可能及義務，未為即應對買方負故意或過失責任，亦值存疑。因之，原告執上情謂被告天益公司應對其負300,000元損害賠償責任，洵屬無稽。
⒊另就原告主張被告天益公司於99年12月23日出具存證信函
所載訴外人大眾銀行有同意貸款與原告一節，縱非屬實，此行為與原告所主張損害間有何關聯，原告仍未能為說明並證明之。至於原告所指被告天益公司建議原告在系爭買賣契約書上記載較約定賣價高之數額者，以原告既自行同意如此記載，亦難認被告天益公司有何故意或過失可言，遑論亦難認此與原告所主張損害間有何相當因果關係存在，是原告此部分請求，仍不足採。
六、從而，原告依與被告吳茂利間之系爭買賣契約關係，請求被告吳茂利返還簽約金300,000元，及依與被告天益公司間之系爭斡旋書及系爭報酬承諾書契約關係，請求被告天益公司返還50,000元，為有理由。逾前開部分，則無依據，不應准許之。
七、兩造其餘之攻擊或防禦方法及證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
八、兩造均陳明願供擔保以代釋明，聲請宣告假執行或免為假執行，經核原告勝訴部分，與民事訴訟法第390條第2項、第392條規定相符，爰分別酌定相當之擔保金額予以准許。至原告敗訴部分，其假執行之聲請，因訴之駁回而失所附麗，則不應准許之。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 100 年 12 月 12 日
民事第六庭 法 官 林麗真以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 100 年 12 月 13 日
書記官 潘惠梅