臺灣臺北地方法院民事判決 100年度訴字第1954號原 告 王寶峰
何佳儒共 同訴訟代理人 林福地律師被 告 王儷娟訴訟代理人 李宗瀚律師複代理人 張顥璞律師上列當事人間回復原狀等事件，本院於民國一百零一年七月十六日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將坐落門牌號碼台北市○○區○○街○○○巷○○號建物頂樓平台之遮雨帆布、輕鋼架及附圖L型所示門扇拆除，並將頂樓平台地面如附圖X及圓點所示破損部分回復原狀，遷空返還予原告及其他全體共有人。
被告應自民國九十九年七月一日起至被告返還頂樓平台之日止，按月分別支付新臺幣貳仟壹佰伍拾壹元予原告王寶峰、新臺幣肆仟參佰零貳元予原告何佳儒。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔三分之二，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣貳拾捌萬捌仟貳佰參拾陸元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣捌拾陸萬肆仟柒佰壹拾元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限。民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。本件原告起訴時原係請求：1、被告應將門牌號碼為台北市○○街○○巷○○號4樓建物頂樓之隔間牆、輕鋼架、布罩及水管拆除，並將頂樓平台遷空返還予原告及其他全體共有人。2、被告應將門牌號碼為台北市○○街○○巷○○號4樓通往頂樓之樓梯間電燈及頂樓平台地面回復原狀，並將於頂樓所設置之監視攝影鏡頭兩支拆除。3、被告應自民國99年7月1日起至被告完成上開第一、二項行為之日止，按月支付新臺幣（下同）20,000元予原告及其他全體共有人。4、願供擔保請求宣告准許假執行。嗣於100年5月23日、同年7月14日及同年11月23日及101年1月10日（見本院卷第8、21、58、72、100、101頁），變更聲明為：1、被告應將台北市○○街○○巷○○號建物頂樓平台之門扇（如附圖紅色L部分）、輕鋼架、遮雨帆布（如附圖黑斜線部分）拆除，並將頂樓平台遷空返還予原告及其他全體共有人。2、被告應將台北市○○街○○巷○○號建物頂樓平台地面破損部分（位置如附圖紅X及紅點部分）回復原狀。3、被告應將台北市○○街○○巷○○號建物頂樓及樓梯間設置之監視攝影鏡頭拆除。4、被告應自99年7月1日起至被告返還頂樓平台之日止，按月支付20,000元予原告及其他全體共有人。5、願供擔保請求宣告准許假執行。依前揭規定意旨，本院自應予以准許，併予敘明。
二、原告起訴主張：
（一）原告何佳儒為坐落台北市○○區○○段一小段429地號土地上門牌號碼為台北市○○區○○街○○巷○○號3樓（建號為台北市○○區○○段一小段724號）建物之所有權人，原告王寶峰為坐落台北市○○區○○段一小段429地號土地上門牌號碼為台北市○○區○○街○○巷○○號1、2樓（建號為台北市○○區○○段一小段722、723號）建物之所有權人，上開1、2樓建物尚有其他共有人：王幼峰、王維康、王泰峰、王益民、王仙峰、王偉峰。被告為坐落台北市○○區○○段○○段○○○○號土地上門牌號碼為台北市○○區○○街○○巷○○號4樓（建號為台北市○○區○○段一小段725號）建物之所有權人。
（二）被告99年1月間被告竟然擅自在上開頂樓增建隔間牆、鋁門，並於頂樓下方加設輕鋼架，且於頂樓三面女兒牆上增設鋁窗，將頂樓違建為兩個房間及一間衛浴。經原告等向主管機關台北市政府建管處申報違建後，被告僅拆除鋁門、鋁窗、浴廁間及部分隔間牆，其他部分則仍未拆除處理。尤有甚者，被告將浴廁間拆除後，竟又設置移動式廁所並加設管線。又鋁窗拆除後，改用塑膠布罩將三面牆面圍住堆放眾多雜物，將該空間據有己用。被告就系爭建物頂樓部分，未經原告及其他共有人同意，擅自增建自應予以拆除將防水層及隔熱地磚予以回復原狀，將頂樓平台遷空返還予原告及其他全體共有人。又被告無故架設監視器錄影，侵害原告及大樓住戶人格權之虞。
（三）被告於99年1月間即於系爭房屋頂樓增建上開設施，致原告等共有人無法使用上開頂樓，原告於99年7月1日對被告提出竊佔之刑事告訴，被告仍未將增建之設施完全拆除並清空返還予原告等共有人，故原告請求自99年7月1日起之無法使用頂樓之損失。本件系爭房屋之土地公告地價及房屋現值分別為1,073,6000元及188,200元，合計共10,924,200元。依土地法第97條第1項規定房屋租金上限之規定計算，該頂樓租金應為91,035元，原告僅請求每月20,000元作為損害計算之標準，故被告應自99年7月1日起每月應賠償原告等共有人20,000元。爰依民法第767條、第821條、第184條、第213條第1項及第18條規定提起本件訴訟。並聲明：1、被告應將台北市○○街○○巷○○號建物頂樓平台之門扇（如附圖紅色L部分）、輕鋼架、遮雨帆布（如附圖黑斜線部分）拆除，並將頂樓平台遷空返還予原告及其他全體共有人。2、被告應將台北市○○街○○巷○○號建物頂樓平台地面破損部分（位置如附圖紅X及紅點部分）回復原狀。3、被告應將台北市○○街○○巷○○號建物頂樓及樓梯間設置之監視攝影鏡頭拆除。4、被告應自99年7月1日起至被告返還頂樓平台之日止，按月支付20,000元予原告及其他全體共有人。5、願供擔保請求宣告准許假執行。
三、被告則抗辯以：
（一）系爭建物之四層公寓係於64年間建造，於系爭建物建造完成後，當時之住戶曾約定：「一樓法定空地及防空避難室由一樓住戶管理使用，頂樓平台則由四樓住戶管理使用，並各自負擔相對之修繕維護事務。」，且被告係向前手林悅寬購買系爭建物4樓房屋、以及系爭建物之「頂樓平台」；又系爭建物頂樓平台之修繕費用多年來均由頂樓住戶即被告及被告之前手單獨負擔，如被告並無單獨使用頂樓平台之合法權源，何以系爭建物之其餘共有人皆不願支付該頂樓平台之修繕費用。縱認系爭土地全體共有人間並未成立明示分管契約，系爭建物自建造完成時起，其全體共有人對系爭建物之頂樓平台亦已成立默示分管契約。被告於頂樓平台裝設監視器，乃因頂樓平台之門扇並未上鎖，曾有不明人士即因此闖入，致被告心生恐懼。故被告有感於自身及整體住戶之安全考量，方裝設監視器以求人身安全得以保障，
（二）原告向被告主張之侵權行為損害賠償，乃屬可分之金錢債權，依最高法院85年度台上字第2391號判決意旨，並非民法第767條之物權請求權甚明，自不得向被告主張應向原告及其他全體共有人為給付；更遑論原告亦未表明其所稱「保護他人之法律」究何所指，故原告主張被告應依侵權行為向原告及其他全體共有人為損害賠償，實無理由。並聲明：1、駁回原告之訴。2、如受不利判決，願供擔保請准宣告免予假執行。
四、兩造不爭執及爭執之事項：
（一）兩造不爭執事項：
1、坐落台北市○○區○○段一小段429地號土地上之四層公寓，其中：1、同段722建號建物即門牌號碼臺北市○○街○○巷○○號1樓，所有權人為王幼峰（權利範圍三分之一）、王維康（權利範圍三分之一）及王泰峰、王益民、王仙峰、王寶峰、王幼峰、王偉峰（上六人權利範圍三分之一）。2、同段723建號建物即門牌號碼臺北市○○街○○巷○○號2樓，所有權人為王寶峰、王偉峰（權利範圍各二分之一）。3、同段724建號建物即門牌號碼臺北市○○街○○巷○○號3樓，所有權人為何佳儒。4、同段建號725號建物即門牌號碼台北市○○街○○巷○○號4樓為被告所有。
2、被告於頂樓平台設置輕鋼架、遮雨帆布、出入門扇、排糞管、監視器一支、頂樓樓梯間監視器兩支。
3、原告二人曾對被告提起竊佔、妨害自由及違反建築法之告訴，經臺灣臺北地方法院檢察署99年偵字第20090 號不起訴處分確定。
（二）爭執部份：
1、兩造有無分管契約存在？被告是否有權使用頂樓平台？
2、原告得否請求拆除頂樓增建物並返還全體共有人及賠償損害？
五、本院之判斷茲就上開爭執事項分別析述如下：
（一）兩造有無分管契約存在？被告是否有權使用頂樓平台？
1、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。又以無權占有為原因，請求返還房屋者，占有人對房屋所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，房屋所有權人對其房屋被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之。本件兩造對於被告占有系爭房屋頂樓之事實並不爭執，被告抗辯係屬有權占有，自應就該有權占有之事實負舉證之責。
2、按未經共有人協議分管之共有物，共有人對共有物之特定部分占用收益，須徵得他共有人全體之同意。如未經他共有人同意而就共有物之全部或一部任意占用收益，他共有人得本於所有權請求除去其妨害或請求向全體共有人返還占用部分。又共有物，除契約另有訂定外，由共有人共同管理之，修正前民法第820條第1項亦有明定，而所謂分管即共有人間，就共有物之使用，收益或管理方法所訂定之契約，即為俗稱之分管契約，簡稱分管，此種契約，即係上開民法第820條第1項所稱契約之一種。原告主張被告所為頂樓增等設施係屬未經共有人同意占用共有之建物，為被告所否認而以業經分管約定由四樓用戶使用為辯。然被告就當時如何經系爭建物全體共有人同意分管使用頂樓平台之內容並未舉證以明之，且被告買受當時頂樓當時僅有遮雨棚並無其他裝置一節，亦為兩造所是認（見不爭執事項2），且被告所舉所有系爭建物前所有權人林悅寬於另案偵查中之證詞亦僅提及遮雨棚之增建而無其他使用（見本卷第134頁所附臺灣臺北地方法院檢察署99年度偵字第20090號99年9月123日訊問筆錄），是縱有分管之情，亦僅就四樓住戶於頂樓平台上設置遮雨棚而已，被告並未舉證證明共有人頂樓平台除上開遮雨棚使用外尚有何與分管約定，則其與前所有權人如何約定買受系爭房屋，前所有權人如何承諾使用頂樓平台，不能據為所有共有人已經合意被告有遮雨棚以外使用方式之佐憑。而修繕費用之負擔被告並未舉證說明，即便係其負擔頂樓平台之修繕費，亦不因其未向其餘樓層共有人要求分擔而當然推論為其有專用頂樓平台之權。
3、被告復以原告皆未爭執頂樓平台之使用權，而由被告前所有權人單獨使用之默示分管契約存在為辯。查被告於96年間曾打穿系爭頂樓平台欲設置內梯進出，經原告要求後被告乃修復填回一事為兩造所是認（見本院卷第34頁勘驗測量筆錄），亦有照片附卷足憑（見本院100年度司北調字第368號卷第26、27頁），佐諸被告95年11月29日始登記為系爭建物四樓之所有權人（見上開卷第23頁所附建物登記第二類謄本），甚至原告檢舉被告頂樓加蓋違建而遭臺臺北市政府建築管理處於99年2月拆除一節（見上開卷第87頁所附臺灣臺北地方法院檢察署99年度偵字第20090號不起訴處分書第3頁），可見原告從未默示放任被告使用頂樓平台。遑論頂樓平台僅有遮雨棚之使用合意，已如前析，共有人間並無就四樓住戶有其他使用屋頂方式之默示合意存在，被告執以因默示分管而有概括使用屋頂之權限，亦屬無據。
（二）原告得否請求拆除頂樓增建物並返還全體共有人及賠償損害？
1、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。又各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之。民法第767條第1項及第821條定有明文。頂樓平台為系爭建物之共有部分，除設置遮雨棚之使用外，並無其他占有使用之權。是原告主張被告另設門扇、輕鋼架、遮雨帆布，乃屬無權占有甚明。被告嗣後否認並未設置門扇及遮雨帆布，然以被告當時乃係輕鋼架隔間占用樓頂而所設鋁門窗遭拆除且遮雨帆布狀況亦屬新穎之情，有現場照片在卷可佐（見本院100年度司北調字第368號卷第37至39頁、本院卷第110頁），遮雨帆布當為被告為避雨所設。又所謂門扇部分並非頂樓出入口之原有門扇，而係緊鄰出入口之門框及隔間版（見本院100年度司北調字第368號卷第29頁及本院卷第105、106頁照片），亦屬被告占用目的而新設，其辯稱並非所設，要不足取。且縱非其親自所設，衡其既將門扇、遮雨帆布使用為無權占有行為之一部，亦應將之拆除無誤。是則原告本於共有物之全部為共有人全體之利益請求被告遷空返還系爭屋頂，自為有理。
2、又共有物遭外力破壞，共有人自得本於民法第821條及第767條第1項之規定本於所有權之權能將妨害所有權之狀態除去而回復原狀。原告主張被告將頂樓平台之地面水泥之防水層及隔熱地磚破壞、鑽洞，被告否認並以非所鋪回之水泥本已存在非其鑽洞後所為置辯。然被告確有於地面鑽洞後之後該等破損均以水泥敷回一事，有照片附卷可佐（見本院卷第107至109頁），被告所辯要不足採。而頂樓地板既屬共有，被告又將之完整破壞，原告本諸共有物之妨害除去，請求被告將破損部分紅磚鋪回並施作防水層，與頂樓地板設置之常情相符，斟以系爭725建號建物前所有權人林悅寬提及曾經原告之父同意而修繕漏水頂樓平台裝設地磚一情（見本卷第133頁所附臺灣臺北地方法院檢察署99年度偵字第20090號99年9月123日訊問筆錄），原告主張回復原狀，要屬有據。被告抗辯原告並未證明原狀為何，仍不足採。
3、請求相當租金不當得利部分
（1）按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，依其利益之性質不能返還者，應償還其價額，民法第179條、第181條但書分別定有明文，而無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例參照）。被告無權占有系爭房屋屋頂，已如前述，依上開說明，其受有相當於租金之利益，是原告依民法第179條之規定，請求上訴人給付相當於租金之不當得利，自屬有據。
（2）又城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限，土地法第97條第1項定有明文。而所謂年息百分之十為限，乃指租金之最高限額而言，並非必須照申報價額年息百分之十計算之，且尚須斟酌基地、建物之位置、工商繁榮程度、使用人利用基地、建物之經濟價值、所受利益、彼等關係及社會感情等情事以為決定。查系爭房屋門牌號碼為，位在臺北市大安區，屋齡在37年左右，有建物所有權人工謄本可參（見本院100年度司北調字第368號卷第88至90頁），且系爭房屋外觀老舊，被告所占用之處所又為屋頂平台，本院酌諸上情認以系爭土地及建物申報總價週年利率5%計算不當得利為當。被告無權占用系爭頂樓平台之面積為64平方公尺，有臺北市大安地政事務所於100年11月1日製作之土地複丈成果圖在卷可稽（見本院卷第49頁）。而上開臺北市○○區○○段一小段429地號土地，自99年起之申報地價為每平方公尺61,600元，有土地登記第二類謄本存卷可考（見見本院100年度司北調字第368號卷第15頁）。再系爭建物之課稅現值為188,200元，亦有99年房屋稅繳款書影本在卷可考（見上開卷第54頁）。則被告每月相當於租金之不當得利為17,210元【（61,600*64）＋188,200/12*0.05=17210】。
（3）另按民法第821條規定，各共有人固得為共有人全體之利益，就共有物之全部，為回復共有物之請求。惟請求返還不當得利，並無該條規定之適用，請求返還不當得利，而其給付可分者，各共有人僅得按其應有部分，請求返還。是原告各僅能就其土地應有部分比例各為自己請求相當租金不當得利，而不能為全體共有人請求被告給付。是原告王寶峰分別共有系爭同段723建號建物就系爭土地應有部分為八分之一、何佳儒所有系爭724建號建物之土地應有部分為四分之一，有土地第二類登記謄本附卷可參（見本院100年度司北調字第368號卷第15至16頁），原告王寶峰每月僅能請求2,151元（17,210＊1/8=2151）何佳儒4,302元（17,210＊1/4=4302），逾此範圍之請求，則屬無據。
又原告王寶峰就其公同共有系爭同段722建號建物部分，並未舉證已獲全體公同共有人同意提起本件訴訟，應認其僅就其分別共有之系爭同段723建號建物主張權利，附此敘明。
4、請求拆除監視器部分原告主張被告任意裝置頂樓平台監視器一支、頂樓樓梯間監視器兩支有侵害其隱私人格權之虞，被告則以目的為安全考量為辯。查系爭建物為老舊公寓，被告為四樓住戶與樓頂相連，則頂樓出入口為開放式情況下有無人任意進出屋頂，與被告安危實有相關，確有維護安全之必要，難認被告有侵害共有人權利之主觀故意。而被告在樓梯間與頂樓設置監視器有無造成原告隱私之侵害結果，有無因果關係，原告亦未舉證證明，其僅泛稱有侵害之虞，要不足認有何隱私權利受侵害。則原告主張依侵權行為法律關係拆除監視器，亦無所據。
六、綜上所述，被告所設置之遮雨帆布、輕鋼架、門扇無權占有頂樓平台且所為地磚破壞應回復原狀遷空返還原告及全體共有人，並按月給付原告相當租金不當得利。原告本於民法第767條、第821條及第179條之規定請求被告應將坐落門牌號碼台北市○○區○○街○○○巷○○號建物頂樓平台之遮雨帆布、輕鋼架及附圖L型所示門扇拆除，並將頂樓平台地面如附圖X及圓點所示破損部分回復原狀，遷空返還予原告及其他全體共有人。且被告應自民國99年7月1日起至被告返還頂樓平台之日止，按月分別支付2,151元予原告王寶峰、4302元予原告何佳儒。為有理由，應予准許。另請求拆除監視器及所請超過上開不當得給付部分，為無理由，應予駁回。
七、兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，關於原告勝訴部分核無不合，爰分別酌定相當之擔保金額准許之。至於原告敗訴部分既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及所提證據，經審酌後認均無礙判決之結果，爰不予一一論述。
九、據上論結，本件原告之訴一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 101 年 7 月 31 日
民事第二庭 法 官 吳定亞以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 101 年 7 月 31 日
書記官 桂大永