臺灣臺北地方法院民事判決 100年度訴字第1191號原 告 祭祀公業周嘉執法定代理人 周存善（即祭祀公業周嘉執之管理人）訴訟代理人 馮志剛律師被 告 葉蘇秋玉訴訟代理人 徐儷庭被 告 蘇于翔上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於民國100年9月28日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告葉蘇秋玉應將坐落臺北市○○區○○段二小段五七地號土地上門牌號碼臺北市○○○路○段○巷○○號，如附圖所示A1部分面積五十三點七八平方公尺之建物拆除後，將該土地返還原告。
被告蘇于翔應自前項聲明所示之建物內遷出。
被告應連帶給付原告新臺幣壹佰玖拾伍萬柒仟壹佰柒拾捌元，及被告葉蘇秋玉部分自民國一百年一月二日起、被告蘇于翔部分自民國一百年九月二十九日起，均至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，暨應自民國九十九年十二月七日起至返還本判決第一項聲明所示土地之日止，按月連帶給付原告新臺幣叁萬伍仟零玖拾肆元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告葉蘇秋玉負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣伍佰肆拾萬元為被告葉蘇秋玉供擔保後，得假執行；但被告葉蘇秋玉如以新臺幣壹仟肆佰貳拾肆萬捌仟陸佰捌拾捌元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項於原告以新臺幣伍佰肆拾萬元為被告蘇于翔供擔保後，得假執行；但被告蘇于翔如以新臺幣壹仟陸佰貳拾萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第三項於原告以新臺幣柒拾柒萬元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣貳佰叁拾萬元為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得任意變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者、擴張或縮減應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款定有明文；次按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部；但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意，此亦為同法第262條第1項所明定。查，原告起訴時以葉蘇秋玉為被告，請求其將坐落臺北市○○區○○段二小段57地號之地上物拆除後，將上開土地返還原告，並返還不當得利。嗣經地政機關至現場測量、及警員前往查訪後，原告於民國100年7月4日以民事準備書㈠狀追加蘇芳德及蘇于翔為被告，請求渠等自開土地遷出及連帶返還不當得利，並擴張前項不當得利聲明之數額（見本院卷第96頁）。末又於本院100年9月28日言詞辯論期日當庭撤回對蘇芳德部分之訴訟。是以，本件被告蘇芳德之訴業經依法撤回在案，其餘變更，則核屬基於同一基礎事實或僅擴張、減縮應受判決事項之聲明，合於前開規定，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：坐落臺北市○○區○○段二小段57地號土地（下稱系爭土地）為原告所有，詎被告葉蘇秋玉無正當權源，竟於其上建有門牌號碼臺北市○○○路○段○○巷○○號房屋，被告蘇于翔則實際住於其中，期間超過5年以上，爰依民法第767條請求被告葉蘇秋玉拆屋還地，並請求被告蘇于翔自該部分建物內遷出。又被告無權占有系爭土地如附圖所示A1部分（面積53.78平方公尺），侵害原告之所有權，原告自得依民法第179條、第184條規定，請求被告連帶返還自99年12月7日回溯5年、及自99年12月7日起至返還土地之日止計算之不當得利，或連帶賠償上開損害。參以系爭土地位於商業繁華地段，堪認依系爭土地申報地價年息10%計算相當於租金之利益，應為適當；以此計算，則被告應連帶給付原告新臺幣（下同）195萬7,178元及其遲延利息，暨應自99年12月7日起至返還系爭土地之日止，按月連帶給付原告3萬5,094元等語。並求為聲明：㈠被告葉蘇秋玉應將坐落臺北市○○區○○段○○段○○○號土地上門牌號碼臺北市○○○路○段○○巷○○號，如附圖所示A1部分面積53.78平方公尺之建物拆除後，將上開土地返還原告；㈡被告蘇于翔應自前項聲明所示建物遷出；㈢被告應連帶給付原告195萬7,178元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；㈣被告應自99年12月7日起至返還土地之日止，按月連帶給付原告3萬5,094元；㈣願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告葉蘇秋玉辯稱：其係於67年間向訴外人林石清買受系爭房屋，而該屋已辦理保存登記，屬合法建物，其自非無權占有。且雖其未買受該屋坐落基地之土地持份，但於占用土地期間，原告從未向其收過租金，應已時效取得地上權，原告訴請拆屋還地，實為無據等語。被告蘇于翔則以：自己並非無權占有，且兩造間未曾簽訂任何租約，原告應無權向伊請求給付租金等詞置辯。並均聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回；㈡如受不利判決，願供擔保請准免為假執行。
三、兩造不爭執之事項：㈠系爭土地於36年4月5日即登記為原告所有迄今，此尚有該土地登記謄本附卷可稽（見本院卷第7頁）。
㈡系爭房屋係被告葉蘇秋玉於68年6月14日以贈與為登記原因
，自前手受讓取得，並於同年7月3日完成登記，此亦有該屋建物登記謄本可查（同卷第36頁）。
㈢系爭房屋占用系爭土地如附圖所示A1部分，面積為53.78平
方公尺，業經本院囑託臺北市古亭地政事務所製有如附圖所示之複丈成果圖在卷可考（同卷第72頁）。
㈣兩造間從未就系爭土地之使用訂有任何契約，或由被告給付過任何使用土地之對價予原告。
四、然原告另主張，被告占有系爭土地如附圖所示A1部分，屬無權占有，應返還相當於租金之不當得利或賠償所受所害等情，則為被告所否認，並以前揭情詞置辯。是本件之爭點即為：㈠被告有無占用土地之事實？㈡前項占有是否具備正當權源？㈢如屬無權占有，原告得否請求返還不當得利或侵權行為損害賠償？數額若干？茲分別說明如下：
㈠被告占有系爭土地並無法律上原因：
1.按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條第1項定有明文。又前條所定所有權物上請求權之相對人，除直接占有人外，尚包括間接占有人在內，如貸與人、出租人等，此亦有最高法院87年度台上字第946號判決意旨可參。
2.而查，被告葉蘇秋玉既為系爭房屋之所有權人，則其雖未實際居住於該屋中，對於系爭土地仍具有間接占有之事實，即堪認定；而被告蘇于翔已於該屋中居住至少5年之事實，除經其胞姐即被告葉蘇秋玉陳稱無訛外，復經臺北市政府警察局中正第二分局派員至現場勘查無誤，有該分局100年6月23日北市警中正二分戶字第10030823200號函附卷可查（見本院卷第91頁），足認被告兩人確有直接或間接占有系爭土地如附圖所示A1部分之事實。
3.而被告雖稱自己係有權占有，惟其理由無非在於被告葉蘇秋玉係向前手林石清買受系爭房屋，且該屋為合法建物，及於使用系爭土地期間，原告從未向其收取租金，其已時效取得地上權等詞云云。然查，縱使被告係自訴外人林石清合法受讓系爭房屋，此至多亦僅足以說明被告葉蘇秋玉對於該「房屋」具有合法權源；但房屋與土地本屬不同物權之客體，房屋所有權人並非當然有權使用該屋坐落土地，此本毋待言。且依系爭房屋、土地之登記謄本所載內容，及被告葉蘇秋玉自承之情節以觀，可知被告葉蘇秋玉於68年間向林石清買受該屋時，系爭土地即為原告所有，然被告葉蘇秋玉僅買房屋，未同時向原告買受土地持份，之後又從未與原告就使用土地簽訂任何契約或給付任何對價（分見本院卷第7頁、第36頁、第78頁反面即本院100年6月9日準備程序筆錄第2頁），益徵被告葉蘇秋玉僅憑已合法取得房屋所有權之事實，遽論自己有權占有系爭土地云云，顯無足採。又按主張因時效取得地上權者，僅得依民法第772條準用第769條及第770條規定，請求登記為地上權人而已，並非即取得地上權；換言之，在其未依法登記為地上權人之前，自不能本於地上權之法律關係，向土地所有人有所主張而認其非無權占有（最高法院89年度台上字第1370號判決意旨參照）。被告雖辯稱已對系爭土地時效取得地上權云云，然經本院質之是否已經辦理地上權登記或提出地上權登記之聲請後，則自承並無前揭情事等語明確，是依前揭說明，被告辯稱以地上權為其占有權源一節，亦不足取。
4.基上可知，被告係無權占有原告所有之系爭土地，故原告請求系爭房屋之所有權人即被告葉蘇秋玉拆除系爭房屋後將所占用土地返還予原告、請求被告蘇于翔自該屋內遷出，均於法有據。
㈡原告請求損害賠償部分：
1.按無權占有他人之土地，係侵害該土地所有人之所有權，應構成侵權行為，被害人對於侵權行為人得請求賠償相當於租金之損害，最高法院67年度台上字第3622號判例著有明文可參。本件被告係無權占用原告所有之土地，已經本院認定如前，且原告於36年間即登記為系爭土地所有權人，亦有土地登記對外足達公示周知之效果，被告2人對此要難諉稱無從得悉而無過失。是原告主張被告為無權占用而依民法第184條、第185條訴請被告連帶賠償原告相當於租金之損害，自有理由。
2.次按城市地方土地之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息10%為限；而此項規定於租用基地建築房屋者亦得準用，土地法第105條、第97條第1項分別定有明文。其中所謂申報總價，依土地法施行法第25條及土地法第148條規定解釋之結果，應指土地所有人依土地法所申報之地價，亦即申報地價而言。再者，基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置、工商繁榮之程度、承租人利用基地之經濟價值及所受利益等事項綜合判斷之，此亦有最高法院68年台上字第3071號判例意旨可參。準此，爰審酌系爭土地坐落臺北市○○區○○○路○段與羅斯福路交叉口，地處市區○○○街況繁榮，又緊鄰古亭捷運站，步行僅須1分鐘即可到達，並有數十號公車路線經過，交通極為便利，鄰近並設有河堤國小、強恕高中、師範大學、郵政醫院及臺北市立聯合醫院婦幼院區等設施，無論就學或生活機能環境，均屬優良等情，業經本院至現場勘驗查明製有勘驗筆錄，及現場照片附卷可參（見本院卷第70頁反面、第81-86頁），認以該地申報地價總價額年息10%計算系爭土地租金，應稱妥適。
3.承上，系爭土地93年1月、96年1月及99年1月起之公告地價分別為8萬5,933元、9萬3,075元及9萬7,884元，有該地段之公告地價表附卷可考（見本院卷第76頁）。而被告占用系爭土地之面積合計為53.78平方公尺，亦經測量無誤，是原告得請求被告給付自94年12月7日起至99年12月6日止，相當於租金之損害賠償數額應為198萬8,670元（計算式詳如附表一所示）；自99年12月7日起，被告應按月給付之金額則為3萬5,095元（計算式詳如附表二所示）。從而，原告就99年12月6日回溯5年部分僅請求被告連帶給付195萬7,178元、就99年12月7日起以後部分僅請求按月連帶給付3萬5,094元，均未逾前揭可得請求之範圍，自核無不合，應予准許。
五、綜上所述，被告占有系爭土地為無權占有，原告依民法第767條之規定，請求被告葉蘇秋玉拆除系爭房屋後將該部分土地返還原告、請求被告蘇于翔自該屋內遷出；又依同法第184條、第185條之規定，請求被告連帶給付自94年12月7日起至99年12月6日止相當於租金之損害賠償195萬7,178元，及被告葉蘇秋玉自收受起訴狀繕本翌日即100年1月2日、被告蘇于翔自第一次到庭進行本案辯論翌日即100年9月29日起，均至清償日止，按年息5%計算之利息；暨自99年12月7日起至返還如本判決聲明第1項所示土地之日止，按月連帶給付相當於租金之損害賠償3萬5,094元，為有理由，應予准許。
逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。
六、兩造分別陳明願供擔保請准宣告假執行或免為假執行，關於原告勝訴部分，核無不合，爰分別酌定相當之擔保金額，予以准許；至原告敗訴部分，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回，附此敘明。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核與本件判決結果不生影響，爰不另一一論述，併予敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 100 年 10 月 7 日
民事第三庭 審判長法 官 郭美杏
法 官 魏式瑜法 官 吳若萍以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 100 年 10 月 7 日
書 記 官 王妤甄附表一：（元以下4捨5入）
1.被告自94年12月7日起至95年12月31日止（共1年又25日即390日）積欠原告之不當得利部分：
【（85,933元×0.8×53.78平方公尺）】×10%÷365×390＝395,041元
2.被告自96年1月1日起至98年12月31日止（共3年）積欠原告之不當得利部分：
【（93,075元×0.8×53.78平方公尺）】×10%×3＝1,201,338元
3.被告自99年1月1日起至99年12月6日止（共340日）積欠原告之不當得利部分：
【（97,884元×0.8×53.78平方公尺）】×10%÷365×340＝392,291元
4.合計：395,041元＋1,201,338元＋392,291元＝1,988,670元附表二：（元以下4捨5入）
【（97,884元×0.8×53.78平方公尺）】×10%÷12＝35,095元