臺灣臺北地方法院民事判決 100年度訴字第1315號原 告 圓山仰望社區管理委員會法定代理人 楊燕如訴訟代理人 王昭婷律師
溫尹勵律師被 告 第五大道建設有限公司法定代理人 蔡萬寶訴訟代理人 蕭維德律師被 告 瓏山林營建股份有限公司法定代理人 陳志棟訴訟代理人 張毓桓律師上列當事人間確認租賃契約無效等事件，本院於民國101年3月22日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告圓山仰望社區管理委員會之法定代理人原為黃雅煌，嗣於本件審理中變更為楊燕如，有原告提出之臺北市政府民國100年4月7日府都建字第10067007200號函在卷可稽（見本院卷第33頁），並經楊燕如聲明承受訴訟（見本院卷第32頁），核無不合，應予准許。
二、原告起訴主張：㈠被告第五大道建設有限公司（下稱第五大道公司）於臺北市
○○區○○段○ ○段○○○號土地、門牌號碼為臺北市○○○街○ 段○號及5號之房地（下稱系爭不動產）上，興建「圓山仰望」建案（下稱圓山仰望建案），並於98年下半年開始對外銷售。被告第五大道公司在公開銷售圓山仰望建案前，即已先行與被告瓏山林營建股份有限公司（下稱瓏山林公司）就系爭不動產之立體機械停車塔建物外牆（下稱系爭停車塔外牆），於98年6 月12日簽訂建物外牆租賃契約書（下稱系爭外牆租約），並於同日辦理系爭外牆租約之公證。外牆租約第2條、第3條、第9條分別約定：「租賃期間自98年6月11日起至118年6月10日止，共計20年。」、「每年年租金新台幣20萬元。（含稅）」、「租賃期間，租金不得調漲，未經雙方同意不得任意終止租約；租約屆滿時，乙方（即被告瓏山林公司）有優先續租權，並於租約期滿前15日主張。」。
然與圓山仰望建案同質之廣告外牆出租行情每月租金平均為50萬元至70萬元左右，年租金應係600萬元至840萬元，被告等就系爭外牆租約竟僅議定每年租金20萬元，遠低於市場行情。被告第五大道公司於圓山仰望建案之房屋買賣契約書第1-50頁中，均附有「附件九停車塔外牆租賃契約特約事項」（下稱系爭特約事項），要求每位買方均須無條件簽署，否則不予銷售該建案之房屋。系爭特約事項第1 條約定：「本人（即住戶）同意承受如後附建物外牆租賃契約書之租賃法律關係，且於日後本社區管理委員會成立後，授權社區管理委員會依租約內容遵守，承受前述租賃契約之法律關係，並得依該租約由社區管理委員會收取租金。」，被告第五大道公司於銷售建案時，迫使買方均需簽署系爭特約事項，致使原告僅得無條件承受系爭外牆租約之法律關係，而成為系爭外牆租約之出租人。系爭特約事項乃被告第五大道公司為與不特定多數之買方訂立同類房屋買賣契約所預先擬定之條款，性質上當屬定型化契約條款。衡之社會常情，倘社區大樓之外牆屬可使用收益得以出租之狀態，社區大樓通常均將外牆出租之收益挹注於社區管理委員會，以減輕全體住戶管理費之負擔，甚至可使住戶免繳管理費或分享租金收益。系爭外牆租約約定之租金遠低於財團法人中華科技經濟鑑測中心鑑定之合理市場租金2,188,019元或1,825,428元，相差10倍之多，約定租期長達20年且不得終止租約，又不能調漲租金，致使原告被迫長期承受外牆租約並須拋棄調整租金及終止租約之權利，系爭外牆租約之條款及系爭特約事項顯然均不利於原告及全體住戶，已違反平等互惠原則及誠信原則，故依消費者保護法第12條、消費者保護法施行細則第14條、民法第247條之1等規定，系爭外牆租約及系爭特約事項均應無效，對全體住戶及原告均無拘束力。
㈡又系爭外牆租約第8 條約定：「甲乙雙方同意於租賃期間，
其外牆照明所需之電費，概由乙方（即瓏山林公司）負擔，與社區公共用電之費用及出租人無關。」，依前揭約定可知，租賃有效期間內，外牆所需之電費均應由被告瓏山林公司全額負擔。縱認系爭特約事項之條款有效，而使原告自成立後即承受外牆租約之出租人地位，惟自原告成立以來，被告瓏山林公司均未曾繳納停車塔外牆之照明電費，早已遲延履行其繳納電費之承租人義務，原告多次派員催告被告瓏山林公司繳清電費均無效果，遂於99年12月13日正式發函定期催告被告瓏山林公司履行繳納電費之義務，然被告瓏山林公司迄今仍未繳清，原告於100 年1月6日另行發函向被告瓏山林公司主張依民法第254 條解除系爭外牆租約。故原告與被告瓏山林公司間就系爭停車塔外牆之租賃關係已因原告解除系爭外牆租約而不存在。
㈢故聲明：⒈確認被告第五大道建設有限公司之「圓山仰望」
房屋買賣契約書之附件9 「停車塔外牆租賃契約特約事項」條款無效。⒉確認原告與被告瓏山林營建股份有限公司間就台北市○○○街○ 段○號、5號社區之立體機械停車塔建物外牆之租賃契約租賃關係不存在。
三、被告抗辯：㈠被告第五大道公司部分：
⒈原告提起本件訴訟並無確認利益：按所謂確認之訴，指非原
告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起。而所謂「即受確認判決之法律上利益」，係指法律關係之存否不明確，而原告主觀上認其在法律上之地位有不妥之狀態存在，且此種不妥狀態，能以確認判決將之除去者而言。如係經法院判決確認，亦不能除去其不妥之狀態者，即難認有受確認判決之法律上利益。又公寓大廈管委會係指住戶為執行公寓大廈管理維護工作，互選管理委員若干人所設立之組織，管理委員會雖具有訴訟當事人之能力，但僅具非法人團體之性質，其不具自然人與法人在實體法上之權利能力，故亦不能享有權利，負擔義務。依據圓山仰望社區住戶即買方與被告第五大道公司所簽訂之房屋買賣契約書（下稱房屋買賣契約）第27條第3 項約定：「買方完全同意本買賣契約成立後，承受前述租賃關係，且同意於日後本社區管理委員會成立後，授權社區管理委員會，依前述租賃契約之約定收取租金」。系爭外牆租賃關係乃存在於買方即圓山仰望社區之各個住戶與另一被告瓏山林公司之間，非存在於原告與瓏山林公司之間，原告之地位充其量僅係得受各住戶委託代為收取系爭租賃契約之租金而已。系爭租賃契約既不存在於原告與被告瓏山林公司之間，則原告之實體法上法律地位，即無從藉此確認訴訟達到除去其不安之狀態可言，故原告於本件訴訟並無確認利益存在，其訴應予駁回。
⒉圓山仰望社區各住戶與被告第五大道公司之間所簽系爭特約
事項，其內容並無違反誠信原則，亦無顯然不利於買方或對買方有重大不利益之情事：
⑴原告自稱圓山仰望社區各住戶即買方於簽訂系爭房屋買賣契
約時，系爭租賃契約即已附在該房地買賣契約書（即附件9）。顯然買方在考慮及決定是否購買系爭房地前，已知悉系爭租賃契約存在，則買方在此情形之下，仍願簽訂系爭房屋買賣契約，表示買方係可接受系爭租賃關係存在之事實，買方亦係依其自由意志決定是否購買系爭房地，被告第五大道公司並無迫使買方無條件接受此租賃契約之情事。
⑵系爭特約事項其內容係載稱：「本人同意承受如後附建物外
牆租賃契約書之租賃法律關係，且於日後本社區管理委員會成立後，授權社區管理委員會依租約內容遵守，承受前述租賃契約之法律關係，並得依該租約由社區管理委員會收取租金」，此段內容僅表示買方同意承受外牆租約之租賃契約關係，而依系爭外牆租約條款以觀，買方承受系爭租賃契約關係，可收取年租金20萬元，並非同意將系爭建物外牆提供予被告瓏山林公司無償使用，且於租賃期間之外牆照明電費，乃係約定悉數由被告瓏山林公司負擔，買方並無代墊或代繳之義務，該租約亦就承租方繳付租金之義務定有違約罰則，承租方即被告瓏山林公司倘有不依約繳付租金之情事時，買方即得於催告後，逕行解除租賃契約，並得請求違約金。凡此均屬對買方有利之事項。是系爭外牆租約之內容並無違反誠信原則，亦無顯然不利於買方或對買方有重大不利益之情事，該等約定應仍屬有效。
㈡被告瓏山林公司部分：
⒈被告瓏山林公司係於98年6 月12日與被告第五大道公司簽訂
系爭外牆租約，而被告第五大道公司於銷售圓山仰望建案時，各住戶與被告第五大道公司簽訂之房屋買賣契約第27條第
3 項約定：「買方完全同意本買賣契約成立後，承受前述租賃關係，且同意於日後本社區管理委員會成立後，授權社區管理委員會，依前述租賃契約之約定收取租金」，故承受系爭租賃契約之法律關係當事人應為買方即圓山仰望建案之各區分所有權人即各住戶，而非原告，系爭租賃關係實係存在於被告瓏山林公司及圓山仰望各住戶之間。系爭外牆租約既非存在於原告與被告瓏山林公司之間，自無藉由本件訴訟確認其與被告瓏山林公司間租賃關係不存在之必要。
⒉系爭外牆租約於98年6 月12日簽訂後，該外牆即由被告瓏山
林公司占有使用，嗣後被告第五大道公司陸續與各住戶簽訂房地買賣契約，並依買賣契約將所有權移轉登記至各住戶名下，依據民法第425條第1項買賣不破租賃原則，系爭外牆於被告瓏山林公司占有期間中，被告第五大道公司雖將其所有權讓與各住戶，系爭租賃關係對於受讓人即各住戶仍繼續存在。是無論各住戶與第五大道公司間之系爭特約事項條款是否有效，依據實體法上買賣不破租賃原則，系爭租賃關係仍存於被告瓏山林公司與圓山仰望各住戶之間。
⒊系爭特約事項其用語無論與房屋買賣契約第27條第3 項約定
是否略有不同，基於契約文義之解讀及適用，應以契約條款本身優先於附件，且原告亦當庭主張二者並無不同，則依據房屋買賣契約第27條第3 項之約定，各買受人已表明承受系爭停車塔之租賃關係，故承受租賃關係之主體應為各住戶本身，住戶僅係基於便利起見，授權管委會代為收取租金而已。且承受租賃關係為實體法律關係，非社區住戶自治事項，非可逕依多數決解釋或予以變更實體法上之法律關係。依民事實體法律關係而言，系爭租賃契約係透過各個買賣契約之成立始移轉由各買受人承受，非謂管委會一經成立，即變成管委會代替各住戶承受租賃關係。況原告本身為管委會，僅具有訴訟法上之當事人能力，不具實體法上之權利能力，自無承受系爭租賃契約而成為租賃關係主體之餘地。
⒋系爭特約事項內容並未違反消費者保護法：
⑴系爭外牆租約於房地買賣契約中已檢附，各住戶在購買前均
可基於自由意志斟酌是否願意承受系爭租約關係。且系爭外牆租約乃明訂承租人即被告瓏山林公司必須繳付租金，非無償使用，出售當時亦有將此租賃關係揭露，被告瓏山林公司亦按時繳付租金，使各住戶受有額外之租金收益，實無違反平等互惠原則。
⑵依據鑑定報告所評估之外牆月租金為110元/平方公尺，每年
年租金為1,320元/平方公尺；準此，依被告所陳明之使用範圍部分，可計算出年租金應為使用廣告總面積之計算，即「LOGO、RSL、瓏山林」之總面積×年租金/平方公尺＝年度應繳租金，則本件48.43平方公尺×四面牆×1320元/平方公尺即為255,710 元，故契約約定年租金為20萬元，乃當初租賃雙方所採之合理計價方式，經換算後，亦約略等同於年租金255,710元，並無遠低於市場行情之情形。鑑定報告第4頁所載數據鑑定當時被告即已提供，但鑑定單位卻未採之，逕以整面牆計算，其計算方式顯有誤會。
⒌被告瓏山林公司並未違反系爭外牆租約，原告主張系爭外牆
租約業已解除，尚無可採：被告瓏山林公司依據系爭外牆租約，固有負擔外牆照明電費之義務，惟該等電費因係住戶與被告瓏山林公司所共用，而電費又區分為每月基本電費（類似月租費之概念）及流動電費（實際使用電費），因此在雙方尚未會算之前，根本無法得悉被告瓏山林公司應分攤之電費數額為何。惟嗣後雙方業已達成協議及會算，並已簽署協議書為憑，以做為後續執行之依據。被告瓏山林公司除已依協議書內容繳交結算至100 年10月應分攤之電費外，更已依原告通知繳交結算至101年2月應分攤之電費17,320元，故雙方電費業已結清，自101年3月份起，僅需原告依協議書之內容按月核算應分攤之電費，並通知被告瓏山林公司繳納即可。被告瓏山林公司並非故意不予繳納外牆照明燈所使用之電費，且原告當初發文催告時，亦未載明被告瓏山林公司應繳交之電費數額為何，故被告瓏山林公司實無從據以補繳，原告未踐行合法之催告程序，事後單方面主張業已催告、得解除系爭外牆租約云云，實無足憑採。
㈢被告並均聲明：原告之訴駁回。
四、得心證之理由：㈠按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益
者，不得提起之；確認證書真偽或為法律關係基礎事實存否之訴，亦同；前項確認法律關係基礎事實存否之訴，以原告不能提起他訴訟者為限，民事訴訟法第247條第1項、第2 項分別定有明文。又所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言，若縱經法院判決確認，亦不能除去其不安之狀態者，即難認有受確認判決之法律上利益（最高法院52年台上字第1240號判例參照）。
㈡復按民事訴訟法第40條第3 項固規定「非法人之團體，設有
代表人或管理人者，有當事人能力」，並可據此規定，認非法人團體於民事訴訟得為確定私權請求之人或為其相對人，惟此乃程序法對非法人團體認其有形式上之當事人能力，尚不能因之而謂非法人團體有實體上之權利能力（最高法院67年台上字第865 號判例參照）。又依公寓大廈管理條例規定，公寓大廈管理委員會固有當事人能力，惟公寓大廈管理委員會之成立，旨在執行「區分所有權人會議決議事項」及「公寓大廈管理維護事務」，管理委員會僅為公寓大廈區分所有權人團體之代表機關，僅具非法人團體之性質，不具自然人與法人在實體法上之權利能力（最高法院94年度台上字第1966號裁定意旨參照）。
㈢經查，原告提起本件訴訟，就訴之聲明第一項請求確認系爭
特約事項之條款無效部分，兩造對於該條款是否有效，固存有爭執。惟出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在，民法第425條第1項定有明文；而被告第五大道公司與被告瓏山林公司係於98年6 月12日簽訂系爭外牆租約，租期為20年，並經公證，有系爭外牆租約在卷足稽（見本院卷第11至12頁）；被告瓏山林公司主張系爭外牆租約簽訂後，該停車塔外牆即由其占有使用，嗣後被告第五大道公司始陸續與圓山仰望社區各區分所有權人簽訂房屋買賣契約，而將所有權移轉登記至各區分所有權人名下，亦為原告所不爭執。則依民法第425條第1項所定買賣不破租賃原則，系爭停車塔外牆於被告瓏山林公司占有期間中，被告第五大道公司縱將其所有權讓與圓山仰望社區各區分所有權人，系爭外牆租約對於受讓人即各區分所有權人仍繼續存在。故無論系爭特約事項條款是否有效，系爭外牆租約之租賃關係仍存於被告瓏山林公司與圓山仰望社區各區分所有權人間，原告主觀上所認法律地位不安之狀態，顯無法經由該項確認判決除去，故原告起訴請求確認系爭特約條款無效部分，難認有即受確認判決之法律上利益。
㈣另查，關於訴之聲明第二項即原告起訴請求確認其與被告瓏
山林公司間就系爭外牆租約之租賃關係不存在部分，查被告第五大道公司出售系爭不動產予圓山仰望社區各區分所有權人時，雙方簽訂之房屋買賣契約第27條第2、3項係約定：「買方於承購本房屋時，已確知該建物（即停車塔）之外牆，因賣方已出租予瓏山林營建股份有限公司（租期自民國98年6月11日至118年6月10日止），並經公證在案（如附件9）。
」、「買方完全同意本買賣契約成立後，承受前述租賃關係，且同意於日後本社區管理委員會成立後，授權社區管理委員會，依前述租賃契約之約定收取租金。」（見本院卷第95頁反面），亦即承受系爭外牆租約之租賃關係者，應為房屋買賣契約之買方即圓山仰望社區各區分所有權人，而非原告即圓山仰望社區管理委員會，原告僅係基於各區分所有權人之授權代為收取租金，而非承受租賃關係之出租人。原告雖主張依系爭特約事項，其已承受系爭外牆租約之法律關係云云；惟原告為非法人團體，雖具有訴訟法上之當事人能力，然並非實體法上之權利主體；又依公寓大廈管理條例第3 條第9 款之規定，管理委員會係指為執行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護工作，由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織；而被告第五大道公司銷售圓山仰望建案時，固均與買受人簽訂房屋買賣契約而要求買受人承受系爭外牆租約，惟該等買受人有無將房地再行轉售第三人之情況、轉售時有無相同之承受外牆租約約定，均有疑問，自無從在未經圓山仰望社區區分所有權人會議決議之情況下，逕依個別區分所有權人與被告第五大道公司簽訂之房屋買賣契約或系爭特約事項，認定圓山仰望社區之區分所有權人均授權原告承受系爭外牆租約，而使原告成為租賃關係主體。況就原告起訴請求確認其與被告瓏山林公司間之系爭外牆租約租賃關係不存在乙節，被告瓏山林公司亦不爭執（見本院卷第41至42、169至170頁），故就上開部分，自無法律關係存否不明確之情形，揆諸前揭說明，亦難認原告就此部分有即受確認判決之法律上利益存在。
五、綜上所述，原告對被告提起本件確認訴訟，並無確認利益，應予駁回。
六、兩造其餘攻擊或防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 101 年 4 月 5 日
民事第五庭 法 官 陳蒨儀以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 101 年 4 月 5 日
書記官 謝淑芬