臺灣臺北地方法院民事判決 100年度訴字第2411號原 告 孫紹莉訴訟代理人 葉繼學律師被 告 張雪蕉訴訟代理人 劉秋明律師
張仁和上列當事人間請求遷讓房屋事件，本院於民國100年11月21日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：㈠緣臺北市○○區○○段一小段2664建號即門牌號碼臺北市○
○區○○路2段504巷4號8樓之房屋（下稱系爭房屋）係訴外人即原告之父孫玉積生前所有，但出借予昔日軍中袍澤即訴外人孫玉清居住使用（下稱系爭使用借貸契約），嗣原告之父孫玉積於民國98年11月5日逝世，系爭房屋由原告繼承取得所有權，而孫玉清亦於84年10月間死亡，原告乃於99年3月22日委請陳崇善律師以臺北南陽郵局第666號存證信函通知孫玉清之繼承人終止系爭使用借貸契約，並限期催告孫玉清之繼承人，應於前揭存證信函寄達10日內，遷讓返還系爭房屋，惟遭被告即孫玉清之配偶拒絕，原告爰本於所有物返還請求權請求被告遷讓返還系爭房屋。
㈡孫玉積與孫玉清之間並無讓渡系爭房屋之事實：
⒈依孫玉積承購國民住宅暨貸款契約書第19條約定：「乙方（
即承購國宅之貸款人）對於本契約承購之房地所有權，在貸款未還清前，同意將房地所有權狀，交由臺北市銀行保管。」，以及64年7月12日公布之「國民住宅條例」第13條以及國宅貸款契約書第6條均規定：「國民住宅承購人有左列行為之一者，國民住宅出售機關得收回其住宅，並得移送法院裁定後強制執行：…三、未經國民住宅出售機關同意，將國民住宅出售、出典、贈與或交換者。…五、將國民住宅變更為非居住使用，或未經國民住宅出售機關同意而出租，經通知後逾30日未予回復或退租者。」，且政府興建國民住宅之目的，既在於安定收入較低家庭及軍、公、教人員家庭生活，為防止國宅承購戶藉轉售或出租國宅牟利，由國宅出售機關依據上開規（約）定，不時施以居住使用現況檢查，當屬合理、合法且必要、可預見之政策手段。而系爭房屋為國宅，故孫玉積為避免將系爭房屋供孫玉清居住使用之事實遭管理機關查獲，乃將貸款契約、繳款收據及房地所有權狀正本等均交由孫玉清保管，以應付國宅管理機關實施之國宅居住使用檢查及保管權狀之要求，此乃被告所以持有上開文件之真正原因。
⒉被告並未舉證證明孫玉積與孫玉清間確實曾就讓渡系爭房屋
所有權成立協議，況所謂「讓渡」之實質法律上意義究竟為何？讓渡之標的為何？有無對待給付或讓渡條件、期限之約定？諸多關於成立契約重要之點，被告均未加以釐清，遑論就被告是否已經履行對價之給付或讓渡條件已經履行等加以舉證證明。此外，被告如何受讓或取得合法占有系爭房屋之權利等，被告亦未澄清證明。被告空言其因「讓渡」而有權占有系爭房屋，顯無理由。
⒊孫玉積之印鑑證明申請日期為68年3月19日與渠於68年3月27
日簽立前揭國宅貸款契約書之日期相近，故印鑑證明當係為辦理承購系爭房屋相關手續所申請，非如被告所辯係孫玉積與孫玉清間讓渡系爭房屋之證明。蓋國民住宅條例至71年間方於第19條增訂「承購人居住滿二年後，經該管國民住宅主管機關之同意，得於提前清償國民住宅貸款本息後，將該住宅及基地出售…」等出售國宅之條件，是被告所稱於68年間讓渡系爭房屋，當時既無得以出售國民住宅之規定，且系爭國宅尚有貸款本息尚未清償，無法就系爭國宅及基地辦理所有權移轉登記手續，孫玉積自無交付印鑑證明之必要。至該印鑑證明有無可能係預為將來產權移轉登記所用者？如前所述，國宅買賣之政策於68年間尚未開放，倘日後以多年前取得之印鑑證明持向登記機關辦理產權移轉手續，亦勢必遭到登記機關拒絕。
⒋本件若確實存在讓渡協議，勢必業已簽署書面契約，且被告
亦一再強調有書面讓渡契約存在，又設若確實有書面讓渡契約之存在，則按常理而言，該讓渡契約理應受到妥善保存以便日後主張權利；豈有如本件被告之情形，權狀、印鑑證明、承購國宅及貸款契約等均受妥善保管，唯獨有效證明其讓渡權利之「讓渡契約」卻付之闕如之理？是由被告妥善保存文件之注意能力推斷，本件事實上自始至終並無任何讓渡書面契約之存在。
㈢孫玉清或被告占有系爭房屋應係基於使用借貸法律關係：
孫玉積係將系爭房屋無償貸與孫玉清使用，原告否認被告所提85年1月8日時代法律事務所紀復儀律師之律師函形式上之真正，原告已終止系爭使用借貸契約，被告即屬無權占有使用系爭房屋。
㈣孫玉清或被告占有系爭房屋所依據之法律關係若假設為租賃關係：
⒈屋主購入房屋後將房屋出租，以收取之租金支應購屋之貸款
，此等理財方式，於坊間並不罕見，而被告所提85年1月8日時代法律事務所紀復儀律師之律師函（下稱系爭律師函），所述孫玉積與孫玉清間就系爭房屋係不定期租賃關係情節倘若屬實，僅不過將孫玉清應付房租交付孫玉積後，再由孫玉積自行持向銀行繳納貸款之程序，簡化成由孫玉清將應付房租，代孫玉積持向銀行繳付貸款，與上開理財方式之實質，並不違背，被告以此辯稱上開方式適以證明確有讓渡之協議云云，不足採信。
⒉若被告所提出系爭律師函之內容為真正，則被告自83年6月
起至100年11月共積欠425,880元租金（計算式：210個月×2,028元＝425,880元）尚未交付，故原告以辯論意旨狀之送達以代通知，催告被告應於100年12月21日前將遲繳之租金一次繳清；逾期未繳，原告即依土地法第100條第3款之規定，終止與被告間之租賃關係，不另通知。又設若系爭房屋之租賃關係自83年6月起，因貸款繳清，每月2,029元相當於租金之貸款無須繼續繳納，此後孫玉清僅需負擔代繳系爭房屋之地價稅與房屋稅者，則孫玉清使用系爭房屋之法律關係，因為失去租金對價，租賃關係於焉自動終止，轉變成附負擔之使用借貸關係，而原告業於99年3月22日發函終止其與被告間之使用借貸關係。現原告與其母共同繼承位於臺北市信義區之不動產，因人口眾多，不敷使用，原告長年在外以每月約1萬元之代價租屋居住，顯有將系爭房屋收回自用之需要，若認租賃關係繼續存在，則原告因有上述收回系爭房屋自用之需要，故依土地法第100條第1款之規定，終止與被告間之租賃關係。
㈤爰依民法第767條之規定，聲明請求：被告應將系爭房屋騰
空遷讓返還原告；原告願供現金或等值之玉山銀行無記名可轉讓定期存單為擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠系爭權利讓渡書確實存在：
孫玉積於68年2月l0日經臺北市政府國民住宅處通知其享有有關南機場基地國宅抽籤分配之權利，嗣其於68年3月27日抽中系爭房地，承購價格289,006元，惟因該房屋約13坪太小，不敷當時原告一家五口使用，孫玉積遂透過當時軍中袍澤于德洋告知被告之夫孫玉清是否願承受系爭房地權利，孫玉清表示同意，因當時國宅不能出售，只能讓渡使用權，待國宅能轉讓時再行過戶，因此雙方協議：「讓渡權利金3萬元，房地價款全部由孫玉清繳納，為恐無憑，雙方簽立讓渡契約書，並由于德洋、龔廷政擔任見證人。」，之後由孫玉積交付印鑑證明書、印鑑章、委託書予孫玉清，與龔廷政擔任孫玉積之貸款代理人，協同至臺北市銀行辦理貸款事宜，並領得系爭房地權狀正本及系爭國宅貸款契約書正本，孫玉清持有孫玉積印鑑證明書、印鑑章、系爭房地所有權狀及前述國宅貸款契約書均正本，目的為擔保當被告繳清貸款時，孫玉積依約應協同辦理系爭房地之過戶登記。迄至83年5月底孫玉清已將所有貸款付訖，因當時國宅已不禁止買賣，孫玉清乃親自找孫玉積要求辦理系爭房地之過戶，惟竟遭孫玉積無理拒絕，致使孫玉清於84年10月鬱鬱而終。孫玉積更於85年1月8日委託時代法律事務所紀復儀律師發函要求被告搬遷，該函內容孫玉積承認由孫玉清代繳系爭房地土地稅、房屋稅、及銀行貸款，惟辯稱係承租系爭房地之租金，被告為此也於85年5月至孫玉積住處拜訪要求過戶，仍遭相同結果，被告因此向臺北市萬華區公所申請調解，調解過程證人于德洋、龔廷政均向調解委員陳述上述事實，然孫玉積仍悍然拒絕過戶。
㈡被告係有權占用系爭房地：
孫玉積確實有將系爭房屋讓渡予孫玉清，原告為孫玉積之繼承人，被告為孫玉清之繼承人，而系爭權利讓渡書之法律性質為「在系爭房地過戶前，孫玉清有使用系爭房地之權利」，故縱使被告依系爭權利讓渡書請求移轉系爭房地之所有權之請求權已罹於時效消滅，被告占有系爭房地仍非無法律上原因。
㈢並答辯聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回；如受不利判決願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項㈠系爭房屋原登記為孫玉積所有，原告為孫玉積之女，孫玉積於98年11月5日死亡，原告因分割繼承系爭房屋之所有權。
此有系爭房地之建物登記謄本、土地登記謄本（見本院卷第
7、8頁）及臺北市建成地政事務所100年9月27日北市建地三字第10031406700號函所檢附之土地登記申請書、登記清冊、孫玉積之繼承系統表、戶籍謄本、印鑑證明、繼承分割協議書、遺產稅免稅證明書等（見本院卷第120至136頁）可證。
㈡孫玉積於68年2月l0日經臺北市政府國民住宅處通知其享有
有關南機場基地國宅抽籤分配之權利，嗣於68年3月27日抽中系爭房地，承購價格289,006元，孫玉積與孫玉清為軍中袍澤關係，孫玉積於68年間即將系爭房屋交付孫玉清占有，被告與孫玉清於72年12月28日結婚，孫玉清於84年10月28日死亡，被告未對被繼承人孫玉清為拋棄繼承，系爭房屋現為被告所占有之情，亦有戶籍謄本（見本院卷第25、238頁）及本院民事紀錄科查詢表為憑（見本院卷第167頁）。
四、原告主張系爭房屋為其所有，被告無權占有系爭房屋，依所有返還請求權請求返還系爭房屋，被告則以前詞置辯，是本件爭點在於：孫玉積是否將系爭房屋出賣或讓渡予孫玉清，並約定待法令許可時，再辦理所有權移轉登記？被告是否有權占有系爭房屋？茲分述如下：
㈠按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，
但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限，民事訴訟法第277條定有明文，是原告以無權占有為原因，提起返還所有物之訴，被告爭執兩造間存有契約關係，非無權占有為抗辯者，被告即應就其占有權源之存在負舉證責任（最高法院98年度台上字第863號判決可資參照）。次按應證之事實雖無直接證據足資證明，但可應用經驗法則，依已明瞭之間接事實，推定其真偽，是以證明應證事實之證據資料，並不以可直接單獨證明之直接證據為限，凡先綜合其他情狀，證明某事實，再由某事實為推理的證明應證事實，而該間接事實與應證事實之間，依經驗法則及論理法則已足推認其有因果關係存在者，自非以直接證明應證事實為必要（最高法院98年度台上字第2035號可供參照）。
㈡孫玉積是否將系爭房屋出賣或讓渡予孫玉清，並約定待法令
許可時，再辦理所有權移轉登記？⒈查原告主張其為系爭房屋之所有權人，業據提出系爭房地之
建物登記謄本、土地登記謄本為證（見本院卷第7、8頁），被告辯稱兩造之被繼承人間就系爭房屋有讓渡契約存在，揆諸前揭規定及最高法院判決意旨，應由被告就其抗辯之事實負舉證之責任，合先敘明。
⒉被告辯稱：孫玉積承購系爭房屋後，將系爭房屋讓渡予孫玉
清，因系爭房屋是國宅，故雙方並約定待法令許可時，再辦理系爭房屋所有權移轉登記，孫玉積因此交付印鑑證明書、印鑑章、系爭房地所有權狀及前述國宅貸款契約書等均正本給孫玉清，系爭房屋之貸款、房屋稅及地價稅均由孫玉清及被告繳納之事實，並提出孫玉積之印鑑證明書、印鑑章、委託書、系爭房地所有權狀、孫玉積與臺北市政府、臺北市銀行間之國宅貸款契約書及承購國民住宅暨貸款契約書、臺北市政府國民住宅處之出售國民住宅繳款通知書均正本（分別見本院卷第49至54頁）、臺北市政府國民住宅處68年2月10日（68）北市宅三字第1358號關於通知孫玉積國宅之抽籤分配事宜函（見本院卷第112頁）、臺北市銀行國宅貸款分期攤還送款簿及臺北銀行營業部國宅貸款分期還款憑單正本（見本院卷第196至237頁）為證，而原告亦不爭執被告持有前揭文書正本及孫玉積之印鑑章，且不爭執系爭房屋之房屋稅與地價稅均由孫玉清及被告繳納之事實，惟原告主張係因當時法令國宅禁止出售、出租，孫玉積為避免系爭房屋供孫玉清居住遭管理機關查獲，故將前述國宅貸款契約書、繳款收據及系爭房地所有權狀正本等均交由孫玉清保管，以應付國宅管理機關實施之國宅居住使用檢查及保管權狀之要求等語。
⒊查64年7月12日公布施行之國民住宅條例第12條規定：「國
民住宅承購人所承購之國民住宅及其基地，非經國民住宅出售機關之同意，不得出售、出典、贈與或交換；其經同意出售者，國民住宅出售機關有優先承購權。國民住宅出售、出典、贈與或交換之承受人，應以具有購買國民住宅之資格者為限。」，如有違反依同法第13條規定，國民住宅出售機關得收回其住宅，並得移送法院裁定後強制執行；71年7月30日修正公布之國民住宅條例第19條第1項規定：「政府興建之國民住宅，其承購人居住滿二年後，經該管國民住宅主管機關之同意，得於提前清償國民住宅貸款本息後，將該住宅及基地出售、出典、贈與或交換。其承購、承典、受贈或交換人應以具有購買國民住宅之資格者為限，並視同國民住宅配售戶。」，如有違反依同法第21條規定，國民住宅出售機關得收回該住宅及基地，並得移送法院裁定後強制執行；91年12月11日修正公布之國民住宅條例第19條規定：「政府直接興建之國民住宅，其承購人居住滿一年後，得將該住宅及基地出售、出典、贈與或交換。其承購、承典、受贈或交換人，如具有國民住宅購買資格者，得按原承購人之國民住宅貸款餘額及剩餘期限，申請國民住宅貸款。取得使用執照滿十五年以上之國民住宅，其出售、出典、贈與或交換該住宅及基地，不受前項規定之限制。」（見本院卷第64至72頁）。是於國民住宅條例91年12月11日修正公布前，政府興建之國民住宅需經主管機關同意始得出售，且買受人之條件資格亦有限制，然於國民住宅條例91年12月11日修正公布後，國民住宅之買賣即不受前揭限制，因此，兩造之被繼承人於68年間若有買賣系爭房屋之合意，雖於當時因法令限制而無法履行系爭房地所有權移轉登記之義務，然雙方約定待法令許可時再行履行前述義務，則依民法第246條第1項規定：「以不能之給付為契約標的者，其契約為無效。但其不能情形可以除去，而當事人訂約時並預期於不能之情形除去後為給付者，其契約仍為有效。」，該系爭房地買賣契約或「讓渡契約」仍屬有效。
⒋被告辯稱系爭房屋之貸款自68年5月貸款始期至83年5月間貸
款終期之日止，均由其被繼承人孫玉清繳納，業據提出臺北市銀行國宅貸款分期攤還送款簿及臺北銀行營業部國宅貸款分期還款憑單均正本為憑（見本院卷第196至237頁），堪信為真實，原告雖稱係由孫玉積將錢交付予孫玉清，委託孫玉清代為繳納云云，並未舉證以實其說，尚難採信，則孫玉清既繳納系爭房屋之全部貸款，則孫玉積與孫玉清間關於系爭房屋之約定顯非無償之使用借貸關係。又衡情，若孫玉清僅是基於使用借貸或租賃關係占有使用系爭房屋，孫玉積殊無交付其印鑑證明書、印鑑章、系爭房地所有權狀正本、孫玉積與臺北市政府、臺北市銀行間之國宅貸款契約書及承購國民住宅暨貸款契約書、臺北市政府國民住宅處之出售國民住宅繳款通知書均正本、臺北市政府國民住宅處68年2月10日
（68）北市宅三字第1358號關於通知孫玉積國宅之抽籤分配事宜之函予孫玉清之必要，尤其是孫玉積之印鑑證明書、印鑑章、系爭房地所有權狀正本，是辦理系爭房屋所有權移轉登記所必要之文件及印章，而持有系爭房地之所有權狀正本者，更是表徵所有權人身分之象徵，且契約文件關係契約當事人之權利義務之證明，衡情契約當事人當會自己保存，以保障自己權益，殊無交付他人保管之理，故孫玉積將其與臺北市政府、臺北市銀行間之國宅貸款契約書及承購國民住宅暨貸款契約書、臺北市政府國民住宅處之出售國民住宅繳款通知書均正本交付予孫玉清，亦即將系爭房屋貸款契約文件正本交付予孫玉清，可認孫玉積與孫玉清間有變更該等契約之貸款人之合意，亦即孫玉積將辦理系爭房屋所有權移轉登記所必要之文件及印章、表徵所有權人之身分之權狀正本、貸款契約文件正本交付予孫玉清，堪認雙方間確實有讓渡系爭房屋所有權之合意。
⒌於國民住宅條例91年12月11日修正公布前，國宅之買賣雖受
有限制，然依臺北市政府都市發展局100年7月26日北市都住字第10035418400號函所載：「68年間承購國宅，未有國宅之所有權狀正本交由貸款銀行保管情事；又本局（前國民住宅處）在非必要需實地訪視住戶之情況下，不會任意打擾居住安寧，且時間久遠無相關資料可稽。」（見本院卷第82頁），是並無原告所稱將國宅貸款契約書、繳款收據及系爭房地所有權狀正本等均交由孫玉清保管，以應付國宅管理機關實施國宅居住使用檢查及保管權狀之情事，且縱使國宅管理機關當時有前往國宅調查是否有違法出售或出租等情事，亦是查訪國宅現住人是否為該國宅之承購人及其家屬或親屬，例如訪問附近鄰居等，方得釐清事實，若僅要求出示國宅貸款契約書、繳款收據、系爭房地所有權狀正本，甚至印鑑章及印鑑證明等，根本無法達成上述目的，另貸款銀行若有保管系爭房屋所有權狀正本情事，則於83年4月間貸款繳清時，因所有權狀係關係權益之重要文書，貸款銀行亦應是通知孫玉積本人親自前往領取，豈會在孫玉清及被告之持有中，是據上所述，原告前揭所述，實無可採。
⒋被告提出孫玉積於85年1月8日委任律師發函予被告，表示終
止雙方間之租賃契約，請求被告於10日內搬遷及返還不動產權狀，並表示緣於68年間，孫玉積將系爭房屋出租予孫玉清，租金由孫玉清代繳土地稅、房屋稅及銀行貸款等，租期為不定期，現孫玉清已於84年去世，孫玉積無意續租等語（見本院卷第114、115頁），原告否認該系爭律師函之真正，而縱使系爭律師函為真，因此是孫玉清死亡後所發之律師函，且在系爭房屋之貸款於83年4月間繳清以後，被告及孫玉清仍未支付所謂之租金予孫玉積，而出租人出租房屋首重在取得租金，則孫玉積於該律師函中全然未提及欠租乙事，顯與常情有違，何況由承租人直接前往貸款銀行繳納出租人之分期貸款金額，亦非常態，故尚難認孫玉積與孫玉清間就系爭房屋有租賃契約關係存在。又在未經雙方另有合意之情形下，殊無所謂「租賃關係於貸款繳清時自動終止，轉變成附負擔之使用借貸關係」之理，併此敘明。
⒌被告於84年12月4日將戶籍遷入系爭房屋乙情，有戶籍謄本
可稽（見本院卷第147頁），然被告辯稱孫玉清自系爭房屋經孫玉積承購時起，被告則自與孫玉清結婚後，即居住在系爭房屋之事實，此為原告所不爭執，至於戶籍登記僅是行政上之管理，並不影響實際住所之認定。又原告稱孫玉清及被告將權狀、印鑑證明、承購國宅及貸款契約等妥善保管，唯獨有效證明其讓渡權利之「讓渡契約」卻遺失，是由被告妥善保存文件之注意能力推斷，本件事實上自始至終並無任何讓渡書面契約之存在等語，然遺失原因不一而足，此非可一概而論，是無從依原告前述所稱情節，即逕認孫玉積與孫玉清間無前開讓渡契約存在。
㈢被告是否有權占有系爭房屋？
按消滅時效完成，僅債務人取得拒絕履行之抗辯權，得執以拒絕給付而已，其原有之法律關係並不因而消滅，在土地買賣之情形，倘出賣人已交付土地與買受人，雖買受人之所有權移轉登記請求權之消滅時效已完成，惟其占有土地既係出賣人本於買賣之法律關係所交付，即具有正當權源，原出賣人自不得認係無權占有而請求返還（85年台上字第389號）。查孫玉積於68年間將系爭房屋讓渡予孫玉清，並約定待法令許可時，再辦理所有權移轉登記乙情，詳如前述，而原告為孫玉積之繼承人，被告為孫玉清之繼承人，原告及被告分別繼承孫玉積、孫玉清就前開讓渡契約之權利義務，是不論依據前開讓渡契約，被告請求原告移轉系爭房屋所有權登記之請求權是否罹於消滅時效，孫玉清占有系爭房屋係孫玉積本於讓渡契約之法律關係所交付，即具有正當權源，原告及被告分別為孫玉積、孫玉清之繼承人，被告基於繼承關係占有系爭房屋，仍具有正當權源，原告自不得認係無權占有而請求返還。
五、綜上所述，孫玉積於68年間業將系爭房屋讓渡予孫玉清，並約定待法令許可時，再辦理所有權移轉登記，孫玉清本於讓渡契約之法律關係占有系爭房屋，具有正當權源，被告為孫玉清之繼承人，基於繼承關係，亦有占有系爭房屋之正當權源，原告基於繼承關係取得系爭房屋之所有權，自應繼受前開讓渡契約之法律關係，因此，原告依民法第767條之規定，請求被告應將系爭房屋騰空遷讓返還予原告，為無理由，應予駁回。而原告之訴既應駁回，其假執行之聲請，亦失所附麗，應一併駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及舉證，經本院審酌後，認均不足以影響本判決之結果，毋庸一一論列，併此敘明。
七、據上論結，原告之訴為無理由，爰依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 100 年 12 月 19 日
民事第五庭 法 官 賴秀蘭以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 100 年 12 月 20 日
書記官 余富琦