臺灣臺北地方法院民事判決 100年度訴字第2570號原 告 行政院國軍退除役官兵輔導委員會新北市榮民股務
處即羅昌錫之遺產管理人法定代理人 林高智訴訟代理人 周承武律師被 告 郭佳
郭華揚郭張瓊月上三人共同訴訟代理人 黃秀珠律師
張淑瑛律師
參 加 人 余嘉生上列當事人間請求交還房屋事件，本院於民國103 年3 月10日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應自坐落新北市○○區○○段○○○○○號即門牌號碼新北市○○區○○路○○○巷○○○號十六樓建物騰空後交付原告占有管理。
被告郭佳應給付原告新臺幣肆拾捌萬叁仟肆佰叁拾柒元，及自民國一百年七月一日起至返還占用附表一房地之日止，按月給付原告新臺幣捌仟壹佰伍拾元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決原告勝訴部分，於原告以新臺幣壹佰壹拾萬貳仟玖佰元為被告擔保後，得假執行。但被告以新臺幣叁佰叁拾萬捌仟伍佰陸拾玖元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
壹、程序部分事實及理由
一、原告之法定代理人原為雷台青，嗣於本院審理中變更為林高智，並依法聲明承受訴訟（見本院卷二第100 頁），核與民事訴訟法第170 條、第175 條規定相符，應予准許，合先陳明。
二、按就兩造之訴訟有法律上利害關係之第三人，為輔助一造起見，於該訴訟繫屬中，得為參加；參加，應提出參加書狀，於本訴訟繫屬之法院為之；當事人得於訴訟繫屬中，將訴訟告知於因自己敗訴而有法律上利害關係之第三人；受告知人不為參加或參加逾時者，視為於得行參加時已參加於訴訟，準用第63條之規定，民事訴訟法第58條第1 項、第59條第1項、第65條第1 項、第67條分別定有明文。查原告起訴時，本以余嘉生為被告，主張被告余嘉生占有羅昌錫名下坐落新北市○○區○○段○○○○○號，即門牌號碼新北市○○區○○路○○○ 巷○○號16樓建物，面積87.43 平方公尺全部（下稱系爭房屋），被告余嘉生應訴後，於民國100 年7 月7 日答辯狀中，抗辯自身雖曾經占有系爭房屋，但已於92年11月18日將系爭房屋出售、交付予郭佳，現時占有人為郭佳（見本院卷一第32頁），原告則於100 年7 月14日具狀追加郭佳為被告（見本院卷一第48頁），嗣原告於102 年11月4 日當庭撤回被告余嘉生部分，為被告余嘉生、郭佳同意，被告余嘉生當庭以自身有利害關係，口頭請求參加訴訟，表示之後將再具狀參加（見本院卷二第170 頁背面至第171 頁），然經本院認余嘉生因係先占有系爭房屋者，其後出售、交付被告郭佳占有，兩者占有是否合法有據，具有法律上利害關係，應併予綜合審酌，認余嘉生就本件訴訟有法律上之利害關係，告知余嘉生訴訟，請余嘉生儘速遞送參加訴訟狀（見本院卷三第18頁），但遲至言詞辯論終結，余嘉生仍未具狀參加，揆以首揭民事訴訟法第67條規定，應認余嘉生於得行參加時，已參加訴訟。
三、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴；但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第2 款、第3 款、第7 款分別定有明文。所謂請求之基礎事實同一，係指變更或追加之訴與原訴之主要爭點有其共同性，各請求利益之主張在社會生活上可認為同一或關連，而就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內具有同一性或一體性，得期待於後請求之審理予以利用，俾先後兩請求在同一程序得加以解決，避免重複審理，進而為統一解決紛爭者，即屬之。判斷是否合於民事訴訟法第255 條第1 項第2 款之「請求之基礎事實」同一，應考慮被告之防禦權是否受到不利益及在訴訟之過程，准予為訴之變更、 追加後，原來已經進行過之訴訟資料與證據資料，有無繼續使用之可能性及價值，最高法院90年度台抗字第51
9 號裁判意旨可資參照。經查，原告起訴時聲明為：㈠、被告余嘉生應將羅昌錫名下系爭房屋，騰空後交付原告占有管理；㈡、被告應給付原告新臺幣（下同）1,389,920 元，及自100 年7 月1 日起至遷讓房屋之日止，按月給付原告23,165元；㈢、願供擔保，請准宣告假執行。余嘉生應訴後，具狀否認為系爭房屋現時占有人，稱自身於92年11月18日，已將系爭房屋出售交付郭佳占有，郭佳始為系爭房屋現時占有人（見本院卷一第32頁），而本院勘驗系爭房屋時，發現該屋占有人，除被告郭佳外，尚為被告郭佳父母郭華揚、郭張瓊月所占有，原告則於100 年7 月14日追加被告郭佳部分（見本院卷第48頁），於102 年11月4 日經被告余嘉生、郭佳同意，撤回被告余嘉生部分（見本院卷二第170 頁背面至17
1 頁），嗣於103 年1 月13日以民事辯論意旨三狀、103 年
1 月20日當庭陳述，確認追加、變更聲明為：㈠、被告郭佳、郭華揚、郭張瓊月應將系爭房屋騰空後交付原告占有管理；㈡、被告郭佳應給付原告1,291,382 元，及自100 年7 月
1 日起至遷讓房屋之日止，按月給付原告21,523元；㈢、願供擔保，請准宣告假執行（見本院卷二第254 至255 頁、卷三第3 頁背面至第4 頁），核其所為，請求之基礎事實同一，且不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，揆諸前開說明，並無不合，應予准許。
貳、實體部分
一、原告起訴主張：
（一）其依臺灣地區與大陸地區人民關係條例（下稱兩岸人民關係條例）第68條第1 項、退除役官兵死亡無人繼承遺產管理辦法第4 條規定，為已故榮民羅昌錫之法定遺產管理人，羅昌錫生前依「國軍老舊眷村重建試辦期間作業要點」奉配附表一所示房地（下稱系爭房地），羅昌錫於90年11月3 日死亡，國防部於92年6 月10日核定羅昌錫之配購資格，並於93年1 月19日經國有財產局北部辦事處開立國有土地移轉證明書，由軍眷住宅公用合作社委任代書申辦產權移轉登記，並於93年6 月15日核發系爭房地所有權狀，羅昌錫為系爭房地所有權人。
（二）訴外人凌晞明於89年10月1 日，以羅昌錫代理人名義，與參加人余嘉生簽立房地買賣契約書（下稱系爭契約），約定以450 萬元之價格，出售系爭房地予余嘉生；同日，又以羅昌錫代理人名義，與余嘉生簽立房地租賃契約書，約定以每月18,000元價格，出租系爭房地予余嘉生，租賃期間為4 年，期滿後應再續約4 次，每次期間為4 年。余嘉生前向原告提起所有權移轉登記事件，經本院以97年度訴字第4931號判決敗訴，經臺灣高等法院以98年度上字第91
4 號判決上訴駁回，復經最高法院以99年度台上字第2330號裁定上訴駁回，而告確定；而余嘉生後又以羅昌錫之繼承人羅由豫、羅由瑞，有嗣後承認或追認凌晞明代理羅昌錫簽立之系爭契約，且該等事由係於前案事實審言詞辯論時點之後，故未受上開確定判決既判力效力所拘束，向原告再次提起所有權移轉登記事件訴訟，後經本院以100 年訴字第4892號判決敗訴，綜以上開判決，可知系爭房地為羅昌錫所有，羅昌錫亡故後，應由原告管理遺產。
（三）系爭房地於89年10月1 日起至92年11月17日止，為余嘉生占有；92年11月18日起迄今，為被告郭佳占有，現尚有被告告父母郭華揚、郭張瓊月占有，均屬無權占有，爰擇一依民法第1179條、第962 條及第767 條前段規定，請求被告郭佳、郭華揚、郭張瓊月騰空返還系爭房屋；另依民法第1179條、179 條、土地法第97條第1 項規定，請求被告郭佳給付95年7 月1 日起至100 年6 月30日止，占有系爭房屋5 年相當於租金之不當得利（土地部分933,872 元、建物部分357,510 元），合計為1,291,382 元，及其後每月占有相當於租金之不當得利為21,523元。
（四）並聲明：⒈被告應將系爭房屋騰空後交付原告占有管理；⒉被告郭佳應給付原告1,291,382 元，及自100 年7 月1日起至遷讓房屋之日止按月給付原告21,523元；⒊願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告抗辯略以：
（一）羅昌錫尚有2 位兒子羅由瑞、羅由豫未拋棄繼承，其等應為羅昌錫之合法繼承人，故原告不具備當事人適格。
（二）余嘉生雖稱於92年11月18日出售系爭房地予被告郭佳，實則余嘉生、被告郭佳間之該份買賣契約，係余嘉生於100年7 月間（原告追加郭佳為被告前），要求被告郭佳配合製作，內容並非真正。被告郭佳占有使用系爭房屋，實係本諸被告郭佳於92年11月18日，與賣方羅由瑞、羅由豫間之買賣契約（賣方由余嘉生代理），被告郭佳於簽約時，已交付90萬元予羅由瑞、羅由豫之代理人余嘉生，同時書立該屋租賃契約，並辦理交屋，自92年11月18日起合法占有使用系爭房屋迄今，而買受人得依民法第348 條第1 項規定，請求交付買賣標的物，被告郭佳為買受人，自可本諸債權關係占有買賣標的物（即系爭房地），為有權占有。
（三）原告另依民法第962 條規定請求被告交還房屋，已罹於民法第963 條1 年消滅時效規定，此部分為時效抗辯。而被告郭佳係因余嘉生自稱為羅昌錫繼承人羅由瑞、羅由豫之代理人，出具羅由瑞、羅由豫與羅昌錫間，經海基會證明之親屬關係公證書、系爭房屋交屋通知單正本，進而相信余嘉生受羅由瑞、羅由豫授權，遂與之簽署系爭房地買賣契約書，另因系爭房屋屬軍眷房屋，非可立即辦理房屋所有權移轉登記，故於立約時，同時簽立房屋租賃契約，自92年12月起，善意占有系爭房屋，並開始繳納房屋稅及地價稅，迄至102 年12月間，合計繳納187,200 元，占有出於善意，且支付相當對價，當無不當得利可言，而原告對於不當得利之計算方式，非以申報總價，竟以土地、建物現值為計算，當有錯誤。
（四）原告追加郭華揚、郭張瓊月為被告，然其等為被告郭佳父母，均係基於家屬關係，受被告郭佳指示住於系爭房屋，僅為占有輔助人，非占有人。
（五）並聲明：㈠、原告之訴及假執行之聲請均駁回；㈡、願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項（見本院卷三第3 至該頁背面）：
（一）已故榮民羅昌錫所有系爭房地，於90年11月3 日過世，原告為羅昌錫遺產之法定遺產管理人。
（二）國防部於92年6 月10日核定羅昌錫之配購資格，並於93年
1 月19日經國有財產局北部辦事處開立國有土地移轉證明書，由軍眷住宅公用合作社委任代書申辦產權移轉登記，並於93年6 月15日核發系爭房地所有權狀。
（三）凌晞明於89年10月1 日，以羅昌錫代理人之名義與余嘉生簽立系爭契約，以450 萬元出售系爭房地予余嘉生；復於同日，以羅昌錫代理人之名義，與余嘉生簽立房地租賃契約書，約定以每月18,000元之價格，出租系爭房地予余嘉生，租賃期間為4 年，期滿後應再續約4 次，每次期間為
4 年。
（四）系爭房地於89年10月1 日起至92年11月17日止，由余嘉生占有；92年11月18日起，由被告郭佳占有至今。
四、得心證之理由：原告主張自身為已故榮民羅昌錫之遺產管理人，羅昌錫所有之系爭房地遭被告無權占有，爰請求被告返還系爭房屋、給付占有系爭房地相當於租金之不當得利，然為被告所否認，並以前詞置辯，是本件爭點厥為：㈠、程序爭點：原告是否當事人適格？㈡、實體爭點：原告依民法第1179條、第962 條、第767 條前段，擇一請求被告騰空返還系爭房屋，是否有據？⒈原告是否為系爭房地所有權人？⒉被告是否有權占用系爭房地？⒊本件有無罹於時效？㈢、原告請求被告給付95年7 月1 日至100 年6 月30日，及其後相當於租金之不當得利，是否有理由？茲分敘如下：
（一）原告提起本件訴訟，當事人適格：⒈按現役軍人或退除役官兵死亡而無繼承人、繼承人之有無
不明或繼承人因故不能管理遺產者，由主管機關管理其遺產；前條第1 項之遺產事件，其繼承人全部為大陸地區人民者，除應適用第68條之情形者外，由繼承人、利害關係人或檢察官聲請法院指定財政部國有財產局為遺產管理人，管理其遺產，兩岸人民關係條例第68條第1 項、第67條之1 第1 項有明文規定。又繼承開始時，繼承人之有無不明，而無親屬會議或親屬會議未於1 個月內選定遺產管理人者，利害關係人得聲請法院選任遺產管理人，民法第1178條第2 項固定有明文。惟退除役官兵死亡而無繼承人、繼承人之有無不明或繼承人因故不能管理遺產者，由主管機關管理其遺產，此為臺灣地區與大陸地區人民關係條例第68條第1 項所明定，行政院國軍退除役官兵輔導委員會並依同條第3 項規定，訂有退除役官兵死亡無人繼承遺產管理辦法，依該辦法第4 條規定，亡故退除役官兵遺產，由該輔導會所屬安置機構為遺產管理人，亡故退除役官兵未安置者，以其住所地退除役官兵服務機構為遺產管理人。故被繼承人如屬退除役官兵者，自應依上開規定，以各該機構為法定之遺產管理人，法院不得再依前述民法規定，另行選任遺產管理人，最高法院88年度台抗字第455 號裁定意旨可資參考。
⒉被告雖辯稱原告非適格遺產管理人，羅昌錫尚有繼承人云
云。然而，羅昌錫死亡時，於臺灣地區已無繼承人，雖於大陸地區，尚有二子羅由瑞、羅由豫，但羅由瑞、羅由豫均在大陸地區，全為大陸地區人民，依兩岸人民關係條例第67條之1 第1 項前段規定，應適用同法第68條規定，而應屬繼承人因故不能管理遺產情形，故原告為羅昌錫遺產管理人於法有據，具有當事人適格，合先敘明。
（二）原告依民法第1179條、第767 條第1 項前段，請求被告騰空返還系爭房屋，為有理由：
⒈羅昌錫為系爭房地所有權人：
羅昌錫係國軍退除役官兵，而國防部空軍總司令部（下稱空軍總部）於89年6 月28日交付系爭房屋予羅昌錫占有，羅昌錫於90年11月3 日死亡，空軍總部仍於93年4 日23日移轉系爭房地所有權予羅昌錫，有系爭房地之建物、土地登記謄本、空軍總部列管臺北縣新店市（改制後為新北市新店區）「大鵬華城」交屋通知單（下稱「大鵬華城」交屋通知單）各1 份在卷可考（見本院卷一卷第12至13、
244 頁) ，並為兩造所不爭執，堪信實在。空軍總部於93年4 月23日移轉系爭房地所有權予羅昌錫時，羅昌錫雖早於90年11月3 日死亡，而無權利能力，惟依土地登記規則第7 條規定：「依規則登記之土地權利，除本規則另有規定外，非經法院判決塗銷確定，登記機關不得為塗銷」，則系爭房地所有權移轉所有權登記予羅昌錫，在未經法院判決塗銷登記確定前，不容因羅昌錫於登記時，不具權利能力，而否認上揭登記絕對效力，故羅昌錫仍為系爭房地所有權人，原告得依法管理已故榮民羅昌錫系爭房地之遺產管理人，可資認定。
⒉被告3 人均為無權占有：
被告郭佳雖辯以自身於92年11月18日，與賣方羅由瑞、羅由豫間之買賣契約（賣方由余嘉生代理）、租賃契約，本諸債權關係占有買賣標的物即系爭房地，認屬有權占有，被告郭華揚、郭張瓊月為被告郭佳之父母，均係基於家屬關係，受被告郭佳指示占有系爭房屋，僅為占有輔助人，非占有人云云。然而：
⑴、原告起訴時，主張無權占有系爭房地之對象為余嘉生，余
嘉生應訴後，抗辯系爭房地係羅昌錫生前89年10月1 日授權凌晞明出售、交付予伊，伊嗣於92年11月18日，將系爭房地出售、交付予被告郭佳占有，有原告起訴狀、被告余嘉生100 年7 月7 日民事答辯狀、羅昌錫與余嘉生間89年10月1 日房地買賣契約書、羅昌錫授權凌晞明之授權書、余嘉生與郭佳間92年11月18日房屋買賣契約書各1 份在卷可憑（見本院卷一第4 至8 、32至36頁），原告嗣追加郭佳為被告後，被告郭佳竟辯稱：余嘉生所提出余嘉生與郭佳間92年11月18日房屋買賣契約書為虛偽，係余嘉生要求被告郭佳配合製作（見本院卷一第219 頁背面、第222 頁），被告郭佳占有系爭房地之合法占有權源，實為被告郭佳同日與賣方羅由瑞、羅由豫間之買賣契約（賣方由余嘉生代理）、租賃契約為憑（見本院卷一第219 頁背面、第
222 頁、第229 至235 頁）。細酌余嘉生與被告郭佳對系爭房地買賣之說詞，於92年11月18日之同一時點，可提出兩份不同之買賣契約書，賣方完全迥異（一者之賣方為余嘉生；一者之賣方為羅由瑞、羅由豫，但代理人仍為余嘉生），被告郭佳所提出之買賣契約，雖稱賣方為羅由瑞、羅由豫，余嘉生為賣方代理人，該份契約雖檢附羅昌錫、羅由瑞、羅由豫親屬關係公證書，可據以得悉羅由瑞、羅由豫為羅昌錫之子，惟余嘉生既為賣方代理人，卻未見羅由瑞、羅由豫委任余嘉生代為處理買賣系爭房地事宜之委任書或授權書附卷輔參（見本院卷第230 至244 頁），姑不論羅由瑞、羅由豫於法律上，是否有權處分系爭房地，是否為系爭房地所有權人，羅由瑞、羅由豫究竟有無就系爭房地買賣事宜，授權余嘉生代理買賣行為，與被告郭佳締結前開買賣契約、租賃契約，余嘉生是否取得代理權限，非無可疑，無從信以為真。
⑵、次查，證人羅由豫於本院審理時，結稱：我有看過本院卷
內公證書、切結書，當時來臺灣2 至3 次，有簽名於該等文件上，因為凌晞明說父親委託他賣房子，父親生前也有跟我說全權委託凌晞明賣房子給余嘉生，當初不知道房子賣多少錢，後來知道是以450 萬元出售，凌晞明沒跟我說他拿到多少錢，我到現在也沒有拿到錢等語；證人羅由瑞在本院證稱；我有看過卷內公證書、切結書，是我親自簽名，但因識字不多，內容有些字不認識，但我兄弟有念給我聽裡面的內容，就是有委託凌晞明賣房子給余嘉生，賣了以後的事情就不知道了，我沒有拿到錢等語（見本院卷二第147 頁背面至148 頁背面），證人羅由豫、羅由瑞所稱之公證書、切結書內容為：羅由瑞、羅由豫切結羅昌錫生前有授權凌晞明代理，於89年10月1 日出售系爭房地予余嘉生，凌晞明雖經臺灣法院認定無代理出售系爭房地權限，但其二人承認凌晞明前開代理行為，同意將系爭房地所有權移轉登記予余嘉生或其指定之第三人，亦有該2 份公證書、切結書存卷可考（見本院卷二第5 至19頁）。證人羅由豫、羅由瑞雖稱父親羅昌錫生前有委託凌晞明出售系爭房地予余嘉生，承認凌晞明代理羅昌錫之出賣系爭房地行為，但未言及有委任或授權余嘉生代理出售系爭房地意思，顯徵被告郭佳於92年11月18日與賣方羅由瑞、羅由豫間之買賣契約（賣方由余嘉生代理）、租賃契約，余嘉生未受羅由瑞、羅由豫委任或授權，非合法代理人，余嘉生非經本人許諾之無權代理行為，未經本人承認，對本人不生效力，被告郭佳自無從本諸該契約為請求，或抗辯為自身合法占有系爭房地權源證明。
⑶、被告郭佳雖稱余嘉生當時現實占有系爭房地，且自稱為羅
昌錫繼承人羅由瑞、羅由豫之代理人，並出具羅由瑞、羅由豫與羅昌錫間親屬關係公證書、「大鵬華城」交屋通知單各1 份，被告郭佳始善意信賴與余嘉生締約。然而，縱令余嘉生占有系爭房地，亦無法遽論其有合法占有權源，而前開親屬關係證明文件，僅可佐證羅昌錫與羅由瑞、羅由豫間親屬關係，無法逕謂余嘉生當時，已取得羅由瑞、羅由豫授權，或得羅由瑞、羅由豫同意代理出售系爭房地，是被告郭佳單憑上開事實或文書，抗辯自身善意且誤信余嘉生為有權代理人云云，實無可信，被告郭佳無權占有系爭房地之事實，可堪確認。
⑷、另被告郭華揚、郭張瓊月確實占有系爭房屋，於本院勘驗
現場時，被告郭張瓊月自承該址為被告郭佳、父母（即被告郭華揚、郭張瓊月）同住，已居住約10年左右，有本院勘驗筆錄1 份在卷可憑（見本院卷第198 至201 頁），審以被告郭華揚、郭張瓊月均已成年，非未成年人，本身戶籍址均非設籍系爭房屋，被告郭華揚戶籍址為新北市○○區○○路○○○ 巷○ 弄○○○○ 號；被告郭張瓊月戶籍址為臺北市○○區○○街○○巷○ ○○ 號4 樓之3 ，有戶籍謄本2紙在卷可考（見本院卷二第228 至229 頁），本件又無其他被告郭華揚、郭張瓊月受被告郭佳指示占有管領系爭房屋之證明，自難信其等占有，僅為被告郭佳占有輔助人，被告此節執辯，當無可信，被告3 人均為現時占有人，應可認定。
⑸、綜上各節，被告抗辯有合法占有權源，且被告郭華揚、郭
張瓊月僅為占有輔助人，均無可採，被告3 人無權占有系爭房地乙節，可資認定。
⒊羅昌錫為系爭房地所有權人，原告為羅昌錫之遺產管理人
，本諸民法第1179條第1 項第2 款遺產管理人保存遺產必要處置職務，依同法第767 條第1 項前段規定，請求無權占有之被告返還系爭房屋，於法有據，應予准許。至原告所有物返還請求權之請求，既經准許，自無庸再就民法第
942 條占有物返還請求權予以審究，亦無庸再行審理被告對於民法第963 條時效抗辯事由，併此敘明。
（三）原告請求被告郭佳給付95年7 月至100 年6 月30日，及其後占有系爭房地相當於租金之不當得利，為有理由：
⒈無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益，民法第179 條前段定有明文；依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，最高法院61年台上字第1695號判例可資參照。另按，城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限；第97條第99條及第101 條之規定，於租用基地建築房屋均準用之，土地法第97條第1 項、第105 條分別定有明文。而城市地方供營業用之房屋，承租人得以營商而享受商業上之特殊利益，非一般供住宅用之房屋可比，所約定之租金，自不受土地法第97條規定之限制，最高法院94年度第2 次民事庭會議決議可資參考。
⒉原告所有之系爭房地，遭被告郭佳於92年11月18日起無權
占用，被告郭佳因而獲得相當於租金之利益，致原告受有損害，是依前揭說明，原告於100 年6 月21日起訴，可請求被告給付95年7 月1 日至100 年6 月30日間相當於租金之不當得利（起訴時點前推5 年），及其後至被告郭佳返還系爭房地之日止，計算相當於租金之不當得利。系爭房地坐落新北市新店區「大鵬華城」社區內，該址昔為國軍空軍舊有眷舍改建社區，系爭房屋為該社區內鋼筋混凝土造16層樓建物第16樓，內部格局1 客廳、3 間房、1 衛浴、1 廚房，屋況良好，採光甚佳，該址建物設有2 部電梯出入，社區公共區域佔地廣闊，內部設施完善，備有活動中心、庭園造景、兒童休憩、景觀生態地等設施，社區設有前、後門（據社區警衛表示，前後門差距約300 公尺），後門出入為河堤邊之小巷，前門面對新北市○○區○○路，該路為雙向共計4 線道大馬路，附近商家林立，前即設有有公車站牌，交通便利，中正路連往環河快速道路，可快速連接臺北市各重要都會區域，交通便捷等情，業經本院赴現場勘驗屬實，並有現場照片19張在卷可考（見本院卷二第198 至206 、216 至220 頁），可知系爭房地雖處社區住宅，但交通方便、商業交易繁榮，應為住商混合區域，復徵以被告郭佳利用系爭房屋後，可獲取之住屋節省支出等一切情狀，並參酌土地法第105 條準用第97條第
1 項之規定，認原告請求相當於租金利益之不當得利，以系爭房地公告現值10％，尚屬過高，應按系爭土地公告地價、系爭房屋建物現值之8 ％計算為適當。準此，系爭土地於95年7 月1 日至100 年6 月30日之公告地價為：95年每平方公尺15,800元；96至98年每平方公尺16,600元；99至101 年每平方公尺18,476元，有新北市政府地政局102年12月9 日北地價字第0000000000號函1 份在卷可憑（見本院卷二第230 至231 頁），被告占有系爭土地面積為28.893平方公尺（羅昌錫應有部分為10萬分之75，該地號土地面積為38,524.22 平方公尺，見土地登記謄本，本院卷一第12頁），另系爭房屋於95年7 月1 日至100 年6 月30日之房屋現值為：95年741,500 元；96年730,900 元；97年720,300 元；98年709,700 元；99年699,100 元；100年688,700 元，有新北市政府稅捐稽徵處新店分處102 年12月26日北稅新二字第0000000000號函1 份在卷可憑（見本院卷二第239 至247 頁），共計占有系爭房地於95年7月1 日至100 年6 月30日間，相當於租金之不當得利為：
483,437 元（計算式詳如附表二所示），另自100 年7 月
1 日起至返還占用系爭房地之日止，按月給付相當於租金之不當得利8,150 元（計算式：系爭土地部分：18,476
28.8931/128 ％＝3,559 元；系爭房屋部分：688,70
0 1/128 ％＝4,591 元，共計8,150 元），為有理由，應予准許，超過部分請求，均屬無據。
五、綜上，原告為羅昌錫遺產管理人，依民法第1179條、第767條第1 項前段規定，請求被告返還系爭房屋，並依民法第1179條、第179 條規定，請求被告郭佳給付95年7 月1 日至10
0 年6 月30日間占有系爭房地相當於租金之不當得利483,43
7 元，且自100 年7 月1 日起至返還占用系爭房地之日止，按月給付相當於租金之不當得利8,150 元，均為有理由，予以准許，逾上開金額之請求，不應准許。
六、本判決原告勝訴部分，兩造分別陳明願供擔保聲請宣告假執行，或免為假執行，核無不合，爰分別酌定相當之擔保金額，予以准許。至原告敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，應予駁回。
七、本案事證已臻明確，兩造其餘主張與攻擊防禦方法，經核均與本案判決結果無影響，爰不一一予以審酌，附此敘明。
八、據上論結，本件原告之訴一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第85條第1 項、第79條、第390 條第2 項、第392 條第2 項，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 3 月 28 日
民事第六庭 法 官 湯千慧以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 103 年 3 月 28 日
書記官 李心怡附表一：
┌──┬───────────────┬─────────────┬────┬───────────┐│編號│不動產位置 │面積（平方公尺） │權利範圍│備註 ││ │ ├──────┬──────┤ │ ││ │ │樓層面積 │附屬建物 │ │ │├──┼───────────────┼──────┼──────┼────┼───────────┤│1. │新北市○○區○○段○○○○○號建物│16層：87.43 │陽台：13.93 │全部 │含共有部份 ││ │（門牌號碼：新北市○○區○○路│ │花台：2.16 │ │3640建號：10萬分之1465││ │700 巷65號16樓） │ │ │ │3650建號：10萬分之75 ││ │ │ │ │ │3651建號：1280分之1 │├──┼───────────────┼──────┴──────┼────┼───────────┤│2. │新北市○○區○○段○○○○號土地 │38524.22 │10萬分之│ ││ │ │ │75 │ │└──┴───────────────┴─────────────┴────┴───────────┘附表二：
┌───┬───────┬──────────────┬──────────┐│ │占有期間 │占有系爭土地 │占有系爭房屋 ││ │ │【公告地價占有面積8 ％】│【建物現值8％】 ││ │ │（元以下四捨五入） │ │├───┼───────┼──────────────┼──────────┤│95年 │95年7 月1 日至│15,80028.8936/128 ％＝│741,5008％6/12＝││ │95年12月31日 │18,260元 │29,660元 │├───┼───────┼──────────────┼──────────┤│96年 │96年全年 │16,60028.8938％ │730,9008％＝ ││ │ │＝38,370元 │58,472元 │├───┼───────┼──────────────┼──────────┤│97年 │97年全年 │16,60028.8938％ │720,300 8 ％＝ ││ │ │＝38,370元 │57,624元 │├───┼───────┼──────────────┼──────────┤│98年 │98 年全年 │16,60028.8938％ │709,7008％＝ ││ │ │＝38,370元 │56,776元 │├───┼───────┼──────────────┼──────────┤│99年 │99 年全年 │18,47628.8938％ │699,1008％＝ ││ │ │＝42,706元 │55,928元 │├───┼───────┼──────────────┼──────────┤│100年 │100 年1 月1 日│18,47628.8936/128 ％＝│688,7006/128％＝││ │至同年6月30日 │21,353元 │27,548元 │├───┼───────┼──────────────┼──────────┤│合計 │ │197,429元 │286,008元 ││ │ │ │ │├───┼───────┴──────────────┴──────────┤│ │ ││ │兩者總計：483,437元 │└───┴─────────────────────────────────┘