臺灣臺北地方法院民事判決 100年度訴字第2581號原 告 臺北市立建國高級中學法定代理人 陳偉泓訴訟代理人 古明峰律師被 告 郭健生上列當事人間請求返還無權占有等事件，本院於民國100年12月13日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應自坐落臺北市○○區○○段五小段三八四地號上，土地門牌號碼臺北市○○街二之三號，如附圖所示A部分面積六九點三四平方公尺之建物內遷出，並將該建物返還予原告。
被告應給付原告新臺幣壹佰零玖萬捌仟捌佰壹拾陸元，及自民國一百年十一月九日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，暨自民國一百年五月一日起至返還前項建物之日止，按月給付原告新臺幣壹萬捌仟玖佰叁拾元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之九，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分，於原告以新臺幣壹佰伍拾萬元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣肆佰伍拾萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：
一、本件原告之法定代理人原為徐建國，嗣於訴訟繫屬中變更為陳偉泓，此有臺北市政府民國100年7月26日府人二字第10030655500號函影本可參（見本院卷第130頁）。而陳偉泓已具狀向本院聲明承受訴訟，經核與民事訴訟法第170條、第175及第176條等規定相符，應予准許。
二、次按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款分別定有明文。查，原告起訴時原聲明請求：㈠被告應將坐落臺北市○○區○○段5小段384地號土地（下稱系爭土地）上，門牌號碼臺北市○○區○○街2之3號建物騰空並返還原告；㈡被告應給付原告新臺幣（下同）79萬0,924元及其遲延利息，暨自民國99年5月1日起至返還前項所示建物之日止，按月給付原告1萬3,699元；㈢原告願供擔保請准宣告假執行（見本院卷第4頁）。嗣經臺北市古亭地政事務所至現場測量並製成土地複丈成果圖後，原告又依丈量結果將前揭第一項、第二項聲明分別變更為：㈠被告應將坐落系爭土地上，如附圖所示A部分建物（面積69.34平方公尺）騰空並返還原告；㈡被告應給付原告109萬8,816元及其遲延利息，暨自99年5月1日起至返還前項所示系爭宿舍之日止，按月給付原告1萬8,930元（見本院卷第156頁）。末於100年12月13日言詞辯論期日中又當庭減縮前揭不當得利之利息起算日改自100年11月9日起算（見該日言詞辯論期日筆錄）。核其所為變更，均係本於返還之土地面積或不當得利數額有所擴張或減縮而已，揆諸上開規定，該等訴之變更於法並無不合，均先說明。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：系爭土地為原告所管理之公有土地，坐落其上未辦理保存登記之門牌號碼臺北市○○街2之3號建物（下稱系爭建物）亦為原告所起造，供作宿舍使用。然被告未經原告同意，亦無其他合法之占有權源，竟於86年間擅自遷入居住迄今，為無權占有系爭建物，原告自得依民法第767條之規定，訴請被告將該屋騰空後返還原告。又被告無權占用如附圖所示A部分（面積69.34平方公尺），因而受有相當於租金之利益，致原告受有損害，構成不當得利，原告亦得依民法第179條規定，請求被告返還自95年5月1日起至遷讓系爭建物之日止期間之不當得利等語。並聲明：㈠被告應將坐落系爭土地上，門牌號碼臺北市○○街2之3號，如附圖所示A部分建物騰空返還原告；㈡被告應給付原告109萬8,816元及自100年11月9日起至清償日止，按年息5%計算之利息，暨自99年5月1日起至返還前項所示建物之日止，按月給付原告1萬8,930元；㈢願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：被告係原任職於原告高中之退休教師，曾獲配坐落臺北市○○○街○○○號之宿舍1間，然因該屋年久失修，不堪居住，訴外人馬震中便邀被告至其宿舍即系爭建物內同住，被告以口頭報備原告總務主管人員並獲同意後，始於86年間遷入系爭建物居住迄今，並非無權占有。且被告已於系爭建物內居住長達15年，原告明知此情卻始終未表反對，亦足認原告默示同意將系爭建物借予被告使用；而今使用目的既仍存在，原告自不得任意終止借貸契約請求返還該屋。此外，原告起訴時既主張系爭房屋係由被告與喬延漢、鄧天宜及曾玉玲共同居住，且被告事實上亦僅於該屋中置一沙發充作床舖，占用面積甚小，原告請求被告一人負擔全部之不當得利，顯然失當等語置辯。並聲明：㈠原告之訴駁回；㈡願供擔保請准免為假執行。
三、兩造不爭執之事項：㈠原告為系爭公有土地之管理權人；系爭未辦理保存登記、門牌號碼臺北市○○街○○○號建物亦係由原告所起造。
㈡被告係原任職於原告學校之退休教師，任職期間所獲配之宿舍係另一門牌號碼臺北市○○○街○○○號建物。
㈢系爭建物原係原告借與訴外人馬震中居住之宿舍，惟馬震中已於96年間死亡。
㈣被告係於86年間搬入系爭建物，並居住迄今。
四、然原告另主張被告係無權占有系爭建物等情，則為被告所否認，並以前揭情詞置辯。是本件之爭點即在於：㈠兩造間就系爭建物曾否以明示或默示合意成立使用借貸契約？被告是否為無權占有？㈡如為無權占有，原告可得請求之不當得利數額為何？茲分述如下：
㈠原告請求被告將系爭建物騰空返還予原告，為有理由：
1.按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第767條定有明文。而系爭建物雖未辦理建物所有權第一次登記，惟兩造既不爭執原告為該建物之原始建築人，則原告主張其為該建物之所有權人，提起本訴行使所有權人之權利，自屬有據，先予說明。
2.被告辯稱自己有權占用系爭建物一節，係以原告學校之先後任總務主任均曾代表學校同意將系爭建物借與被告使用等詞為據，並聲請傳喚前揭總務主任左德成、蔡哲銘到庭為證。
惟查：
⑴證人即曾於96年8月至99年8月間擔任原告學校總務主任蔡哲
銘到庭後已明確證稱：「郭健生是我們學校的退休老師，他住的泉州街2之3號房屋不是配住給他的宿舍，是配住給另一位馬老師的宿舍，我任職期間並不知道這件事，後來是馬老師往生，我們要收回宿舍，我去查訪宿舍時才知道是被告郭健生住在那邊... 」等語（見本院卷第105頁反面）。而左德成經傳喚後，雖未如期到場為證，然亦以書狀表明：其係於88年8月至91年7月間任原告學校之總務主任一職，為辦理訪查宿舍情形，曾至寧波西街被告家中訪視，當天未獲會晤，係被告事後得知後，自行到校說明因原配住宿舍不堪居住，故已得馬震中之同意，暫住於馬震中之宿舍即系爭建物內；因當時馬震中仍健在，故其認為馬震中基於渠等二人情誼，同意收留被告同住，總務處不便置喙，且亦無須重新安排為被告更換居住宿舍等情在卷可稽（見本院卷第78-84頁），上情核與證人蔡哲銘在庭證稱：左德成於開庭前曾打電話予伊，告以被告曾向左德成表示目前住在泉州街的宿舍裡，但因為該處是馬震中之宿舍，且馬震中當時尚未往生，故左德成沒有向被告為反對之表示，但左德成之同意亦僅及於此等語相符（見本院卷第106頁），堪可信實。是依前揭證人所言，足見左德成或蔡哲銘均未曾向被告表示願將系爭建物借與被告使用甚明。
⑵又按所謂默示之意思表示，係指依表意人之舉動或其他情事
，足以間接推知其效果意思者而言，若單純之沉默，則除有特別情事，依社會觀念可認為一定意思表示者外，不得謂為默示之意思表示（最高法院29年台上字第762號判例意旨可參）。被告雖稱原告自其於86年間遷入系爭建物後，始終未表反對，應認原告默示同意被告使用該建物云云。然查，系爭建物於86年間係由訴外人馬震中所配住，此乃兩造所不爭，足認斯時系爭建物之使用收益權人應為馬震中，是左德成於上開書狀中陳稱，當時因馬震中仍健在，故原告對於馬震中基於私誼同意被告遷入系爭建物內同住一事，未表示反對等語，洵屬合理，不能僅憑原告當時未積極表示反對之沈默情事，斷認原告有意與被告就系爭建物成立另一借貸契約，或合意將原配住予被告之借用物變更為系爭建物，否則原告自應於變更借用物時，即將原配住予被告之寧波西街處宿舍收回，而非容任被告同時借用兩處宿舍。證人即其後接任之總務主任蔡哲銘更明確否認：其係自96年8月起接任原告學校之總務主任，其原先不知被告係住於馬震中之宿舍內，是於查訪宿舍時方才知悉；知悉後，其即向被告表明其實被告不符合續住資格，且學校亦無法同意被告繼續住在系爭建物內，學校所能做的僅係將被告之陳情函轉呈教育局及財政局等語明確（見本院卷第10 5頁反面-106頁）。佐以前揭查訪宿舍之過程，業經原告製成宿舍管理清查會議紀錄，並由被告簽名其上確認無誤，有該會議紀錄附卷可參（見本院卷第
47 頁）；且原告事後確曾函向臺北市政府教育局、財政局說明被告依法應歸還系爭建物予校方，故考量被告實情所需，隨函檢附被告陳情函1份，請求指示如何處理被告申請續住宿舍一案等意旨，亦有原告於97年4月10日所發之建中總字第09730129300號函及臺北市政府教育局同年月21日回函在卷可考（見本院卷第48-51頁），足見證人蔡哲銘所言為真。是原告既曾明確反對被告繼續居住於系爭建物內，即使原告事後並未積極行使其權利，即刻請求被告遷讓，亦不能解為原告係默示同意被告使用該建物，應不待言。從而，被告係無權占有，應堪認定。
3.至於被告屢稱其係因原先配住之寧波西街宿舍不堪居住，經向學校陳情後亦不獲置理，方才遷入系爭建物內一節，雖為事實，且其情堪憫，然此實另涉及原告就上開宿舍有無修繕義務、有無必要另行提供其他眷舍予被告居住之問題，對於兩造間在未就系爭建物成立使用借貸契約之情形下，被告係無權占有該建物之認定，不生影響，併此指明。
㈡本件不當得利之數額：
1.按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益；雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。而無權占有他人土地或房屋，可能獲得相當於租金之利益，此乃社會通常之觀念（最高法院61台上字第1695號判例意旨參照）。查，被告於86年間遷入系爭建物內居住後，即屬無權占有原告所有之系爭建物，原告主張被告受有相當於租金之利益，致其受有不能使用系爭建物之損害，並依不當得利之法律關係，請求被告自95年5月1日起至騰空返還系爭建物之日止，返還相當於租金之不當得利，按諸上開說明，應屬有據。
2.另被告辯稱系爭建物之使用人尚有訴外人喬延漢、鄧天宜及曾玉玲等人，且被告實際占用面積甚小，原告請求被告單獨負擔上開不當得利，洵屬無據等語。惟查，依戶籍謄本所示，喬延漢等3人雖係設籍於臺北市○○街2之3號，然渠等並未實際居住於該屋內，系爭建物之使用者僅有本件被告一人之事實，已據本院至現場勘驗無誤，有本院勘驗測量筆錄在卷足參（見本院卷第135-136頁）；此徵以原告於查悉上情後，亦於本件訴訟中撤回對喬延漢等3人之起訴益明。又系爭建物對外僅有單一出入門戶，進門後，左側係增建之廚房及廁所，中間為起居室，置有一沙發可供休息，起居室左方則有一倉庫等情，亦經載明於本院勘驗測量筆錄無訛，足認系爭建物占用系爭土地之全部範圍面積69.34平方公尺，均屬被告可得自由支配之領域，不因被告平日實際使用狀況而異。是被告以其平日甚少使用沙發以外區域等詞，辯稱自己所受利益並非占用面積之全部云云，礙難採認，本件被告占用面積仍應為69.34平方公尺，亦先確認。
3.次按城市地方房屋之租金，以不超過土地及建築物申報總價年息10%為限，土地法第97條第1項定有明文；而土地法第97條規定之土地價額及建築物之價額，土地價額係指法定地價而言，法定地價係指申報地價，公有土地以公告地價為申報地價；建築物價額，則依該管縣市地政機關估定之價額，土地法施行法第25條、平均地權條例施行細則第21條、土地法第148條分別定有明文。再者，基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置、工商繁榮之程度、承租人利用基地之經濟價值及所受利益等事項綜合判斷之，此亦有最高法院68年台上字第3071號判例意旨可參。準此，爰審酌系爭土地坐落臺北市○○區○○路與泉州街口，地處市區中心，步行可達捷運中正紀念堂站、小南門站，並有多號公車路線經過，交通便利，且鄰近即設有國語實小、建國中學、植物園、國立歷史博物館及臺北市立聯合醫院和平院區等設施，生活機能堪稱優良，惟系爭建物屋況老舊，又僅供居住使用等情，業經本院至現場勘驗查明製有勘驗筆錄，並有現場照片及電子地圖附卷可參（分見本院卷第136頁反面、第32-33頁），認應以系爭土地及建築物申報總價年息5%計算租金為適當。
4.承上，系爭公有土地93年1月、96年1月及99年1月份之公告地價即申報地價分別為每平方公尺5萬9,497元、6萬2,704元及6萬5,520元，有臺北市公告地價查詢表附卷可考（見本院卷第12頁）；而被告占用系爭土地之面積合計為69.34平方公尺，亦經本院囑託臺北市古亭地政事務所測量並製成土地複丈成果圖附卷足憑。又原告雖未提出系爭建物之估定價額，惟系爭建物經鑑價金額為90萬4,000元，有原告所提杜信宗建築師事務所鑑價報告書1份在卷足佐（見本院卷第22-33頁），是原告僅按2萬5,000元為計算系爭建物租金之基準（原告主張之計算方式詳參本院卷第158頁），顯未逾越該建物前揭鑑定價額，應為可採。依此計算結果，則原告請求被告應給付109萬8,816元（即自95年5月1日起至100年4月30日止共計5年間之不當得利部分），為有理由，應予准許；然原告另請求被告應自99年5月1日起至騰空返還系爭建物之日止，按月給付1萬8,930元一節，除自100年5月1日起至返還前開建物之日止部分，應屬有據外，原告尚請求自99年5月1日起至100年4月30日止期間之不當得利，顯已構成重複請求，不應准許。茲詳列計算式如下（元以下均四捨五入）：
⑴95年5月1日起至100年4月30日止共計5年間，合計應給付1,098,816元：
①95年5月1日起至95年12月31日止（計8月）：
【59,497元×69.34平方公尺×5%÷12】×8＝17,190元×8＝137,520元②96年1月1日起至98年12月31日止（計36月）：
【62,704元×69.34平方公尺×5%÷12】×36＝18,116元×36＝652,176元③99年1月1日起至100年4月30日止（計16月）：
【65,520元×69.34平方公尺×5%÷12】×16＝18,930元×16＝302,880元④【25,000元（系爭建物價額）×5%÷12】×60月＝6,240元①＋②＋③＋④：
137,520元＋652,176元＋302,880元＋6,240元＝1,098,816元⑵自100年5月1日起至騰空返還系爭建物之日止，按月應給付18,930元：
65,520元×69.34平方公尺×5%÷12＝18,930元
五、綜上所述，原告基於民法第767條前段、第179條規定，請求被告應自門牌號碼臺北市○○街2之3號即如附圖所示A部分建物遷讓返還予原告，並返還原告自95年5月1日起至100年4月30日止共計5年間之不當得利109萬8,816元，及上開109萬8,816元部分自100年11月9日起至清償日止按年息5%計算之利息，暨自100年5月1日起至返還前項建物之日止，按月給付原告1萬8,930元之不當得利，為有理由，應予准許。然原告另請求被告應自99年5月1日至100年4月30日止，按月給付原告1萬8,930元一節，則構成重複請求，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核與本件判決結果不生影響，爰不另一一論述，併予敘明。
七、兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，經核原告勝訴部分，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之；原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，不予准許。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 100 年 12 月 27 日
民事第三庭 審判長法 官 郭美杏
法 官 曾益盛法 官 吳若萍以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 100 年 12 月 27 日
書記官 王妤甄