臺灣臺北地方法院民事判決 100年度訴字第347號原 告 方韋程訴訟代理人 柯俊吉律師
余淑杏律師上 一 人複 代理 人 沈秀娥
蔡宜蓁律師被 告 王芯語
之3訴訟代理人 陳博文律師上列當事人間請求損害賠償等事件，經本院於中華民國100 年8月11日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將坐落臺北市○○區○○段一八三八零建號建物（門牌號碼臺北市○○區○○○路○段一百九十二號二樓之三）騰空遷讓返還予原告，並自民國九十九年六月一日起至騰空遷讓返還上開房屋之日止，按月給付原告新台幣壹萬肆仟柒佰伍拾肆元。
被告應給付原告新台幣肆拾萬元，及自民國九十九年十二月八日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項部分，於原告以新台幣壹佰貳拾柒萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新台幣叁佰捌拾萬伍仟叁佰壹拾柒元為原告預供擔保後，得免為假執行。
本判決第二項部分，於原告以新台幣壹拾肆萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新台幣肆拾萬元為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
甲、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第二百五十五條第一項第三款定有明文。本件原告起訴時於訴之聲明第二項係請求被告給付原告新台幣（下同）528,000 元本息。嗣於民國100 年6 月2 日以民事準備㈡狀減縮訴之聲明第二項為被告應給付原告400,000 元本息（見本院卷㈡第20頁）。經核合於前開法條規定，應予准許。
乙、得心證之理由：
一、原告主張：㈠原告於98年11月30日與被告簽訂不動產買賣契約書，將其所
有坐落於臺北市○○區○○段53之2 地號土地（所有權應有部分萬分之二六）及其上同段18380 建號建物（門牌號碼臺北市○○區○○○路○段○○○ 號2 樓之3 ，建物部分以下稱系爭房屋，土地及建物則稱系爭房地）出賣予被告，買賣價金約定為16,000,000元。因被告須向銀行貸款以清償價金尾款13,870,000元，兩造遂於買賣契約第二條約定以99年1 月10日為交屋及給付尾款之末日；然屆期被告竟未覓得同意貸款之銀行，經被告承諾必會履約後，兩造遂於99年2 月10日另訂增補契約書，將交屋期限展延至99年5 月31日，且約定視情況再決定是否同意展延至99年8 月31日。惟被告迄至99年5 月31日仍未辦妥銀行貸款，原告未同意展延交屋期限，又被告亦未能依買賣契約第九條約定提出現金以清償尾款，故被告已未盡價金尾款交付義務而屬違約。再者，原告前已依買賣契約第十條約定將系爭房屋先行借用被告入內進行裝修，並於增補契約第二條約定借屋裝修期間至99年5 月31日止，惟被告竟以「緋髮造型名店」名義對外營業，更擅將商業登記之營業地點變更為系爭房屋地址，而違反買賣契約書第十條約定，構成違約事由。據此，原告乃於99年6 月1 日發函依買賣契約第八條第一項至三項約定為解除契約之意思表示，並於次日親向被告重申解約之意思及要求停止營業行為，現併以起訴狀繕本之送達為解除契約之意思表示。
㈡因原告已於99年6 月1 日解除買賣契約，被告自應依民法第
二百五十九條第一款規定遷讓返還系爭房屋，且其占有系爭房屋構成無權占有，原告為系爭房屋所有權人，自得本於所有權之作用，依民法第七百六十七條規定，請求被告將系爭房屋騰空並遷讓返還於原告。
㈢被告無權占有使用系爭房屋，未經同意率爾對外營業，應認
其可獲得相當於租金之利益，構成不當得利，依土地法第九十七條規定按系爭房屋課稅現值1,093,000 元年息10﹪計算，每月至少為9,116 元。況且，系爭房屋及基地位於○○○區○○○○段優越，生活機能良好，主建物、附屬建物與公設約為48.7坪，鄰近地區類似不動產之租金行情，介於每月65,000元至42,000元不等，故原告請求被告按月給付55,000元相當於租金之不當得利。
㈣兩造間買賣契約第三期價款1,530,000 元部分，依增補契約
第五條約定，被告須按月於每月1 日給付65,000元以為清償，另依增補契約第六條約定被告並須按月於每月1 日為原告清償系爭房地第一順位抵押債務之利息。然被告於99年2 月10日後即未按時清償，甚且由原告先行墊付抵押貸款利息，因被告遲延給付價金，依買賣契約第八條第三項約定，應每日按買賣總價千分之零點五計算，賠償原告8,000 元之違約金。截至99年6 月1 日原告解除契約時止，被告就其遲延給付第三期價款而應付之違約金數額為88,000元（即99 年4月遲延7 日，計為56,000元；99年5 月遲延4 日，計為32,000元）；就其遲延給付第一順位抵押債務利息而應付之違約金為312,000 元（包含99年2 月遲延12日，計為96,000元；99年3 月遲延12日，計為96,000元；99年4 月遲延12日，計為96,000元；99年5 月遲延3 日，計為24,000元）。以上合計違約金數額為400,000元。
㈤為此，本於解除契約後回復原狀之法律關係，依民法第二百
五十九條第一款規定，及本於所有權人之地位，依民法第七百六十七條規定，起訴請求被告騰空遷讓返還系爭房屋；本於不當得利之法律關係，依民法第一百七十九條規定，請求被告自99年6 月1 日起至遷讓返還房屋之日止按月給付相當於租金之不當得利；另本於買賣契約之法律關係，依兩造間不動產買賣契約第八條第三項約定，請求被告給付違約金等語。並聲明：
⒈被告應將坐落臺北市○○區○○段53之2 地號土地上之同段
18380 建號建物（門牌號碼臺北市○○區○○○路○段○○○號2 樓之3 ）騰空並遷讓返還予原告，且自99年6 月1 日起至騰空遷讓返還前開建物之日止，按月給付原告55,000元。
⒉被告應給付原告4000,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
⒊願供擔保以代釋明，請准宣告假執行。
二、被告則抗辯：㈠被告未曾收受原告所述99年6 月1 日解除契約之存證信函，
況該信函係以訴外人何新裕名義製作，被告否認其真實性。被告在覓得新光商業銀行承作買賣貸款後，有於99年7 月8日以律師函通知原告先行辦理過戶登記及依買賣契約第十四條第五項約定塗銷系爭房地上第二順位抵押權程序，原告竟拒絕配合辦理，更於99年7 月28日委請律師發函提及「…至99年6 月初經台端一番央求後，當事人再度口頭給予寬限期至99年6 月底…」等詞，可見，被告有依買賣契約及增補契約之約定在期限內覓得辦理貸款之銀行，但因原告因素而要求承辦代書不得辦理貸款事宜，故被告並無任何給付價金遲延或違約情事，原告催告被告履約及解除契約均不生效力。㈡若原告得解除買賣契約，則原告亦應返還所收受之買賣價金
403,216 元及頭期款600,000 元，被告以此與原告依民法第二百五十九條第一款請求遷讓返還系爭房屋部分為同時履行抗辯。
㈢被告並非無權占有系爭房屋，不構成不當得利，且原告主張
之不當得利數額太高。另被告並未違約，況原告請求之違約金數額亦屬過高應予酌減。
㈣並聲明：原告之訴及其假執行之聲請均駁回，如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事實：㈠原告主張兩造於98年11月30日簽訂不動產買賣契約書，由原
告將系爭房地出賣予被告，買賣價金約定為16,000,000元之事實，有土地及建物登記謄本、不動產買賣契約書可證（見本院卷㈠第13至26頁），並為被告所自認（見本院卷㈠第63頁），堪信為真實。
㈡因被告須向銀行貸款以清償價金尾款13,870,000元，兩造遂
於買賣契約第二條約定以99年1 月10日為交屋及給付尾款之末日，嗣於99年2 月10日另訂增補契約書，將交屋期限展延至99年5 月31日，且將買賣契約之「增補契約」第三期價款分期約定合意自99年3 月1 日起以每月65,000元分期支付予原告之代理人即訴外人何新裕，而原告所負抵押借款孳息自99年2 月1 日起由被告負擔支付，上情亦有增補契約書在卷足稽（見本院卷㈠第27頁），兩造對有此增補契約書之簽訂及增補契約書之真正俱不爭執，洵堪採認。
㈢被告在系爭房屋中開設「緋髮造型名店」對外營業，並於99
年10月28日將該店所在地址辦理商業登記為系爭房屋門牌號碼，且系爭房屋現仍在被告占有中等事實，有原告所提商業登記公示資料查詢附卷足證（見本院卷㈠第32頁），並經被告在本院100 年6 月2 日言詞辯論期日自認甚詳（見本院卷㈡第19頁），洵堪認定。
㈣被告於99年間本於兩造間系爭房地買賣契約之法律關係，依
民法第三百四十八條規定及不動產買賣契約書第十四條第一項約定，訴請原告將系爭房地所有權移轉登記予被告，經臺灣板橋地方法院於100 年5 月31日以100 年度重訴字第20號判決被告敗訴確定乙節，有民事起訴狀、臺灣板橋地方法院
100 年度重訴字第20號判決、臺灣板橋地方法院100 年度重訴字第20號裁定為證（見本院卷㈠第48至55頁、卷㈡第44至56頁及第70頁），經兩造於本院100 年8 月11日言詞辯論期日陳述無訛。
四、原告主張被告遲延給付買賣價金，更違約遷入系爭房屋中營業，屢經催告未獲置理，被告有買賣契約第八條第一項至第三項違約事由，其前已於99年6 月1 日解除買賣契約，現併以起訴狀繕本之送達為解除契約之意思表示，被告自應遷讓返還系爭房屋，並就無權占有房屋部分給付不當得利，另應依買賣契約第八條第三項約定就遲延給付價金乙事計付違約金等語；但為被告所否認，並以前開情詞置辯。是以，本件兩造爭執之重點在於：
㈠兩造間買賣契約是否已經原告解除？又原告解除契約意思表
示，係於何時發生效力？㈡原告得否依民法第二百五十九條第一款、第七百六十七條規
定，請求被告騰空遷讓返還系爭房屋？再者，被告以其對原告之價金返還請求與原告依民法第二百五十九條第一款所為遷讓返還系爭房屋之請求為同時履行抗辯，是否有理由？㈢原告依不當得利之規定，請求被告就無權占有系爭房屋所受
自99年6 月1 日起相當於租金之不當得利，負返還責任，是否可採？又原告以系爭房地附近之租金行情每月55,000元為標準計算不當得利，是否適當？㈣原告以被告逾期交付買賣契約第三期價款1,530,000 元，及
未依增補契約第五條、第六條約定按期為原告清償系爭房地第一順位抵押債務之利息，而依買賣契約第八條第三項約定，請求被告給付違約金共400,000 元，應否准許？而被告抗辯此違約金數額過高應予酌減，是否有據？
五、現就兩造爭執之重點，分述如下：㈠兩造間買賣契約是否已經原告解除？又原告解除契約意思表
示，係於何時發生效力？⒈原告對被告此項抗辯所為陳述略以：臺灣板橋地方法院100
年度重訴字第20號確定判決已認定原告無先移轉系爭房地所有權予被告之義務，兩造並未合意將價金尾款給付日期展延至99年8 月31日，且原告已合法解除兩造間買賣契約等情。
至於該判決雖認定原告99年6 月1 日解除契約之表示因未定期催告而非適法，然原告前已於99年4 月6 日寄發存證信函向被告表明須限期履約，否則視同違約，並於99年4 月12日又以簡訊及言詞向被告重申前述意旨，可見，原告99年6 月
1 日解除契約意思表示已經發生效力等語。⒉依民事訴訟法第四百條第一項規定：「除別有規定外，確定
之終局判決就經裁判之訴訟標的，有既判力。」，此為判決之實質上確定力，亦稱既判力，其內容即為訴訟標的之法律關係，於確定之終局判決經裁判者，當事人不得就該法律關係更行起訴，且於其他訴訟用作攻擊或防禦方法，亦不得為與確定判決意旨相反之主張。而民事訴訟法第四百條第一項係就既判力客觀範圍所做之規定，申言之，判決之有既判力，以訴訟標的（即當事人以訴或反訴所主張或否認之法律關係）於確定之終局判決中經裁判者為限。再者，既判力僅關於在言詞辯論終結前所提出或得提出而未提出之攻擊或防禦方法有既判力，在為確定判決之事實審言詞辯論終結後所生之新事實，則為該確定判決之既判力所不及。又：
⑴判斷既判力之客觀範圍，除根據主文外，原則上尚須探究及
於與訴訟標的有關之理由經裁判部分；至於與訴訟標的無關之其他理由則無既判力。承前關於既判力之說明，既判力作用中有一所謂之「爭點效」，意指：倘當事人在前訴訟以重要爭點加以爭執，經法院審理及判斷，所發生之通用力，於不同之後訴，如以同一爭點為重要之先決問題加以審理時，當事人不得為與其判斷相反之主張、舉證，且法院亦禁止為與其相矛盾之判斷效力而言。此自最高法院88年度台上字第
557 號判決意旨所闡述稱：「除表現主文之訴訟標的外，法院於判決理由中就訴訟標的以外之重要爭點，本於當事人辯論之結果已為判斷時，除顯然違背法令或當事人已提出新訴訟資料，足以推翻原判斷之情形外，於同一當事人就該重要爭點所提起之訴訟中，法院及當事人就該已經法院判斷之重要爭點法律關係，皆不得為任何相反之判斷或主張，始符民事訴訟法上之誠信原則。是倘該重要爭點倘未經當事人辯論，法院亦未於理由中判斷者，於同一當事人間就該重要爭點所提起之訴訟中，當事人即非不得再為主張，法院亦非不得予以判決。」等語（另參照最高法院81年度台上字第625 號、73年度台上字第4062號判決意旨），亦為採爭點效者。
⑵準此，確定判決之既判力，固以訴訟標的經表示於主文判斷
之事項為限，判決理由並無既判力；但若法院於判決理由中，就訴訟標的以外當事人主張之重要爭點，本於當事人辯論之結果已為判斷時，其對於此重要爭點所為之判斷，除有顯然違背法令情形，或當事人已提出新訴訟資料，足以推翻原判斷之情形外，應解為在同一當事人就該重要爭點所提起之訴訟中，法院及當事人就該已經法院判斷之重要爭點法律關係，皆不得作任何相反之判斷或主張，始符民事訴訟之誠信原則。
⒊經查，被告在臺灣板橋地方法院100 年度重訴字第20號兩造
間請求所有權移轉登記等事件之前訴訟程序係本於買賣契約關係，請求原告移轉系爭房地之所有權；原告則在該訴訟事件中提出因兩造並未合意展延買賣價金尾款給付期限至99年
8 月31日，且原告無庸先行塗銷系爭房地上第二順位抵押權，被告既未能於99年5 月31日前取得足額之銀行貸款，亦未以現金提交貸款差額，就價金之給付已構成給付遲延，原告業依買賣契約第八條第一項約定於99年6 月1 日以存證信函為解除契約之意思表示，遂認被告不得再依買賣契約請求原告移轉系爭房地所有權等各項抗辯。以上兩造所各執之攻擊防禦方法，有臺灣板橋地方法院100 年度重訴字第20號民事判決書在卷可按（見本院卷㈡第44至47頁）。
⒋承上，兩造在前案之訴訟程序中關於：⑴兩造曾否合意將價
金尾款給付期限展延至99年8 月31日，⑵被告可否以原告拒絕配合辦理系爭房地所有權移轉登記、未清償塗銷系爭房地上第二順位抵押權為由，行使同時履行抗辯權，而拒絕價金尾款之給付，⑶被告是否遲延交付系爭房地第四期價金尾款，⑷原告是否已經解除兩造間系爭房地買賣契約等各該事項互有爭執，此等均為前案訴訟中重要之爭點，就此當為兩造所不爭者。再者，上述各項重要之爭點顯然業經兩造於前案訴訟中為充分辯論，由法院為審理、判斷（見上開民事判決書，本院卷㈡第48至55頁）。
⒌次查，臺灣板橋地方法院在其100 年度重訴字第20號之審理
過程中，已分別就上開４所載兩造爭執之重點及所攻擊防禦之各該事項，詳就兩造提出之證據命兩造為辯論，另訊問證人即新光商業銀行貸款業務張文龍、證人即買賣契約代書江榮輝、證人即原告代理人何新裕、證人即被告姐姐王筱筑後，進而判決認定兩造並未合意展延價金尾款給付期限至99年
8 月1 日，被告仍應依增補契約書之約定在99年5 月31日前給付尾款，且被告不得以原告未清償系爭房地上第二順位抵押權為由行使同時履行抗辯而拒絕給付尾款，因被告未於約定期限即99年5 月31日前取得足額貸款，亦未依約提出貸款不足額之現金以為清償，難認已依債之本旨為給付，被告應負價金給付遲延之責，而原告以其在該訴訟事件99年11月19日答辯狀繕本之送達，作為解除契約之意思表示，經被告於99年11月25日收受答辯狀繕本，應認原告解除契約自屬合法等節綦詳（見本院卷㈡第48至55頁判決所載）。被告於本件訴訟所為抗辯顯與前案訴訟重要爭點相同，核其所提出之攻擊防禦方法、訴訟及證據資料，與前訴訟所提出者，並無有何不同，且亦未指陳前確定判決有何顯然違背法令之情，本諸前開所論爭點效之性質，被告既未提出新訴訟資料以資推翻前案判決所判斷之情形，則被告於本訴訟所辯，尚屬無據。
⒍至於原告在本件訴訟程序再行主張：其於99年4 月6 日即寄
發存證信函向被告表明須限期履約，否則視同違約，並於99年4 月12日以簡訊及言詞向被告重申前述意旨，故其在99年
6 月1 日所為解除契約意思表示已生效力等語，並提出99年
4 月6 日存證信函及99年4 月12日簡訊為證（見本院卷㈠第23至26頁）。惟按，民法第二百五十四條所定解除權之行使，須以契約當事人之一方遲延給付為前提。如兩造不爭執之事實㈡所載及前開５之說明，被告所負價金尾款給付期限係在99年5 月31日，依民法第二百二十九條第一項規定，原告於99年4 月間為前開兩次催告當時，尾款給付期限尚未屆至前，被告當無陷於給付遲延之可能，故原告於99年4 月6 日及99年4 月12日所為之催告，自不生催告之效力。況查，被告亦否認原告99年6 月1 日存證信函之真正，更爭執曾收受該存證信函之事實（見本院卷㈠第28至31頁、第65頁及本院卷㈡第57頁），原告既未能提出證據以證明該解除契約意思表示之送達，準此，縱斟酌原告於本訴訟所提前揭新證據，亦無從推翻前案確定判決關於原告99年6 月1 日所為解除契約意思表示不生效力之認定，是揆諸前開關於既判力爭點效作用之說明，兩造不得為與其判斷相反之主張、舉證，且本院更不得為與前訴訟相反之判斷。況且，被告業於本院100年7 月12日言詞辯論期日表示：「對於原告在板橋地院100年度重訴字第20號訴訟中有在99年11月19日答辯狀為解除契約的意思表示，被告於99年11月25日收受答辯狀繕本，不爭執」（見本院卷㈡第39頁），是故，仍應以被告收受原告在前案訴訟程序中所提99年11月19日答辯狀繕本時，為原告解除契約意思表示到達被告及生效之時點，故兩造間買賣契約已經原告於99年11月25日解除，足堪認定。
㈡原告得否依民法第二百五十九條第一款、第七百六十七條規
定，請求被告騰空遷讓返還系爭房屋？再者，被告以其對原告之價金返還請求與原告依民法第二百五十九條第一款所為遷讓返還系爭房屋之請求為同時履行抗辯，是否有理由？⒈原告就此再陳稱：被告未於期限內取得銀行貸款、無法提出
現金補足貸款差額、未按期給付第三期價款與貸款利息、未經同意遷入系爭房屋內營業，均已構成違約，原告除已解除契約外，另得依買賣契約第八條第三項第二款約定沒收被告已付全部款項，包含已付之第三期價款、銀行貸款利息與頭期款等，被告無從再行使同時履行抗辯等語。
⒉按契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，由他方所受領
之給付物，應返還之，民法第二百五十九條第一款定有明文。經查，系爭房屋本為原告所有，原告係依兩造間買賣契約第十條約定先交付被告進行裝修而由被告占有，當為兩造所不爭執者。茲既兩造間買賣契約業經原告於99年11月25日合法解除，已詳述如前，買受人即被告自應依民法第二百五十九條第一款規定負回復原狀之義務，因之，原告本於買賣契約解除後回復原狀之法律關係，依民法第二百五十九條第一款規定，請求被告騰空遷讓返還系爭房屋予伊，洵屬有據。⒊至於被告雖以原告亦應依民法第二百五十九條第一款規定將
其所交付之買賣價金403,216 元及頭期款600,000 元返還為由，與其所負返還系爭房屋占有之義務為同時履行抗辯等語。惟查，兩造於買賣契約第十條約定：「甲方（即被告）若因裝修之需，經乙方（即原告）同意先行借用鑰匙入屋裝修時，甲方仍應按期繳款，並保證不遷入或轉交第三人使用，否則概依違約論」、第八條第三項第二款約定：「如甲方毀約不買或其他違約情事時，乙方於解除本契約後沒收甲方已付之全部款項」（見本院卷㈠第24頁）。次查，被告業在系爭房屋中開設「緋髮造型名店」對外營業，並於99年10月28日將該店所在地址辦理商業登記為系爭房屋門牌號碼（見兩造不爭執之事實㈢），而有買賣契約第十條約定之遷入使用違約情狀；再者，被告確實遲延給付價金尾款，亦於前提及。據此，依兩造間買賣契約第十條、第八條第三項第二款約定，原告既已於100 年8 月11日準備㈣狀為將被告交付之全部款項沒入之表示，其自無庸依民法第二百五十九條第一款規定，將前所收受之買賣價金403,216 元、頭期款600,000元返還於被告，茲被告對原告並無價金返還請求權，其自無從據此為同時履行抗辯，被告此項所辯，委無足取。
⒋次按，所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還
之，民法第七百六十七條第一項前段定有明文。且查，兩造間買賣契約之標的物為系爭房地，原告係依買賣契約第十條約定在原訂交屋期限前將系爭房屋先行交付被告占有，以利被告進行房屋之裝修，並於99年2 月10日增補契約書第二條約定：「原訂之借屋裝修到期日展延至民國99年5 月31日」（見本院卷㈠第27頁），茲既被告並未依約於99年5 月31日前交付價金尾款而無從請求原告交屋（見買賣契約第二條第四期尾款約定，交屋日為尾款給付之同時），且兩造間借屋裝修之約定已於99年5 月31日期滿，故被告自此日起即無權再繼續占有系爭房屋；況且，兩造間買賣契約既經原告於99年11月25日解除，被告自此以後亦併無再行占有系爭房屋之合法權源，其仍繼續使用系爭房屋自構成無權占有，應遷出系爭房屋，並騰空遷讓返還於原告。基此，原告依民法第七百六十七條規定請求被告騰空遷讓返還系爭房屋，洵屬有理。
㈢原告依不當得利之規定，請求被告就無權占有系爭房屋所受
自99年6 月1 日起相當於租金之不當得利，負返還責任，是否可採？又原告以系爭房地附近之租金行情每月55,000元為標準計算不當得利，是否適當？⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益；不當得利之受領人，如其所受利益依其性質或其他情形不能返還者，應償還其價額，民法第一百七十九條及第一百八十一條但書分別定有明文。又無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念；其依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故得請求返還之範圍，固應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，有最高法院61年台上字第1695號判例意旨可資參照。再者，城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之十為限，土地法第九十七條第一項定有明文。所謂土地及建築物之總價額，依土地法施行法第二十五條規定，土地價額依法定地價；建築物價額則依該管市縣地政機關估定之價額而言。所謂法定地價，依土地法第一百四十八條規定，係土地所有權人依該法規定所申報之地價。再參酌最高法院68年台上字第3071號判例意旨，可知基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，占有人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定。
⒉承㈡所述，被告既然無權占有原告所有之系爭房屋，自同時
及於占有房屋所坐落之土地，且均為無法律上原因，致原告未能利用房地受有損害，原告自得依不當得利之法律關係，請求被告返還其因無權占有系爭房屋及坐落土地所受利益予原告；另被告所受利益係使用房地，此一利益依其性質顯難以原狀（即系爭房地於被告占用期間之使用利益）返還，揆諸前揭規定，自應償還其價額。
⒊原告雖主張應按月以當地租金行情55,000元計算相當於租金
之不當得利，並提出租屋行情查詢以佐（見本院卷㈠第36至41頁）。然則，依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非僅以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，已於前述及，是請求權人請求無權占有人返還占有房地所得之利益，參照最高法院61年台上字第1695號判例意旨，原則上應以相當於該土地、建物之租金額為限，而仍以土地法第九十七條標準定其不當得利應返還利益之數額。原告此部分所為之主張，尚乏所據。
⒋卷查，被告所占用之系爭房地坐落地點鄰近民生社區活動中
心、富民公園、民權公園、民生公園、西松高中附設國中部、西松國小補校、民生國中圖書館、介壽國中圖書館、國軍松山醫院醫學圖書館、家樂福等，上情有原告提出之地圖附卷可稽（見本院卷㈠第35頁），被告並將系爭房屋用以開設緋髮造型名店對外營業等情，此節俱為兩造所不爭執者。足認，系爭房地鄰近位置生活機能完備、交通尚屬便利、商業堪稱發達，再斟酌系爭房地附近租金行情暨被告利用基地之經濟價值及所受利益等一切情狀後，認原告所請求相當於租金之不當得利數額，以按土地申報地價及房屋課稅現值年息8%計算，應為合理適當（兩造於本院100 年8 月11日言詞辯論期日對於若依土地法第九十七條規定標準計算不當得利，採取土地申報地價、房屋課稅現值之計算基準並不爭執，見本院卷㈡第63頁背面），原告請求按年息10﹪計算，尚屬過高。
⒌又系爭房屋99年度課稅現值為1,093,900 元，系爭臺北市○
○區○○段53之2 地號土地（面積為4,237 平方公尺），於99年1 月當期申報地價為每平方公尺101,600 元，原告就系爭土地所有權應有部分比例為萬分之二十六等節，有臺北市稅捐稽徵處99年房屋稅繳款書、土地登記謄本在卷可稽（見本院卷㈠第16、34頁）。承此，被告占有系爭房地，每月應返還之不當得利數額計為14,754元【計算式：（1,093,900元＋101,600 元×4,237 ×26/10,000 ）×8%÷12】。再者，如前揭㈡之４所為論斷，被告於增補契約書第二條約定期滿後，已屬無權占有系爭房屋，對原告構成不當得利，依此，原告主張被告應自99年6 月1 日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付14,754元之不當得利部分，為有理由，至於原告請求超逾此數額部分，不應准許。
㈣原告以被告逾期交付買賣契約第三期價款1,530,000 元，及
未依增補契約第五條、第六條約定按期為原告清償系爭房地第一順位抵押債務之利息，而依買賣契約第八條第三項約定，請求被告給付違約金共400,000 元，應否准許？而被告抗辯此違約金數額過高應予酌減，是否有據？⒈卷查，兩造於增補契約書第五條及第六條約定，被告就買賣
價金中第三期價款應自99年3 月1 日起按月給付65,000元，另就原告對系爭房地上第一順位抵押權人臺灣銀行所負抵押借款利息債務，則由被告自99年2 月1 日起負擔支付（見本院卷㈠第27頁），因之，被告依約應於每月1 日給付原告第三期價款65,000元及代原告清償原抵押借款利息。
⒉又兩造於買賣契約第八條第三項第一款約定：被告若有遲延
給付之情形，應賠償原告每日按買賣總價千分之零點五違約金（見本院卷㈠第24頁）。次查，被告迄至99年6 月1 日時止，關於第三期價款之給付99年4 月遲延7 日、99年5 月遲延4 日，就其應付第一順位抵押債務利息部分則係99年2 月遲延12日、99年3 月遲延12日、99年4 月遲延12日、99年5月遲延3 日，此情與被告提出之存摺轉帳日期相一致（見本院卷㈠第69至75頁），堪認原告前述主張足以採信，被告確有遲延給付第三期價款及原抵押貸款利息之情事，具有買賣契約第八條第三項之違約事由。再者，被告對於原告就違約金數額經計算後，遲延給付第三期價款而應付之違約金數額為88,000元、遲延給付第一順位抵押債務利息而應付之違約金為312,000 元，合計為400,000 元之事實，於本院100 年
6 月2 日言詞辯論期日不爭執（見本院卷㈡第19頁）。據此，原告依上開買賣契約之約定請求被告給付違約金400,000元，洵屬有據。
⒊雖被告抗辯違約金數額過高應予酌減等語。惟查：
⑴首先，兩造於買賣契約中並未就第八條第三項第一款所定違
約金性質予以約定，依民法第二百五十條第二項規定自應視為屬於原告因被告遲延履行價金給付義務而生之損害賠償總額預定性違約金。
⑵次按約定之違約金過高者，法院固得減至相當之數額，民法
第二百五十二條定有明文。蓋違約金約定本屬於當事人間之合意，債之關係既已成立，債務人即應依約履行；惟若貫徹此原則，則如締約之初，立於經濟上之弱者，因不得不忍受過高之違約金而訂立契約時，倘無救濟之道，亦失公允；而債務人為表示履約之決心，對於違約金之約定本即難以拒絕，若竟拒絕，就如同自始即不願履行，易為債權人所圖，利用為巧取重利之途徑。然而，前揭規定乃係賦與法院得依兩造所提出之事證資料，斟酌社會經濟狀況、債權人所受損害程度，並平衡兩造利益而為妥適裁量、判斷之權限，非謂法院須依職權蒐集、調查有關當事人約定之違約金額是否有過高之事實，而因此排除債務人就違約金過高之利己事實，依辯論主義所應負之主張及舉證責任（最高法院93年度台上字第909號、同院92年度台上字第2747號判決參照）。
⑶況違約金之約定，為當事人契約自由、私法自治原則之體現
，雙方於訂約時，既已盱衡自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位自主決定，除非債務人主張並舉證約定之違約金額過高而顯失公平，法院得基於法律之規定，審酌該約定金額是否確有過高情事及應予如何核減至相當數額，以實現社會正義外，當事人均應同受該違約金約定之拘束，法院亦應予以尊重，始符契約約定之本旨。倘債務人於違約時，仍得任意指摘原約定之違約金額過高而要求核減，無異將債務人不履行契約之不利益歸由債權人分攤，不僅對債權人難謂公平，抑且有礙交易安全及私法秩序之維護。
⑷其次，關於違約金數額是否過高，應視約定之違約金額與債
權人所受損害是否金額相差懸殊或有顯失公平情形，決定得否予以酌減。此觀諸最高法院56年度台上字第1345號判決要旨所載：「約定違約金額過高者，法院雖得減至相當數額。但是否過高，應有衡量之標準，凡債權人之正當利益顯無如約定額之多，或實際所受之損害與約定額相懸殊，或有其他顯不公平之情形者，始得謂之過高，否則即無從酌減，亦無所謂不相當。」等語即知。
⑸被告雖抗辯兩造所約定之違約金額顯屬過高，但關於債權人
即原告所受損害是否與違約金金額相差懸殊乙節，均未見被告舉證以為證明。另查，兩造於買賣契約第八條第三項、第四項對於出賣人一方即原告、買受人他方即被告，契約雙方當事人各有違約情狀時，所應給付之違約金數額均同以「每日按買賣總價千分之零點五」、已收買賣全部價款之一倍等標準計付，足徵，原告據以向被告請求之違約金條款，並無對被告有何差別待遇或顯失公平情形。綜此，尚難認兩造約定之遲延給付違約金金額有過高情形，被告抗辯違約金金額過高應予酌減，自無足取。
⒋再者，依民法第二百二十九條第二項規定：「給付無確定期
限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。」、同法第二百三十三條第一項前段規定：「遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。」，原告主張被告應自起訴狀繕本送達翌日即99年12月8 日起給付法定遲延利息，自屬有據。
六、綜上所述，被告確實未依約於99年5 月31日給付價金尾款，經原告催告後未履行，原告以其在臺灣板橋地方法院100 年度重訴字第20號訴訟程序中所提99年11月19日答辯狀繕本送達為解除契約意思表示後，兩造間買賣契約已經原告於99年11月25日解除，據此，原告本於解除契約後回復原狀之法律關係，依民法第二百五十九條第一款規定，及本於所有權人之地位，依民法第七百六十七條規定，請求被告騰空遷讓返還系爭房屋，暨本於不當得利之法律關係，依民法第一百七十九條規定，請求被告自99年6 月1 日起至遷讓返還房屋之日止按月給付相當於租金之不當得利14,754元；另本於買賣契約之法律關係，依兩造間不動產買賣契約第八條第三項約定，請求被告給付違約金400,000 元及法定遲延利息，為有理由，應予准許，至超逾部分，則難謂有據，應予駁回。
七、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘之陳述及所提其他證據，經本院斟酌後，認為均於判決之結果無影響，亦與本案之爭點無涉，自無庸逐一論述，併此敘明。
丙、假執行之宣告：兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核原告勝訴部分，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之；原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，不予准許。
丁、結論：原告之訴為一部有理由，一部無理由，並依民事訴訟法第七十八條、第七十九條、第三百九十條第二項、第三百九十二條第二項，判決如主文。
中 華 民 國 100 年 8 月 26 日
民事第七庭 法 官 賴錦華以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 100 年 8 月 26 日
書記官 沈世儒