臺灣臺北地方法院民事判決 100年度訴字第3498號原 告 呂宏齡訴訟代理人 何宗翰律師被 告 趙美華訴訟代理人 丁穩勝律師上列當事人間給付買賣價金事件，本院於民國101 年1 月6 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限。民事訴訟法第255條第1 項第3 款定有明文。查原告起訴時訴之聲明為：被告應給付原告新臺幣（下同）185 萬7,826 元，及自民國100年4 月27日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。嗣於100 年1 月2 日具狀變更聲明為：被告應給付原告14
3 萬9,234 元，及自100 年4 月27日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息（見本院卷第81頁）。原告就訴之聲明變更部分，核屬減縮應受判決事項之聲明，揆諸前開說明，尚無不合，應予准許。
貳、實體方面
一、原告方面：㈠緣原告於92年1 月13日出賣其與訴外人即胞兄呂碩齡共有之
臺北市○○區○○○路○段○○○ 巷○○弄○ 號8 樓房屋（下稱系爭房地）予被告，雙方約定買賣價金為720 萬元，惟系爭房屋上仍有呂碩齡以個人名義向誠泰銀行貸款而設定之抵押權，乃言明被告應給付之買賣價金應先清償呂碩齡之貸款，塗銷抵押權設定，餘款應按原告持有系爭房地之比例，給付予被告。查呂碩齡向誠泰銀行借款之金額（包含匯款手續費
50 元 ）為432 萬1,532 元，被告理應給付予原告143 萬9,
234 元（【720 萬元-432萬1,532 元】÷2 ＝143 萬9,234元），詎料，原告迭經追討，被告皆以呂碩齡曾向被告借款未還，推拖不願給付上開買賣價金，原告因念及被告為呂碩齡配偶即訴外人隋旭慧之阿姨，亦屬原告之長輩，乃隱忍多年，於今年原告再向被告追討買賣價金，被告仍執同詞置辯，原告無奈僅能提起本件訴訟。期間，原告遺失兩造間之買賣契約，而僅能以公契作為本案起訴之依據，然幸得鈞院向合作金庫商業銀行中和分行（下稱合作金庫）調取兩造間之買賣契約（即私契），於私契中，兩造業已就雙方代償有詳細之約定。
㈡被告歷來之答辯略以：兩造間約定系爭房屋買賣價金為371
萬5,653 元，本案無現實交付任何買賣價金，係約明應優先清償呂碩齡向誠泰銀行之借款，被告以系爭房屋向合作金庫貸得500 萬元，清償掉呂碩齡向誠泰銀行之借款432 萬1,53
2 元，屬超額付款，剩餘之67萬8,468 元乃屬借貸。呂碩齡積欠被告之借款與本案之買賣價金無關，被告交付予呂碩齡之買賣價金應有表現代理之適用云云置辯，然查：
⒈依據鈞院向合作金庫調取，被告向該行申辦貸款時，被告與
原告及呂碩齡簽定之買賣契約明載，系爭房屋之買賣價金為
720 萬元。另查，證人呂碩齡因積欠被告借款，在被告壓力下，一再閃避系爭房屋約定買賣價金為720 萬元，於鈞院10
0 年12月15日審理期日顯不合常理地陳稱：「（被告訴訟代理人問：當時你賣系爭房屋給被告是如何約定買賣價金？）買賣價金當時並沒有明確和被告談。（原告訴訟代理人問：你既然記得向合庫貸款500 萬元，何以會不記得系爭房屋的買賣價金？）因為我自己主觀認定一方面保護自家財產，一方面償還被告債務，我不太在意多少錢買賣系爭房屋。（法官問：既然私契約定買賣價金720 萬元，其中貸款500 萬元又分別交予你及償還誠泰銀行貸款，你為何說欠被告債務5萬元美金至今尚未償還？）沒有還，如果還了就可以開口向被告商議房子可以買回來了。（法官問：既然你說沒有還，那被告有無給你差額220 萬元？）被告給我的合庫貸給我的
500 萬元，扣掉誠泰銀行貸款的差額。（法官問：買賣價金真意是多少錢？）當時沒有具體，沒有概念」云云。然查，系爭房屋之買賣價金為－以合於該時市價－720 萬元，確實為三方所意定，且由呂碩齡與被告以該買賣契約向合作金庫申辦貸款時，業經該行承辦人員審核市場價值，核實貸款7成（500 萬元÷720 萬元＝0.694 ），此由證人呂碩齡陳稱：「（被告訴訟代理人問：私契上約定之金額為何？是誰寫的？）我不知道，是代書寫的。貸款沒有透過代書，而是我親自在合作金庫辦理貸款。（原告訴訟代理人問：向合作金庫為被告貸款，攜帶何種文件？）所有權狀。（原告訴訟代理人問：依據合作金庫的回函，系爭房屋的契約是由申辦貸款的人提供有何意見？）不是我本人就是被告提供的，是不是由我提供、在哪裡簽的、找哪一個代書都忘記了」。另由證人隋媛慧證稱：「（原告訴訟代理人問：就你所知，當時辦貸款時呂碩齡與被告有前去辦理嗎？）對的，還有代書。」。則系爭房屋之買賣契約既為被告與呂碩齡親自持之向合作金庫申辦貸款，顯見被告與呂碩齡就系爭房屋買賣價金為
720 萬元，知之甚詳，呂碩齡之證詞，顯係迫於被告之壓力所為之陳述。
⒉再查，呂碩齡雖稱向被告借款美金5 萬元與其他借款，尚未
清償，惟伊並未以上開借款與被告應支付予原告之買賣價金抵償，此由呂碩齡於鈞院期日陳稱：「（法官問：目前欠被告的債務是否已經清償？）沒有。（法官問：既然私契約定買賣價金720 萬元，其中貸款500 萬元又分別交予你及償還誠泰銀行貸款，你為何說欠被告債務5 萬元美金至今尚未償還？）沒有還，如果還了就可以開口向被告商議房子可以買回來了。（法官問：既然你說沒有還，那被告有無給你差額
220 萬元？）被告給我的合庫貸給我的500 萬元，扣掉誠泰銀行貸款的差額。」。另一證人隋媛慧亦證述：「（被告訴訟代理人問：賣系爭房屋沒有抵償被告五萬美金或是娘家的借款嗎？）當時沒有。」。則勘可認定，呂碩齡並未以積欠被告之美金5 萬與其他借款抵償被告應給付之買賣價金。⒊退一步言，果呂碩齡以其積欠被告之美金5 萬與其他借款抵
償被告應給付之買賣價金，甚至收受被告應給付予原告之買賣價金，皆不生表現代理之效果，蓋原告雖曾將印鑑章、印鑑證明與權狀交付予呂碩齡與代書，以憑辦理系爭房屋過戶事宜，惟此亦僅為辦理過戶事宜所需之便宜手段，至於買賣價金之清償，要難僅以交付印鑑證明、印鑑章與權狀予他人之事實，而認定該他人有權受領買賣價金，以代清償，此由我國代書代為辦理不動產買賣過戶比比皆是，惟買受房屋者亦不可能以匯款予代書，而主張因表現代理而生清償之效果。於此，應依民法第310 條之規定而定。查原告自始未准予呂碩齡代為收受系爭房屋之買賣價金，且未交付任何收領之收據予呂碩齡，又被告將應給付予原告之買賣價金交付予呂碩齡，原告亦未受有任何利益。據此，呂碩齡以其積欠被告之美金5 萬與其他借款抵償被告應給付之買賣價金，甚至收受被告應給付予原告之買賣價金，皆不生清償之效果。因此，呂碩齡稱：「（被告訴訟代理人問：500 萬元以償還誠泰銀行房屋貸款後，餘款是否由你拿去？）是我太太與被告商議後，交給我太太用以償還我的貸款或其他用途」。則被告交付予呂碩齡之67萬8,468 元買賣價金（500 萬元- 代償之
432 萬1,532 元）自不生對原告清償之效力。⒋再查，系爭房屋之買賣價金為720 萬元，而非公契所載之土
地買賣價金314 萬7,853 元，建物買賣價金56萬7,800 元，總計371 萬5,653 元，此由被告用以給付買賣價金而代償呂碩齡之貸款已高達432 萬1,532 元，且被告自合作金庫貸款之500 萬元，代償後之餘額67萬8,468 元，尚且交付予呂碩齡，兩造間之買賣契約為720 萬元，至為灼然。
⒌查原告既已依約將系爭房屋移轉予被告，被告理應依系爭房
屋買賣契約給付原告143 萬9,234 元（【720 萬元-432萬1,
532 元】÷2 ），詎料，被告竟未給付原告上開買賣價金。多年來，一再以呂碩齡積欠伊5 萬元美金與數目不詳之借款，要原告要錢去找呂碩齡拿，原告雇及長輩情誼，多年來隱忍至此，實無願再容忍。
⒍至於證人隋媛慧陳稱：「（被告訴訟代理人問：在訴外有無
跟原告談過房屋買賣狀況，原告對於房價支付情形是否知悉？）在92年搬到臺中賣麵，過了4 、5 年期間都沒有與原告聯絡，在96年我與母親及被告到中和景安站接原告去找呂碩齡，由我開車沿途談及呂碩齡及原告的經濟狀況，問原告知不知道房子被賣掉，錢也交付給呂碩齡，原告回答，知道。只想看哥哥一眼，原告知道房子被賣，也知道錢在呂碩齡那裡，為何現在才來說被告沒有付錢」云云，然又稱：「（原告訴訟代理人問：你剛剛提及與原告在車上有一段對話，當時有否提到房屋的買賣價金是多少錢？呂碩齡欠你阿姨是多少錢？以及呂碩齡手上還有多少錢？）沒有提到。」云云。實則，該日原告與隋媛慧間根本未談及系爭房屋之買賣價金，蓋隋媛慧並非系爭房屋之買受人，且系爭房屋買賣之過程並未參與目睹，且皆為傳聞，亦根本不知系爭房屋買賣價金為720 萬元，與代償之金額若干，原告不可能，也沒有必要向隋媛慧談及此一問題，隋媛慧為維護被告，而為此等虛偽陳述。爰依民法第367 條、第229 條第2 項、第233 條規定，請求被告給付買賣價金及遲延利息。
㈢並聲明：1.被告應給付原告143 萬9,234 元，及自100 年4
月27日起至清償日為止，按年息百分之五之利息。2.願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠被告買受系爭房地之緣由及始末說明如下：緣原告與呂碩齡
係兄弟，因需錢孔急，且無力償還其等所共有系爭房地之貸款，而擬出售系爭房地；惟系爭房地為國民住宅，非如一般房地得不受限制，自由轉售，而不僅承購人資格須先經臺北市政府主管機關核准，且當時法令對於承購人資格之限制，相對於現今法令更為嚴格，致難於短期內脫手，遂於92年1月前後，主動請求符合承購資格之被告購買系爭房地。經被告以無資金承購為由拒絕，呂碩齡則表示委由土地代書辦理，於系爭房地成立買賣後，先過戶予被告，由被告申辦貸款，待貸款核發後再以之給付系爭房地價金即可，央求被告承購以救其急，被告始應允之。雙方乃合意以371 萬5,653 元就系爭房地成立買賣契約（土地買賣價金為314 萬7,853 元，建物買賣價金為56萬7,800 元，總計371 萬5,653 元），約明買賣價金優先用以清償貸款，並要求被告申貸500 萬元，於取得貸款後即匯入呂碩齡指定之原貸款帳戶，以為買賣價金之給付，至扣除價金剩餘之金額則為借款。其後，被告即依約定，在其等委任之土地代書（被告僅依稀記得該代書姓謝）備妥之文件上蓋章作實辦理，而於92年1 月13日訂立土地、建築改良物買賣所有權移轉契約書，並於同年2 月21日辦妥系爭房地所有權移轉登記。被告登記為系爭房地所有權人後，亦配合呂碩齡及謝姓代書辦理貸款手續，經二至三家銀行拒絕貸款後，終獲合作金庫同意貸款，惟需分為兩筆各250 萬元，其中1 筆貸款利息較高。合作金庫撥款500 萬元至被告帳戶後，被告始知系爭房地原貸款為432 萬1,48 2元，惟仍依約於同年月26日匯款432 萬1,482 元入呂碩齡在誠泰銀行（現已併入臺灣新光商業銀行，下稱新光銀行）帳號00000000000000之帳戶，代將原抵押貸款全數清償。至扣除432 萬1,482 元及匯款手續費50元所剩餘之67萬8,468 元，亦依約借予並交付之。
㈡從而，原告稱被告迄未依約給付買賣價金，當係認前揭給付並非有效之清償，然其主張並非有理，爰析述如后。
⒈被告應原告及呂碩齡之要求而承購系爭房地，雙方約定買賣
價金為371 萬5,653 元，並約定原告於辦妥所有權移轉登記後申貸，以所貸得金錢優先清償原貸款，以為價金之給付，此有呂碩齡所立切結書可證，則既雙方約定買賣價金數額及付款方式為原告所明知，又系爭房地為原告與呂碩齡所共有，自應知悉系爭房地原貸款金額達432 萬1,482 元，是原告理應明知清償原貸款所需金額遠高於雙方約定之買賣價金。被告雖事後始知約定價金根本不足清償原貸款，惟仍匯款43
2 萬1,482 元代償原貸款，自屬依約履行給付，甚為超額付款。被告就原告於買賣成立生效，並辦妥過戶後近9 年，突主張被告為給付其應得之買賣價金，至感錯愕與不解。
⒉退步言之，縱令原告否認約定以優先清償原貸款為給付價金
之方式，仍無礙原告清償之效力。被告係在原告依約辦理過戶後，配合原告及呂碩齡委任之代書指示辦理貸款，並由洪碩齡提供原貸款帳戶即呂碩齡在誠泰銀行之帳戶，供被告匯款代償原貸款。縱原告否認同意以代償原貸款方式給付系爭房地價金，惟其既有辦理過戶此足使被告信呂碩齡有受領價金之代理權之事實，則原告對於被告自應負授權人之責任，是被告將價金匯至呂碩齡前開帳戶，業生清償之效力。況該帳戶非僅為呂碩齡個人帳戶，亦確為系爭房地原貸款之扣繳帳戶。再者，系爭房地完成所有權移轉登記，至今已近9 年，而原告並非無法與被告聯繫，卻始終未為任何主張，亦未向被告表示反對以前述方式給付系爭房地買賣價金，直至今年4 月才毫無預警對被告寄發律師函，指被告未給付價金。
若謂原告不知被告已依約匯款代償原貸款以為給付，殊難置信，而其竟於近9 年間均未為反對，對被告自應負表見代理之責。
㈢綜觀本件原告起訴理由及辯論意旨，兩造自始即不爭執原告
與呂碩齡共同合意將系爭房地出賣予被告，並約定買賣價金應先代償誠泰銀行貸款；僅就買賣價金則主張雙方約定之金額為720 萬元。惟被告非主動表示買受系爭房地，被告與原告及呂碩齡成立買賣契約之動機乃因顧念親情，受賣方央求而予幫助，故雙方合意「系爭房地之買賣價金為371萬5,653元，而被告應申辦貸款，並將貸得款項優先代償原誠泰銀行之貸款」後，並未作成書面。嗣為辦理過戶手續，始將雙方就買賣標的及價金之約定作成書面買賣契約（公契），而上揭付款方式則仍未以書面記載，至所謂「私契」則係為配合貸得較高額度之貸款，由土地代書另擬較高之720 萬元買賣價金之「私契」，作為辦理貸款之用。豈料，原告竟據此私契主張雙方合意之買賣價金為720 萬元，實非有理，爰析述如下：
⒈雙方約定系爭房地買賣價金為371 萬5,653 元：
被告為韓國華僑不需也無意在臺置產，且被告經濟不算富裕，亦無資金買房，若非念及親情，及同情呂碩齡為保留繼承自父親房產之心，被告不會同意貸款購屋。也因購買系爭房地係本於協助之意，交易過程被告只知呂碩齡代理原告處理相關事務，其餘亦均僅配合辦理，除約定價金371 萬5,653元，完成過戶後，再由被告貸款優先用以代償原誠泰銀行貸款外，若有餘額再借予呂碩齡處理其他債務。至於原誠泰銀行貸款金額多少、被告可貸得多少金額等，被告當時並不知悉，亦未多問，僅聽從呂碩齡及其找來之土地代書所言辦理。嗣呂碩齡表示希望被告能貸得500 萬元以上，被告亦配合呂碩齡及該土地代書，經多家銀行拒絕後，最終始獲合作金庫同意貸款500 萬元，而被告本以為原誠泰銀行貸款金額低於買賣價金371 萬5,653 元，在合作金庫撥款，被告依約代償原誠泰銀行貸款時始知系爭房地原貸款為432 萬1,482 元，惟仍於92 年2月26日匯款432 萬1,482 元入呂碩齡在誠泰銀行帳號00000000000000之帳戶，代將原抵押貸款全數清償。至扣除432 萬1,482 元及匯款手續費50元所剩餘之67萬8,
468 元，亦依約借予並交付之。被告念系爭房地堪謂原告及呂碩齡之祖產，又被告同意承購系爭房地既係出於代為償付原誠泰銀行之貸款，以保系爭房地免受拍賣，故未多予計較。
⒉原告訴訟代理人曾於庭訊時質疑買賣價金371 萬5,653 元僅
為用以辦理過戶登記之公契所載價額，與市價顯不相當；惟：
⑴當時全球因SARS擴散肆虐而惶惶不安，經濟低迷、百業蕭條
，臺灣亦受波及，房市慘澹、房價下跌，尤其當時有行無市，即使房價低迷也買家難覓。
⑵系爭房地為國民住宅，非如一般房地得不受限制，自由轉售
，承購人資格須先經臺北市政府主管機關核准。且當時法令對於國宅承購人資格之限制較現今法令更為嚴格。
⑶近年來房價高漲，尤其去年（即原告提起本訴時），臺北市
平均房價適創新高，原告以現時房價衡量系爭房地買賣價金，已有未當，復忽略系爭房地買賣當時正值房價跌落之際，更重要的是，該時期縱使有行亦無市，即使低於現今倍數以上之價格，當時亦未必有買方願意承接，法拍屋數量更是暴增，一般房地交易慘況已至如斯景況，更遑論承購條件受嚴格限制之國宅？被告本即無在臺購屋之計畫及意願，若非被告央求，豈會在當時買受系爭房地，而系爭房地買賣價金3,71萬5,653 元，以今日房價衡量，或與市價不相當，然在系爭房地買賣當時，則非如此，況當時買家難覓，經濟條件優於被告之呂氏家族，即係在此情況下拒絕對原告及呂碩齡伸出援手。
⒊原告主張系爭房地買賣價金為720 萬元，而指：「系爭房屋
之買賣價金為- 以合於該時市價-720萬元，確實為三方所意定，且由呂碩齡與趙美華以該買賣契約向合作金庫申辦貸款時，業經該行承辦人員審核市場價值，核實貸款7 成（500萬元÷720 萬元＝0.694 ）」云云；惟：
⑴姑不論原告所稱該時市價為720 萬元，係出於揣測，在不動
產買賣中，市價與成交價本即少有一致，且兩者差距幅度因實際交易冷熱，亦有高低。申言之，在有行無市的低迷交易市況下，市價縱未立即跌落，實際成交價亦將因有行無市而先行下跌，造成市價與成交價差距幅度擴大；反之，房市熱絡時，不僅市價易於上揚，由於議價空間小、買方多，成交價與市價間之差距幅度自然縮減。因此，縱系爭房地該時市價達720 萬元，以當時買方難尋、苦無買家之市況，如何期待以原告主張之所謂該時市價賣出？另原告既稱720 萬元確實為三方所意定，則殊難想像原告之前何以毫無記憶？且由
100 年12月15日庭訊時鈞上提示私契，訊問呂碩齡：「這份契約書上原告的印章及簽名是由何人蓋印及簽署？」、「買賣契約上的原告簽名及蓋章是誰用印及簽名？」、「這份合約原告有看過嗎？」，呂碩齡證稱：「印章應該是我交給承辦的代書，契約上沒有簽名，應該是代書填寫姓名。」、「不是原告簽的，印章是交付代書，是代書用印及簽名。」、「沒有。」，亦足見原告實就專為貸款之用而記載買賣價金
720 萬元之私契並不知情，並非原告所稱720 萬元為三方所意定之買賣價金。
⑵貸款金額與買賣價金不可相提並論：
①雖銀行放款部門除依買賣契約所定價金外，尚會評估房屋狀
況、市價，甚至申貸者個人條件等因素，以核定貸款，然系爭房地買賣當時房市交易清淡，銀行貸款部門為爭取業務，審核標準較為寬鬆，而買賣雙方為提高可貸得之金額，另以高於實際交易金額之買賣契約申辦貸款之情形，並非少見，甚至有以抬高買賣價格方式申辦貸款，以達實質百分之百貸款，甚至超額貸款（實質上貸得款項高於實際房價），而號稱包括裝潢費用均可獲貸者。銀行及政府相關部門對於貸款寬嚴、成數、利率等，會隨著經濟景氣及房市熱度而有調整。相較近期因房市過熱，為抑制高漲之房價，而壓低房貸貸款成數、提高貸款條件，系爭房地買賣之際，貸款成數固然較高，惟因系爭房地為國宅，交易限制多，而買賣流通性低，以致銀行核貸成數低於一般房屋，原告所稱之私契，實為土地代書為協助呂碩齡貸得較高款項之目標所擬訂，用以申辦貸款之買賣契約，此由呂碩齡於100 年12月15日庭訊時證稱：「私契是為了貸款可以貸高一點」、「合約大概就是外面文具店買的套裝合約，裡面的數字條件都是代書幫我們寫的。」亦可證。縱因申辦貸款需要被告偕同呂碩齡持私契赴合作金庫申辦貸款，亦難據此即謂系爭房屋買賣價金為720萬元，並為被告與呂碩齡所明知。
②況該貸款過程並非順利，係經多次遭拒後方獲合作金庫同意
貸款500 萬元，並係分為兩筆各250 萬元，其中1 筆貸款利息較高。甚且，呂碩齡對於貸得500 萬元亦感出乎意料，此觀呂碩齡於100 年12月15日庭訊時證稱：「跟被告洽談買賣房屋時，並不知道合庫願意貸款500 萬。」即可知。
③又若買賣價金確為720 萬元，則償還呂碩齡所欠被告之債務
有餘，呂碩齡又何來對於積欠被告債務至今無力清償，並有於100 年12月15日庭訊時經鈞上訊問：「既然私契約定買賣價金720 萬元，其中貸得500 萬元又分別交予你及償還誠泰銀行貸款，你為何說欠被告債務5 萬美金至今尚未償還？」證稱：「沒有還，如果還了就可以開口向被告商議房子可以買回來了。」之理？呂碩齡對於買賣價金究竟多少支吾其詞，固令人不解，然若知其實因私心認為被告應為房價上漲而為「補償」，而不願承認買賣價金並非720 萬元，即可理解。
④又金錢乃係可分，被告將自合作金庫貸得之500 萬元，分別
以匯款方式代償原誠泰銀行之貸款，及交付呂碩齡，其中37
1 萬5,653 元係為依約以代償誠泰銀行貸款之方式給付系爭房地買賣價金；而67萬8,468 元（即500 萬元扣除原誠泰銀行貸款後之餘額）則為借予呂碩齡之借款，至60萬5,829 元（432 萬1,482 元－371 萬5,653 元＝60萬5,829 元，即原誠泰銀行貸款與買賣價金間之差額），被告固未就此部分另行與原告及呂碩齡言明其性質，然該500 萬元各分為上述3部分，而交付原因各異，原告指「系爭房屋之買賣價金為72
0 萬元，而非公契所載之土地買賣價金為314 萬7, 853元，建物買賣價金為56萬7,800 元，總計371 萬5,653 元，此由被告用以給付買賣價金而代償呂碩齡之貸款已高達432 萬1,
532 元，且被告自合作金庫貸款之500 萬元，代償後之餘額67萬8,468 元，尚且交付呂碩齡，兩造間之買賣契約為72 0萬元，至為灼然。」云云，僅以被告共支付500 萬元即推斷雙方約定之買賣價金為720 萬元，忽略被告支付總額500 萬元，其中分別基於買賣契約、借貸契約等不同原因，自亦屬率斷。
⑶綜上，原告據以指稱系爭房地買賣價金為720 萬元之私契，
僅係呂碩齡為貸得較高金額，於買賣契約成立後，另由土地代書代為擬定，實專為貸款之用，720 萬元並非買賣雙方最初合意之價金甚明。
⒋買賣雙方就系爭房地買賣價金之合意為371 萬5,653 元，而
非原告所主張之720 萬元，已如前述。買賣雙方並約定代償原誠泰銀行貸款後之餘額，被告亦應借予呂碩齡，雖被告原以為誠泰銀行原貸款低於371 萬5,653 元，嗣後被告始知誠泰銀行原貸款為432 萬1,482 元，以致依約代償貸款、扣除匯款手續費50元後所剩餘僅為67萬8,468 元，而較原先認為之餘額少了至少60餘萬元，但亦未就此有異議，而仍全數代為清償，並將67萬8,468 元借予呂碩齡，且未就超額代償部分予以計較，亦未另約定該至少60餘萬元之部分之性質，則即使以此認為被告默示同意買賣價金為432 萬1,482 元，被告亦不計較。退萬步言，縱令認為被告將貸得之金額分別代償原誠泰銀行貸款，及交付餘額予呂碩齡共計500 萬元，均為買賣價金，買賣價金亦絕非原告所主張之720 萬元。㈣承上所述，姑不論原告是否清楚呂碩齡對外積欠債務之金額
，原告既同意由呂碩齡全權代為處理買賣系爭房屋事宜，並同意賣得價金用以償還原誠泰銀行貸款後，其餘部分交予呂碩齡，則系爭房地買賣價金既為371 萬5,653 元，而被告亦以依約定代償誠泰銀行貸款432 萬1,482 元，是被告既已超額代償，原告之請求即屬無理由；即使認為系爭房地買賣價金為432 萬1,482 元，被告同因已依約定代償貸款而已為給付。
㈤縱使認為系爭房地買賣價金為500 萬元，而原告否認授予呂
碩齡收受代償原誠泰銀行貸款後之餘額67萬8,468 元之代理權，則被告給付買賣價金之義務，亦依表見代理之規定，因將餘額交付呂碩齡而消滅：
⒈觀原告所提出之辯論意旨，合意以代償原誠泰銀行貸款方式
給付系爭房地價金為兩造所不爭執，縱認系爭房地買賣價金為500 萬元，則被告代償前開貸款432 萬1,482 元後，將餘額67萬8,468 元交付呂碩齡，亦因原告既有由自己之行為表示以代理權授與呂碩齡，或知呂碩齡表示為其代理人而不為反對之表示之情形，則對於原告自應負授權人之責任，而應認被告業已盡給付價金義務，謹述理由如下：
⑴原告既由自己之行為表示以代理權授與呂碩齡，對於原告自應負授權人之責任：
①原告遇有對外事務，往往交由呂碩齡代為處理，此為被告及
親戚所週知，而就系爭房地買賣，呂碩齡事先已與原告商議，並向被告表示充分受原告之授權（請見100 年12月15日庭訊，被告訴訟代理人問：當時與被告接觸時，有無表明充分受原告的授權？證人呂碩齡答：應該是有。可知），原告並有將印鑑章、印鑑證明與所有權狀等交付呂碩齡及代書辦理過戶事宜，此足使被告信呂碩齡有受領價金代理權之行為，則原告對於被告自應負授權人之責任，是被告將餘額67萬8,
468 元交付呂碩齡，已生價金清償之效力。②系爭房地買賣之當事人間為親戚，被告對於呂氏兄弟先前多
有協助與接觸，每遇關係兄弟二人之事務，均係在兄弟決議後由呂碩齡代為處理，被告對於原告總由呂碩齡代理對外事務習以為常，本件被告亦係在呂碩齡出面請求下，為協助而買受系爭房地，系爭房地為呂氏兄弟共有，呂碩齡向被告表示經與原告商議，原告授權呂碩齡全權處理，而原告對於價金數額與支付價金之方式，亦均表示由哥哥作主，並將印鑑章等交付呂碩齡及代書，則縱原告未出具書面授權呂碩齡代收價金，觀其行為已表示授予呂碩齡代受價金之代理權，且原告知悉代償原貸款之餘額已交付呂碩齡，亦未為反對之表示，自生表見代理之效果。易言之，被告所指表見代理係謂原告就由呂碩齡代受代償原貸款後之餘額生表見代理效果，至系爭買賣契約（公契）之簽訂、辦理移轉登記等事宜，原告並未否認授權呂碩齡辦理，本即與表見代理無涉。此與一般民眾買賣房地固多委任代書代辦過戶事宜而交付印鑑等，但並不會授權代書收受價金之情況並不相同、非可比擬。
⑵原告既知呂碩齡表示為其代理人而不為反對之表示，對於原告自應負授權人之責任：
①原告知悉被告以其代理人身份，要求被告將代償原誠泰銀行
貸款後之餘額67萬8,468 元交付呂碩齡以為價金之清償，此觀證人隋媛慧於100 年12月15日庭訊時，就「有無跟原告談過房屋買賣狀況，原告對於房價支付情形是否知悉？」答以：「96年我與母親及被告到中和景安站接原告去找呂碩齡，由我開車沿途談及呂碩齡及原告之經濟狀況，問原告知不知道房子被賣掉，錢也交付給呂碩齡，原告回答，知道。只想看哥哥一眼，原告知道房子被賣，也知道錢在呂碩齡那裡」等語可知。又隋媛慧之證詞足堪證明原告早即知悉被告已給付價金，縱原告訴訟代理人認隋媛慧因非系爭房地買受人，且系爭房地買賣過程並未參與目睹，皆為傳聞，故其對於買賣價金真正數額、代償金額若干等陳述未盡可採，而原告亦不可能也無必要向隋媛慧談及系爭房地之買賣價金，然據隋媛慧之陳述，確可知原告多年前即知悉系爭房地買賣價金已以匯款代償原誠泰銀行貸款之方式清償，被告並已依約將餘額67萬8,468 元交付呂碩齡之情。
②原告既知呂碩齡表示為其代理人，而代其受領被告代償原誠
泰銀行貸款後之餘額67萬8,468 元，卻不為反對之表示，對於原告自應負授權人之責任。
⒉退萬步言，縱鈞院認雙方約定之買賣價金為720 萬元，則承
上述（原告依表見代理規定應就呂碩齡表示為其代理人而代受被告代償原貸款後之餘額67萬8,468 元之行為，對於原告自應負授權人之責任），亦應認被告就買賣價金已給付500萬元，是縱認買賣價金為720 萬元，則被告未給付予原告之價金亦應為110 萬元（〔720 萬元－500 萬元〕÷2 ＝110萬元），而非原告所稱之143萬9,234元。
㈥並聲明：1.原告之訴駁回。2.如受不利判決，願供擔保請准宣告免假執行。
三、經查，系爭房地前為原告與呂碩齡共有，應有部分各為二分之一，嗣於92年間出售予被告，於91年12月10日訂立買賣契約，契約中載明買賣總價款為720 萬元，另於92年1 月13日簽立土地、建築改良物買賣所有權移轉契約書，契約中載明土地買賣價金為314 萬7,853 元，建物買賣價金為56萬7,80
0 元，總計371 萬5,653 元，並於92年2 月21日完成不動產所有權移轉之登記。而系爭房屋由被告以其名義向合作金庫貸款500 萬元，其中432 萬1,482 元（另自500 萬元支出50元匯款手續費）於92年2 月26日匯至呂碩齡在誠泰銀行大安分行帳號00000000000000號帳戶清償系爭房屋貸款，剩餘67萬8,468 元復交予呂碩齡，此有土地、建築改良物買賣所有權移轉契約書（下稱公契）、臺北市○○區○○段三小段29
8 地號土地登記謄本、臺北市○○區○○段三小段2586建號建物登記謄本、異動索引、匯款回條聯、新光銀行100 年11月17日（100 ）新光銀大安字第100030號函及繳息交易明細、合作金庫中和分行100 年11月18日合金中和字第1000004637號函暨不動產買賣契約書（下稱司契）附卷可稽（見100年度司北調字第826 號卷第4 頁至第10頁、本院卷第32頁、第50頁、第51頁、第52頁至第54頁、第71頁至第74頁），且為兩造所不爭執，自堪信為真實。
四、原告另主張系爭房地買賣價金為720 萬元，被告未將代為清償誠泰銀行貸款後原告應有部分之買賣價金143 萬9,234 元交予原告等節，則為被告所否認，並以前詞置辯。是本院應審酌者厥為：㈠系爭房地之買賣價金為何？㈡被告是否已依買賣契約支付價金？
五、經查：㈠系爭房地之買賣價金為何？⒈原告主張系爭房地之買賣價金為720 萬元，固以原告、呂碩
齡與被告之91年12月10日私契為據，惟三方於92年1 月13日另簽立公契，載明土地買賣價金為314 萬7,853 元，建物買賣價金為56萬7,800 元，總計371 萬5,653 元，亦有上開公契附卷可憑，且質之證人呂碩齡何以公契與私契所載之買賣價金金額不同，答稱：公契是要過戶登記，私契是為了貸款可以貸高一點，當初買賣時沒有談到總價多少，所以很難回答等語在卷（見本院卷第67頁），雖系爭房地出售予被告一事係為償還呂碩齡對外積欠之債務，呂碩齡對於當初約定買賣價金究竟為何，自難諉為不知，然參酌被告前曾伸援貸款予呂碩齡，又為幫助呂碩齡清償債務而購買系爭房地，從而呂碩齡於本院審理時對於系爭房地之買賣價金究竟為何一再閃躲其詞，其心態無非係恐說少吃虧，說多又怕受其配偶隋旭慧及其娘家人責難。是以系爭房地買賣價金究竟為多少，即無法逕以買賣契約為據，而需自原告及呂碩齡出售系爭房地之動機、被告購買之原因、房屋之價金如何交付、呂碩齡積欠被告之債務是否已以系爭房屋買賣價金抵銷等節探求真意。
⒉證人呂碩齡於本院作證時先證稱：伊在91年11月左右因生意
失敗，在外欠債很多，向被告借5 萬元美金，伊想與其讓外人查封房屋不如賣給被告，一方面抵債，將來也較有可能買回等語（見本院卷第65頁反面），似指出售系爭房地之價金其中一部分與向被告所借之5 萬元美金抵銷；然被告購買系爭房地之款項係以系爭房地向合作金庫抵押貸款借得之新臺幣（下同）500 萬元，先後以432 萬1,482 元（另自貸款中支付50元匯款手續費）、67萬8,468 元（432 萬1,482 元＋50元＋67萬8,468 元＝500 萬元）交付予呂碩齡一情，亦經證人呂碩齡證稱：跟被告談好買賣房屋一事後，就向合作金庫貸款500 萬元，用以償還誠泰銀行房屋貸款後，餘款是伊太太與被告商議後，交給伊太太用以償還伊的貸款或其他用途等與在卷（見本院卷第65頁反面），足見被告並未自其向合作金庫借得之500 萬元扣除呂碩齡積欠之5 萬元美金後才將於款匯予呂碩齡，是證人呂碩齡證稱以系爭房屋買賣價金與其向被告借款相抵一事並非屬實。且自被告與合作金庫簽立之3 張借據，其金額分別為250 萬元、182 萬1,532 元、
67 萬8,468元（見本院卷第55頁、第56頁、第58頁），前2張借據金額總計即為432 萬1,482 元（250 萬元＋182 萬1,
532 元＝432 萬1,482 元）；再觀之該3 張借據借款計息方式，第1 張借據金額250 萬元之年利率僅為2.485 ％，第2張借據金額182 萬1,532 元及第3 張借據金額67萬8,468 元之年利率均是5.15％，而第2 、3 張借據所載之利息既然相同，實無必要分別簽立第2 、3 張借據，僅需開立2 張各25
0 萬元不同借款利率之借據即可；另觀之簽立上開借據之時間與匯款432 萬1,482 元至呂碩齡誠泰銀行大安分行清償貸款之時間同為92年2 月26日，被告將其向合作金庫借得款項扣除應匯予呂碩齡432 萬1,482 元之所餘款項67萬8,468 元另外書立借據而作區別，足見該借據張數、金額、利息係為配合銀行優惠利率及被告支付買賣價金之方式而定。再參以被告向合作金庫借得500 萬元後，將432 萬1,482 元匯予呂碩齡用以償還誠泰銀行之貸款，餘額67萬8,468 元係由隋旭慧向被告商談後才交付予隋旭慧用以清償呂碩齡其他對外負債，並非自始即將500 萬元交付呂碩齡，此經呂碩齡證述如前，益見系爭房地之買賣價金為432 萬1,482 元，至於67萬8,468 元則係呂碩齡另透過隋旭慧出面向被告商借之借款，應可認定。
⒊另自本院詢及證人呂碩齡系爭房地賣予被告後，原本積欠被
告之債務是否已經清償，答稱：沒有還（見本院卷第67頁反面、第68頁），再追問除被告所交付向合作金額借得之500萬元後，與私契約定買賣價金720 萬元間之差價220 萬元，是否已支付一節，仍答稱：只有交付合作金庫貸得之500 萬等語明確（見本院卷第68頁），倘依證人呂碩齡先前證述，其出售系爭房地予被告，一方面係為了保護系爭房地不被外人拍賣買走，一方面亦可償還積欠被告的5 萬元美金債務，然其後復明確表示積欠被告的5 萬元美金債務尚未償還，甚至亦未向被告追討差價新臺幣（下同）220 萬元，足見買賣價金並非720 萬元，何況新臺幣匯率自91年迄今從未貶至44元（5 萬元美金×44＝新臺幣220 萬元），此為本院職務上已知之事項，顯見證人呂碩齡出售系爭房屋之買賣價金並非先抵償積欠被告之5 萬元美金後再支付餘款新臺幣（下同）
500 萬元；再詢之證人呂碩齡關於三方是否依照私契第2 條約定之付款期程（即簽約時交付120 萬元、完稅時交付100萬元、合作金庫貸款核撥時先代償呂碩齡原有貸款、餘款於
3 日內付清）及移交不動產之方法履行一節，答稱：合約大概就是外面文具店買的套裝合約，裡面的數字條件都是代書幫我們寫的等語明確（見本院卷第68頁），足見縱使私契上記載之買賣價金為720 萬元，然實際上並非720 萬元，被告才未依契約條款之約定時程交付價金；再自原告及呂碩齡出售系爭房地之外在因素而言，係因呂碩齡經營餐廳不善，在外積欠甚多債務，包括向其配偶娘家舉債，呂碩齡將系爭房地售予被告，主要係為減輕負債還款壓力，自不能以房屋市價決定系爭房地買賣價金，何況私契所記載之買賣價金是為了提高房屋價值以利銀行貸款時核撥較高的款項，俾使呂碩齡還清系爭房地前在誠泰銀行之貸款，是原告主張系爭房地之買賣價金為720 萬元，顯不可採。
⒋至於證人隋媛慧於本院審理時雖證稱：當年呂碩齡生意失敗
，唯一的資產就是系爭房屋，呂碩齡說要賣，但呂家人不願意出資購買，而當時只有被告符合購買國宅之資格，就由呂碩齡請代書處理好再請被告來談，到各銀行估價、貸款，後來在合庫全額貸款500 萬元，500 萬元就是房價等語（見本院卷第69頁），惟證人隋媛慧並非契約當事人，其對於系爭房地買賣及辦理貸款事宜並未親身參與，而是事後聽聞隋旭慧及呂碩齡所述，且其僅向呂碩齡確認過為何要貸款500 萬元，並未向呂碩齡確認系爭房地之買賣價金是否為500 萬元，亦經證人隋媛慧證稱：被告來臺灣辦理銀行貸款，是伊聽隋旭慧與呂碩齡說的，伊向呂碩齡確認房價，為何要貸出50
0 萬元，呂碩齡說原本房貸在誠泰銀行是400 多萬元，所以要貸超過原來貸款額度以清償誠泰銀行等語在卷（見本院卷第69頁、第69頁反面）。且證人呂碩齡於100 年8 月3 日出具之切結書中亦書明「二、... 將上述房地出賣予趙美華女士，買賣房地之價金優先用以清償貸款。三、... 趙美華女士亦代將上述房地之貸款全數清償。四、之後，趙美華女士更於民國92年3 月間由本人妻子隋旭慧經手，再借款新臺幣678,468 元予本人。... 」等語（見本院卷第33頁），與證人隋媛慧證述系爭房地買賣價金為500 萬元（即包括交付隋旭慧之67萬8,468 元）一情不符，證人隋媛慧既非契約當事人，自不可能比呂碩齡更瞭解買賣契約內容，自應以呂碩齡上開所稱678,468 元為呂碩齡向被告所借之款項一情，較為可信，足見被告向合作金庫借得500 萬元扣除借予呂碩齡之貸款678,468 元，匯至呂碩齡誠泰銀行帳戶內之432 萬1,48
2 元方為系爭房地之買賣價金。證人隋媛慧證稱系爭房地之買賣價金為500 萬元一節，應係伊聽聞被告以系爭房地借得
500 萬元後全數交予呂碩齡，因而主觀認定買賣價金為500萬元，證人隋媛慧此部分證詞因與卷內證據不符，尚不足採。
㈡被告是否已依買賣契約支付價金？⒈證人呂碩齡證稱：原告知悉伊在外面有很多負債，包括被告
，當初處分這棟房子時，伊有跟原告講來龍去脈，具體的細節原告不清楚，伊當時告知原告就這樣做，是為了保護這個房子，原告有同意出售房子給被告，有告訴原告所賣得價金都要來償還房屋貸款及伊的債務等語明確（本院卷第66頁反面至第67頁反面），足見出售系爭房地之初，原告已知悉出售系爭房地之目的及取得買賣價金之用途，並授權呂碩齡簽訂出售系爭房地之契約書及受領買賣價金以償還房屋貸款。再參以證人隋媛慧於本院審理時證稱：因呂碩齡生意失敗，
92 年 搬到臺中賣麵，過了4 、5 年期間都沒有跟原告聯絡，在96年伊與母親及被告到中和景安站接原告去找呂碩齡，由伊開車沿途談及呂碩齡及原告之經濟狀況，問原告知不知道房子被賣掉，錢也交付給呂碩齡，原告回答，知道，只想看哥哥一眼。還跟原告說，兄弟復合最好，錢再賺就有等語在卷（見本院卷第69頁、第69頁反面、第70頁）。衡情被告雖是證人隋媛慧之阿姨，然證人隋媛慧前證述系爭房地買賣價金500 萬元，與被告抗辯僅為432 萬1,482 元已不相符，難認證人隋媛慧有刻意附和被告辯詞之情形，而有杜撰上情之必要；且原告亦不否認曾由隋媛慧所駕駛車輛載往呂碩齡住處探視呂碩齡一情屬實，衡諸原告與呂碩齡係親兄弟，何以竟由外人載送探視呂碩齡，顯見呂碩齡當年因系爭房地出售一事與原告不歡而散，且避債遠走多年，證人隋媛慧等人在車上勸慰原告而談及上情，尚屬人之常情，足見證人隋媛慧所述，應屬實情，益證原告就系爭房地應有部分出售予被告係由呂碩齡處理，且系爭房地出售之價金全數由呂碩齡受領等情，均係基於原告之授權，至為明確。原告空言否認同意呂碩齡代為收受系爭房屋之買賣價金，不足採信。
⒉從而原告既就系爭房地應有部分之買賣事宜授權呂碩齡處理
，且原告亦知悉出售系爭房地之目的係為清償呂碩齡之債務及系爭房地之抵押貸款，呂碩齡即取得代原告受領買賣價金之代理權限。依呂碩齡與被告約定之買賣價金為系爭房地向誠泰銀行之抵押貸款之數額即432 萬1,482 元，業經本院論述如前，而原告亦不否認被告已將432 萬1,482 元交付呂碩齡償還系爭房地向誠泰銀行之抵押貸款，則被告就其給付價金之義務已全數履行完畢，原告請求被告再行給付143 萬9,
234 元，應屬無據。
六、綜上所述，原告對被告已無價金債權，原告依買賣契約之法律關係，請求被告給付143 萬9,234 元，及自100 年4 月27日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，即無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。
七、本件判決之結果已臻明確，兩造其餘主張抗辯暨攻擊防禦方法及舉證，經審酌均於判決結果無影響，爰不一一論述，附此敘明。
八、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 101 年 1 月 30 日
民事第三庭 法 官 林芳華以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 101 年 1 月 30 日
書記官 楊茗瑋