臺灣臺北地方法院民事判決 100年度訴字第3568號原 告 楊再晶訴訟代理人 黃炳飛律師被 告 林進榮訴訟代理人 侯雪芬律師複代理人 林矜婷律師被 告 優奈不動產經紀有限公司法定代理人 柳麗秋訴訟代理人 周維菁上列當事人間返還價金等事件，本院於民國100年11月29日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
甲、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款定有明文。查原告起訴狀所載應受判決事項之聲明第一、二項原為「一、被告林進榮應給付原告新台幣貳佰壹拾萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。
二、被告優奈不動產經紀有限公司應給付原告新台幣壹拾萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。」，嗣於民國100年11月24日以民事言詞辯論意旨狀變更為「一、被告林進榮應給付原告新台幣貳佰壹拾萬元及自民國100年10月7日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。二、被告優奈不動產經紀有限公司應給付原告新台幣壹拾萬元及自民國100年10月7日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。」，經核利息起算日之變更，係屬減縮應受判決事項之聲明，請求之基礎事實並未改變，揆諸上揭規定，核無不合，應予准許。
乙、實體方面：
一、原告起訴主張：原告於民國100年5月18日經被告優奈不動產經紀有限公司（下稱優奈公司）仲介與被告林進榮簽訂不動產買賣契約書，以價金新臺幣（下同）1,400萬元買受被告林進榮所有坐落於新北市○○區○○段○○○○號土地（應有部分86/10000）及其上建物（即門牌號碼為新北市○○區○○街○○○號1樓房屋）（下稱系爭房地），原告並已給付被告林進榮210萬元定金及被告優奈公司10萬元仲介費用，惟系爭房地已經前屋主范威松於99年6月送請台灣省土木技師公會進行檢測海砂含氯量，經檢測結果氯離子含量高達0.903kg/m3（公斤/立方公尺），然被告等為隱匿上開檢測報告，於房地產標的現況說明書第18項「是否曾經做過海砂屋檢測（氯離子檢測事項）」乙欄記載為「否」，甚而在不動產買賣契約書第9條擔保責任「五、標的物檢測約定：㈠氯離子含量檢測」乙項載明「甲方不得於本買賣標的物點交前，要求進行氯離子含量檢測」，為此爰依民法第92條第1項及不動產買賣契約第9條第5項規定解除買賣契約，並依民法第114條第2項準用第113條、第259條第1款規定請求回復原狀。並聲明：㈠被告林進榮應給付原告210萬元，及自100年10月7日起至清償日止，按年息5%計算之利息；㈡被告優奈公司應給付原告10萬元，及自100年10月7日起至清償日止，按年息5%計算之利息；㈢第一、二項請求願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠被告林進榮部分：兩造於100年5月18日簽訂不動產買賣契約
書，由原告買受被告林進榮所有門牌號碼為新北市○○區○○街○○○號房地，約定買賣價金為1400萬元，而因系爭房地氯離子含量超過標準，經仲介即被告優奈公司人員陳兆祥口頭告知原告後，原告向被告林進榮表示伊是做裝潢的人，這部分不是問題，惟要求被告林進榮讓價（即減少買賣價金），兩造就買賣價金達成一致後，由仲介人員於房地產標的現況說明書註明「本項次第18條，委託人及仲介已告知氯離子含量超過標準，買受人同意依本檢測報告之數據購買且無異議」，並經原告代理人楊文棋於上開現況說明書上署名「楊再晶」，原告同時交付第一期簽約備證款210萬元存入中信房屋房屋交易安全專戶內（中國信託商業銀行永吉分行受款帳號00000-00000000帳戶）。詎原告未依約於簽約後7日（即100年5月25日）交付第二期款項，經被告林進榮以存證信函催告原告於7日內履行契約，原告竟於100年6月14日委由律師發函稱被告林進榮有隱匿系爭房地氯離子含量過高之檢測報告為由，主張依民法第88條第1項、第92條第1項撤銷買受系爭房地之意思表示云云。被告復於委請律師發函再次催告原告履行契約，原告仍拒不履行，被告無奈之虞祇得於100年7月18日發函解除兩造間不動產買賣契約，並沒收原告給付之210萬元作為違約金。並聲明：⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回；⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
㈠被告優奈公司則以：原告與被告林進榮簽訂不動產買賣契約
前上有一份確認書，該確認書的目的為確認雙方交易價金及烏況等產權說明部分，該確認書及附停止條件委託書上均明確載明海砂屋及氯離子問題。並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回；如受不利判決，願供擔保請准宣告假執行。
三、兩造不爭執事項：㈠兩造於100年5月18日簽訂不動產買賣契約，由原告買受被告
林進榮所有門牌號碼為新北市○○區○○街○○○號房地，約定買賣價金為1,400萬元。
㈡兩造於100年5月18日簽訂房屋交易安全契約書，約定原告將
第一期價款210萬元匯入訴外人中信房屋仲介股份有限公司於中國信託商業銀行永吉分行所開立之「中信房屋房屋交易安全專戶」（帳號為00000-00000000）內。㈢台灣省土木技師公會就系爭房地之氯離子試驗報告，一樓大
廳樑氯離子含量為0.903KG/M3、二樓客廳樑氯離子含量為0.976KG/M3、二樓臥室樑氯離子含量為0.88KG/M3（卷第27頁）。
㈣原告於100年6月14日委由黃炳飛律師發函通知被告林進榮及
訴外人陳兆祥，內容略以：「爰依民法第88條第1項、第92條第1項規定代為撤銷買受人楊再晶先生於000年0月00日所為買受系爭新北市○○區○○街○○○號房地之意思表示。請於文到後10日內歸還已給付新台幣貳佰壹拾萬元價金及壹拾萬元仲介費用。」（卷第10頁）㈤被告林進榮於100年7月8日委由侯雪芬律師發函通知原告，
內容略以：「請台端於3日內盡速依約交付買賣價金第2期款及逾期違約金，並完成銀行對保及開戶手續，逾期即依雙方不動產買賣契約書第11條及民法相關規定解除買賣契約。」（卷第29頁）㈥被告林進榮於100年7月18日委由侯雪芬律師發函通知原告，
內容略以：「因台端違約，自即日起解除雙方不動產買賣契約書，並沒收台端已支付價金作為違約賠償。」（卷第32頁）㈦訴外人中信房屋仲介股份有限公司於100年7月20日以台北北
安郵局存證號碼第321號存證信函通知原告及被告林進榮，內容略以：「本公司特依房屋交易安全契約書之約定，通知買、賣雙方：請依前揭約定條款於達成協議、和解、判決確定或調解成立後，將該結果通知本公司，本公司將依該結果逕為辦理。」（卷第35頁）
四、得心證之理由：原告主張雙方簽訂不動產買賣契約，由原告購買被告林進榮所有系爭房地，並由被告優奈公司人員陳兆祥負責承辦仲介業務，而系爭房屋之氯含量試驗報告顯示氯離子含量超過CNS標準之事實，為兩造所不爭執，並有不動產買賣契約書、房地產標的現況說明書、律師函、房屋交易安全契約書、台灣省土木技師公會氯含量試驗報告、律師函、存證信函在卷可稽（卷第6-11、22-37頁），應堪信為真實，是本件所應斟酌者為：兩造於簽訂不動產買賣契約前，原告是否已知悉系爭房地有氯離子過高情事？原告主張被詐欺而撤銷買賣系爭房地之意思表示，有無理由？原告依不動產買賣契約第9條第5項主張因系爭房地氯離子過高解除兩造間不動產買賣契約，有無理由？原告得否請求被告等返還買賣價金及仲介費用？以下分別論述之。
㈠經查，雙方所簽署有關本件不動產交易之相關文件中，分別
於：⑴房地產標的現況說明書上記載：「本項次第18條：委託人及仲介已告知氯離子含量超過標準，買受人同意依本檢測報告之數據購買本標的物且無異議」等語，以及在該記載文字之末端書立「買受人簽章」欄位，並由原告之連帶保證人、不動產登記名義人楊文棋代理原告，緊接該記載處簽名確認（卷第9頁）；⑵台灣省土木技師公會氯含量試驗報告書記載：「編號1-氯離子含量0.903kg/m3（一樓大廳樑），編號2-氯離子含量0.976kg/m3（二樓客廳樑），編號3-氯離子含量0.880k g/m3（二樓臥室樑）…備註：4.依CNS3090A2042（83年7月22日）第一次修訂…鋼筋混凝土（一般）
0.6kg/m3以下，鋼筋混凝土（所處環境須作耐久性考慮者）
0.3kg/m3以下。5.依CNS3090 A2042（87年6月25日）第二次修訂，新拌鋼筋混凝土之混凝土中水溶性氯離子含量必須小於0.3kg/ m3。」等語，並由原告於該報告書上簽名（卷第27頁）；⑶附停止條件定金委託書第貳條第九項「其他條件」上約定記載：「仲介已告知氯離子問題。買方願以上述價格承購」等語，並由原告緊接於該記載處簽名（卷第68頁）；以上文件均明確記載系爭房屋氯離子含量超過標準之情形，被告優奈公司仲介人員陳兆祥並已將氯含量試驗報告交予原告，由原告於上開文件簽名確認，足見本件不動產交易於簽訂之時，被告即已經將系爭房屋有關氯離子含量超過標準之事實明確告知原告，且為雙方交易所簽訂契約內容之一部分，應堪認定。
㈡再者，證人即擔任本件交易仲介人員陳兆祥證稱：「（本件
不動產交易買賣由你承辦？）是。（承辦時就知道氯離子含量過高？）是。（向原告如何說明買賣標的？）在帶原告看屋時，有說明本社區有氯離子含量過高之問題，且在100年5月17日晚上7點30分至原告家中討論購買價格條件及相關產權調查資料，同時有將現況說明書及報告交給原告夫妻同時看到，且有解釋氯離子含量部分就是海砂屋，含量過高時會有鋼筋外露的問題，原告回應本身作裝潢這些都瞭解，且是作為價格異動的條件，之後在附停止條件定金委託書上（要約書）註明仲介已告知本標的物有氯離子含量過高問題，買方願以上述價格承購，並開立中和地區農會支票二十萬作為斡旋金。（你說有做過氯離子檢測，為何被證2現況說明書第18欄勾選否，且未說明氯離子檢測問題？）因本件標的物在簽立委託同時，賣方必須把所有資料檢附給仲介，但沒有給的資料我們會再現況說明書勾選否，之後拿到資料會再不動產說明書記載，如沒有拿到資料就無法勾選是。（你與原告說明氯離子含量過高時，是否有說是海砂屋？或以其他形容詞代替？）並沒有用其他形容詞代替，因為現況說明書上第18條，內容已經告知是否作海砂屋檢測（氯離子檢測），承辦過程中，也明確告知原告氯離子含量過高，我當時是有說氯離子含量過高就是海砂屋，這些意思在現況說明書也有記載，在房地產標的說明書所記載的內容，我有跟原告逐條說過，雖然第18條勾選否，那是因為沒有文件的原因，但在解釋時，我已口頭跟原告說有氯離子含量過高的問題，也有給原告檢測報告。在屋主簽委託約時，因並未提出檢測報告，所以我在說明書是勾選否，簽約後兩天屋主已經提出檢測報告，我放在案件卷宗內，後來跟原告說明時也有檢附給原告。（給原告的鑑定報告是）台灣省土木技師公會的測試報告（被證2），就簽名部分范威松是最早的屋主是委託人，張志弘是被告林進榮的代理人，楊再晶也有簽名在上面。我在說明氯離子海砂屋時有說明標準值，我在說明時也有問是否瞭解，原告都說瞭解」等語（卷第79頁），而證人陳兆祥證述情節，經核與上揭房地產標的現況說明書、附停止條件定金委託書、氯含量試驗報告書上所記載之情節相符，應堪採信，是被告答辯主張已於簽訂不動產買賣契約前告知原告系爭房地有氯離子含量超過標準之事實，係屬可採。
㈢按民事法上所謂詐欺云者，係謂欲相對人陷於錯誤，故意示
以不實之事，令其因錯誤而為意思之表示。被詐欺而為意思表示者，依民法第92條第1項之規定，表意人固得撤銷其意思表示，惟主張被詐欺而為表示之當事人，應就此項事實負舉證之責任，最高法院18年度上字第371號、44年度台上字第75號判例意旨參照。而被告林進榮及優奈公司既已於簽訂不動產買賣契約前告知原告系爭房地存有氯離子過高情事，原告並與被告林進榮議價後，仍願以1400萬元購買系爭房地，原告復未提出其他證據證明被告等有故意以不實之事，令其因陷於錯誤而為買受系爭房地之意思表示，則原告主張被告等隱瞞系爭房地有氯離子過高情形，並依民法第92條第1項規定主張被詐欺而撤銷意思表示，顯屬無據。
㈣末按買受人於契約成立時，知其物有瑕疵者，出賣人不負擔
保之責；買受人因重大過失，而不知物有瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，亦不負擔保之責，民法第355條定有明文。而所謂海砂屋全文名稱乃為「高氯離子含量的混凝土建築物」，造成之原因係因為建築房屋所使用之拌合混凝土中的砂子，係使用來自海砂而非河砂，而因未以淡水沖洗去鹽分，除去海砂中含有之氯離子，因而導致氯離子混入混凝土中，因而侵蝕鋼筋表面而產生鏽蝕生成物，鏽蝕生成物之體積比原鋼筋體積更大，因此在混凝土內部產生擠壓之張力，持續累積到超過混凝土可以承受的範圍，混凝土就會產生裂痕，原本鋼筋包覆在鹼性之混凝土中，可以避免酸性之氧化過程，而裂痕會破壞包覆並提供氯離子侵蝕鋼筋所需之氧氣等物之助益，因而導致鏽蝕之過程加速，產生更多鏽蝕生成物，終將造成混凝土剝落，鋼筋外露，將影響建物結構。本件原告稱「當初證人說氯離子我不懂他的意思，我一直問他是何意，他就拿報告一直唸，我聽不懂，證人才說就是含水比較多，因為房屋現況有漏水，所以我以為他說的是指水太多要在整理過的意思」等語，然而，氯離子含量過高就是海砂屋，並非高度專業之用語，而屬一般社會用語，原告當無不知之理，況且，在房地產標的現況說明書中，乃分別列出「13.建築改良物是否有滲漏水之情形」、「18.是否曾經做過海砂屋檢測（氯離子檢測事項）」，二者分別列項，並無混淆之虞，尤其，原告代理人所簽名之註記事項乃記載：「『本項次第18條』：…氯離子含量超過標準…」等語，即屬海砂屋檢測之說明，依照一般常理，顯難認為二者會產生混淆，況原告有裝潢專業，其對於建築物氯離子過高之情形及性質，本應有相當之智識及瞭解，當不致將管線漏水與氯離子含量過高二者弄錯，甚至，依原告所提出之中信房屋房地產標的現況說明書「13.建築改良物是否有滲漏水之情形」乙欄（卷第9頁），亦勾選為「否」，徵以被告等就系爭房地存有氯離子過高情形已於訂約前告知原告，原告並以此與被告林進榮議價後購買系爭房地，原告前揭主張，顯與事實相違，不足採信；由此觀之，系爭房地有瑕疵情事，因原告於訂約購買之時，已明知其情，或有重大過失而不知其事，而兩造不動產買賣契約，復未有賣方即被告林進榮保證絕無氯離子過高之記載，依前揭說明，被告林進榮自不負瑕疵擔保責任。
㈤況且，兩造不動產買賣契約第9條第5項之約定內容係略以：
「㈠氯離子含量檢測：（本項若未勾選，視為甲方得進行檢測）□甲方《不得》於本買賣標的點交前，要求進行氯離子含量檢測。□⒈甲方《得》於支付第二期價金前，委請合格機構對於買賣標的之建物進行氯離子含量檢測（主建物之樑、柱、樓板剪力牆等三處取樣），乙方不得拒絕。…⒊檢測結果氯離子含量平均值超過約定標準【如標的物建築完成日期在民國70年1月1日以後87年6月25日（含當日）以前，約定標準為每立方公尺0.6公斤；如為民國87年6月26日以後者，約定標準為每立方公尺0.3公斤】，買賣雙方同意無條件解除買賣契約，檢測費用及回復原狀之費用，由買賣雙方平均分攤。」等語，而兩造就上開條項已達成協議，並於「甲方《不得》於本買賣標的點交前，要求進行氯離子含量檢測」欄位勾選，原告亦於該條項下方「甲方簽認」欄位簽名確認，徵以原告已於簽約前知悉系爭房地存有氯離子過高情事，以及被告林進榮不須負擔本件買賣瑕疵擔保責任等情，且兩造就系爭房地並未另委請機構為氯離子含量檢測，原告自不得依上開條項主張解除契約。是以，原告依不動產買賣契約第9條第5項約定主張解除契約，並依民法第259條第1款請求回復原狀，將210萬元及自100年10月7日起至清償日止，按年息5%計算之利息返還原告，即屬無據。
㈥至被告優奈公司並非本件不動產買賣契約之當事人，而其仲
介人員即證人陳兆祥已經將系爭不動產有氯離子含量過高之情形明確告知，並已交付檢驗報告，難認有何不當之情，而原告未提出證據說明何以得請求被告優奈公司返還仲介費用之證明，是故原告主張被告優奈公司應返還仲介費用10萬元，及自100年10月7日起至清償日止，按年息5%計算之利息，即乏所據。
五、綜上所述，原告依民法第92條第1項主張被詐欺而撤銷買賣意思表示，以及依不動產買賣契約第9條第5項解除不動產買賣契約，並依民法第114條第2項準用第113條、第259條第1款規定請求回復原狀，請求被告將買賣價金210萬元、仲介費用10萬元，及均自100年10月7日起至清償日止，按年息5%計算之利息返還原告，均無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，則其假執行之聲請亦乏所據，爰併予駁回之。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法、聲請調查之證據及所舉未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不一一論述，附此敘明。
七、據上論結，原告之訴為無理由，爰依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 100 年 12 月 27 日
民事第七庭 法 官 蘇嘉豐以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 100 年 12 月 27 日
書記官 林鈞婷