臺灣臺北地方法院民事判決 100年度訴字第3798號原 告 向陽春大廈管理委員會兼法定代理人 林瓊玲訴訟代理人 劉興業律師複代理人 陳奕仲律師
鄭旭峯被 告 陳森鵬訴訟代理人 施峻中律師複代理人 游朝義律師上列當事人間拆除建物返還頂樓事件，本院於民國101年9月12日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將坐落於臺北市○○區○○段三小段一九二地號土地上，門牌號碼為臺北市○○區○○○路○○○號十二層屋頂平台如附件臺北市中山地政事務所土地複丈成果圖所示之頂樓增建部分（面積八十二點三三平方公尺）予以拆除並回復原狀，將上開屋頂平台返還原告林瓊玲及其他共有人。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣壹佰叁拾萬元供擔保後，得假執行。但被告以新臺幣叁佰陸拾捌萬肆仟壹佰陸拾壹元供擔保後，得免假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款定有明文。查本件原告原起訴請求：「被告應將坐落於臺北市○○○路○○○號建物頂樓如附件照片所示之建物拆除（實際面積以測量為準）；原告願供擔保請准宣告假執行」（見本院100年度司北調字第830號卷第2頁）。嗣經本院囑託臺北市中山地政事務所測量前開違章建築物實際占有樓頂平台之面積後，原告於民國101年9月12日言詞辯論期日追加向陽春大廈管理委員會法定代理人林瓊玲為原告，並變更訴之聲明為：「被告應將坐落臺北市○○區○○段3小段192地號土地上，門牌號碼為臺北市○○區○○○路○○○號12層屋頂平台如附件臺北市中山地政事務所土地複丈成果圖所示之頂樓增建部分（面積82.33平方公尺）予以拆除並回復原狀，將上開屋頂平台返還原告及向陽春大廈全體區分所有權人」（見本院101年9月12日筆錄第12頁，本院卷第250頁）。核上開原告所為訴之變更、追加，顯係基於同一基礎事實而主張，該訴之主要爭點有其共同性，各請求利益之主張在社會生活上可認為同一或關聯，而就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內具有同一性或一體性，得期待於在同一程序得加以解決，避免重複審理，與首揭民事訴訟法第255條第1項第2款之規定並無不合，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：原告向陽春大廈管理委員會係坐落於臺北市○○○路○○○號之建物之管理委員會，原告林瓊玲為管理委員會之法定代理人，且係該大廈區分所有權人之一，系爭大廈興建當時，頂樓並未有任何房屋或增建物加蓋，而頂樓如附件照片所示之建物乃屬事後未經系爭大樓之區分所有權人同意所擅自加蓋之違建，並無明示或默示之分管契約存在，被告未經原告及系爭大樓區分所有權人之同意無權占用系爭平台，原告曾向被告表示請其拆除或搬離，但被告均置之不理，爰請求被告拆除該屋頂平台增建物，並返還屋頂平台予原告及全體區分所有權人等語。並聲明：被告應將坐落臺北市○○區○○段3小段192地號土地上，門牌號碼為臺北市○○區○○○路○○○號12層屋頂平台如附件臺北市中山地政事務所土地複丈成果圖所示之頂樓增建部分（面積82.33平方公尺）予以拆除並回復原狀，將上開屋頂平台返還原告及向陽春大廈全體區分所有權人；原告願供擔保請准宣告假執行。
三、被告則以：㈠原告向陽春大廈管理委員會依公寓大廈管理條第36條第1
項第1款、第2款、第11款規定，管理委員會僅是執行機關，並非權利義務主體，可見管理委員會對該共用部分進行維護、修繕之權限，係源自該區分所有權人之授權，而非於區分所有權人之權利以外，創設管理委員會之權利，且上開規定亦不得作為原告請求權基礎。又連署書既非會議紀錄，自無從得知區分所有權人之決議內容，是原告稱係依區分所有權人之決議起訴，並非無疑，原告自應提出上開會議記錄；且連署書係於100年5月22日以召開區分所有人會為由，以簽到為由夾帶簽署連署書動機已有不法，且有多位區分所有權人並未簽署，依最高法院97年度台上字第1350號判決意旨，尚不得任意決議終止系爭分管契約，原告並未舉證獲得區分所有權人會議決議授權起訴，原告請求顯無理由，應予駁回。另系爭建物係於77年7月間辦理建物第一次保存登記，其取得建造執照更早於登記前，自不受公寓大廈管理條例第7條限制，縱將公寓大廈管理條例第7條第2款所列共有部分，約定分歸區分所有權人專用，或其約定專用有違反法令使用限制之規定，其約定仍屬有效。
㈡被告係於99年10月24日間向訴外人梁驥強購買系爭台北市
○○○路○○○號12樓之4之房地及頂樓未辦保存登記建物，並於同年11月30日取得所有權登記及取得未辦保存登記建物之處分權，被告應係於系爭建物完工將近22年以後，始因買賣而取得系爭建物12 樓之4房地之所有權，而上開頂樓建物乃係於77年間原建商出資興建完成，則被告購入系爭12樓房屋之際，上開頂樓建物已經興建完成，應可認定。又系爭12樓建物原為建商梁鐵船取得並取得屋頂平台使用權，爾後遭拍賣由梁驥強取得並出售給被告系爭12之4樓房屋，並經前手告知之屋頂平台除公共設施外，有關系爭建物全由被告使用並申請房屋稅單，並取得該未辦保存登記建物之處分權。另系爭屋頂平台係由建設公司與地主合建出資興建，當時完工後由建設公司依合建契約建築與現狀相同，並非被告或前手自行增建加蓋，足見建商出售系爭建物各樓層時，確有就屋頂平台系爭建物使用部分約定特定人使用連同地下室防空避難空間都約定由起造人郭守民使用，各區分所有權人均未反對，各區分所有權人或其前手購買之際既已同意，除別有規定，應認系爭建物之區分所有權人，就共有之屋頂平台成立分管契約。衡之常情，住戶就頂樓平台由建商管領使用之情形，長達20餘年，部分區域業經出租第三人作為設置基地發射台使用，各樓層房屋所有權人對於頂樓增建物一事，並未為反對之意思表示，縱認原始區分所有權人間未明示為分管之約定，亦應認有默示就上開增建物得使用收益之分管協議存在，從而，被告有權使用屋頂平台，自堪採信。被告受讓系爭屋頂平台之狀態即與現狀相同，並非被告等所自行增建加蓋，故無原告所稱侵害其他向陽春大廈區分所有權人對屋頂公用空間之權利等情。
㈢本件系爭屋頂平台未辦保存登記建物並無再增建情形，且
屬原83年底以前既存違建、室內裝修，未有再新增面積或加高情形，且系爭大廈管理委員會開始持續就上開未辦保存登記建物收取管理費，足證包含原告及其他之所有系爭大廈區分所有權人均明知或可得而知系爭屋頂平台使用情形，並同意被告前手等人加以使用收益。又本件系爭建物係於公寓大廈管理條例施行前之77年間取得使用執照，原告為嗣後成立之管理委員會，依公寓大廈管理條例施行前買賣房屋之交易習慣，屋頂平台係歸買受頂樓所有權者使用，就系爭建物屋頂平台已分歸頂樓原住戶使用乙節，應可得知之。原告對系爭建物住戶就屋頂平台已有明示或默示分管契約使用之情形，應受分管契約之拘束，被告等占用使用自屬有法律上之正當權源，故原告再行提起本件訴訟請求被告等拆除增建部分，於法無據。此外，原告同意將屋頂平台出租第三人作為設置基地發射台使用，卻不允許增建物存在，顯然原告標準不一，權利濫用不容設詞推諉等語，資為抗辯。
並聲明：原告之訴及其假執行之聲請均駁回；被告願供擔保，請准免為假執行之宣告。
四、兩造不爭執事項：㈠坐落臺北市○○區○○段2小段192地號土地上，門牌號碼
為臺北市○○區○○○路○○○號12層屋頂平台，有一未辦保存登記之違章建築物，材質為鋼筋混凝土，為L型，屋頂為三角型，鐵皮材質，有一鐵門及落地窗，占用面積面積82.33平方公尺等情，有本院101年7月24日勘驗測量筆錄、臺北市中山地政事務所101年8月8日北市中地測字第10131298300號函及其檢附土地複丈成果圖等件在卷可稽（見本院卷第212頁、229頁）。
㈡原告林瓊玲為向陽春大廈之區分所有權人之一。
㈢被告目前占用頂樓平台如第一項所示部分。
五、得心證之理由：原告主張被告未經向陽春大廈之區分所有權人同意而擅自加蓋之違建，無權占用樓頂平台，應將頂樓增建部分拆除並回復原狀，並將上開屋頂平台返還原告及向陽春大廈全體區分所有權人等語，惟被告則以前揭情詞置辯。是以，本件本院應審究者為：㈠被告管領之頂樓增建物是否有權占用系爭屋頂平台？㈡原告請求被告拆除系爭屋頂平台增建物並回復原狀，將屋頂平台返還原告及全體區分所有權人，有無理由？㈢原告上開請求有無權利濫用？茲分述如下：
㈠被告管領之頂樓增建物是否有權占用系爭屋頂平台？
１、被告雖辯稱系爭12樓建物原為建商梁鐵船取得並取得屋頂平台使用權，當時完工後由建設公司依合建契約建築與現狀相同，足見建商出售系爭建物各樓層時，確有就屋頂平台系爭建物使用部分約定特定人使用，各區分所有權人或其前手購買之際既已同意，除別有規定，應認系爭建物之區分所有權人就共有之屋頂平台成立分管契約云云，惟查，被告並未提出建商與地主簽立之合建契約或建商與買受人（區分所有權人）簽立之買賣契約證明系爭屋頂平台已有由訴外人梁鐵船管理、使用之分管約定，被告上開所辯，已難採信。至證人翁春玲即梁鐵船之前受僱人雖證稱樓頂的使用權是屬於梁鐵船的，在合建契約上有寫明，伊有看過合建契約，契約上有寫明頂樓的部分是屬於梁鐵船等語（見本院卷第142頁），惟證人翁春玲為被告向其買受12樓建物及頂樓增建物之人即梁驥強之母親，其所為證詞難免有偏頗之虞，況縱認證人翁春玲證稱合建契約有記載頂樓平台為梁鐵船使用之情屬實，然證人翁春玲亦證述沒有看過買賣契約一詞（見本院卷第142頁），則單以合建契約之記載，亦不足認系爭屋頂平台已經全體共有人（包含買受人）同意由梁鐵船使用，被告辯稱全體共有人已成立由梁鐵船使用系爭屋頂平台之分管契約云云，顯不足取。
２、被告另辯稱住戶就頂樓平台由建商管領使用之情形，長達20餘年，各樓層房屋所有權人對於頂樓增建物一事，並未為反對之意思表示，縱認原始區分所有權人間未明示為分管之約定，亦應認有默示就上開增建物得使用收益之分管協議存在云云，惟查：
⑴按所謂默示之意思表示，係指依表意人之舉動或其
他情事，足以間接推知其效果意思者而言，若單純之沈默，除有特別情事，依社會觀念可認為一定意思表示者外，不得謂為默示之意思表示。
⑵系爭向陽春大廈係於77年建造完成，為兩造所是認
，而系爭屋頂平台增建物分別於84年7月、98年4月、99年5月、100年1月、4月、5月分別經檢舉違建，然臺北市政府以該違建物係84年1月1日以前之既存違約而拍照列管及存證等情，有臺北市政府100年12月15日北市都建字第10073662600號函及函附之資料可參（見本院卷第98頁至第123頁），證人高亞平即向陽春大廈之區分所有權人亦證稱其有去檢舉過頂樓違建，約是85年間等語（見本院卷第158頁），雖證人高亞平所稱檢舉日期85年與臺北市政府記錄之查報日期84年略有出入，此或因時間久遠而證人高亞平記憶有誤所致，惟足見證人高亞平應確曾於84年間向臺北市政府檢舉系爭屋頂平台違建之事，足見向陽春大廈之區分所有權人（共有人）對於系爭屋頂平台增建物之建造及使用早於84年間已有反對意見，並非如被告所稱長達20餘年區分所有權人均無反對意見。
⑶又證人王美容即向陽春大廈區分所有權人到庭證述
：伊於房子蓋好就住在那邊，伊上去頂樓看得時間應該是80幾年，印象中通往頂樓的門有鎖起來，我們無法隨便上去，梁鐵船有說不能上去。80幾年才知道樓上有增建物，之前都不清楚，因為很少上去，那次上去是要修東西，工人先上去，當時因為之前有報警被拆除，所以門沒有上鎖，伊是因為要維修水管才發現有增建物。從伊修水管那時起門就沒有鎖，之前門被鎖起來，伊就無法上去，但門拆掉後，還是不會隨便讓我們上去，基地台在70幾年蓋完的時候應該是沒有，當時伊上去看好像沒有看到有蓋違建，應該是在交屋之後，建商已經退出，伊上去看得時候，連鐵皮屋都還沒有蓋，伊只有那一次上去，之後就是80幾年的時候修水管才又上去看，就有看到鐵皮屋，鐵門上鎖的部分有報警處理過，警方來就要屋主拆除，我們是報消防局，在90年左右正式成立管委會前我們有自己成立自助會，也有管理委員，管理費一部份交給自助會，一部分交給梁鐵船，管理員的聘任原本是梁鐵船聘請，薪水是何人支付不清楚，但最後自助會也放棄，還是交給梁鐵船，因為梁鐵船若未收到管理費，就要斷水斷電，當時自助會有報警，也有備案，門鎖也是自助會處理的，伊未曾到13樓曬過棉被等語（見本院卷第143頁至第145頁）；證人陳華秀即向陽春大廈之區分所有權人亦證述：伊於77年9月3日開始住在那邊，剛開始買賣時，沒有去頂樓看過，90年成立管委會之後，全部的委員有上去頂樓過，因為這之前我們無法上頂樓，因為門都鎖著，6樓的屋主有拜託伊將門鎖的情形照相。新的管委會成立之前，伊都沒有上去過頂樓。之前沒有管委會，住12樓的屋主裝了一些基地台，將門鎖著，有一個小黑板放在轉角樓梯間，說嚴禁進入，當時我們有跟屋主溝通，但屋主都說不能開，因為會影響水塔、會妨害安全，且也有其他屋主有上去跟12樓屋主溝通，要他不要鎖門，但12樓屋主都說安全顧慮，不能開門。83年的時候有成立自救會，請中山派出所員警協助開會，當時有成立管委會，主任委員是6樓的高亞平，83年之前我們不知道有什麼委員會，只是有一個人說要收錢，當時2樓是酒店、3樓是住家，門口有個管理室，裡面有個管理員在收費，印象中有人在管，但什麼會不清楚，伊曾經被按門鈴說要繳錢給管理員，不然會被斷水斷電，那個人是12樓的人，因為當時就是12樓在管，我們就認為他是管理委員會的，但83年成立自救會後，因為無法移交，所以也無法管，本來有請5樓的張小姐收管理費，但只收了一小段就說無法收了，又交還給12樓收，新的管委會成立之前不知道違建的事情語（見本院卷第146頁至第148頁）；證人高亞平復證述：伊擔任主委的時候，是82到84年間，當時伊就知道往頂樓的樓梯口有鐵門是被鎖住的，伊也有拍照，當時往頂樓的鐵門那邊好像有寫不准進入的牌子，應該是管委會的其他委員或住戶有告訴伊上面有違建的事情，但伊始終沒有上去看，伊只有在第一次擔任主委，有跟梁鐵船說要移交的事情，並告訴他門鎖住、無法逃生，但梁鐵船很兇，把伊趕下來，伊記得伊有跟梁鐵船講到頂樓違建的事情，但梁鐵船有說11、12樓及頂樓都是他的，其他人不能干涉。82年到84年間住戶有告訴伊違建的事情，伊也有去跟梁鐵船溝通。伊當時在82到84年的管委會應該是自救會，不是正式的管委會，之前都是梁鐵船在收管理費，因為梁鐵船說頂樓是他的，他說管理費要由他來收，若不繳就要斷水斷電，我們當時不懂，就遵守這樣的規定，後來到82年才成立自救會，自救會成立之前，梁鐵船都是口頭規定要繳多少管理費，再請管理員去收，管理員是梁鐵船請的，薪水也是梁鐵船支付，當時沒有什麼修繕，也沒有召開會區分所有權人會議等語（見本院卷第155頁至第159頁）。
⑷由上開證人之證詞，互核原告所提出拍攝樓梯轉角
置放書寫「白天：請管理員陪同，晚上：絕對嚴禁進入」等詞之黑板照片（見本院卷第131頁）可知，向陽春大廈自77年至82年間，因12樓區分所有權人梁鐵船將通往頂樓之鐵門上鎖，致區分所有權人無法前往屋頂平台或知悉屋頂平台有增建物之存在。又梁鐵船於其他區分所有權人對屋頂平台使用權有所質疑時，即自稱頂樓為其所有，並向其他區分所有權人催繳交管理費，否則即以斷水斷電處置，其他區分所有權人於82年固成立自救會，並處理通往頂樓之門鎖問題，惟自助會最終亦因恐遭梁鐵船斷水斷電而未繼續，證人高亞平於82年至84年間向梁鐵船溝通違建事宜復無結果，則由上開情節足見，向陽春大廈區分所有權人對梁鐵船或12樓區分所有權人占用屋頂平台共有部分，或因不知情，或因權利意識欠缺，或基於睦鄰情誼與人為善，或礙於處置能力之不足，或出於對法律的誤解，縱於77年至81年間及85年至97年間未曾向屋頂平台增建物之管領人為明示反對之表示，惟此僅係單純沈默，並未有共有人之舉動或其他情事，足以間接推知有同意12樓建物區分所有權人使用屋頂平台之效果意思，自難認有默許同意其分管之協議。至於被告雖陳稱其有就增建部分繳納管理費云云，縱認屬實，亦係因現實狀況由被告占用屋頂平台基於使用而付費，尚與向陽春大廈各區分所有權人同意被告有使用系爭屋頂平台之權限無涉，被告據此認向陽春大廈各區分所有權人有同意其使用該屋頂平台之默示意思表示云云，洵非可採。
㈡原告請求被告拆除系爭屋頂平台增建物並回復原狀，將屋
頂平台返還原告及全體區分所有權人，有無理由？
１、按依公寓大廈管理條例第3條第9款規定，管委會係由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織，旨在執行「區分所有權人會議決議事項」及「公寓大廈管理維護事務」，於完成社團法人登記前，僅屬非法人團體，固無實體法上完全之權利能力。然現今社會生活中，以管委會之名義為交易者比比皆是。
於民事訴訟法已有第40條第3項：「非法人之團體，設有代表人或管理人者，有當事人能力」規定之外，公寓大廈管理條例更於第38條第1項明文規定：「管理委員會有當事人能力」，明文承認管委會具有成為訴訟上當事人之資格，得以其名義起訴或被訴，就與其執行職務相關之民事紛爭享有訴訟實施權；並於同條例第6條第3項、第9條第4項、第14條第1項、第20條第2項、第21條、第22條第1項、第2項、第33條第3款但書，規定其於實體法上亦具享受特定權利、負擔特定義務之資格，賦與管委會就此類紛爭有其固有之訴訟實施權。惟公寓大廈管理委員會雖得依公寓大廈管理條例第9條第4項、第2項規定於住戶對共用部分之使用未依其設置目的及通常使用方法為之時，予以制止，並按其性質請求主管機或訴請法院為必要之處置並得請求損害賠償，然就住戶有無逾共有之應有部分對共用部分為使用收益爭執，公寓大廈管理委員會並無實體法上之權利，換言之，公寓大廈管理委員會並非公寓大廈之區分所有權人，亦非共有人，自不得請求區分所有權人將共有部分移轉占有返還予全體區分所有權人。
２、系爭屋頂平台為向陽春大廈之共用部分，該屋頂平台並無明示或默示由被告使用之分管契約存在，業如前述，則被告管領之系爭增建物即屬無權占有系爭屋頂平台，且屋頂平台之用途，一般作為火災之避難場、電梯之機械室、屋頂之出入口、避雷針、共同天線、火災時之通路，如住戶於屋頂平台加蓋建物，影響全建築物之景觀及住戶之安全，已違反屋頂平台之通常設置目的及通常使用方法，而向陽春大廈區分所有權人亦於100年5月22日召開第11屆區分所有權人會議，會議中以超過法定出席人數3/4同意，決議通過拆除頂樓加蓋違建物，有會議記錄在卷足憑（見本院卷第275頁、第276頁）。是以，原告向陽春大廈管理委員會依據公寓大廈管理條例第9條第4款規定請求被告拆除系爭屋頂平台增建物並回復原狀，洵屬有據，應予准許，惟其請求被告將系爭屋頂平台返還原告及全體區分所有權人，如前所述，即屬無據，應予駁回。
３、又原告林瓊玲為系爭屋頂平台之共有人之一，如上所述，被告管領之系爭增建物係無權占有系爭屋頂平台，從而，原告林瓊玲基於共有人之身分，依民法第767條、第821條規定請求被告將系爭屋頂平台增建部分予以拆除並回復原狀，將上開屋頂平台返還於原告林瓊玲及其他共有人，即屬有理由，應予准許。
㈢原告上開請求有無權利濫用？
１、按權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的。行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法，民法第148條固定有明文。又權利之行使，是否以損害他人為主要目的，應就權利人因權利行使所能取得之利益，與他人及國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量以定之。倘其權利之行使，自己所得之利益，與他人及國家社會所受之損失差距甚大者，或其取得權利之初，即明顯知悉其嗣後權利之行使，將造成他人及國家社會重大之損失者，非不得視其權利之行使係以損害他人為主要目的，此乃權利社會化之基本內涵。
２、查被告管領之增建物占用系爭屋頂平台，排除其他共有人之使用，且違反屋頂平台之通常設置目的及通常使用方法，故原告請求被告拆除系爭屋頂平台增建物及返還系爭屋頂平台予全體共有人，乃權利正當行使，難謂有何權利濫用。至於被告辯稱該屋頂平台亦有基地發射台設置云云，惟此與增建物性質炯異，亦不足以之推認原告本件訴訟即屬權利之濫用，本件原告請求並無被告所指權利濫用情事，至為明確。
六、綜上所述，原告向陽春大廈管理委員會及原告林瓊玲請求被告將坐落於臺北市○○區○○段3小段192地號土地上，門牌號碼為臺北市○○區○○○路○○○號12層屋頂平台如附件臺北市中山地政事務所土地複丈成果圖所示之頂樓增建部分（面積82.33平方公尺）予以拆除並回復原狀，及原告林瓊玲請求被告將上開屋頂平台返還原告林瓊玲及其他共有人，洵屬有據，應予准許。至原告逾此部分之請求，即非正當，應予駁回。
七、兩造分別陳明，願供擔保請准宣告假執行及免假執行，就原告勝訴部分，經核均無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請亦失所依據，應併予駁回。
八、兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證據，經本院審酌後認與本判決之論斷不生影響，爰不一一論駁，附此敘明。
叁、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民
事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 101 年 9 月 28 日
民事第四庭 法 官 鄭佾瑩以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 101 年 9 月 28 日
書記官 李云馨