臺灣臺北地方法院民事判決 100年度訴字第3833號原 告 秦文盛訴訟代理人 范宗熙律師被 告 張國華（即張國城之繼承人）訴訟代理人 王志和被 告 金全家不動產經紀有限公司法定代理人 李素惠被 告 林敏輝共 同訴訟代理人 施竣中律師被 告 吳琇梅上列當事人間請求返還價款等事件，本院於民國101 年11月13日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告張國華應給付原告新臺幣壹佰壹拾伍萬貳仟參佰參拾肆元，及自民國一百年十月四日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告張國華負擔百分之九十五，餘由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：㈠伊於民國99年7 月間經由被告金全家不動產經紀有限公司（
下稱金全家公司）仲介，向被告張國華之被繼承人張國城購買坐落臺北市○○區○○路○段00巷0 弄00號4 樓房地（下稱系爭房地），並於99年7 月20日簽訂不動產買賣契約書，約定價金為新臺幣（下同）450 萬元，由代書即被告吳琇梅全權辦理移轉手續。伊已付清所有價款，存於安信建築經理股份有限公司（下稱安信建經公司）價金履約保證專戶，並給付被告金全家公司仲介費5 萬元。
㈡簽約時，被告張國城稱所有權狀遺失應待補發，僅提出房地
所有權狀影本及登記謄本，謄本內記載有被查封之登記，金全家公司之員工即被告林敏輝及被告吳琇梅均告知伊，此查封僅係欠稅款1 萬餘元，繳清後即可撤封。詎料，被告林敏輝於數日後突告知伊，系爭房地之所有權狀實係押在張國城之債權人手中，需還款100 萬餘元始能贖回。伊乃依被告林敏輝及吳琇梅之指示，同意由履約保證專戶內先行撥款。然而，被告吳琇梅竟未經伊之同意，逕向履約保證專戶公司領取現金，夥同被告林敏輝將該筆款項交付不知名之人士。
㈢嗣被告林敏輝及吳琇梅甚告知伊，系爭房地因欠稅一千多萬
元無法撤銷查封，無法辦理產權移轉。伊僅得解除系爭房地之買賣契約並要求返還價金450 萬元及仲介費5 萬元。然而，被告等人除將存於履約保證專戶內之334 萬7,666 元撥還外，其餘120 萬2,334 元均拒不返還。依民法第259 條第1款之規定，契約解除後應回復原狀，張國華為張國城之繼承人理應將受領之款項返還於伊。又被告金全家公司為經紀業公司，被告林敏輝為該公司之員工，依不動產經紀業管理條例26條第1 項及第2 項之規定，應負連帶賠償之責。另被告吳琇梅則應依民法第184 條及第185 條之規定，負連帶賠償責任。為此，爰依民法第259 條第1 款、第184 條、第185條及不動產經紀業管理條例第26條第1 項及第2 項等規定提起本件訴訟，請求被告等人負連帶賠償之責等語。
㈣並聲明：⒈被告張國華應給付原告115 萬2,334 元，及自訴
狀送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。⒉被告金全家公司與被告林敏輝應連帶給付原告120 萬2,334元，及自訴狀送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。⒊被告吳琇梅應給付原告115 萬0,223 元，及自訴狀送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。⒋以上三項任一被告依請求額為給付時，其他被告免為給付。
二、被告則分別抗辯如下：㈠被告吳琇梅辯以：原告從事仲介經驗十幾年並已買賣數件不
動產，認買受系爭房地有利潤可圖，因此，縱然伊已有告知買賣權狀遺失公告中及被查封之房屋有風險，原告仍然同意簽約並同意張國城動用買賣價金，原告應自行負擔風險。嗣因張國城無銀行帳號，則原告同意先將欲交付予張國城之債權人之款項匯至伊之帳戶，伊領出現金後交由仲介公司點交予張國城，張國城亦同時交付系爭房地之所有權狀正本、印鑑證明及繳稅證明予伊。未料，伊將前開資料送交地政機關辦理所有權登記詎遭退件，伊即立刻告知被告林敏輝，被告林敏輝則告知伊會立即通知原告並全權處理。伊並無民法第
184 條及第185 條故意或過失不法侵害他人權利之行為。並聲明：原告之訴駁回。
㈡被告金全家公司及林敏輝辯以：原告身為房地產資深常客，
有足夠之判斷能力，伊等本於善良管理人之注意義務處理本件經紀業務，並據實告知原告可能面臨之風險，並向稅捐處查詢狀況，嗣後甚安排原告與張國城親自會面協商，伊等並無任何可歸責事由，買賣締約過程並無任何瑕疵，伊等並無任何故意或過失之行為存在。又原告知悉系爭房地無法於交付價金時同時交付所有權狀及有被查封之情形，仍同意先行給付買賣價款，甚同意先行撥款予張國城高達115 萬元，與買賣付款條件及履約保證契約條款約定不符，係買賣雙方另行合意始為撥款，與伊等之義務無關。原告疏未注意並同意先行交付款項之行為，顯然造成損害之擴大而與有過失，縱認伊等應連帶賠償原告之損失，亦應減輕伊等之責任。況且，伊等亦為遭張國城詐騙之受害人，因相信稅務機關之欠稅查詢，根本無從知悉關於遺產稅之情形，直至本院函詢，始知中國信託銀行以張國城欠稅金額63萬元及利息查封在案。
原告非不得以利害關係人之身分，自其履約保證專戶代為清償，進而塗銷查封登記並辦理移轉登記，如為此舉，對原告將無損失可言。詎原告仍逕行主張解約，原告之行為自屬不當且有過失等語。並聲明：原告之訴駁回。
㈢被告張國華辯以：買賣契約書上載有簽約款45萬元、完稅款
105 萬元、尾款300 萬元，價金給付紀錄清楚記載簽約現金45萬元由被告吳琇梅收取，履約保證專戶支出款項100 萬元亦係匯至被告吳琇梅之帳戶，吳琇梅所寫「張國城本人確實收訖新台幣壹佰萬元」，非張國城親筆所寫，渠等並無法證明張國城有收受任何款項之事實，張國城既未收受任何款項，伊當無返還款項之義務等語。並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造爭執與不爭執事項：㈠不爭執事項⒈原告與張國城經被告金全家公司於99年7 月20日簽訂系爭房
屋不動產買賣契約書，並委託被告吳琇梅代書辦理產權移轉手續。原告於簽約時知悉系爭房屋因欠稅遭查封登記，且張國城僅提出所有權狀影本。
⒉原告於99年7 月20日給付簽約款30萬元、99年9 月14日給付
完稅款100 萬元、99年9 月17日給付契稅收款7,326 元、99年9 月17日給付交屋尾款3,192 元、99年11月9 日給付交屋尾款300 萬元、99年12月7 日給付交屋尾款5 萬元至履約保證專戶，另給付被告金全家公司仲介費5 萬元。
⒊經原告同意自履約保證金專戶內於99年9 月14日提領100 萬
元。另於99年7 月20日當場交付15萬元予張國城。⒋被告吳琇梅為塗銷系爭房屋之查封登記，為張國城於99年8
月31日繳納積欠93年綜合所得稅5,597 元、88年綜合所得稅
1 萬0,042 元。惟系爭房屋仍遭查封登記無法移轉過戶。⒌張國城於90年間因積欠遺產稅2,462 萬4,021 元遭查封系爭
房屋，嗣於100 年8 月間已清償完畢，惟另於100 年間因張國城積欠中國信託商業銀行本金63萬元，遭臺灣士林地方法院併案查封。
⒍張國城於99年12月31日在其新北市○○區○○街○○巷○ 弄○
號5 摟住處死亡，雙方於99年12月15日由張國城簽署同意書時，同意解除系爭房屋買賣契約之意思表示。而該履約保證專戶內334 萬7,666 元已返還原告。
⒎被告林敏輝、吳琇梅遭原告提起詐欺取財、背信告訴，經臺
灣板橋地方法院檢察署以100 年度偵續字第577 號處分不起訴。
㈡爭執事項：
⒈於99年9 月14日自履約保證金專戶內提領之100 萬元有無交
與張國城？⒉原告主張被告張國華應負解除契約回復原狀，返還115 萬
2,334 元，有無理由？⒊原告主張被告金全家公司、林敏輝應依不動產經紀業管理條
例第26條第1 項、第2 項連帶給付120 萬2,334 元，有無理由？⒋原告主張被告吳琇梅應依侵權行為責任賠償115 萬2,334 元
，有無理由？
四、得心證之理由㈠系爭房屋買賣契約是否解除？被告張國華是否應負回復原狀
之責？⒈原告主張系爭房屋買賣契約因張國城欠稅1 千餘萬元遭法務
部行政執行署臺北行政執行處（下稱臺北行政執行處）90年度北執甲90年稅執特字第32381 號囑託查封登記書為查封登記致無法履約，原告因而於99年12月23日向張國城催告於7日內履行契約，否則解除契約，嗣於100 年1 月3 日以三重忠孝路第7 號存證信函向張國城解除買賣契約一情，固有不動產買賣契約書、土地登記第二類謄本、建物登記第二類謄本、三重中山路郵局第16 34 號存證信函為證（見本院卷第
8 頁至第13頁、第19頁三重忠孝路郵局存證至第21頁、第
246 頁至第250 頁），惟張國城已於99年12月31日死亡，有臺灣板橋地方法院檢察署相驗屍體證明書在卷可憑（見本院卷第234 頁），是原告上開解除契約之意思表示並未合法送達於張國城。惟臺北市松山地政事務所於99年12月10日以系爭房地尚經臺北行政執行處查封登記而駁回被告吳琇梅代辦之系爭房屋移轉登記，張國城明知其無力清償鉅額稅款，於99年12月15日出具同意書，內容謂「因甲（即原告）乙（即張國城）雙方無法履行買賣契約，乙方同意將增值稅、地價稅之退稅金額匯入另開設戶頭，並將此戶頭存摺印章交由甲方保管。存摺為彰化銀行（南港分行）帳號0000-00-000000-00 。」等語，有臺北市松山地政事務所土地登記案件駁回通知書、同意書在卷可憑（見本院卷第254 頁、第260 頁、第261 頁），且為原告所不爭執，足見張國城於99年12月15日已為解除契約之意思表示，否則豈會同意將系爭房屋買賣應由原告負擔之增值稅、地價稅退還原告，是系爭契約業經原告及張國城合意於99年12月15日解除，應可認定。系爭房地買賣契約既經解除，則被告張國華自應負返還價金責任。⒉被告張國華固辯稱張國城並未先後向原告收取15萬元、100
萬元買賣價金云云，惟張國城於99年7 月20日收取15萬元現金，此經張國城親自簽名及蓋用與不動產買賣契約書相符之印文於價金履約保證動用專戶款項協議書上；且張國城於99年9 月14日透過被告吳琇梅之帳戶自安信建經公司履約保證金專戶受領100 萬元，此經證人陳洲璋於偵查中證稱：伊在太平洋房屋營業處工作，伊徵詢原告同意先交付100 萬元完稅款給張國城，伊有看到被告吳琇梅領現金100 萬元交給張國城等語明確，並有價金履約保證動用專戶款項協議書在卷可稽（見臺灣板橋地方法院檢察署100 年度他字第1342號卷第50頁反面、本院卷第41頁、第42頁），參以原告提出由張國城簽立之同意書，其上載明「... 還與秦文盛先生簽訂買賣，並收取款項共新台幣壹佰伍拾參萬元整，... 」（見本院卷第255 頁），足見張國城確曾先後收受15萬元、100 萬元之買賣價金一情，應可認定。系爭房屋買賣契約既經解除，原告即得依民法第259 條之規定，請求張國城之繼承人被告張國華返還買賣價金。
⒊查系爭房屋買賣價金為450 萬元，原告除於100 年7 月20日
支付現金15萬元與張國城外，已先後於100 年7 月20日、10
0 年9 月14日、100 年11月9 日、100 年12月7 日存入履約保證專戶30萬元、100 萬元、300 萬元、5 萬元，此有安信建經公司專戶控管資金表在卷可查（見本院卷第82頁），而系爭契約解除後，該履約保證金專戶內之334 萬7,666 元已返還原告，此為兩造所不爭執，是被告張國華尚應返還買賣價金115 萬2,334 元（4,500,000-3,347,666 ＝1,152,334）。
㈡原告主張被告金全家公司、林敏輝應依不動產經紀業管理條
例第26條第1 項、第2 項連帶給付120 萬2,334 元、被告吳琇梅應依侵權行為責任賠償115 萬2,334 元，有無理由？⒈原告固主張被告林敏輝、吳琇梅明知系爭房地已被查封，竟
仍告知原告此查封僅欠稅款1 萬餘元，繳納後即可撤銷查封辦理過戶，嗣被告林敏輝又告知伊，系爭房地之所有權狀係押在張國城之債權人手中，需還款100 萬餘元始能贖回，被告林敏輝及吳琇梅均告知伊未辦理撤銷查封及過戶手續即先行撥款絕無問題，伊乃同意撥款，惟被告吳琇梅竟未經伊之同意，逕向履約保證專戶公司領取現金，夥同被告林敏輝將該筆款項交付不知名之人士，嗣又因被告林敏輝、吳琇梅告知查封欠稅款為1 千餘萬元，張國城無力繳納而無法撤銷查封以辦理所有權移轉登記，應負損害賠償責任云云。惟不動產經紀人在執行不動產買賣仲介之業務過程中，固應盡相當之查證義務，惟上開所謂查證義務自應以相當合理之範圍為其限度，如其已盡善良管理人之注意義務仍無從查證，自不得認為其有何過失。查原告與張國城簽約時，經張國城告知系爭房屋遭查封登記，僅需繳清少許金額即可撤銷查封，且張國城並未提出所有權狀正本等情，此為原告所自承，並有原告寄予張國城之三重中山路郵局第1634號存證信函在卷可憑（見本院卷第5 頁、第246 頁），而被告於原告與張國城簽約當日即99年7 月20日已提供系爭土地登記謄本，其上確實載明「申請書狀補發公告中990714南港字8223號」一情，亦有上開謄本在卷可憑（見本院卷第40頁）。系爭房屋遭查封之金額為何，倘非經張國城坦承相告，實無從查知，且不動產經紀業者僅係受買賣雙方居間提供房屋交易平台，被告吳琇梅僅係依據當事人本人之授權意旨代理其辦理與地政相關之業務事項，若非張國城授權被告林敏輝、吳琇梅辦理債務徵信事項，否則被告林敏輝、吳琇梅即無對張國城債務徵信之義務，且倘被告林敏輝、吳琇梅若在無合法授權下擅自進行徵信事項，恐有涉犯個人資料保護法或刑法等有關法律規定之妨害秘密罪之嫌，故買賣雙方簽立系爭房屋買賣契約書時，買賣雙方若無授權被告林敏輝、吳琇梅進行債務徵信之事項，被告林敏輝、吳琇梅即無負擔債務徵信事項之契約附隨義務存在。是原告及張國城既未委任被告林敏輝、吳琇梅查閱查封登記債務資料，實難課以被告林敏輝、吳琇梅查證義務，而原告於簽約之際，被告林敏輝、吳琇梅既已就系爭房屋欠缺所有權狀正本及系爭房屋遭查封此項重要瑕疵向原告誠實揭露，足認原告與張國城簽約時，被告林敏輝、吳琇梅並無故意、過失隱瞞系爭房地無所有權狀正本及遭查封登記之事實，且被告林敏輝、吳琇梅已盡善良管理人之注意義務，應可認定。
⒉況原告本身從事太平洋房屋公司不動產仲介業務，長期投資
房地產買賣，此有原告名片、原告於95年9 月18日與莊武壽、原告於97年5 月2 日與莊世良、原告於99年10月8 日代理周瑀婕與蕭秀玉簽立之不動產買賣契約書在卷可憑（見本院卷第43頁至第63頁），原告既已有豐富不動產交易經驗，其於簽約時見系爭土地登記謄本上載有查封事項，即應先行查明查封原因再行決定是否簽約，避免日後無法辦理移轉登記滋生爭議，惟原告見系爭不動產謄本上登載依臺北行政執行處查封及移送機關為財政部臺北市國稅局，即信張國城稱其稅捐僅有1 萬餘元，繳清稅捐即可辦理過戶之說詞，因而與張國城簽約，則原告主張被告林敏輝、吳琇梅怠於查證系爭房屋遭查封之金額而有故意、過失云云，顯屬無據。原告雖又主張其聽信被告林敏輝、吳琇梅、張國城謊稱需以100 萬元換回系爭房屋所有權狀，始交付100 萬元云云，惟原告被告林敏輝間、原告與被告吳琇梅間既分別係透過居間契約、委任契約之法律關係，使被告林敏輝、吳琇梅負有履行該契約內容之義務，則兩造間之權利義務關係，自應以此契約關係做為處理依據，除有特殊情形，可認被告林敏輝及吳琇梅不但未履行債務，且尚有積極加害行為外，並無成立侵權行為之餘地。查原告並未舉證證明被告林敏輝及吳琇梅有何明知為不實卻向原告謊稱需以100 萬元換取系爭房屋所有權狀正本之情事，且原告自簽約時即已知悉張國城未提出系爭房屋所有權狀正本，而原告與張國城簽約時，為確保買賣契約之履行，被告林敏輝、吳琇梅已為其等向安信建經公司辦理履約保證契約，原告明知系爭房屋尚未辦理移轉登記，為助張國城取回系爭房屋所有權狀正本，因而同意先行支付張國城100 萬元，係原告自行決定依買賣契約所為之給付，是本件就原告所主張之事實，並不能證明被告林敏輝、吳琇梅有何積極之加害行為致原告受到損害。至原告主張系爭買賣契約既經解除，被告金全家公司、林敏輝應返還仲介費用5 萬元云云，惟按居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬，民法第568 條第1 項定有明文。仲介服務費係依據居間契約所支付之居間報酬，被告金全家公司、林敏輝既已為原告及張國城仲介並簽立買賣契約書，其仲介服務即已完成，被告金全家公司、林敏輝受領報酬即無不法，且原告未提出證據說明何以得請求被告金全家公司、林敏輝返還仲介費用之證明，原告主張返還，洵無理由。
⒊另被告吳琇梅受任為買賣雙方處理系爭房屋所有權移轉登記
後，確有積極處理張國城查封欠稅稅額，於99年8 月31日為張國城繳交93年綜合所得稅5,597 元、88年綜合所得稅1 萬0,042 元，繼於99年12月8 日將相關文件送臺北市松山地政事務所辦理系爭房地之移轉登記，嗣經臺北市松山地政事務所於99年12月10日駁回申請，此有上開稅額繳款書、臺北市松山地政事務所99年12月8 日人民申請登記案件收據、99年12月10日99南港字135620號駁回通知書在卷可查（見本院卷第80頁、第81頁、第260 頁至第263 頁），則被告吳琇梅顯無怠於處理委任事務之情事，應可認定。
⒋從而，原告基於權利受侵害之相關規定，即不動產經紀業管
理條例第26條第1 項、第2 項請求被告林敏輝、金全家公司負連帶賠償責任，及依民法第184 條請求吳琇梅負損害賠償，即屬無據。
五、綜上所述，原告請求被告張國華給付115 萬2,334 元，及自
100 年10月4 日（即起訴狀繕本送達翌日）起至清償日止，按週年利率5 ％計算之法定遲延利息，為有理由，應予准許，原告逾此所為之其餘請求，為無理由，不應准許。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所為之立證，經逐一審酌後，本院認與判決之結果不生影響，不再一一論述，併予敘明。
七、據上論結，原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條，判決如主文。
中 華 民 國 101 年 11 月 30 日
民事第三庭 法 官 林芳華以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 101 年 11 月 30 日
書記官 楊茗瑋