臺灣臺北地方法院民事判決 100年度訴字第3018號原 告 劉麗玉訴訟代理人 陳守文律師複 代理人 黃渝婷
李易哲被 告 李佳穗訴訟代理人 蕭明哲律師複 代理人 賴傳智律師上列當事人間請求加倍返還定金事件，本院於中華民國100 年11月18日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新台幣壹佰萬元，及自民國一百年五月六日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新台幣叁拾叁萬肆仟元為被告供擔保後，得假執行，但被告如以新台幣壹佰萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由原告主張：被告於民國98年8 月25日，與訴外人台北皇家不動
產有限公司（下稱皇家公司）簽訂不動產一般委託銷售契約書（下稱系爭委託契約），將其所有門牌號碼台北市○○路○○巷○○號2 樓房屋及所占基地應有部分（下稱系爭房地）以新台幣（下同）1400萬元價格委託出售，委託期間至98年11月25日止。嗣伊於98年11月15日，出價1460萬元購買系爭房地，同時交付以伊為發票人，付款人上海商業儲蓄銀行，票據號碼EA0000000號，發票日98年11月15日，面額100萬元支票（下稱系爭支票）予皇家公司作為定金，兩造間買賣契約業已成立，依系爭委託契約第9條第2項約定，被告應於皇家公司通知後5 日或約定日期出面簽訂不動產買賣契約。嗣皇家公司通知被告於98年11月20日，與伊簽訂不動產買賣契約書，被告竟未出面簽約，皇家公司遂於98年12月4日催告被告於3日內履約，被告仍置之不理。詎系爭房地於99年2月5日，遭皇家公司聲請本院以99年度執全字第144 號假扣押執行在案，致兩造間買賣標的因可歸責於被告之事由陷於給付不能，伊先委由皇家公司向被告請求加倍返還定金，並解除契約，並自皇家公司取回系爭支票，再於100年4月14日，催告被告加倍返還定金100 萬元，仍未獲置理，爰依民法第249條第3 款規定，求為命被告給付100萬元等語。並聲明：㈠被告應給付原告100 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行。
被告則以：依被告與皇家公司間系爭委託契約第4條第1項第 1
款約定，簽約款（含定金）為成交價10% 以上，原告交付系爭支票未達成交價10 %以上，顯與約定付款方式不同，皇家公司收受系爭支票作為定金，係屬逾越代理權之行為。況系爭支票放在皇家公司，被告迄未受領，即原告迄未交付定金，則被告未出面簽約，尚不構成違約。又系爭房地雖因皇家公司聲請假扣押執行程序而無法辦理移轉登記，被告亦得隨時提供反擔保，塗銷查封登記，被告至多僅構成給付遲延，並未陷於給付不能，尚不能僅因系爭房地遭假扣押，即認被告有可歸責之事由致給付不能。且被告於98年12月5 日接獲皇家公司存證信函催告簽約，皇家公司卻從未交付系爭支票予被告，皇家公司是否在委託銷售期間收受定金，尚有疑義。另被告已於100年4月29日通知原告買賣契約未有效成立，被告不為給付，非不能履行或給付不能，核與加倍返還定金要件不符，原告請求加倍返還定金，尚非有據。另本件買賣價金為1460萬元，系爭支票占第
1 期款146萬元68.45%，占買賣總價6.85%，就定金而言顯屬過高，非屬違約定金，而係屬價金之一部先付，為因不履行所生損害賠償總額之預定。況原告於本件買賣之自備款為3 成，其餘7 成需向銀行貸款，原告交付作為定金之系爭支票未經兌領，皇家公司事後更將系爭支票返還原告，原告並無現實上支出金錢，且被告未履約，原告自無向銀行貸款必要，原告未受有任何損害，原告請求加倍返還定金，顯無理由。若認被告應加倍返還定金，該數額過高，應依民法第252 條規定予以酌減云云，資為抗辯。並聲明：駁回原告之訴，及陳明如受不利之判決，願供擔保請准免為假執行。
兩造不爭執之事實：
㈠被告於98年8 月25日，與皇家公司簽訂系爭委託契約，將系爭
房地以1400萬元價格委託出售，委託期間至98年11月25日止，為兩造所不爭執，有系爭委託契約在卷可稽（見本院卷第11、12頁）。
㈡原告於98年11月15日，出價1460萬元購買系爭房地，且因被告
未出面簽約，原告已向皇家公司取回系爭支票，有買賣定金收據在卷（見本院卷第13、14頁）。
㈢皇家公司於98年12月4日，以台北信維郵局存證信函第11838號
，催告被告於函到3 日內出面與原告簽訂不動產買賣契約，有該存證信函在卷（見本院卷第15、16頁）。
㈣皇家公司對系爭房地聲請假扣押，經本院99年度執全字第 144
號為假扣押查封登記，有土地登記謄本、建物登記謄本在卷（見本院卷第17至20頁）。
本件之爭點：
經本院整理及兩造合意簡化爭點，即：㈠皇家公司是否在委託銷售期間收受定金及有無逾越代理權？㈡原告交付支票予皇家公司未經提示，是否屬於被告收受定金？㈢系爭房地經皇家公司為假扣押查封登記，被告是否構成給付不能？㈣原告得否依民法第249條第3款規定，請求被告加倍返還定金？㈤系爭定金數額是否過高應予酌減？㈠有關皇家公司在委託銷售期間收受定金未逾越代理權部分：
⒈按代理人於代理權限內，以本人名義所為之意思表示，直接對
本人發生效力；代理權之限制及撤回，不得以之對抗善意第三人；但第三人因過失而不知其事實者，不在此限。民法第 103條第1項、第107條分別定有明文。
⒉查依被告與皇家公司間系爭委託契約第9 條約定：「定金之收
取：⑴甲方（即被告）同意乙方（即皇家公司）可為買賣雙方之代理人。⑵買方出價達到委託價格時，乙方無須再行通知甲方即得全權代理收受定金及安排買賣雙方簽約事宜。甲方並同意買賣契約於乙方收受定金時成立生效，甲方應於乙方通知後
5 日內或依書面上所約定之日期，出面簽訂不動產契約書，於簽約時該定金即轉為買賣價款之一部分…」有系爭委託契約在卷（見本院卷第11頁）。是依此約定，被告授權皇家公司於買方出價達到委託價格時，無須通知被告得代理被告收受定金。而原告於98年11月15日，出價1460萬元購買系爭房地，同時交付系爭支票予皇家公司作為定金，有系爭支票、買賣定金收據在卷（見本院卷第13、14頁）。則原告出價1460萬元既高於被告委託價格1400萬元，依上開約定，皇家公司得在不通知被告情況下，受領買方即原告交付之定金，堪認皇家公司於受被告委託銷售期間受領原告交付系爭支票作為定金，並未逾越代理權。
⒊至系爭委託契約第4條第1項第1 款固約定，簽約款（含定金）
為成交價10% 以上（見本院卷第11頁）。惟上開約定係指包含定金在內之簽約金數額，必須達成交價10%以上，尚非指買受人交付之定金必須達成交價10% 以上。則被告辯稱皇家公司收受原告交付系爭面額100萬元支票，未達成交價10%，皇家公司收受定金係逾越代理權之行為云云，尚非可取。
㈡有關原告交付系爭支票予皇家公司，屬被告收受定金部分：
⒈按稱支票者，謂發票人簽發一定之金額，委託金融業者於見票
時，無條件支付與受款人或執票人之票據，票據法第4條第1項定有明文。依上開規定，金融業者於見票時，即應依委任契約約定支付票面金額予受款人或執票人，支票性質上係有價證券、金錢證券、支付證券，以支票為支付工具者，於交付支票時，發生與給付金錢相同之效力（最高法院97年度台簡上第6 號判決意旨參照）。
⒉次查，被告委託皇家公司自98年8 月25日起至98年11月25日止
，以1400元價格銷售系爭房地，原告於98年11月15日，出價1460萬元購買系爭房地，同時交付系爭支票予皇家公司作為定金，均如前述。則原告交付系爭支票作為定金，經有代理被告收受定金權限之皇家公司收受，依前開說明，足認已發生給付定金之效力，不因未經提示而受影響。故被告辯稱系爭支票事後未經提示兌付，否認皇家公司已代理收受定金云云，亦無足取。
㈢有關系爭房地經皇家公司假扣押，被告構成給付不能部分：
⒈再按因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求
賠償損害，民法第226條第1項定有明文。另按不動產經法院囑託辦理查封、假扣押、假處分登記後，在未為塗銷登記前，依修正土地登記規則第129條規定（修正前為第128條），登記機關既應停止與其權利有關之新登記，則對該不動產相關權利登記之請求，即處於給付不能之狀態，法院自不得命為該相關權利之登記（最高法院88年度台上字第880號判決可資參照）。
⒉查皇家公司前對系爭房地聲請假扣押，經本院99年2月5日北院
隆99執全癸字第144 號函辦理假扣押登記，有土地登記謄本、建物登記謄本在卷（見本院卷第17至20頁）。則系爭房地既經皇家公司聲請假扣押執行，並經登記機關登記在案，於塗銷假扣押登記前，被告不得就系爭房地為移轉登記或相類處分行為，原告已不得請求被告將系爭房地移轉登記予原告，揆諸前開說明，被告已構成給付不能。被告辯稱伊僅構成給付遲延，並未陷於給付不能云云，亦無足取。
㈣有關原告得依民法第249條第3款規定請求被告加倍返還定金部分：
⒈按定金除當事人另有訂定外，其於契約因可歸責於受定金當事
人之事由，致不能履行時，該當事人應加倍返還其所受之定金，民法第249條第3款定有明文。
⒉查被告於98年8 月25日委託皇家公司銷售系爭房地，約定銷售
總價為1400萬元，原告於98年11月15日出價1460萬元，並交付系爭支票作為定金，由皇家公司收受，已如前述。嗣被告拒不出面與原告簽訂買賣契約，且系爭房地遭皇家公司假扣押執行在案，被告構成給付不能，亦如前述，本件顯係因可歸責於被告之事由，致未能與原告簽訂不動產買賣契約，則原告主張其依民法第249條第3款規定，被告應加倍返還定金予原告，自屬有據。
㈤有關系爭定金數額毋庸酌減部分：
⒈末按「契約當事人之一方，以確保契約之履行為目的，而交付
他方之金錢或其他代替物，無論其使用之名稱如何，均為定金。惟因作用之不同，尚可分類。其作為不履行契約之損害賠償者，稱之為違約定金」、「違約定金之交付，旨在強制契約之履行，供契約不履行損害賠償之擔保，性質上為最低損害賠償額之預定；違約金則係當事人為確保債務之履行，約定債務人不履行債務時，另應支付之金錢或其他給付；除當事人另有訂定外，視為因不履行債務而生損害之賠償總額預定；兩者性質顯有差異。是約定違約定金過高，與當事人所受損害顯不成比例時，應認當事人交付過高金額部分已非違約定金，而係價金之一部先付，交付之當事人得請求返還該超過相當比例損害額部分之先付價金，以求公平，惟究與違約金之酌減並不相同」（最高法院77年台上字第767 號、95年台上字第2883號判決意旨參照）。
⒉末查，被告與皇家公司簽訂系爭委託契約第3 條約定，委託銷
售期間自98年8 月25日起至98年11月25日止，如皇家公司在此期間內收受定金，委託有效期間延至不動產買賣契約書簽訂日止（見本院卷第11頁）。且皇家公司與原告簽訂之買賣定金收據第4 條約定，因可歸責於買方之事由致無法簽訂買賣契約時，買方給付定金由賣方沒收；因可歸責於賣方之事由致無法簽訂買賣契約時，賣方應加倍返還定金（見本院卷第14頁）。是依上開約定，可知買方即原告交付系爭100 萬元支票作為定金，目的在於確保買賣契約之簽訂，於買賣雙方不履行契約時，以定金作為不履行契約之損害賠償，性質上屬於最低損害賠償額之違約定金，該數額由皇家公司代理被告與原告所自由決定，尚無酌減之必要。故被告辯稱該定金數額過高，應依民法第252條規定予以酌減云云，尚不足取。
從而，原告依民法第249條第3款規定，請求被告給付100 萬元
，及自起訴狀繕本送達翌日即100年5月6 日起至清償日止，按年息5%計算之利息，此有送達證書在卷，符合民法第229條第2項、第233條第1項前段、第203 條之規定，為有理由，應予准許。
本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經核與勝負之判斷不生影響，爰不予逐一論酌，附此敘明。
兩造陳明願供擔保以代釋明，聲請宣告假執行或免為假執行，核無不合，爰分別酌定相當之擔保金額予以宣告。
訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 100 年 12 月 16 日
民事第六庭法 官 姜悌文以上為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 100 年 12 月 16 日
書記官 羅振仁