臺灣臺北地方法院民事判決 100年度訴字第3087號原 告 永慶房屋仲介股份有限公司法定代理人 孫慶餘訴訟代理人 洪文琪
王曉婷被 告 鄭素真訴訟代理人 顏本源律師複 代理 人 廖淑喜律師上列當事人間給付服務報酬事件，本院於中華民國101 年5 月4日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣壹佰柒拾萬元，及自民國一百年五月二十五日起至清償日止，按年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣伍拾陸萬柒仟元或相同面額之臺灣銀行可轉讓定期存單供擔保後，得假執行。
事實及理由
一、原告起訴主張：㈠緣被告於民國99年5 月17日委託伊居間仲介坐落於臺北市○
○區○○段三小段558 、559 等13筆土地及其上門牌號碼為臺北市○○區○○路2 段153 號6 樓房屋與車位（下稱系爭房地），委託期間自99年5 月17日起至同年8 月17日止，委託價格為新臺幣（下同）9700萬元，兩造嗣於99年12月2 日合意將委託價格變更為9770萬元，並將委託期間延長至同年12月31日，有委託銷售契約書及委託事項變更契約書為憑。
伊於同年12月2 日尋得買方即訴外人簡錦旋願以9770萬元之價格購買系爭房地，並於當日給付定金300 萬元，伊即邀被告於同年12月7 日與簡錦旋共同簽署不動產買賣契約書。因伊已完成居間仲介之義務，被告遂於同年12月7 日簽署服務費確認單，約定被告應給付170 萬元之服務報酬予伊。詎被告嗣後反悔不願繼續履行不動產買賣契約書，經簡錦旋催告被告履行不動產買賣契約書未果，簡錦旋乃依法解除不動產買賣契約書。依兩造委託銷售契約書第5 條第3 項之約定：
「簽立買賣契約書後，因可歸責甲方（即被告）之事由而解除契約書時，甲方仍應支付委託價格4 ％服務報酬…」，是被告依約應給付390 萬元之服務報酬予伊【計算式：99,700,000×4 ％＝3,988,000 】，伊僅請求其中之170 萬元。爰依民法第568 條、系爭委託契約書第5 條第3 項及服務費確認單之法律關係提起本訴等語。並聲明：⑴被告應給付原告1,700,000 元，及自支付命令送達翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息；⑵願供現金或等值之臺灣銀行可轉讓定期存單為擔保，請准宣告假執行。
㈡對被告抗辯之陳述：
⑴兩造原於99年5 月17日簽訂委託銷售契約書，委託期間迄同
同年8 月17日止，委託價格為9700萬元。嗣被告於同年12月
2 日向伊表示需另外負擔瓦斯管線等費用，故欲變更委託價格為9770萬元，委託期間亦變更為自99年12月2 日起至同年月31日止，兩造於同日簽立委託事項變更契約書後，同日即有買方即訴外人簡錦旋出價，伊公司所屬經紀人即訴外人盧彥騰立即安排雙方見面，雙方就買賣價金達成意思表示合致後，即簽訂定金契約，並約定99年12月6 日簽訂不動產買賣契約書。被告為成年人且欲出售系爭房地多時，並同時向多家房仲業者接洽，均以同一價格委售，被告嗣向伊表示要提高委託價格，顯見被告係基於自由意志決定出售系爭房地及買賣價格，並無任何出於輕率、無經驗之情。
⑵被告與簡錦旋原訂於99年12月6 日簽約，嗣改為同年月7 日
簽約，簽約當日與被告與友人自行前往伊公司之仁愛簽約中心，簽約過程氣氛和諧，無如被告所稱有何威脅之情事存在。又被告於99年12月2 日收受定金後，不斷向伊公司經紀人表示期望有更高價格而不願出售系爭房地予簡錦旋，伊基於服務客戶之熱忱遂將仲介服務費降為170 萬元，俾使被告獲得更多之買賣價金。倘被告有受脅迫之情，伊何需降低仲介服務費。況被告迄未向伊為撤銷之意思表示，顯見被告係因簽約後房價上漲而反悔不賣，欲以不實之內容指摘伊，藉此達到解約之目的。
⑶伊公司經紀人盧彥騰於本院100 年度重訴字第223 號審理時
證稱：「（問：當天有無告知被告，見到買方之後不能不賣？）答：沒有這樣說，只是告知這個價格不錯，且買方開了定金支票，也沒有殺價，很有誠意」，足證伊並無施用詐術刻意提供不實資訊。又被告學歷為臺北商專高商夜間部畢業，識字能力並無問題，應可充分了解定金收據內容，且定金收據所載個別磋商條款業已載明：「屋主以充分了解本契約書內容，同意自動放棄3 天審閱期限」等語，被告審閱後簽名表示同意，自應受前開條款之拘束。另被告簽立不動產買賣契約書後反悔不賣，依委託銷售契約書第5 條第3 項及定金收據第7 條之約定仍應給付4 ％之服務報酬並加倍返還定金，難據此認伊有何詐欺或脅迫之情事可言。
⑷伊已向被告詳細解釋系爭委託契約書、系爭買賣契約書及定
金收據之契約內容，是被告係充分了解契約內容並經深思熟慮後始於「充分了解本契約書內容，同意自動放棄3 天審閱期」之個別磋商條款親筆簽名確認。況被告為節省時間、爭取交易機會自願放棄契約審閱權，亦非法所不許。
⑸被告應給付之仲介服務費為170 萬元，依價金履約保證申請
書第3 條第1 項第4 款之約定，應於簽約時先行支付70％，伊遂於99年12月16日提領仲介服務費119 萬元（由簡錦旋給付之買賣價金先行墊付）。詎被告事後竟反悔不賣，簡錦旋多次催告履行未果，簡錦旋不得已解除不動產買賣契約書，伊依價金履約保證申請書第1 條第2 項之約定，應將買賣價金、利息及由簡錦旋先行墊付之仲介服務費返還予簡錦旋。是原告所為均為依約執行，並非隨意提領，亦無任何違約之情。
二、被告則以：本件委託銷售契約書所約定之委託銷售期間僅至99年8 月17日止，而簡錦旋並未與原告簽立任何書面委託買屋契約（即承購系爭房地之要約書）。嗣於99年12月2 日，原告向伊表示有一買方即簡錦旋欲看屋，並當場要求伊簽立委託事項變更契約書，原告告知伊因簡錦旋欲出全價購買系爭房地，故伊必須出售系爭房地。簡錦旋於99年12月2 日在原告公司東門店交付以其個人名義簽發之面額300 萬元、發票日為99年12月8 日之遠期支票1 紙作為定金，原告即於同日安排伊簽立定金收據，且原告在定金收據上擅自書寫「同意自動放棄
3 天審閱期，定金由原告保管存入履約專戶」等語，並要求伊簽名確認。嗣伊於定金收據所載簽約日即99年12月6 日前向原告表示不願出售系爭房地，詎原告向伊表示如反悔不賣，除需賠償買方即簡錦旋300 萬元外，另需賠償390 萬元之仲介費予原告。實則，簡錦旋所簽發之定金支票於99年12月
2 日起至同年月7 日間尚未兌現，然原告仍誘使伊陷於錯誤而為出售系爭房地之意思表示。再者，不動產買賣契約書中並無任何買賣雙方所蓋用之騎縫章，所有內容均於原告指示下簽名。又簡錦旋於另案即本院100 年度重訴字第223 號審理時坦承依約其僅需給付98萬元之仲介服務費，但為順利完成交易，乃同意配合給付高達310 萬元之仲介服務費，顯與常理有違。另依兆豐銀行之存款往來明細可知，均無顯示簡錦旋依約應匯入之仲介服務費，益徵簡錦旋係充分配合原告之行動。末原告於99年12月16日提領仲介費119 萬元、100年2 月21日存入119 萬元，翌日迅速提領9,772,217 元後即辦理銷戶，伊竟全然不知情。綜上，在在顯示原告利用伊急迫、輕率、無經驗而以詐欺、脅迫之手段，迫使伊簽訂本件不動產買賣契約書等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項：查被告於99年5 月17日簽訂委託銷售契約書，以9700萬元之買賣價格、被告實拿9356萬元之條件，委託原告銷售系爭房地，委託期間自同日起至同年8 月17日止，承辦經紀人為盧彥騰；嗣被告於99年12月2 日簽訂委託事項變更契約書，變更委託價格為9770萬元，原委託到期後繼續委託至同年99年12月31日，並記載特約條款：「屋主上述委託價額為實拿新臺幣玖仟叁佰捌拾萬元整，超過部分為永慶房屋之服務費，但以不超過百分之四為原則」，同日即有簡錦旋出價9770萬元、定金300 萬元欲購買系爭房地，簡錦旋並在原告經紀人蕭昆霖見證下，簽署定金契約，記載特約條款：「①買方已充分了解本契約書內容，同意自動放棄三天審閱期。②買方已悉知目前本標地物所有權人為金朋建設股份有限公司，待屋主鄭素真小姐與建設公司過戶完後，再與買方簡錦旋先生辦理用印手續」，被告亦在盧彥騰見證下，簽訂定金收據，記載特約條款內容同上①、②外，另增：「③定金新臺幣叁佰萬元整由永慶房屋暫保管，待存入履約專戶中」，定金契約及定金收據均明訂於99年12月6日24時前至原告東門店簽訂不動產買賣契約書；嗣被告與簡錦旋於99年12月7日由代書黃玉萍、原告東門店店長劉錦峰陪同，簽訂不動產買賣契約書，簽約款977萬元，被告另於翌日即99年12月7日簽訂服務費確認單確認應付原告總服務費為170萬元，並備註：「店長及盧彥騰各出新臺幣壹萬元整給周先生當中人費」；然被告於100年1月7日以郵局存證信函向簡錦旋及原告主張：
「買賣過程中，本人多次針對永慶房屋提供之買賣仲介委託書及價金履約保證申請書等契約，係屬消費者保護法第2條第7款之定型化契約，卻未按同法第11條之1規定，給予本人審閱期，提出質疑。對永慶房屋於原委託到期前要求本人續約之過程，於仲介本房屋買賣過程中，有違善良管理人之義務，並有違反民法第74條，乘人急迫、輕率或無經驗，使其為財產上之給付，或為給付之約定之『暴利行為』。此外，在磋商過程中，甚至對本人家屬出言：『出入要當心』令本人心生恐懼，而受脅迫締約，已造成本人權益嚴重受損，特提出聲明如下：一、與買受人簡錦旋之買賣契約方面：因永慶房屋人員之行為，本人依民法第116條通知台端，撤銷上揭買賣契約。並通知台端，本人無意交付系爭房屋，亦無意受領台端價金給付，請台端自即日起，勿再對本人付款或向履約保證專戶存入、匯入任何款項或票據。二、永慶房屋部分：貴公司除違反前揭法規，處理過程亦有重大瑕疵，甚至於定金收據中擅自註記『屋主已充分了解本契約內容，同意自動放棄三天審閱期』，規避法律責任。且貴公司人員為求業績，強迫推銷甚至以本人家屬安全相脅，強制本人締約，本人依法通知貴公司，撤銷買賣仲介委任，即日起不得再對系爭不動產繼續辦理相關買賣流程事宜……」；簡錦旋則於100年1月11日以郵局存證信函請求被告依約履行，再於同年月23日以郵局存證信函向被告表示解除不動產買賣契約書，並請求返還簽約款977萬元及賠償同額之違約金等情，有委託銷售契約書、委託事項變更契約書、定金契約、定金收據、被告於100年1月7日所發郵局存證信函、簡錦旋於100年1月11日、1月23日所發郵局存證信函附卷足考（見支付命令卷附聲證1、聲證2、聲證3、聲證4、聲證5、聲證6、本院卷第47至51頁），堪認為事實。
四、本院得心證之理由：原告主張系爭房地之不動產買賣契約書係因可歸責於被告之事由而解除契約，故被告應依民法第568 條第1 項：「居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬」、委託銷售契約書第5 條第3 項：「簽立買賣契約書（權利讓渡書）後，因可歸責於甲方之事由而解除契約時，甲方仍應支付委託價額4 ％服務報酬」及服務費確認單等約定，給付仲介服務費170 萬元，惟為被告所否認，並以前揭情詞置辯。故本件爭點厥為：㈠兩造間委託銷售契約期間為何？倘若兩造之委託銷售契約關係已屆期終止，兩造復於99年12月2日簽訂委託事項變更契約書，是否違反不動產經紀業管理條例第22條第1 項第1 款規定？㈡簡錦旋有無與原告簽立委託買屋契約即所謂承購系爭房地之要約書？倘簡錦旋未簽訂要約書，原告仍安排被告於99年12月2 日帶簡錦旋看屋並令簡錦旋簽訂定金契約，且收受簡錦旋所簽發之遠期支票作為定金，是否違反不動產經紀業管理條例第22條第1 項第2 款規定？又原告經紀人有無向被告表示：已經看到買方不能不賣云云？㈢原告在定金收據上手寫「同意自動放棄三天審閱期，定金由原告保管存入履約專戶」後要求被告簽名，有無違反消費者保護法第11條之規定而無效？㈣被告於99年12月6日簽訂不動產買賣契約書前，屢向原告表示不願出售系爭房地，原告經紀人員有無向被告稱：「出入要小心」云云？㈤原告是否以前述各方式向被告實施詐術、脅迫及乘被告急迫、輕率、無經驗而簽訂委託事項變更契約書、定金收據及不動產買賣契約書，且依當時情形顯失公平？茲分別析述如下：
㈠關於委託銷售期間：
按解釋當事人之契約，應以當事人立約當時之真意為準，而真意何在，又應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意，最高法院迭著有39年臺上字第1053號判例、19年上字第453 號判例可資參照。觀諸兩造簽訂之委託事項變更契約書之要旨係：「甲乙雙方同意相關權利義務依前次訂立之委託書……另變更下列事項以資遵守……」，其中委託價額變更為「新臺幣玖仟柒佰柒拾萬元整」、委託期間則勾選：「原委託到期後繼續委託至民國99年12月31日止」，核渠真意應係以兩造前委託期間自99年5 月17日至同年8 月17日止之委託銷售契約書所訂契約條款基礎，僅變更委託價額，並重訂委託期間。此由被告於另案及本案陳述：「12月1 日永慶房屋告知我有一位買方要看房子，我12月2 日到時，要求我簽變更委託書」、「當天盧彥騰跟我說有人已達到我的全額，（改稱我不知道全額是多少錢，我什麼都不知道），盧彥騰說有人出到全額要我簽變更書，我就簽了，是9770萬元，當時我的委託書已經過期且我也不記得之前我的委託開價是多少錢」、「12月2 日我是第一個進去看房子的，我帶簡錦旋進去看6 樓」等語（見本院100 年度重訴字第223 號影卷第131 頁、本院卷第95頁反面、第95頁），亦可得知被告於99年12月2 日簽訂委託事項變更契約書所關心之重點在於提高價格。且依被告前於另案所述，原告於99年12月1 日通知伊有買方要看屋之際，倘若被告已無意委託原告銷售系爭房地，大可當場拒絕，更不會於翌日前往原告店內並特地帶原告尋得之買方簡錦旋進入系爭房地看屋。綜此被告自承之情節，被告應有委託原告以9770萬元之價格銷售系爭房地之意思，始會簽訂委託事項變更契約書。亦即，兩造應已合意在99年5 月17日委託銷售契約書所訂約款之基礎上，另訂委託銷售價格及委託銷售期間，則被告於99年12月2 日委託原告銷售系爭房地之契約關係已因意思合致而成立。被告辯稱：99年5 月17日委託銷售契約書已屆期失效，不應再簽變更事項契約書云云，拘泥於文字而無視兩造締約真意，應屬卸責之詞。至於不動產經紀業管理條例第22條第1 項第1 款僅規定應由經紀業指派經紀人簽章之文件包括出售委託契約書，並無規定限制委託事項變更契約書應於何時簽訂，仍應由當事人自由磋商決定。綜上，實難遽認原告有何詐欺、脅迫或暴利行為可言。
㈡關於買方簡錦旋：
⑴被告雖質疑簡錦旋未簽訂要約書，為何原告會安排伊帶看系
爭房地云云。惟一般房屋仲介實務本無所謂買方看屋前必須先與仲介公司簽訂要約書之習慣，而簡錦旋看屋後願以高於被告前委託銷售之價格提出買賣要約並當場給付定金支票，充其量僅能認為簡錦旋大力爭取購買系爭房地，實難遽認有違常理。至於不動產經紀業管理條例第22條第1 項第2 款僅規定應由經紀業指派經紀人簽章之文件包括承購要約書，並無規定限制要約書應於何時簽訂，仍應由當事人自由磋商決定。
⑵被告又辯稱：原告經紀人稱已經看到買方不能不賣云云，惟
據另案訊問證人盧彥騰及本院訊問證人蕭昆霖均否認有出此言（見本院100 年度重訴字第223 號影卷第136 頁、本院卷第96頁），況被告所辯「已經看到買方不能不賣」殊難想像正常智識之人會聽信，尤其被告另在臺北市○○街亦擁房地，係臺北商專高商夜間部畢業，又曾委託5 、6 家仲介公司銷售系爭房地（見本院100 年度重訴字第223 號影卷第130頁反面、第132 頁），理應有與不同之仲介經紀人及買方接觸交涉之經驗，應非易受詐欺或急迫、輕率、無經驗之人。
被告所辯此情，殊難相信。
⑶再者，簡錦旋提出之300 萬元定金支票雖係99年12月8 日之
遠期支票、977 萬元之簽約款支票雖係99年12月10日遠期支票（見本院100 年度重訴字第223 號影卷第89、29頁），然對照簡錦旋在元大銀行大安分行支票存款帳戶之交易明細可證其於99年12月6 日存入300 萬元、12月8 日存入900 萬元後，帳戶餘額足供兌現該2 紙支票（見本院證物袋內交易明細），則被告與簡錦旋預訂於99年12月6日簽訂不動產買賣契約書之際，該紙定金支票已屬可兌現。又被告指稱簡錦旋支票存款帳戶於99年12月2日之餘額不足300萬元雖係事實，然據被告自述簡錦旋當場坦白告知當時帳戶沒有錢、不要兌現支票（見100年度重訴字第223號影卷第131頁），則被告自應無陷於錯誤，原告亦無違反善良管理人注意義務之情形。何況，定金契約固屬要物契約，不論即期或遠期支票，性質上本不宜作為定金收受，惟衡諸目前交易習慣，數百萬元之定金，鮮有以現金支付之情形，且買方提出定金支票旨在表明其購買系爭房地之誠意，故為維護交易之安全及履約之誠信，應認定金支票與現金有同一之效力，至於將來支票不兌現，乃另一問題，不影響定金之效力（最高法院83年度臺上字第853號判決意旨、司法院71年3月13日第一期司法業務研究會研究意見參照）。因此，簡錦旋開立遠期支票並於支票屆期前將足夠款項存入支票存款帳戶以供兌現，並非法所不許。被告執此辯稱原告未盡善良管理人之注意義務，亦無可採。
⑷承前所述，簡錦旋提出之定金支票、簽約款支票確有足夠存
款可供兌現，並於99年12月10日兌現存入履約保證帳戶，另簡錦旋開給原告之220 萬元仲介費支票亦於同日兌現提領，原告業已開立統一發票予簡錦旋，此由元大銀行大安分行客戶往來交易明細、兆豐銀行存款往來明細查詢相互勾稽可明，亦有原告開立之仲介服務費統一發票在卷足憑（見外放證物袋）。至於被告所辯：履約保證帳戶中未見簡錦旋匯入仲介服務費220 萬元云云，惟履約保證帳戶係以保障買賣雙方金錢交付為目的而設，故買方應將買賣價金匯入履約保證帳戶，但買方應負擔之仲介服務費不必然匯入履約保證帳戶內，需視買方與仲介公司之約定而定，此由本件價金履約保證申請書第2 條第4 款規定「『得』於簽約後匯入」等語可知。從而，被告自不能僅因簡錦旋未將仲介服務費220 萬元匯入履約保證帳戶而遽指簡錦旋即係配合原告行動。
⑸至於被告質疑原告於99年12月16日自履約保證帳戶提領仲介
費119 萬元、於2 月21日存入119 萬元、於2 月22日提領9,772,217 元後即辦理銷戶一節（見本院卷第69頁），此乃基於履約保證申請書第2 條第1 項後段：「前項履保專戶內之買賣價款及履保專戶中所生利息扣除第3 條之支出後，於乙方交屋後或契約解除後，依永慶房屋之指示一併轉交乙方或返還甲方」（見外放證物袋），因被告以99年1 月7 日存證信函主張撤銷不動產買賣契約書、簡錦旋以99年1 月23日存證信函主張解除不動產買賣契約書，故原告將前依履約保證申請書第3 條第1 項第4 款所提領之被告於簽約時應付之仲介服務費119 萬元（計算式：1,700,000 元×70％＝1,190,
000 ），再行存回履約保證帳戶，併同利息合計9,772,217元提領返還買方簡錦旋，結清帳戶，核無不合。此外，被告迄未舉證證明簡錦旋與原告有何惡意勾結之情形，不能僅憑被告臆測之詞，率爾指摘原告媒介簡錦旋購買系爭房地有何詐欺、脅迫或乘被告急迫、輕率、無經驗使其為財產給付而顯失公平之情形。
㈢關於定型化契約條款與個別磋商條款之效力：
⑴按消費者保護法第11條之1 第1 項固規定，企業經營者與消
費者訂立定型化契約前，應有30日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容。惟依同條第2 項規定，倘企業經營者於訂約前，未予消費者合理之審閱期間，亦僅生由企業經營者單方所預先擬定之定型化契約條款，不構成契約之內容，非謂當事人間之契約關係不成立或無效。此因定型化契約條款未能列為契約內容之事項，應視兩造間契約之性質，依相關法律規定補充之（最高法院98年度臺上字第168 號判決意旨參照）。依民法第247 條之1 規定所謂定型化契約條款乃：「當事人一方預定用於同類契約之條款而訂定之契約」，消費者保護法第2 條第7 款、第8 款則規定：「定型化契約條款：指企業經營者與不特定多數消費者訂立同類契約之用，所提出預先擬定之契約條款」、「個別磋商條款：指契約當事人個別磋商而合意之契約條款」，比對本件被告與原告簽訂之委託事項變更契約書及定金收據，其上固有原告預先擬定與不特定多數消費者訂立同類契約之定型化契約條款，但關於買賣價款9770萬元、委託期間至99年12月31日止、定金300 萬元及特約條款、其他事項等欄位，均係手寫訂入契約，字數不多，足使一般智識之人明瞭其意義；其中，委託期間有經過修改並經被告在旁簽名確認，特約條款及其他事項部分亦經被告在旁簽名確認（見支付命令卷附聲證1 、3），輔以證人盧彥騰、蕭昆霖均證稱簡錦旋與被告於99年12月2 日確有討價還價之磋商過程（見本院100 年度重訴字第
223 號影卷第135 頁反面、本院卷第95頁），應認前揭手寫部分之契約條款有經被告與原告、簡錦旋個別磋商而合意訂入契約，不能認為定型化契約條款。基此，就委託事項變更契約書及定金收據之必要之點而言，被告與原告、被告與簡錦旋應已達意思合致，契約即屬成立。因此，揆諸前揭最高法院判決意旨，未予消費者合理之審閱期間僅生定型化契約條款不構成契約之內容之效力，非謂當事人間之契約關係不成立或無效，況被告迄未具體指明究係何一定型化契約條款顯失公平且因原告未給予審閱期間而不構成契約內容，則被告泛稱：委託事項變更契約及定金收據均係定型化契約無效云云（見本院卷第97頁反面），委無可採。
⑵從而，兩造於99年12月2 日委託事項變更契約書之特約條款
既已手寫：「屋主上述委託價額為實拿新臺幣玖仟叁佰捌拾萬元整，超過部分為永慶房屋之服務費，但以不超過百分之四為原則」之個別磋商條款，被告又於99年12月7 日另行簽訂服務費確認單載明應付總服務費金額，則被告顯有與原告成立委託銷售契約並給付報酬之意思表示無訛，此等約款均屬個別磋商條款，不因原告未給予審閱期間而失其效力。被告所辯，猶非可取。（至於服務費金額詳後述）㈣關於詐欺、脅迫、暴利行為：
承前所述，被告與原告簽訂委託事項變更契約書、買方簡錦旋給付定金支票、被告簽訂定金收據等行為，查無被告所指委託期間無效、定金支票無效、違反不動產經紀業管理條例第22條或定型化契約條款顯失公平而無效等情形。另外，被告主張因受詐欺、脅迫及暴利行為而得撤銷之事由包括：
⑴被告稱：原告經紀人向伊詐稱如不賣必須賠償簡錦旋300 萬
元、仲介服務費300 萬元，使伊陷於錯誤及恐懼而簽訂不動產買賣契約書云云（見本院卷第67至68頁），然據盧彥騰、劉錦峰於另案證述：因被告於99年12月6 日告知不賣系爭房地，故渠告知伊不賣的法律效果等語（見本院100 年度重訴字第223 號影卷第137 頁反面、第138 頁），因被告簽訂委託事項變更契約書而委託原告銷售系爭房地，在此委託銷售契約之有效期間內，原告已為其尋得出價合致之買方簡錦旋並完成定金交付，但被告反悔不賣，故原告預先告知被告若反悔不賣所可能面臨之法律效果及法律程序，此係被告身為被告委任之居間人以盡善良管理人注意義務而告知風險之行為，且損害賠償請求本係原告及簡錦旋之合法權利行使，原告如此告知之內容，顯難認為不法之脅迫。
⑵又被告向本院陳述：「12月5 日又在他們店裡談，當時盧彥
騰要我賠390 萬元的佣金，賠300 萬元給簡錦旋，我說我決定不賣，盧彥騰、劉錦峰追出來跟我說如果我不賣這個房子問題會很嚴重，會凍結我的帳戶，有舉例說連戰都保護不了連勝文」、「我在12月7 日晚上盧彥騰、劉錦峰到我家談了
1 個多小時，說小孩子比較不懂安全」云云（見本院卷第95頁反面），惟為證人盧彥騰、劉錦峰所否認，渠等一致證稱係以減少服務費之方式說服被告簽訂不動產買賣契約書（見本院100 年度重訴字第223 號影卷第135 頁反面、第138 頁反面至第139 頁）。衡諸常理，據被告自述從99年5 月起即委託5 、6 家仲介公司銷售系爭房地（見本院100 年度重訴字第223 號影卷第130 頁反面），長達半年均未成交，此時被告理應降價求售，然被告於99年12月2 日反而調漲委託價格，適有簡錦旋表明購買意願，原告方面亦同意減少賣方服務費為170 萬元以促成系爭房地之買賣交易。綜此，對被告而言，簽訂委託事項變更契約書已由原本實拿9356萬元增加為實拿9380萬元（見支付命令卷附聲證3 ），簽訂定金收據及服務費確認單更因原告減少服務費而實拿9600萬元（見支付命令卷附聲證5 ），於此交易過程中被告顯因簡錦旋及原告之退讓而增加獲利，被告卻一再泛稱遭受詐欺、脅迫及急迫、輕率、無經驗云云，令人費解，實非事理之平。
⑶何況，被告於99年12月7 日赴原告東門店簽訂不動產買賣契
約時，乃偕同友人周宥霖到場，此為被告所是認（見100 年度重訴字第223 號影卷第131 頁反面），證人簡錦旋、盧彥騰於另案證稱被告簽約當時很高興、客氣（見100 年度重訴字第223 號影卷第133 頁、第135 頁反面），且據證人盧彥騰所證：「我記得當時被告鄭素真第一次委託之前，就向我介紹周先生，我知道周先生幫被告鄭素真其他房子的事情」等語（見100 年度重訴字第223 號影卷第137 頁），倘若被告遭受脅迫，人身安全堪虞，理應報警處理，詎被告仍偕仲介同業周宥霖到場簽約，不但使原告將仲介服務費折讓為17
0 萬元，周宥霖亦分得中人費2 萬元。故以結果而論，被告應係帶周宥霖前去幫忙殺價，難認是處於劣勢之被害人。除上述情節外，被告一再泛稱遭詐欺、脅迫及暴利行為，但從未說明具體情節（見本院卷第29、64頁反面），情理上益與被告實拿金額增加之結果不合，難認有何顯失公平之情形，被告所辯無足採信。
㈤關於被告應付仲介服務費之金額：
承上，被告100 年1 月7 日存證信函指稱原告未給予審閱期間、違反善良管理人之義務、乘伊急迫、輕率、無經驗使伊為財產給付、脅迫伊締約等節，查無實據，則原告以此存證信函通知簡錦旋撤銷不動產買賣契約、通知原告撤銷仲介委任云云，均不生撤銷之效力；而簡錦旋於100 年1 月11日催告原告履行不動產買賣契約，未獲置理，乃於同年月23日再發函解除不動產買賣契約，核與不動產買賣契約書第11條第
1 項之約定相符，即屬有據，應生解除契約之效力。被告與簡錦旋間之不動產買賣契約既因可歸責於被告之事由而經簡錦旋解除契約在案，則依兩造簽訂委託事項變更契約書沿用委託銷售契約書第5 條第3 項之約定：「簽立買賣契約書後，因可歸責甲方（即被告）之事由而解除契約書時，甲方仍應支付……服務報酬……」，被告仍應給付約定之仲介服務費予原告。蓋居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬，民法第568 條第1 項定有明文。申言之，居間人於契約因其媒介而成立時，即得請求報酬，其後契約因故解除，於其所得報酬並無影響（最高法院49年臺上字第1646號判例意旨參照）。至於原告得請求報酬之金額，查兩造所訂委託銷售契約書已於99年8 月17日期滿失效，嗣於99年12月2 日重新簽訂委託事項變更契約書沿用委託銷售契約書之條款，惟被告又於99年12月7 日簽訂服務費確認單，載明服務費為170 萬元，足認兩造已合意變更服務仲介費為170萬元，原告自不得再據委託銷售契約書第5 條第3 項請求被告給付「委託價額4 ％」之仲介服務費390 萬元。因此，原告依委託銷售契約書第5 條第3 項及服務費確認單請求被告給付仲介服務費170 萬元，應予准許，逾此範圍之主張，則屬無據，附此敘明。
五、綜上所述，原告依民法第568 條第1 項、委託銷售契約書第
5 條第3 項及服務費確認單之約定，請求被告給付仲介服務費170 萬元，及自支付命令送達被告翌日即100 年5 月25日至清償日止，按年利率5 ％計算之利息，洵屬有據，應予准許。
六、原告陳明願供擔保，請准宣告假執行（見本院卷第98頁），核無不合，爰酌定相當之擔保金額，予以准許。
七、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，於判決結果無影響，毋庸一一論列，附此敘明。
八、據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第39
2 條第1 項，判決如主文。中 華 民 國 101 年 5 月 18 日
民事第三庭 法 官 林晏如以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 101 年 5 月 18 日
書記官 林秀娥