臺灣臺北地方法院民事判決 100年度訴字第3258號原 告 潘太平訴訟代理人 溫藝玲律師被 告 鄭瑞草
鄭周梅桂鄭超中兼 上三人訴訟代理人 鄭文宏兼 上四人訴訟代理人 林鄭秀華兼 上一人訴訟代理人 鄭文宏被 告 鄭瑞潔
鄭淑蘭鄭瑞寶之繼.王綉嫻鄭瑞寶之繼.鄭璟淳鄭瑞寶之繼.鄭哲銘鄭瑞寶之繼.上四人共同訴訟代理人 黃仕翰律師被 告 鄭清魁訴訟代理人 鄭榮達被 告 陳鄭秀卿
鄭秀珍鄭淑英鄭炳輝
（現應受送達處所不明）鄭炳煌
2樓鄭炳忠
5樓林美綺（鄭水河之繼承人）鄭博升（鄭水河之繼承人）鄭宇恬（鄭水河之繼承人）鄭詩頻（鄭水河之繼承人）鄭榮森（鄭清讓、鄭蘇蕙蘭之繼承人）鄭榮培（鄭清讓、鄭蘇蕙蘭之繼承人）鄭榮發（鄭清讓、鄭蘇蕙蘭之繼承人）
樓之2鄭榮茂（鄭清讓、鄭蘇蕙蘭之繼承人）柯淑慧（鄭榮桂之繼承人）鄭婉貞（鄭榮桂之繼承人）鄭鼎凡（鄭榮桂之繼承人）上列當事人間請求損害賠償事件，經本院於中華民國101年10月9日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告鄭瑞草、鄭瑞潔、鄭清魁應各給付原告新臺幣壹拾叁萬元。
被告王綉嫻、鄭淑蘭、鄭哲銘、鄭璟淳應連帶給付原告新臺幣壹拾叁萬元。
被告柯淑慧、鄭婉貞、鄭鼎凡、鄭榮森、鄭榮培、鄭榮發、鄭榮茂應連帶給付原告新臺幣壹拾叁萬元。
被告鄭淑英、鄭炳輝、鄭炳煌、鄭炳忠、林美綺、鄭博升、鄭宇恬、鄭詩頻應連帶給付原告新臺幣壹拾叁萬元。
被告鄭周梅桂、鄭文宏、鄭超中、陳鄭秀卿、鄭秀珍、林鄭秀華應連帶給付原告新臺幣壹拾叁萬元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告鄭瑞草、鄭瑞潔、鄭清魁各負擔百分之八，被告王綉嫻、鄭淑蘭、鄭哲銘、鄭璟淳連帶負擔百分之八，被告柯淑慧、鄭婉貞、鄭鼎凡、鄭榮森、鄭榮培、鄭榮發、鄭榮茂連帶負擔百分之八，被告鄭淑英、鄭炳輝、鄭炳煌、鄭炳忠、林美綺、鄭博升、鄭宇恬、鄭詩頻連帶負擔百分之八，被告鄭周梅桂、鄭文宏、鄭超中、陳鄭秀卿、鄭秀珍、林鄭秀華連帶負擔百分之八，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告分別以新臺幣肆萬叁仟叁佰叁拾叁元為被告鄭瑞草、鄭瑞潔、鄭清魁供擔保後，得假執行。但被告鄭瑞草、鄭瑞潔、鄭清魁如以新臺幣壹拾叁萬元為原告預供擔保後，得免為假執行。
本判決第二項於原告以新臺幣肆萬叁仟叁佰叁拾叁元為被告王綉嫻、鄭淑蘭、鄭哲銘、鄭璟淳供擔保後，得假執行。但被告王綉嫻、鄭淑蘭、鄭哲銘、鄭璟淳如以新臺幣壹拾叁萬元為原告預供擔保後，得免為假執行。
本判決第三項於原告以新臺幣肆萬叁仟叁佰叁拾叁元為被告柯淑慧、鄭婉貞、鄭鼎凡、鄭榮森、鄭榮培、鄭榮發、鄭榮茂供擔保後，得假執行。
本判決第四項於原告以新臺幣肆萬叁仟叁佰叁拾叁元為被告鄭淑英、鄭炳輝、鄭炳煌、鄭炳忠、林美綺、鄭博升、鄭宇恬、鄭詩頻供擔保後，得假執行。
本判決第五項於原告以新臺幣肆萬叁仟叁佰叁拾叁元為被告鄭周梅桂、鄭文宏、鄭超中、陳鄭秀卿、鄭秀珍、林鄭秀華供擔保後，得假執行。但被告鄭周梅桂、鄭文宏、鄭超中、陳鄭秀卿、鄭秀珍、林鄭秀華如以新臺幣壹拾叁萬元為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
甲、程序部分本件原告起訴時，原以鄭瑞草、鄭瑞潔、鄭瑞寶、鄭清讓、鄭
清魁、鄭周梅桂、鄭文宏、鄭超中、陳鄭秀卿、鄭秀珍、林鄭秀華、鄭淑英、鄭炳輝、鄭炳煌、鄭炳忠、林美綺、鄭博升、鄭宇恬、鄭詩頻為共同被告。嗣因鄭瑞寶、鄭清讓分別於訴訟繫屬前之民國100年1月11日、94年10月9日，即已死亡，原告遂以100年7月27日民事撤回暨追加起訴狀，撤回對鄭瑞寶、鄭清讓部分之起訴（參見本院卷1第73至74頁），同時追加鄭瑞寶之繼承人即王綉嫻、鄭淑蘭、鄭哲銘、鄭璟淳；鄭清讓之繼承人即鄭蘇蕙蘭、鄭榮桂、鄭榮森、鄭榮培、鄭榮發、鄭榮茂為共同被告（參見本院卷1第137頁、第170頁），經核與民事訴訟法第255條第1項第2款及第262條規定相符，應予准許。
按當事人死亡者，訴訟程序在有繼承人、遺產管理人或其他依
法令應續行訴訟之人承受其訴訟以前當然停止；第168條至第172條及前條所定之承受訴訟人，於得為承受時，應即為承受之聲明；他造當事人，亦得聲明承受訴訟，民事訴訟法第168條、第175條第1項、第2項分別定有明文。查被告鄭蘇蕙蘭於訴訟程序進行中之101年3月6日死亡，鄭榮桂、鄭榮森、鄭榮培、鄭榮發、鄭榮茂為其全體繼承人，依法為應承受訴訟之人，有個人基本資料、繼承系統表在卷可稽（參見本院卷1第323頁、第332頁），且其等均未聲明拋棄繼承，亦有本院民事紀錄科查詢表附卷足憑（參見本院卷1第323-1頁）；被告鄭榮桂於訴訟程序進行中之101年3月29日死亡，柯淑慧、鄭婉貞、鄭鼎凡為其全體繼承人，依法為應承受訴訟之人，有戶籍謄本、繼承系統表在卷可稽（參見本院卷2第17至18頁），且其等均未聲明拋棄繼承，亦有臺灣士林地方法院函附卷足憑（參見本院卷2第20頁）。是原告分別以101年5月30日民事陳報狀、101年8月6日民事陳報狀，為被告鄭蘇蕙蘭、鄭榮桂之繼承人聲明承受訴訟（參見本院卷1第330頁、卷2第15頁），經核亦與民事訴訟法第168條、第175條第2項規定相符，而應准許。
本件被告鄭淑英、鄭炳輝、鄭炳煌、林美綺、鄭博升、鄭宇恬
、鄭詩頻、鄭榮森、鄭榮培、鄭榮發、鄭榮茂、柯淑慧、鄭婉貞、鄭鼎凡共14人經合法通知，均未於最後言詞辯論期日到場，且核無民事訴訟法第386條所列各款情形，應依原告之聲請，由其就被告鄭淑英、鄭炳輝、鄭炳煌、林美綺、鄭博升、鄭宇恬、鄭詩頻、鄭榮森、鄭榮培、鄭榮發、鄭榮茂、柯淑慧、鄭婉貞、鄭鼎凡之部分一造辯論而為判決。
乙、實體部分原告起訴主張：
㈠原告所有門牌號碼為臺北市○○區○○街○○巷○○弄○○號房屋之
後半部，於20年前，占用訴外人鄭瑞期（82年7月26日死亡）、鄭瑞寶（100年1月11日死亡）、鄭生朝（83年9月18日死亡）、鄭清讓（94年10月9日死亡）及被告鄭瑞草、鄭瑞潔、鄭清魁等7人（下稱鄭瑞草等7人）共有之臺北市○○區○○段四小段56地號土地，占用面積約11.5坪（後經另案測量後確定為
37.33平方公尺，下稱系爭土地），而遭鄭瑞草等7人要求購買占用之系爭土地。原告遂於79年6月25日與鄭瑞草等7人，就系爭土地簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約書），並於系爭買賣契約書第2條約定，買賣價款每坪新臺幣（下同）4萬元，暫按11.5坪計算，合計46萬元，於訂立契約時一次付清，將來分割確定面積時，多退少補。又因斯時（即75年1月6日修正公布）之「農業發展條例」第30條第1項規定對耕地移轉之限制，原告與鄭瑞草等7人遂於系爭買賣契約書第3條及附記第3點為特別約定，職是，鄭瑞草等7人於82年5月13日將系爭56地號土地出售予訴外人鄭靖融，乃於原證3不動產買賣契約書第2條約定：「有關出售11.5坪之持分，應由買方依約定分割及所有權移轉登記予潘太平（本土地因法令之限制，目前不得辦理分割及所有權移轉登記，俟將可辦理時再行辦理）」，復於82年9月14日辦妥所有權移轉登記。詎鄭瑞草等7人竟於89年1月26日農業發展條例修正後，仍遲不請求訴外人鄭靖融履行契約，致訴外人鄭靖融於90年6月14日，將系爭56地號土地出賣予訴外人黃勝吉，且未將原告業已買受系爭土地之情載明於買賣契約書，訴外人黃勝吉復贈與系爭56地號土地予其子即訴外人黃浚豪，致使原告於95年1月間，遭訴外人黃浚豪起訴請求拆屋還地，嗣訴外人黃浚豪再於95年7月間，將系爭56地號土地出賣予訴外人單聯璜，上開拆屋還地事件並於96年10月31日，遭鈞院95年度簡上字第702號判決原告敗訴確定在案。
㈡原告與訴外人鄭生朝、鄭瑞寶、鄭瑞期、鄭清讓及被告鄭瑞草
、鄭瑞潔、鄭清魁等7人簽署系爭買賣契約時，因宥於當時農業發展條例第30條規定之故，乃約定「俟將來可辦理分割及所有權移轉登記時辦理分割及移轉登記」，而農業發展條例第30條規定既已於89年1月26日修正刪除，而鄭瑞草等7人仍不依約敦促訴外人鄭靖融辦理分割並移轉登記系爭土地予原告，反任由訴外人鄭靖融於90年6月14日出賣系爭土地予第三人，並辦妥所有權移轉登記，致使原告無從請求辦理土地所有權移轉登記，是鄭瑞草等7人業已陷於給付不能之債務不履行，依民法第226條第1項規定，應向原告負損害賠償責任。而訴外人鄭瑞期、鄭瑞寶、鄭生朝、鄭清讓分別於82年7月26日、100年1月11日、83年9月18日、94年10月9日死亡，訴外人鄭瑞期之繼承人即被告鄭周梅桂、鄭文宏、鄭超中、陳鄭秀卿、鄭秀珍、林鄭秀華，應對訴外人鄭瑞期債務連帶負責；訴外人鄭瑞寶之繼承人即被告王綉嫻、鄭淑蘭、鄭哲銘、鄭璟淳，應對訴外人鄭瑞寶債務連帶負責；訴外人鄭生朝之繼承人即被告鄭淑英、鄭炳輝、鄭炳煌、鄭炳忠及訴外人鄭李月霞、鄭水河，應對訴外人鄭生朝債務連帶負責，然訴外人鄭李月霞於83年11月27日死亡，其繼承人即被告鄭淑英、鄭炳輝、鄭炳煌、鄭炳忠及訴外人鄭水河，應對訴外人鄭李月霞債務連帶負責，又訴外人鄭水河亦於89年3月14日死亡，其繼承人即被告林美綺、鄭博升、鄭宇恬、鄭詩頻應對訴外人鄭水河債務連帶負責；訴外人鄭清讓之繼承人即被告鄭蘇蕙蘭、鄭榮桂、鄭榮森、鄭榮培、鄭榮發、鄭榮茂，應對訴外人鄭清讓債務連帶負責，然被告鄭蘇蕙蘭於101年3月6日死亡，其繼承人即被告鄭榮桂、鄭榮森、鄭榮培、鄭榮發、鄭榮茂應對被告鄭蘇蕙蘭債務連帶負責，又被告鄭榮桂亦於101年3月29日死亡，其繼承人即被告柯淑慧、鄭婉貞、鄭鼎凡應對被告鄭榮桂債務連帶負責。
㈢系爭土地現在市價至少高達154萬元，是被告鄭瑞草、鄭瑞潔
、鄭清魁應分別至少各賠償原告22萬元（154萬元÷7＝22萬元）；被告王綉嫻、鄭淑蘭、鄭哲銘、鄭璟淳應連帶給付原告至少22萬元；被告被告柯淑慧、鄭婉貞、鄭鼎凡、鄭榮森、鄭榮培、鄭榮發、鄭榮茂應連帶給付原告至少22萬元；被告鄭淑英、鄭炳輝、鄭炳煌、鄭炳忠、林美綺、鄭博升、鄭宇恬、鄭詩頻應連帶給付原告至少22萬元；被告鄭周梅桂、鄭文宏、鄭超中、陳鄭秀卿、鄭秀珍、林鄭秀華應連帶給付原告至少22萬元。為此，本於債務不履行之法律關係，依民法第226條規定，起訴請求被告賠償損害等語，並聲明：
⒈被告鄭瑞草、鄭瑞潔、鄭清魁應各給付原告22萬元。
⒉被告王綉嫻、鄭淑蘭、鄭哲銘、鄭璟淳應連帶給付原告22萬元。
⒊被告柯淑慧、鄭婉貞、鄭鼎凡、鄭榮森、鄭榮培、鄭榮發、鄭榮茂應連帶給付原告22萬元。
⒋被告鄭淑英、鄭炳輝、鄭炳煌、鄭炳忠、林美綺、鄭博升、鄭宇恬、鄭詩頻應連帶給付原告22萬元。
⒌被告鄭周梅桂、鄭文宏、鄭超中、陳鄭秀卿、鄭秀珍、林鄭秀華應連帶給付原告22萬元。
⒍願供擔保，請准宣告假執行。
㈣對被告抗辯所為陳述略以：
⒈被告應負給付不能之損害賠償責任：
依系爭買賣契約書附記第3點約定內容，鄭瑞草等7人所得出售之土地，僅限於原告買受之系爭土地以外之系爭56地號土地，且依系爭買賣契約書第3條約定，其等有於「土地將來得以辦分割及所有權移轉登記時」，將土地過戶登記予原告之義務，今系爭土地業已轉手多次而移轉登記於訴外人單聯璜名下，是被告實已陷於給付不能之債務不履行。至鄭瑞草等7人於82年5月13日，將系爭56地號土地出售時，雖有與訴外人鄭靖融於原證3不動產買賣契約書第2條特別約定，但此片面將出賣人義務限於告知後手有出售系爭土地予原告情事，仍非履行出賣人所應負之所有權移轉登記義務，被告所辯，顯不足採。
⒉依民法246條第1項但書規定，系爭買賣契約應屬有效：
系爭土地為「旱」地，屬農業發展條例所指「耕地」，不得分割，原告向鄭瑞草等7人購買系爭土地，依法無法單獨分割並移轉登記，始合意於系爭買賣契約書約定將來法令修正允許辦理分割時，再為所有權移轉登記。買賣雙方於訂約時均明知當時無法辦理分割及移轉登記，但已預期於不能之情形除去後為給付，依民法第246條第1項但書規定，系爭買賣契約仍為有效，非民法第246條規定之無效情形。
⒊原告本件請求權未罹於時效：
系爭買賣契約雖於79年6月25日簽訂，然當時農業發展條例第30條就耕地移轉有限制規定，即農地無法分割移轉為共有，買賣雙方乃於系爭買賣契約書第3、7條約定辦理分割移轉時點及屆期不履約之法律效果，且系爭買賣契約書第1條、第2條及第4條約定，均以「分割時」為確定面積、價金及稅費負擔之基準，是系爭買賣契約係以「土地將來得以辦理分割及所有權移轉登記時」，為原告請求辦理土地所有權移轉登記之停止條件，於該條件尚未成就前，原告之履約請求權尚無法行使。又89年1月26日修正之農業發展條例第16條第1項規定，對於每宗耕地分割有最小面積0.25公頃之限制，系爭土地僅有0.0571公頃，仍無法辦理分割，迄92年2月7日農業發展條例第3條第11款規定修正「耕地」定義，放寬耕地分割限制，原告方得請求土地出賣人辦理分割並移轉所有權。原告係自92年時，始得請求鄭瑞草等7人履行系爭買賣契約，將系爭土地所有權移轉登記予原告，故本件原告之履約請求權15年並未罹於時效。又被告鄭瑞草等7人雖於82年間將系爭56地號土地出售予訴外人鄭靖融，但未將原告於79年所購買系爭土地同時出售，此觀原證3不動產買賣契約書第1條、第2條約定即明，是訴外人鄭靖融雖於82年9月14日以買賣為登記原因取得系爭56地號土地所有權，然斯時鄭瑞草等7人尚未就系爭土地有一物二賣情形，迄90年6月14日訴外人鄭靖融將系爭56地號出售予訴外人黃勝吉時，因未於買賣契約書中，將系爭土地排除於買賣範圍，系爭土地始遭一物二賣，縱認出賣人有一物二賣時，買賣契約即發生不能給付情形，於本件亦係至90年6月14日，始有給付不能情形發生，被告辯稱本件請求權時效係自82年9月14日起算，顯屬無據。
⒋本件並無系爭買賣契約書第9條約定及抵銷之適用：
本件被告抗辯契約無效、請求權罹於時效，與系爭買賣契約書第9條約定情形不符，不得主張損害賠償額以所收價金2倍為限，且系爭買賣契約係於79年6月25日簽定，簽約時原告已付清買賣價金46萬元，但買賣雙方均未預見一方可能於締約10、20年後違約，申言之，買賣雙方既未以系爭土地於締約後10、20年之價值為締約基礎，被告竟違約不履行，則僅以訂約時約定之46萬元，顯然已無法確保契約之履行，故締約基礎之客觀事實即標的物價值發生重大變動，因此原告如於締約時得以預見將有該等改變時，即不願訂立系爭契約或僅願訂立他種內容契約，且買賣標的物價值於締約後10、20年而有漲升，應為不可歸責於雙方當事人之事由，被告如依照系爭買賣契約書約定，僅加倍返還解約金共92萬元，對原告顯失公平，本件應有民法第227條之2情事變更原則之適用。系爭土地於79年之公告現值為每平方公尺8,000元，而100年則為11,900元，漲幅為1.4875倍，倘依同比例計算，目前系爭土地價值應為684,250元（計算式：46萬元×1.4875＝684,250元），足證系爭土地之現今價值確實遠高於買賣契約價金，而該等土地上漲之利益，即為被告所得不預期之利益，因而致原告所受不相當之損失。準此，縱如被告所辯稱應依系爭買賣契約書第9條約定損害賠償金額計算，被告應給付原告之全部損害賠償金額，亦應增加為1,368,500元（計算式：684,250元×2＝1,368,500元）。基於債之相對性原則，原告係基於買賣契約而合法使用系爭土地，何來不當得利？再系爭土地於82年9月14日業已移轉登記予訴外人鄭靖融所有，嗣再陸續移轉登記予訴外人黃勝吉、黃浚豪、單聯璜，則被告已非土地所有權人，縱原告無權占有系爭土地，被告亦無受損害，是被告辯稱原告占用系爭土地20餘年，受有相當於租金之不當得利而主張抵銷，顯屬無據。
被告方面：
㈠被告鄭瑞草、鄭周梅桂、鄭超中、鄭文宏、陳鄭秀卿、鄭瑞潔
、鄭淑蘭、王綉嫻、鄭哲銘、鄭璟淳、鄭清魁、陳鄭秀卿、鄭秀珍、鄭炳忠、鄭榮森、鄭榮培、鄭榮發、鄭榮茂、柯淑慧、鄭婉貞、鄭鼎凡抗辯則略以：
⒈系爭買賣契約無效：
原告固自稱有自耕農身份，然未舉證，且締約當時辦理農地過戶須能請領自耕能力之證明，原告當時如無自耕能力，仍屬法律給付不能情形，依民法第246條第1項規定無效，系爭買賣契約亦無約定待原告取得自耕能力身分再履行契約，無民法第246條第1項但書情形，系爭買賣契約應屬無效。縱依原告所述其有自耕農身分，係因系爭土地用以建屋居住而非耕種，故無法辦理分割移轉，則契約訂立時，雙方當事人已明知無法辦理所有權移轉登記，且無法預期法令限制何時解除，系爭買賣契約顯以不能之給付為標的，不符合民法第246條第1項但書例外規定，系爭買賣契約應無效。
⒉被告暨其被繼承人並無違約：
系爭買賣契約書附記第3點約定，可見系爭買賣契約未限制鄭瑞草等7人不得出售土地其他部分，鄭瑞草等7人於82年5月13日將系爭56地號土地出售訴外人鄭靖融，並於原證3不動產買賣契約書第2條約定，訴外人鄭靖融應分割並移轉系爭土地所有權予原告，被告暨其被繼承人已履行相關義務，無違約情事。
⒊原告請求權已罹於消滅時效：
系爭買賣契約自79年6月25日簽訂至今，超過15年，原告請求權應自94年6月25日起，即罹於時效而消滅，至原告因無自耕農能力無法請求移轉土地，屬個人事實上障礙，不能阻礙時效進行，況本件原告自稱有自耕農身分，係因本身使用系爭土地之目的（係居住而非耕種），致逾請求權時效，更見原告請求無足採，即便依原告自承係因農業發展條例之法令限制，導致無法辦理所有權移轉登記，其無從行使請求權，不構成時效中斷事由，原告請求權無停止進行，並於94年6月24日時效完成，至多僅得依民法第139條規定之同一法理，認原告因受法律限制無從行使權利中斷時效，故有時效不完成之適用，但耕地不得細分及移轉共有之法律上障礙，已於89年1月26日因法規修正而消失，而原告遲至100年6月24日始提起本件訴訟，顯逾1個月時效期間，原告請求權罹於時效，被告自得提出時效抗辯。系爭土地已於82年9月14日移轉登記予訴外人鄭靖融，即發生給付不能情形，是自該時起15年內，原告即應向土地出賣人主張民法第226條規定之損害賠償請求權，至遲應於97年9月14日起訴，被告就此為時效抗辯。
⒋原告僅得請求加倍返還價金：
原告主張系爭土地市價至少154萬元，然未舉證，被告否認，且原告與鄭瑞草等7人業於系爭買賣契約書第9條約定，預定違約責任賠償額以所收價金2倍為限，此屬損害賠償總額預定之違約金，原告既於簽約時，就將來契約不能履行之可能性已有預見，因而約定以應返還契約價金2倍保護己身權益，並無違反公平原則情事，是原告所受損害自以加倍返還價金為限，原告以土地價值計算損害不足採。況原告雖主張受損害，然原告於79年6月25日起即占用系爭土地，前後將近20年，原告受有使用系爭土地利益，自應扣除上開使用利益。
⒌被告鄭瑞草、鄭周梅桂、鄭超中、鄭文宏、林鄭秀華、鄭瑞潔
、鄭淑蘭、王綉嫻、鄭哲銘、鄭璟淳、鄭清魁、陳鄭秀卿、鄭秀珍並聲明：原告之訴及其假執行之聲請均駁回；如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行；被告鄭炳忠、鄭榮森、鄭榮培、鄭榮發、鄭榮茂、柯淑慧、鄭婉貞、鄭鼎凡並聲明：原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
㈡被告鄭淑英、鄭炳輝、鄭炳煌、林美綺、鄭博升、鄭宇恬、鄭
詩頻，均未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。
本院得心證之理由㈠本件原告主張其與訴外人鄭瑞期、鄭瑞寶、鄭生朝、鄭清讓及
被告鄭瑞草、鄭瑞潔、鄭清魁等7人，於79年6月25日簽訂不動產買賣契約書，由原告買受鄭瑞草等7人所共有臺北市○○區○○段四小段56地號土地，地目為旱地，面積約11.5坪，且嗣經另案測量後確定為37.33平方公尺，雙方約定價款按每坪4萬元計算，暫按11.5坪計算，合計46萬元，將來分割確定面積時，多退少補，原告已於簽約同時付清買賣價金46萬元（因附記第1點約定甲方同意價金實收455,000元，其差額5,000元做為補貼本約第5條所載乙方應負擔之一切費用，故原告實付價金為455,0 00元）等情，以及系爭56地號土地（包含系爭土地）於82年5月13日遭出售予訴外人鄭靖融，於82年9月14日辦妥所有權移轉登記，訴外人鄭靖融再於90年6月14日將系爭56地號土地出賣予訴外人黃勝吉，訴外人黃勝吉復贈與系爭56地號土地予其子即訴外人黃浚豪，致原告於95年1月間，遭訴外人黃浚豪起訴請求拆屋還地，嗣訴外人黃浚豪再於95年7月間，將系爭56地號土地出賣予訴外人單聯璜，上開拆屋還地事件並於
96 年10月31日經本院以95年度簡上字第702號判決原告敗訴確定在案等情，業據原告提出土地人工登記簿第二類謄本、土地登記第二類謄本、不動產買賣契約書、本院95年度簡上字第702號判決在卷為證（參見本院卷1第30至50頁），且被告對此並無爭執，堪信為真實。
㈡原告與鄭瑞草等7人於系爭買賣契約書第3條約定：「甲方出售
之土地因法令之限制，目前不得辦理分割及所有權移轉登記，俟將來可辦理分割及所有權移轉登記時辦理分割及移轉登記」；第7條約定：「本約所示土地可辦理分割及所有權移轉登記時，乙方經甲方催告而不為辦理時，甲方得逕行解除本約，沒收已付價金，乙方絕無異議」；第9條約定：「本約訂立後甲方如有悔約不賣時，應將所收價金加倍返還乙方」；附記第1點約定：「甲方同意價金實收455,000元，其差額5,000元做為補貼本約第5條所載乙方應負擔之一切費用」；附記第3點約定：「甲方就出售與乙方之土地以外部分，如有售與第三人時，應向該第三人表示有售與乙方之部分，以免生訴訟」。另鄭瑞草等7人與訴外人鄭靖融於原證3不動產買賣契約書第1條亦約定：「本買賣總價款為2,392,500元整（已扣除出售11.5坪持分之價款及服務費等）」；第2條約定：「有關出售11.5坪之持分，應由買方依約定分割及所有權移轉登記予潘太平先生（本土地因法令之限制，目前不得辦理分割及所有權移轉登記，俟將〈來〉可辦理時再行辦理）」，並有檢附鄭瑞草等7人與原告之不動產買賣契約書影本乙份予訴外人鄭靖融，此情有原告提出不動產買賣契約書2份在卷可憑（參見本院卷1第36至41頁、第42至44頁），被告對前揭文書之真正，均不爭執，亦堪信為真實。
㈢原告主張鄭瑞草等7人未敦促訴外人鄭靖融辦理分割及移轉土
地予原告，任訴外人鄭靖融將土地出賣並辦妥移轉登記，致原告無從取得系爭土地所有權，且鄭瑞草等7人已陷於給付不能，被告或為出賣人，或為出賣人之繼承人，故應賠償原告損害等情，則經被告以前揭情詞予以置辯。經查：
⒈按89年1月26日修正前農業發展條例第3條第11款及第30條第1
項前段分別規定：「耕地：指農業用地中依區域計畫法編定之農牧用地，或依都市計畫法編為農業區、保護區之田、旱地目土地，或依土地法編定之農業用地，或未依法編定而土地登記簿所記載田、旱地目之土地」、「每宗耕地，不得分割移轉為共有」，乃對地目為旱之土地移轉為法令上之限制。又按以不能之給付為契約標的者，其契約為無效。但其不能情形可以除去，而當事人訂約時並預期於不能之情形除去後為給付者，其契約仍為有效，民法第246條第1項定有明文。被告固辯稱原告與鄭瑞草等7人於79年6月25日所簽定買賣契約，因違背簽約當時有效之農業發展條例第30條規定而契約無效，然而，綜觀系爭買賣契約書第1條約定：「甲方出售之土地為後附圖（甲）部分所示，約11.5坪，確實面積俟將來分割確定時確定之」、第2條約定：「價款按每坪4萬元計算，暫按11.5坪計算，合計46萬元整，於訂立本約之同時一次付清之，將來分割確定面積時，多退少補」、第4條約定：「在未辦理分割及移轉登記前之地價稅及受益費，以及該土地有關之稅負，乙方應按11.5坪計算負擔金額，將來多退少補」等內容（參見本院卷1第36至41頁），足見買賣雙方簽訂系爭買賣契約時，對於買賣標的之土地為農業發展條例規範之耕地，受農業發展條例有關耕地分割、移轉限制之情，知之甚詳，是鄭瑞草等7人無法於買賣契約簽訂之際，隨即履行移轉系爭土地所有權予原告之義務，自為買賣雙方當事人於契約成立時得預期；又一般人民對法規之修訂趨勢本無法確切認知，故若雙方願將法律修訂納入契約約定履行期間之內容，如無違反公序良俗或強制規定，當非法所不許，惟締約雙方已於合意時自願承受法律修訂不明或未必短時間可期之風險。依系爭買賣契約書第3條明文約定：「甲方出售之土地因法令之限制，目前不得辦理分割及所有權移轉登記，俟將來可辦理分割及所有權移轉登記時辦理分割及移轉登記」，益證買賣雙方明確知悉系爭土地於簽約時無從為分割、移轉登記之事實，故合意約定在不能分割、移轉登記之情形除去之時，方為辦理分割及移轉登記之行為，且具民法停止條件之性質。準此，鄭瑞草等7人雖無法於簽訂系爭買賣契約時，立即將系爭土地辦理分割並移轉登記予原告，但買賣雙方對於分割及所有權移轉之限制，早有預期，並已預先達成於法令變更解除限制後，再行辦理土地分割及移轉登記之明確約定，故系爭買賣契約依民法第246條第1項但書規定，應認為有效。被告抗辯系爭買賣契約係以不能之給付為標的而無效，顯不足採。
⒉按稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付
價金之契約；物之出賣，人負交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務，民法第345條第1項及第348條第1項分別定有明文。鄭瑞草等7人與原告就系爭土地成立有效買賣契約，業如前述，則鄭瑞草等7人即負有依約移轉系爭土地所有權予原告之義務，然因締約之際，系爭土地受農業發展條例限制，無法即時辦理分割及移轉登記，買賣雙方乃以系爭買賣契約書第3條約定，將賣方所應負之移轉所有權義務延至法定限制解除後為之。惟系爭56地號土地（含系爭土地）業經多次輾轉出售，現登記為訴外人黃浚豪所有，有土地登記第二類謄本在卷足稽（參見本院卷1第35頁），並為被告不爭執，堪認已無從履行移轉系爭土地所有權予原告之義務，陷於給付不能，該當債務不履行之違約行為。被告就此辯稱鄭瑞草等7人已將系爭土地售予原告之事告知其後手鄭靖融，並無違約行為，惟系爭買賣契約書附記第3點固約定：「甲方就出售與乙方之土地以外部分，如有售與第三人時，應向該第三人表示有售與乙方之部分，以免生訴訟」，然探究該約定原由，應係原告向鄭瑞草等7人買受僅系爭56地號土地中約11.5坪部分，為免因此限制鄭瑞草等7人對系爭56地號土地全部之處分權，並顧及原告買受系爭土地權益，故乃特別約定課予鄭瑞草等7人於出售系爭56地號土地時，有向買受人說明系爭土地業售予原告之契約義務，堪認此約定仍無免除鄭瑞草等7人依買賣契約本應負之移轉所有權義務。又觀之系爭買賣契約書附記第3點約定使用「以免生訴訟」文字，應可推知買賣雙方該點約定目的僅為兼顧原告權益，免生訴訟而已，被告辯稱原證3不動產買賣契約書第2條既已約定：「有關出售11.5坪之持分，應由買方依約定分割及所有權移轉登記予潘太平先生（本土地因法令之限制，目前不得辦理分割及所有權移轉登記，俟將〈來〉可辦理時再行辦理）」，則鄭瑞草等7人已履行契約義務而無違約，洵無足採。況且，原證3不動產買賣契約書之當事人為鄭瑞草等7人及訴外人鄭靖融，原告非該買賣契約當事人，基於債權契約僅相對效力而言，原告亦無從自行依該約定請求訴外人鄭靖融履行系爭土地之辦理分割及移轉登記義務。鄭瑞草等7人依約負有辦理分割及移轉所有權之義務，卻不注意及未敦促訴外人鄭靖融依原證3不動產買賣契約書第2條約定履行，致令訴外人鄭靖融將系爭土地併售予訴外人黃勝吉，終使系爭買賣契約陷於給付不能，此情自可歸責於鄭瑞草等7人，被告僅憑原證3不動產買賣契約書第2條約定文字，率論鄭瑞草等7人無違約行為，當無可取。
⒊被告復以原告損害賠償請求權自系爭土地移轉登記予訴外人鄭
靖融之82年9月14日即得行使，迄97年9月13日罹於時效，而為時效抗辯。綜觀原證3不動產買賣契約書第1條約定：「本買賣總價款為2,392,500元整（已扣除出售11.5坪持分之價款及服務費等）」；第2條約定：「有關出售11. 5坪之持分，應由買方依約定分割及所有權移轉登記予潘太平先生（本土地因法令之限制，目前不得辦理分割及所有權移轉登記，俟將〈來〉可辦理時再行辦理）」，可徵鄭瑞草等7人於82年5月13日與訴外人鄭靖融成立買賣契約，買賣之標的為不包括系爭土地以外之系爭56地號土地，申言之，於82年5月13日時未發生鄭瑞草等7人將系爭土地一物二賣之違約情形，另系爭56地號土地雖併同系爭土地於82年9月14日全部移轉登記予訴外人鄭靖融所有，係因礙於當時有效之農業發展條例第30條規定對耕地分割、移轉之限制，致斯時鄭瑞草等7人無從僅將買賣標的（即扣除系爭土地外之其餘系爭56地號土地部分）移轉登記予訴外人鄭靖融，故而以移轉系爭56地號土地全部，同時做成原證3不動產買賣契約書第2條約定，為便宜舉措。被告抗辯，既與原證3不動產買賣契約書約定內容相悖，即無所據，不足採認。再依原告所稱訴外人鄭靖融與訴外人黃勝吉於90年6月14日就系爭56地號土地成立買賣契約時，訴外人鄭靖融未將系爭土地自買賣標的扣除而一併出售，系爭土地自此始發生一物二賣情事，則原告對鄭瑞草等7人依債務不履行所生之損害賠償請求權隨同發生，並處於可得行使之狀態，原告謂本件損害賠償請求權時效應自90年6月14日起算，應堪採信。從而，本件原告既於100年6月24日提起本件損害賠償訴訟，有原告民事起訴狀上蓋用本院收狀戳在卷可稽（參見本院卷1第4頁），尚未罹於15年時效，被告據以為時效抗辯，於法未合。至被告另以系爭契約簽訂於79年6月25日，原告請求權業罹於15年時效為抗辯，然被告所指稱之79年6月25日，係針對原告本於買賣契約所為請求權而來（例如：移轉登記請求權），但本件原告既係本於債務不履行法律關係，請求被告負損害賠償責任，非依買賣契約請求被告為系爭土地所有權移轉登記，原告移轉登記請求權是否罹於時效，於損害賠償請求權當無影響，是被告此抗辯，亦無可採，併予說明。
㈣又按物之出賣人固有使買受人取得該物所有權之義務，惟買賣
契約成立後，出賣人為二重買賣，並已將該物之所有權移轉於後之買受人者，移轉該物所有權於原買受人之義務即屬不能給付，原買受人對於出賣人僅得請求賠償損害，不得請求為移轉該物所有權之行為（最高法院30年上字第1253號判例意旨參照）。茲系爭56地號土地既經鄭瑞草等7人轉售予訴外人鄭靖融後，復經多次移轉行為，現登記為訴外人黃浚豪所有，原告已無從本於買賣契約關係，請求系爭土地所有權移轉登記，鄭瑞草等7人構成債務不履行之給付不能，業經審認如前，揆諸前揭判決意旨，原告自90年6月14日起，對鄭瑞草等7人取得給付不能之損害賠償債權，堪予認定。
㈤原告雖進而主張以系爭土地市價，計算損害賠償數額等語，被
告則辯以：系爭買賣契約書第9條就損害賠償數額已有約定等語。按違約金係當事人約定契約不履行時，債務人應支付之懲罰金或損害賠償額之預定，以確保債務之履行為目的。觀之系爭買賣契約書第9條約定：「本約訂立後甲方如有悔約不賣時，應將所收價金加倍返還乙方」，確係買賣雙方針對鄭瑞草等7人若違約不履約時，約定以所收價金2倍為損害賠償數額預定之違約金條款，而違約金約定屬於當事人間合意，債之關係既已成立，債務人即應依約履行，此為當事人契約自由、私法自治原則之體現，雙方於訂約時，既已盱衡自己履約意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位自主決定，倘容任當事人恣意指摘原約定之違約金額過高或過低，而要求按他方法計算損害賠償數額，顯有礙交易安全及私法秩序維護。原告雖主張原約定之違約金數額過低，但債之關係事關當事人相互間權利義務關係，苟不違背公共秩序、善良風俗，當可任由當事人自由商洽訂定，個人利害委由個人自由衡量，倘其結果與整個社會經濟無礙者，當事人均應同受約定之拘束，法院亦應予以尊重，始符契約約定之本旨。參諸系爭買賣契約書第7條、第9條，對於買受人即原告、出賣人即鄭瑞草等7人，契約雙方各有違約情狀時，所應給付之違約金數額，分別以「沒收已付價金」、「將所收價金加倍返還」等標準計付，足徵原告據以請求之違約金條款，並無對原告有何差別待遇或顯失公平情形，基於私法自治、契約自由原則，買賣雙方自應同受拘束。綜此，尚難單以系爭土地於契約成立後之價格漲跌情形，認原告與鄭瑞草等7人約定之違約金過低，原告反於系爭買賣契約約定，另行主張應按土地時價計算所受損害，自無足取。據上，本件原告所得請求被告賠償之損害數額，應依系爭買賣契約書第9條約定，原告僅得向被告請求加倍返還所收價金。又系爭買賣契約書第2條固記載價金為46萬元，然參照附記第1點約定內容記載鄭瑞草等7人實收價金僅455,000元，而系爭買賣契約書第9條約定既使用「將所收價金加倍返還」，則自應以鄭瑞草等7人實際收受價金為計算基準，是原告所得請求之損害賠償數額應為91萬元（計算式：455,000元×2＝91萬元）。至原告另以被告於契約簽訂後逾20年才違約，系爭土地價值已重大變動，有情事變更原則適用等語。按契約成立後，情事變更，非當時所得預料，而依其原有效果顯失公平者，當事人得聲請法院增、減其給付或變更其他原有之效果，固為民法第227條之2第1項明定，惟情事變更原則，旨在規範契約成立後有於訂約當時不可預料之情事發生時，經由法院裁量以公平分配契約當事人間之風險及不可預見之損失。倘契約成立時，就契約履行中有發生該當情事之可能性，為當事人所能預料者，當事人本得自行風險評估以作為是否締約及其給付內容（如材料、價金等）之考量，自不得於契約成立後，始以該原可預料情事之實際發生，再依據情事變更原則，請求增加給付（最高法院97年度台上字第1794號裁判意旨參照）。系爭買賣契約書第9條就鄭瑞草等7人違約時之法律效果明文約定，且依系爭買賣契約書第7、9條違約金之約定，對買賣雙方具對等性，即使訂約後經濟情勢發生重大變更，雙方違約應支付之代價，隨之相對變動，應無顯失公平可言，佐以雙方締約時對出賣人辦理系爭土地分割及移轉登記之契約義務受有法律限制，須俟日後法律變更，方有履行可能，顯然明知。衡諸法律之修訂變更，行政及立法程序相當複雜，時間難以預期，通常非短時間即成，此情為一般人生活經驗法則，買賣雙方訂約時當得預見系爭土地所定移轉登記義務之停止條件，恐須經相當長之時間始可成就，而隨時間經過，客觀經濟情況必有相當之變動，是即使嗣後系爭土地價值上漲，顯非原告訂約時無從預料，不符合民法第227條之2要件。甚者，原告自承於系爭56地號土地移轉登記予訴外人黃勝吉時，鄭瑞草等7人即構成債務不履行之給付不能，其損害賠償請求權自90年6月14日即處於可得行使狀態，原告迄自100年6月24日始對被告提起本件損害賠償訴訟，本應承擔自90年6月14日起至100年6月24日期間系爭土地受市場經濟影響漲跌之風險，其竟謂轉嫁予被動地位之被告承受，顯難合理。又依原告主張應按系爭土地時價計算損害賠償，則應以系爭土地於90年間土地公告現值每平方公尺1萬元計算（參見本院卷1第320頁），輔以兩造並不爭執系爭土地經另案測量後確定面積為37.33平方公尺，據此計算系爭土地之價值僅373,300元（計算式為：37.33×1萬元＝373,300元），縱對照79年間系爭土地公告現值每平分公尺8,000元，迄至90年間調升至每平方公尺1萬元，漲幅亦僅1.25倍，均尚不足認系爭土地時價，導致買賣雙方約定之違約金數額發生顯失公平情事，故原告主張應調整系爭買賣契約書第9條約定金額，亦非可採。至被告辯稱原告受有使用系爭土地之不當得利，應另予扣除等語，但衡諸原告本係因其房屋無權占有系爭土地，方與鄭瑞草等7人買受土地。觀之系爭買賣契約書前言記載可明（參見本院卷1第36頁），茲既認定系爭買賣契約有效，對鄭瑞草等7人而言，原告即得本於買賣契約合法占有使用系爭土地，買賣契約即原告占有系爭土地之正當權源，是被告辯以原告無權占有系爭土地，受有相當於租金之不當得利據為應扣抵損害賠償金額之抗辯，自無理由。據上，原告可得請求債務不履行之損害賠償91萬元，復以系爭買賣契約之出賣人為訴外人鄭瑞期、鄭瑞寶、鄭生朝、鄭清讓及被告鄭瑞草、鄭瑞潔、鄭清魁等7人，每位出賣人應負擔之賠償數額為13萬元（91萬元÷7＝13萬元），依此，可得被告鄭瑞草、鄭瑞潔、鄭清魁應各負擔賠償原告13萬元；訴外人鄭瑞期之繼承人即被告鄭周梅桂、鄭文宏、鄭超中、陳鄭秀卿、鄭秀珍、林鄭秀華應連帶賠償原告13萬元；訴外人鄭瑞寶之繼承人即被告王綉嫻、鄭淑蘭、鄭哲銘、鄭璟淳應連帶賠償原告13萬元；訴外人鄭生朝之繼承人（含鄭李月霞、鄭水河之繼承人）即被告鄭淑英、鄭炳輝、鄭炳煌、鄭炳忠、林美綺、鄭博升、鄭宇恬、鄭詩頻應連帶賠償原告13萬元；訴外人鄭清讓之繼承人（含鄭蘇蕙蘭、鄭榮桂之繼承人）即被告柯淑慧、鄭婉貞、鄭鼎凡、鄭榮森、鄭榮培、鄭榮發、鄭榮茂應連帶賠償原告13萬元。
綜上所述，本件係因可歸責於鄭瑞草等7人之事由，致未能就
系爭土地辦理分割及移轉登記，就系爭買賣契約書而言，本件違約情事明確。是原告本於債務不履行之法律關係，依民法第226條規定，請求被告鄭瑞草、鄭瑞潔、鄭清魁各給付原告13萬元；被告王綉嫻、鄭淑蘭、鄭哲銘、鄭璟淳連帶給付原告13萬元；被告柯淑慧、鄭婉貞、鄭鼎凡、鄭榮森、鄭榮培、鄭榮發、鄭榮茂連帶給付原告13萬元；被告鄭淑英、鄭炳輝、鄭炳煌、鄭炳忠、林美綺、鄭博升、鄭宇恬、鄭詩頻連帶給付原告13萬元；被告鄭周梅桂、鄭文宏、鄭超中、陳鄭秀卿、鄭秀珍、林鄭秀華連帶給付原告13萬元，於法有據，應予准許。其逾此部分之請求，依前所述，為無理由，應予駁回。
本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核與本件判決結果不生影響，爰不另一一論述，併予敘明。
丙、假執行之宣告：本件原告與被告鄭瑞草、鄭周梅桂、鄭超中、鄭文宏、陳鄭秀卿、鄭淑蘭、王綉嫻、鄭哲銘、鄭璟淳、鄭瑞潔、鄭清魁、陳鄭秀卿、鄭秀珍均陳明願供擔保，請准宣告假執行或免為假執行，經核原告勝訴部分，於法無不合，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之。至原告其餘假執行之聲請，因該部分既經駁回而失所附麗，應併予駁回。
丁、結論：本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，並依民事訴訟法第385條第1項前段、第79條、第85條第1項、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 101 年 11 月 5 日
民事第八庭 法 官 徐千惠以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 101 年 11 月 6 日
書記官 沈世儒