臺灣臺北地方法院民事判決 100年度訴字第328號原 告 臺北市政府財政局法定代理人 邱大展訴訟代理人 羅明通律師
楊永芳律師王中喆律師被 告 朱建仲（即太保堂商行）上列當事人間返還租賃物事件，本院於一百年四月二十一日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣捌拾萬玖仟貳佰捌拾元，及自民國一百年一月十九日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。其中新臺幣陸拾柒萬肆仟肆佰元，自民國一百年一月十二日起，逾期一個月再加計百分之五計算之違約金，最高以新臺幣陸拾柒萬肆仟肆佰元為限。
被告應自如附圖所示之臺北市○○○路○段○○○號地下一樓臺北車站地下街編號三十一、編號三十六號之櫃位遷出，並將該二櫃位返還予原告。
被告應給付原告新臺幣陸拾伍萬貳仟參佰參拾參元，及自民國一百年一月十九日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；暨自民國一百年一月十一日起至遷讓返還第二項所示櫃位之日止，按日給付原告新臺幣參仟肆佰參拾參元。
被告應給付原告新臺幣柒萬零陸佰零玖元，及自民國一百年一月十九日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被告應給付原告新臺幣參佰貳拾陸萬壹仟陸佰陸拾柒元，及自民國一百年一月十九日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；暨自民國一百年一月十一日起至遷讓返還第二項所示櫃位之日止，按日給付原告新臺幣壹萬柒仟壹佰陸拾柒元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之九，餘由原告負擔。
本判決第一項、第二項至第五項於原告各以新臺幣貳拾陸萬玖仟柒佰陸拾元、新臺幣貳拾伍萬肆仟肆佰柒拾元或同面額之銀行可轉讓定期存單供擔保後，得假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告起訴主張：
（一）臺北市政府於民國94年初興建完成臺北車站地下人行多功能廣場後交由伊管理，乃於94年2月1日向訴外人交通部臺灣鐵路管理局承租臺北車站特定專用區之土地，嗣將部分自有及承租之土地所在之地下街商場空間，規劃為臺北車站地下商店街櫃位（相對位置詳見附圖），並於93年9 月17日與訴外人爭鮮股份有限公司（下稱爭鮮公司）締約，將臺北車站地下商店街之營運、維護及管理委由該公司負責。嗣因爭鮮公司違約而終止前開契約，遂將臺北車站地下商店街收回自行管理、使用，並與被告朱建仲即太保堂商行簽訂臺北市市有房地使用契約書（下稱系爭租賃契約書），約定由伊將如附圖所示之臺北市○○區○○○路○段○○號地下1樓臺北車站地下街編號31、36號櫃位（下稱系爭櫃位）出租予被告，租期自99年1月1日至同年6月30日止。
（二）原告同意被告分期繳納使用費及管理費，詎被告不僅未於期限內辦妥分期手續，亦未繳納99年1月1日至同年6月30日之使用費及管理費，甚至系爭櫃位之租期屆滿後，被告拒不返還系爭櫃位，繼續無權占用。被告積欠99年1月1日至同年6月30日之使用費每月新臺幣（下同）82,400元共494,400 元，及管理費每月30,000元共180,000元。且依系爭租賃契約書第4條及第6條之約定，被告積欠上開使用費及管理費，應付違約金共134,880元。
（三）被告於租約屆滿後仍占用系爭櫃位，自99年7月1日起迄今占用系爭櫃位，受有相當於租金之利益，至100年1月11日期間相當於租金之不當得利846,103元；另應自起訴日起至遷讓返還系爭櫃位之日止，按日給付伊相當於租金之不當得利4,373元。復依系爭租賃契約書第27條第3項之約定，應依逾期返還日數，支付按使用費標準五倍計算之懲罰性違約金。則被告給付99年7月1日至100年1月11日期間之懲罰性違約金共4,263,675元；另應自起訴日起至遷讓返還系爭櫃位之日止，按日給付伊懲罰性違約金21,865元。
又被告應負擔99年7月1日至停供水電止，水費共2,413元，電費共68,916元，合計70,609元。
（四）爰依及民法第767條、第455條規定，請求被告遷讓返還系爭櫃位；系爭租賃契約請求給付使用費、管理費、違約金、懲罰性違約金；民法第179條規定，請求被告返還相當租金及水電費之不當得利，提起本件訴訟。並聲明：
1.被告應自如附圖所示之臺北市○○區○○○路○段○○號地下1樓臺北車站地下街編號31及36號櫃位遷出並返還予原告。
2.被告應給付原告5,989,667元，及自如附表所示之到期日翌日起至清償日止按年息百分之5計算之利息。其中674,400元自並自100年1月12日起逾期一個月加計百分之5違約金。被告應自起訴日至遷讓返還上開櫃位之日止，按日給付原告26,238元。
3.願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則抗辯：編號31、36號櫃位係原告授權於爭鮮公司經營，伊再與爭鮮公司簽訂租賃契約，到期日為101年2月，然原告與爭鮮公司發生合約糾紛，原告通知伊另行簽訂租賃契約之租金條件較爭鮮公司為高，嗣原告之局長邱大源召開協調會議口頭允諾先簽約再行調整爭先經營時之租金，然之後卻不予調降，顯然誘騙被告簽訂不合理之系爭租賃契約，且違反誠信原則，故應屬無效，被告原與爭鮮公司之租約，仍然有效，應依與爭鮮公司之租約約定內容計算租金，又尚未到期，更無違約金可言。又原告所收取使用費及管理費過高，且原告斷水斷電，造成伊99年10月起營業損失之等語。並聲明為：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執及爭執之事項：
（一）兩造不爭執事項
1、原告以其部分自有及向臺灣鐵路局承租之土地之地下商場空間規劃為台北車站地下商店街櫃位，並於93年7月29日將該地下街之營運委由訴外人爭鮮股份有限公司辦理。並於同年9月17日簽訂台北車站地下街人行多功能廣場使用經營管理合約書。
2、被告於98年3月5日與爭鮮公司訂立台北新世界購物中心正櫃合約書，租用編號31及36號櫃位，合約期限自98年2 月25日起至101年2月24日止，約定被告應每月支付：應繳抽成金額該月營業額之百分之19、廣告活動促銷費2000 元、收銀機租金2000元、管理費30000元、水費每度19元、電費每度7元。
3、爭鮮公司違約經原告於98年12月30日主張終止雙方兩造經營管理合約。原告另與被告簽訂「台北市市有房地使用契約─台北車站地下街」（下稱系爭租賃契約），被告承租系爭編號31及36號櫃位，使用期間為99年1月1日至99年6月30日，每月應繳費用使用費103,000元，並於上開期間給予八折優惠，另管理費30,000元，水電費依實際使用度數繳納。
4、被告99年1月到6月未曾繳納使用費及管理費，但繳納該期間之水電費。被告99年7月起未與原告續約，經原告發函要求被告於99年8月20日前完成續約手續，被告未依函履行，經原告再以函告表示不保障被告使用費及租期，要求被告於99年9月20日前撤櫃。原告於99年10月間停止供水供電。被告目前仍占有該系爭櫃位。
（二）兩造爭執之事項：
（一）原告得否請求被告給付99年1 月1 日至99年6 月30日之使用費、管理費及遲延給付該費用之違約金？
（二）原告請求被告返還系爭櫃位並遷出有無理由？
（三）原告請求99年7 月1 日起至返還系爭櫃位止相當於租金（含水電費）之不當得利有無理由？
（四）原告請求逾期未遷出之懲罰性違約金有無理由？
四、得心證之理由茲就上述爭點析述如下：
（一）原告得否請求被告給付99年1 月1 日至99年6 月30日之使用費、管理費及遲延給付該費用之違約金？
1、原告主張兩造就系爭櫃位締有租賃契約，租期至99年6月
30 日屆滿，被告迄未遷讓返還系爭櫃位予原告等情，為兩造所不爭，並有租賃契約書在卷可稽，被告雖以係遭原告謊稱先簽約後調降租金而遭詐欺與被告簽訂系爭租約為辯。然按當事人主張其意思表示係因被詐欺或脅迫而為之者，應就其被詐欺或被脅迫之事實，負舉證之責任。最高法院21年上字第2012號判例可參。本件原告於終止爭鮮公司合約後，乃先函詢爭鮮公司就所提供包含被告在內之廠商6個月平均管理費及平均抽成/租金資料確認正確性，嗣函知被告是否簽訂與原告間之使用契約，且要被告若無意願儘速告知以便處理後續事宜，並給予使用費8折優惠等情，有台北市政府財政局99年2月4日北市財開字第09930423700號函、同年2月26日北市財開字第0930432000號函及99年4月13日簽在卷可稽（見本院卷第105至109頁），苟原告確以詐欺方式使被告陷於錯誤締約以獲取高額租金，豈有獲取被告前與爭鮮公司相關租金資料之必要，何必給予被告通知不願締約之機會，又焉有給予使用費8折之可能，已與常情有悖，不足認原告有施用詐術舉措可言。被告抗辯遭原告詐欺兩造間因而系爭租賃契約無效云云，不惟未舉證證實明有何受詐之處，抑與因詐欺所為意思表示並非當然無效之法律規定不符，自不足取。又被告所主張前揭情節，更與原告有無違反誠信原則無干，亦不足逕認系爭租約無效，原告自得依兩造間所簽定之系爭租賃契約主張權利。
2、兩造間系爭租賃契約租賃期間為99年1月1日至同年6月30日，依系爭租賃契約書第4 條約定，被告於承租此等櫃位期間，每月應付之使用費為103,000元，8折後為82,400元，及第6條約定管理費（指使用櫃位分攤公共區域費用之總額）每月30,000元（見本院卷第40、41頁），原告主張被告應依約給付此6個月租賃期間之使用費共494,400、管理費共180,000元，合計674,400元，尚非無憑。
3、系爭租賃契約第4條第1項第5款及第6條第1項已約定逾期繳納使用費及管理費4個月以上者，照該期欠額加收20%，另每逾1月再加收5%，最高以欠額之1倍為限。而被告未繳
99 年1至6月之管理費及使用費，俱詳前陳，被告曾申請就此期間費用以分期方式繳納，經原告於99年9月2日同意後，被告又未依約定進行分期手續繳款，此有台北市政府財政局99年9月2日北市財開字第09932689000號函、同年11月23日北市財開字第099 33591600號函附卷足佐（見本院卷第52至58頁），是原告主張被告於原第一期分期款99年9 月10日前繳納之翌日應負遲延違約責任，堪以採擷。
被告既未舉證證明同意以原告所提出之分期付款內容繳納，則99年1至6月使用費及管理費共計674,400元，自99年9月11日至起訴時100年1月11日，已逾4月，被告應給付遲延違約金為134,880元（674,000×20%=134,880），且被告所積欠之674,400元應自100年1月12日起，每逾1個月，再加收5%，最高以674,400元為限。
（二）原告請求被告返還系爭櫃位並遷出有無理由？按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第767條定有明文。又按國有有財產撥給各地國家機關使用者，名義上雖仍為國有，實際上即為使用機關行使所有人之權利，故本院對於是類財產，向准由管領機關起訴，代國家主張所有權人之權利，此有最高法院51年台上字第2680號判例意旨可資參照。
查臺北車站地下街商場為臺北市政府所有，交予原告管理，有被告所不爭執之房屋稅課稅明細表可參（見本院卷第67頁）。被告於系爭租賃契約租期屆滿後繼續占有使用系爭櫃位，已如前述，且其既與原告締結系爭租約，顯然已經終止與爭鮮公司之租賃關係，況亦不得持與訴外人爭鮮公司之租賃債權對抗所有人之原告，是被告要無法律上之原因，乃無權占有，原告依前開法條規定請求被告遷讓返還該等櫃位，即屬有據。
（三）原告請求返還相當租金及水電費之不當得利得利部分？按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，依其利益之性質不能返還者，應償還其價額，民法第179條、第181條但書分別定有明文。經查：
1、被告租期屆滿後之99年7月1日迄今占有使用系爭櫃位，顯無法律上原因，其因此受有使用該等櫃位之利益，致原告受有損害，該等利益依性質不能返還，原告自得依前引法條規定，請求被告返還相當於租金之價額。被告承租系爭櫃位期間，每月應支付予原告之對價含使用費及管理費，詳如前述，原告雖主張被告應返還「相當於租金之價額」應以使用費及管理費之總額計算云云，惟系爭租賃契約書第27條第3項約定：「乙方（即被告）於契約關係消滅後，仍繼續占有使用房地者，除應按使用費標準返還不當得利外…」（見本院卷第48頁），已明揭被告因無權占用系爭櫃位應返還予原告「相當於租金之價額」，應按契約約定之使用費標準計收，而非按使用費及管理費之總額計收，原告此部分之主張與兩造之約定不符，尚非可取。
2、是以，原告自99年7月1日至100年1月10日止得請求被告返還「相當於租金之價額」，依每月使用費為103,000元之約定計算，共計652,333元（103,000×6+103,000/30×10= 652,333，元以下四捨五入，下同）。又原告係於100年1月11日提起本件訴訟，有起訴狀上蓋用之本院收文戳可考（見本院卷第2頁），則自原告起訴日起至被告遷讓返還櫃位止，原告每日得請求被告返還「相當於租金之價額」為3,433元（103,000/30=3,433）。
3、另依系爭租賃契約第7條第1款被告應負擔使用期間之水電費，則被告就其無權占用期間，所使用原告提供之水電，亦屬無法律上原因所獲之利益，被告既就99年10月間使停供水電亦所是認（見本院卷第88頁反面、第90頁），是原告得請求返還被告應返還自99年7月1日起至停供水電之同年10月止之水電費用不當得利。而99年7月1日至同年10月止，水費共2,413元，電費共68,916元，合計70, 609元，被告就金額亦無爭執，原告此部分主張，要為可取。
（四）原告請求給付逾期未遷出之懲罰性違約金？按乙方（即被告）於契約關係消滅後，仍繼續占有使用房地者，除應按使用費標準返還不當得利外，並應依逾期返還日數按使用費標準五倍支付懲罰性違約金，為系爭租賃契約書第27條所明定（見本院卷第48頁）。被告自99 年7月1日迄今仍無權占用系爭櫃位，原告依此約定請求被告給付懲罰性違約金，自屬有據。99年7月1日起每月應付之使用費為103,000元，是被告於99年7月1日至100年1月10日期間無權占用此櫃位，應給付原告之懲罰性違約金數額計為3,261,667元【（103, 000×5×6）＋（103,000×5×10/30）＝3,261,667】。另原告係於100年1月11日提起本件訴訟，則自原告起訴日起至被告遷讓返還此櫃位止，原告每日得請求被告給付之懲罰性違約金數額為17, 167元（103,000×5/30= 17,167）。
五、綜上所述，原告主張兩造系爭租賃契約請求被告給付使用費及管理費與遲延違約金，並於租期屆滿請求被告遷讓返還無權占有之櫃位，且應返還相當租金及水電之不當得利暨懲罰性違約金，誠屬有據。從而，原告①依租約第4條及第6條，請求被告給付99年1至6月使用費及管理費674,400元暨遲延違約金134,880元共809,280元，且自100年1月12日起每逾1個月，以674, 400元計算加計5%違約金，最高以674,400元為限。②依民法第767條規定，請求被告遷讓返還該等櫃位。③另依民法第179條規定，請求被告返還99年7月1日至100年1月10日期間占用系爭櫃位之不當得利652,333元，暨自
100 年1月11日起至遷讓返還系爭櫃位之日止，按日返還不當得利3,433元，以及水電費70,609元。④復依系爭租賃契約書第27條約定，請求被告返還99年7月1日至100年1月10日期間占用系爭櫃位之懲罰性違約金3, 261,667元，暨自100年1月11日起至遷讓返還系爭櫃位之日止，按日給付懲罰性違約金17,167元；並均加計自起訴狀繕本送達翌日即100年1月19 日起至清償日止，按年息百分之5計算之法定遲延利息，均有理由，應予准許；逾此範圍所為之請求，則無理由，應予駁回。
六、原告陳明願供擔保，請准宣告假執行及免為假執行，就其勝訴部分，經核於法要無不合，爰酌定相當擔保金額，併予准許之；至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，不應予准許。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經審酌後，或與本件無涉，或與判決結果不生影響，毋庸一一論列，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 100 年 5 月 9 日
民事第七庭 法 官 吳定亞以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 100 年 5 月 9 日
書記官 張婕妤