臺灣臺北地方法院民事判決 100年度訴字第329號原 告 臺北市政府財政局法定代理人 邱大展訴訟代理人 羅明通律師複 代理人 曾憲忠律師訴訟代理人 楊永芳律師
王中喆律師被 告 迪文國際服飾有限公司法定代理人 雷蕾訴訟代理人 賴鎮局律師上列當事人間請求返還租賃物等事件，本院於民國100年3月16日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應自如附圖所示之臺北市○○○路○段○○○號地下一樓臺北車站地下街編號三、編號二十八、編號二十九、編號三十三號之櫃位遷出，並將該等櫃位返還予原告。
被告應給付原告新臺幣貳拾貳萬貳仟肆佰壹拾壹元，及自民國一百年一月十九日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；暨自民國一百年一月十一日起至遷讓返還前項所示櫃位之日止，按日給付原告新臺幣參仟壹佰捌拾玖元。
被告應給付原告新臺幣參佰零陸萬玖仟肆佰伍拾元，及自民國一百年一月十九日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；暨自民國一百年一月十一日起至遷讓返還前項所示櫃位之日止，按日給付原告新臺幣壹萬伍仟玖佰肆拾伍元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔二分之一，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣壹佰伍拾萬元供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣壹佰伍拾萬元預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項於原告以新臺幣壹拾柒萬元供擔保後，得假執行。
但被告如以新臺幣伍拾萬元預供擔保，得免為假執行。
本判決第三項於原告以新臺幣壹佰伍拾萬元供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣肆佰伍拾萬元預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由原告起訴主張：
㈠緣臺北市政府於民國94年初興建完成臺北車站地下人行多功
能廣場後交由伊管理，伊於94年2月1日向訴外人交通部臺灣鐵路管理局承租臺北車站特定專用區之土地，嗣將部分自有及承租之土地所在之地下街商場空間，規劃為臺北車站地下商店街櫃位（相對位置詳見附圖），並於93年9 月17日與訴外人爭鮮股份有限公司（下稱爭鮮公司）締約，將臺北車站地下商店街之營運、維護及管理委由該公司負責。嗣伊因爭鮮公司違約而終止前開契約，且將臺北車站地下商店街收回自行管理、使用，並與被告簽訂臺北市市有房地使用契約書（下稱系爭租賃契約書），約定由伊將如附圖所示之臺北市○○區○○○路○段○○號地下1樓臺北車站地下街編號3 、28、29、33號櫃位（下稱系爭櫃位）出租予被告，租期自99年1月1日至同年6月30日止。
㈡詎系爭櫃位之租期屆滿後，被告拒不返還系爭櫃位，甚且將
其貨物等生財器具搬至系爭櫃位外之地下街公共走道上，繼續無權占用及營業，爰依系爭租賃契約書第27條第1 項及民法第767條、第455條規定，請求被告遷讓返還系爭櫃位。㈢又被告於99年6 月30日系爭租賃契約屆滿後，自99年7月1日
起迄今仍繼續占用系爭櫃位，受有相當於租金之利益，致伊受損害，爰依民法第179 條規定，請求被告返還99年7月1日至100年1月11日期間相當於租金之不當得利新臺幣（下同）562,087 元；另應自起訴日起至遷讓返還系爭櫃位之日止，按日給付伊相當於租金之不當得利4,928元（計算方式詳見附表）。
㈣再者，被告於99年6 月30日系爭租賃契約屆滿後，仍繼續占
用系爭櫃位，依系爭租賃契約書第27條第3 項之約定，應依逾期返還日數，支付按使用費標準五倍計算之懲罰性違約金。爰依前開約定，請求被告給付99年7月1日至100年1月11日期間之懲罰性違約金4,804,800 元；另應自起訴日起至遷讓返還系爭櫃位之日止，按日給付伊懲罰性違約金24,640元等語。
㈤聲明為：
⒈被告應自如附圖所示之臺北市○○區○○○路○段○○號地
下1 樓臺北車站地下街編號3、28、29、33號櫃位遷出，並將上開櫃位返還予原告。
⒉被告應給付原告562,087元，及自如附表所示之到期日翌
日起至清償日止按年息百分之5計算之利息，並自起訴日起至遷讓返還上開櫃位之日止，按日給付原告4,928元。
⒊被告應給付原告4,804,800 元，及自起訴狀繕本送達翌日
起至清償日止按年息百分之5 計算之利息，並自起訴日起至遷讓返還上開櫃位之日止，按日給付原告24,640元。
⒋願供擔保請准宣告假執行。
被告則抗辯：
㈠系爭租賃契約於99年6 月30日屆滿後，伊仍就系爭櫃位為使
用收益，原告並未立即為反對之意思表示，更於前開租期屆滿後，陸續發函催告伊繳納租金及水電費，依民法第451 條規定，兩造間就系爭櫃位已另行成立不定期限之租賃契約，伊有權使用系爭櫃位，原告請求伊遷讓返還系爭櫃位，自無可採。
㈡況伊於99年6 月30日系爭租賃契約屆滿後，仍就系爭櫃位為
使用收益，並依系爭租賃契約之條件繳納租金及管理費，原告均未反對伊繼續占有使用系爭櫃位，已足引起伊之正當信任，認為原告已同意以不定期租賃之方式使伊承租系爭櫃位，原告復表示不再續租予伊，應認有違誠信原則。
㈢又兩造間既已成立不定期租賃契約，伊本於該不定期租賃契
約使用系爭櫃位，自不構成不當得利。且縱認伊應給付相當於租金之不當得利，亦僅應給付相當於法定租金之數額。再者，伊本於不定期租賃契約使用系爭櫃位，亦無違約之情事，原告請求伊給付違約金，難認正當。縱認伊有違約，原告主張之違約金數額亦屬過高，應予酌減等語。
㈣聲明為：
⒈原告之訴駁回。
⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
兩造不爭執之事項：
㈠兩造於99年4月27日簽訂系爭租賃契約書（見本院卷第38-63
頁），約定由被告向原告承租系爭櫃位，租期自99年1月1日至同年6月30日止。
㈡被告於99年6 月30日租期屆滿後繼續占有使用系爭櫃位迄今
，期間曾就編號3櫃位繳納使用之對價105,105元，另就其餘櫃位繳納使用之對價286,374元。
㈢原告於99年9月6日、15日發函予被告（見本院卷第65-66 頁），催告被告返還系爭櫃位。
得心證之理由：
㈠原告請求遷讓返還系爭櫃位部分：
⒈原告主張兩造就系爭櫃位締有租賃契約，租期已於99年6
月30日屆滿，被告迄未遷讓返還系爭櫃位予原告等情，有租賃契約書在卷可稽，並為兩造所同認，均堪信實。
⒉被告雖辯稱：其於租期屆滿後繼續占用系爭櫃位未為原告
反對，依民法第451 條：「租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約」之規定，兩造間已成立未定期限之租約，其無遷讓返還系爭櫃位予原告之義務云云，為原告堅詞否認。經查：
①按民法第451 條所定出租人於租期屆滿後須即表示反對
之意思，始生阻止續租之效力。意在防止出租人於租期屆滿後，明知承租人就租賃物繼續使用收益而無反對之表示，過後忽又主張租賃關係消滅，使承租人陷於窘境而設，並非含有必須於租期屆滿時，始得表示反對之意義存在。故於訂約之際，訂明期滿後絕不續租，或續租應另訂契約者，仍難謂不發生阻止續約之效力，最高法院著有55年台上字第276 號判例可資參照。原告主張：
系爭租賃契約書第27條第1 項明定：「本契約終止或使用期限屆滿時，除本契約另有約定外，或經甲方（即原告）同意按現狀交還外，乙方（即被告）應即將使用房地回復原狀返還甲方，並不得要求任何補償」，已約明系爭租賃契約於租期屆滿後即告消滅，揆諸前引判例意旨，已阻斷契約屆滿後當然續約之效力，無從構成不定期租約云云，然定期租賃契約於租期屆滿後租賃關係即消滅，承租人應將租賃物返還出租人，民法第450條第1項、第455條分別定有明文。系爭租賃書第27條第1項之約定，係針對前述承租人之返還租賃物義務所設，更明揭承租人就此義務，原則上應以租賃物之原狀返還，例外方得以租賃物之現狀返還，該項約定實無出租人於租期屆滿後絕不續租，或續租應另行訂約之意，難認已發生阻止續約之效力。原告此部分之主張，實曲解此項約定之意，要不足取。
②惟按租賃契約以當事人就租賃物及租金互相同意時方為
成立，承租人於租期屆滿後，雖仍為租賃物之使用收益，然既經出租人對原定租金表示爭執，並未協議一致，自與不即表示反對之意思者有別，不能適用民法第 451條規定，視為不定期限繼續契約（最高法院37年上字第9418號判例參照）。查原告另主張：系爭租期屆滿後，因各櫃位之使用費計費標準不一，且差距甚大，引發爭議，經各櫃位之攤商請求其檢討調整之可能性，故原告並未立即與包含被告在內之櫃位攤商辦理續訂新約事宜等情，未見被告爭執，應認屬實；且觀諸原告於租期屆滿約二週後即致函被告，其上記載：「…有關貴公司（商號）使用旨揭地下街櫃位99年7月1日起之使用費計收標準，目前正由本局檢討簽核中，故99年7 月份之使用費暫按99年1-6 月之標準計收，俟新使用費計收標準簽奉市府核定後再辦理找補」等語（見本院卷第139 頁），可知原告已於租期屆滿後旋即明確表達不欲以舊約之租金標準與被告續訂租約，且暫以舊約之金額請被告繳費僅為權宜作法之意，應認原告於原租約之租期屆滿後，已向被告傳達不以原條件繼續租約之意，即與民法第
451 條「不即表示反對之意思」之要件有別，自不能認為兩造間之原租約視為以不定期限繼續。
③再者，原告業於99年8月10日即函送租期為99年7-9月之
租賃契約書予被告，欲與被告辦理續租事宜，有該函文在卷足憑（見本院卷第64頁）；又觀諸卷附之原告99年9月15日北市財開字第09932655300號函，其上記載：「…有關貴公司（商號）使用旨揭地下街櫃位，係屬本局保證使用費及租期之對象，原與本局簽訂之使用契約業於99年6 月30日屆滿，案經本局以前揭函請貴公司（商號）於99年9月10日前檢送已用印之99年7-9月契約予本局，逾期將不保障貴公司（商號）於旨揭地下街之使用費及租期，惟查貴公司（商號）迄未辦理，是以本局將不予保障貴公司（商號）於旨揭地下街之使用費及租期，請於99年9 月20日前撤櫃…」等語（見本院卷第66頁），堪認原告確實於地下街櫃位之使用費標準經市府核定後，即積極與被告洽談續訂定期新租約之事宜，但因被告未配合辦理相關手續而未締結新約。由是可資推斷，原告係因預期兩造能續訂新約，方於新租約條件商定前，未要求被告遷讓返還系爭櫃位，此無非權宜之舉，並不代表原告於原租約租期屆滿後，對被告繼續使用收益系爭櫃位無反對之意，而應視為以不定期限繼續原租約。
④至原告雖於99年7月間即製發系爭櫃位99年7月份使用費
之繳款單予被告，俾其持以繳款（見本院卷第123 頁），然此乃原告預期兩造會另訂新約，而在新約成立前之權宜作法，如前述，尤不得以原告曾寄發該繳款單之舉，即認原告於原租約租期屆至後，對被告繼續對系爭櫃位為使用收益無反對之意，併予指明。
⒊被告復辯稱：其於原租期屆滿後，仍就系爭櫃位為使用收
益，並依原租約之條件繳納租金及管理費，原告均未反對，足使其信任原告已同意以不定期租賃之方式使其繼續承租系爭櫃位，原告復表示不再續租，應認有違誠信原則云云，惟民法第148 條係規定行使權利，不得以損害他人為主要目的，若當事人行使權利，雖足使他人喪失利益，而茍非以損害他人為主要目的，即不在該條所定範圍之內（最高法院45年台上字第105 號判例意旨參照）。查原告於原租約租期屆滿約2 週後，旋即向被告表明不欲以原租約之條件繼續租約之意，前已述及；且其另於99年8 月上旬即檢送用印完成之新租賃契約書予被告，更表明欲與被告另訂新約之意。而租期屆滿後是否以原租約之條件續約，本應聽由租賃契約雙方當事人衡量履約與否之利益，自行決定之，是原告不願以原租約之條件續約，核屬合法權利之行使，其行為客觀上非但不足以使被告信任原告已同意以不定期限方式繼續原租約，且亦非以損害被告為主要目的，被告以前詞置辯，誠非有理。
⒋按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之
。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第767 條定有明文。又按國有有財產撥給各地國家機關使用者，名義上雖仍為國有，實際上即為使用機關行使所有人之權利，故本院對於是類財產，向准由管領機關起訴，代國家主張所有權人之權利，最高法院著有51年台上字第2680號判例意旨可資參照。
查臺北車站地下街商場為臺北市政府所有，交予原告管理，有被告所不爭執之房屋稅課稅明細表可參（見本院卷第77頁）。被告於系爭租約租期屆滿後繼續占有使用系爭櫃位，並無法律上之原因，屬無權占有，原告依前開法條規定請求被告遷讓返還該等櫃位，於法即無不合。
㈡原告請求返還不當得利部分：
又按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，依其利益之性質不能返還者，應償還其價額，民法第179條、第181條但書分別定有明文。經查：
⒈兩造針對系爭櫃位，自租期屆滿後並未成立不定期限租賃
契約，如前述，則被告自99年7月1日迄今占有使用系爭櫃位，即無法律上原因，其因此受有使用該等櫃位之利益，致原告受有損害，該等利益依性質不能返還，原告自得依前引法條規定，請求被告返還相當於租金之價額。被告承租系爭櫃位期間，每月應支付予原告之對價含使用費及管理費（指使用櫃位分攤公共區域費用之總額），此觀系爭租賃契約書第4條及第6條之約定即明（見本院卷第38頁、第51頁），原告雖主張被告應返還「相當於租金之價額」應以使用費及管理費之總額計算云云，惟系爭租賃契約書第27條第3 項約定：「乙方（即被告）於契約關係消滅後，仍繼續占有使用房地者，除應按使用費標準返還不當得利外…」（見本院卷第42頁、第55頁），已明揭被告因無權占用系爭櫃位應返還予原告「相當於租金之價額」，應按契約約定之使用費標準計收，而非按使用費及管理費之總額計收，原告此部分之主張與兩造之約定不符，自非可採。至被告另辯稱：所謂「相當於租金之價額」，應以法定租金計算云云，已違反兩造之約定，再者，土地法第97條第1 項固規定：「城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限」，此法條所規定之房屋租金最高限額，係指城市地方一般房屋之租金而言。系爭櫃位係位於臺北車站地下街之商場內，被告占有系爭櫃位係供營業使用，當非普通之房屋承租可比，自不受前引房租最高限額之拘束（最高法院54年度台上字第1528號判例意旨參照），故被告以前詞置辯，亦非有理。
⒉至原告得請求被告返還「相當於租金之價額」若干，以下析論之：
①編號3 號櫃位部分：
⑴系爭租賃契約書第4 條約定，被告於承租此櫃位期間
，每月應付之使用費為19,000元（見本院卷第38頁），是被告於99年7月1日至99年9 月30日期間無權占用此櫃位，應返還予原告之「相當於租金之價額」計為57,000元（19,000×3＝57,000 ）。原告自承被告就此部分已給付其105,105 元（見本院卷第12頁），是被告顯已溢付48,105 元（105,105－57,000＝48,105）。
⑵被告於99年10月1日至100年1 月10日期間無權占用此
櫃位，應返還予原告之「相當於租金之價額」計為63,250元（19,000×3＝57,000；19,000×12÷365＝625，小數點以下四捨五入；57,000＋625×10＝ 63,250），扣除被告溢付之48,105 元，被告尚應給付原告15,145 元（63,250－48,105＝15,145）。
⑶原告係於100年1月11日提起本件訴訟，有起訴狀上蓋
用之本院收文戳可考，則自原告起訴日起至被告遷讓返還此櫃位止，原告每日得請求被告返還「相當於租金之價額」為625 元。
②編號28、29、33號櫃位部分：
⑴系爭租賃契約書第4 條約定，被告於承租此等櫃位期
間，每月應付之使用費為78,000元（見本院卷第51頁），被告於99年7月1日至99年9 月30日期間無權占用此等櫃位，應返還予原告之「相當於租金之價額」計為234,000 元（78,000×3＝234,000）。原告自承被告就此部分已給付286,374 元（見本院卷第10頁），是被告顯已溢付52,374元（286,374－234,000＝ 52,374）。
⑵被告於99年10月1 日至100年1月10日期間無權占用此
櫃位，應返還予原告之「相當於租金之價額」計為259,640元（78,000×3＝234,000；78,000×12÷365＝2,564，小數點以下四捨五入；234,000＋2,564×10＝259,640），扣除被告溢付之52,374 元，被告尚應給付原告207,266元（259,640－52,374＝ 207,266）。
⑶原告係於100年1月11日提起本件訴訟，則自其起訴日
起至被告遷讓返還此櫃位止，其每日得請求被告返還「相當於租金之價額」為2,564元。
③承上，被告於99年7月1日至100年1月10日期間，應返還
原告「相當於租金之價額」合計為222,411 元（15,145＋207,266＝222,411）；自100年1月11日起至遷讓返還系爭櫃位之日止，每日應返還原告「相當於租金之價額」為3,189 元（625＋2,564＝3,189）。
㈢原告請求給付懲罰性違約金部分：
按乙方（即被告）於契約關係消滅後，仍繼續占有使用房地者，除應按使用費標準返還不當得利外，並應依逾期返還日數按使用費標準五倍支付懲罰性違約金，為系爭租賃契約書第27條所明定。經查：
⒈被告自99年7月1日迄今仍無權占用系爭櫃位，如前述，原
告依此約定請求被告給付懲罰性違約金，自屬有據。被告雖辯稱：原告請求之懲罰性違約金數額過高，應予酌減云云，然「約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額」，固為民法第252 條所明定，惟此規定乃係賦與法院得依兩造所提出之事證資料，斟酌社會經濟狀況並平衡兩造利益而為妥適裁量、判斷之權限，非謂法院須依職權蒐集、調查有關當事人約定之違約金額是否有過高之事實，而因此排除債務人就違約金過高之利己事實，依辯論主義所應負之主張及舉證責任。況違約金之約定，為當事人契約自由、私法自治原則之體現，雙方於訂約時，既已盱衡自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位自主決定，除非債務人主張並舉證約定之違約金額過高而顯失公平，法院得基於法律之規定，審酌該約定金額是否確有過高情事及應予如何核減至相當數額，以實現社會正義外，當事人均應同受該違約金約定之拘束，法院亦應予以尊重，始符契約約定之本旨。倘債務人於違約時，仍得任意指摘原約定之違約金額過高而要求核減，無異將債務人不履行契約之不利益歸由債權人分攤，不僅對債權人難謂為公平，抑且有礙交易安全及私法秩序之維護（最高法院92年度台上字第2747號判決意旨參照）。系爭違約金之計算標準業經兩造於系爭租賃契約書中明確約定，被告於違約後空言爭執違約金數額過高，並未具體說明此數額有何顯失公平之處，其酌減違約金之請求，為本院所不採。
⒉至原告得請求被告給付之懲罰性違約金數額若干，茲析論如下：
①編號3 號櫃位部分：
⑴被告承租此櫃位期間每月應付之使用費為19,000元，
是被告於99年7月1日至100年1月10日期間無權占用此櫃位，應給付原告之懲罰性違約金數額計為 601,230元（19,000×5×6＝570,000 ；19,000×5×12÷365＝3,123，小數點以下四捨五入；570,000＋3,123×10＝601,230）。
⑵原告係於100年1月11日提起本件訴訟，則自原告起訴
日起至被告遷讓返還此櫃位止，原告每日得請求被告給付之懲罰性違約金數額為3,123元。
②編號28、29、33號櫃位部分：
⑴被告承租此等櫃位期間每月應付之使用費為78,000元
，是被告於99年7月1日至100年1月10日期間無權占用此等櫃位，應給付原告之懲罰性違約金數額計為2,468,220元（78,000×5×6＝2,340,000；78,000×5×12÷365＝12,822，小數點以下四捨五入；2,340,000＋12,822×10＝2,468,220）。⑵原告係於100年1月11日提起本件訴訟，則自原告起訴
日起至被告遷讓返還此櫃位止，原告每日得請求被告給付之懲罰性違約金數額為12,822元。
③承上，被告於99年7月1日至100年1月10日期間，應給付
原告之懲罰性違約金數額合計為3,069,450元（601,230＋2,468,220＝3,069,450）；自100年1月11日起至遷讓返還系爭櫃位之日止，每日應給付原告之懲罰性違約金數額為15,945元（3,123＋12,822＝15,945）。
㈢綜上所述，被告於租期屆滿至今無權占用系爭櫃位，原告依
民法第767 條規定，請求被告遷讓返還該等櫃位；另依民法第179條規定，請求被告返還99年7月1日至100年1 月10日期間占用系爭櫃位之不當得利222,411 元，並加計自起訴狀繕本送達翌日即100年1月19日起至清償日止，按年息百分之5計算之法定遲延利息，暨自100年1月11日起至遷讓返還系爭櫃位之日止，按日返還不當得利3,189 元；及依系爭租賃契約書第27條約定，請求被告返還99年7月1日至100年1月10日期間占用系爭櫃位之懲罰性違約金3,069,450 元，並加計自起訴狀繕本送達翌日即100年1月19日起至清償日止，按年息百分之5計算之法定遲延利息，暨自100年1 月11日起至遷讓返還系爭櫃位之日止，按日給付懲罰性違約金15,945元；均有理由，應予准許；逾此數額所為之請求則無理由，應予駁回。
㈣兩造各陳明願供擔保，請准宣告假執行及免為假執行，就原
告勝訴部分，經核於法均無不合，爰各酌定相當擔保金額，併予准許之；至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，應予駁回。
㈤本案事證已明，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決結果無影響，爰不再一一論列，附此指明。
訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 100 年 4 月 8 日
民事第七庭 法 官 陳婷玉以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 100 年 4 月 8 日
書記官 吳鸝稻