臺灣臺北地方法院民事判決 100年度訴字第3364號原 告 周張美秀 住臺北市○○路
吳美惠吳美雲吳女圓 住臺北市○○路6吳素月 住臺北市○○路共 同訴訟代理人 莊志勤 住臺北市○○路被 告 莊芳蘭訴訟代理人 李淵聯律師被 告 陳瑞光被 告 李貴震上 一 人訴訟代理人 羅豐胤律師複代理人 謝采薇律師
蘇仙宜律師上列當事人間請求損害賠償事件，本院於中華民國102年10月11日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款定有明文。所謂請求之基礎事實同一，係指變更或追加之訴與原訴之主要爭點有其共同性，各請求利益之主張在社會生活上可認為同一或關連，而就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內具有同一性或一體性，得期待於後請求之審理予以利用，俾先後兩請求在同一程序得加以解決，避免重複審理，進而為統一解決紛爭者，即屬之。判斷是否合於民事訴訟法第255條第1項第2款之「請求之基礎事實」同一，應考慮被告之防禦權是否受到不利益及在訴訟之過程，准予為訴之變更、追加後，原來已經進行過之訴訟資料與證據資料，有無繼續使用之可能性及價值（最高法院90年度台抗字第519號裁判意旨參照）。查本件原告起訴時，原以莊芳蘭、陳瑞光、李貴震為共同被告，並依土地法第34條之1第4項、土地法第34條之1執行要點第11點第5項之規定及債務不履行及侵權行為之法律關係為請求權基礎，聲明為：㈠被告莊芳蘭應給付原告新臺幣 (下同)165萬元，及自起訴狀送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；㈡被告陳瑞光應給付原告165萬元，及自起訴狀送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；㈢被告李貴震應給付原告165萬元，及自起訴狀送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；㈣並願供擔保，請准宣告假執行。嗣於101年4月9日具狀追加臺北市松山地政事務所為被告，並變更聲明為：㈠被告臺北市松山地政事務所應與被告莊芳蘭等負連帶賠償責任；㈡請求撤銷被告連續蓄意不實切結之買賣行為與無償贈與望安鄉公所之登記，由原告行使優先承買權；㈢並願供擔保，請准宣告假執行 (本院卷㈠第157頁及其反面)。復於102年10月11日言詞辯論期日當庭變更聲明為：㈠被告應連帶給付原告10,972,800元，及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止按年息5%計算之利息；㈡並願供擔保，請准宣告假執行(本院卷㈡第192頁)。核其聲明之變更，請求之基礎事實仍未改變，且請求金額之變更，亦屬擴張應受判決事項聲明之情形，揆諸上揭規定，尚稱相符，應予准許。
二、被告陳瑞光經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、原告主張：原告周張美秀、吳美惠、吳美雲、吳女圓及吳素月(下稱原告5人)因繼承而自85年8月7日起為臺北市○○區○○段○○段00000地號土地(下稱系爭土地)之共有人，各有應有部分10分之1，合計應有部分為2分之1。又共有人即被告莊芳蘭於94年6月1日出售系爭土地其餘應有部分2分之l予被告陳瑞光，嗣被告陳瑞光旋於94年8月1日出售土地應有部分2分之1予被告李貴震，而被告李貴震又於94 年9月21日出售土地應有部分2分之l予賴伯彥，再由賴伯彥於94年12月30日將該土地應有部分2分之1贈與澎湖縣望安鄉公所，被告莊芳蘭、陳瑞光、李貴震皆未通知原告5人行使優先購買權，依土地法第34條之l第4項及其執行要點第11點第5項之規定，原告5人自得請求被告莊芳蘭、陳瑞光、李貴震負損害賠償責任。原告因被告莊芳蘭等3人遲未提出該土地應有部分之真實交易價格，認應依財政部98年1月20日台財稅字第00000000000號函所示之內容為標準，以系爭土地起訴時之市價乘上2分之1減去系爭土地公告現值之百分之16計算其損害。從而，原告自得依土地法第34條之1第4項及土地法第34條之1執行要點第11點第5項之規定及債務不履行之法律關係，請求被告連帶賠償原告10,972,800元等語。並聲明：㈠被告應連帶賠償原告10,972,800元，及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止按年息5%計算之利息；㈡並願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告莊芳蘭則以：被告於93年3月9日繼承系爭土地應有部分2分之1，嗣於94年6月1日將所有應有部分出售被告陳瑞光，出售當時有依法通知當時共有人，且地政事務所於買賣過戶時已依法公告，無人表示優先承買，是被告並未侵害原告5人之優先承買權。況且，未通知共有人行使優先承買權，共有人僅得主張侵權行為損害賠償請求權，而不得主張債務不履行損害賠償請求權，此亦有臺灣高等法院98年度重上字第52號判決可資參照，是原告5人依債務不履行請求權主張損害賠償，應屬無據；退步言之，縱認被告未通知原告5人行使優先承買權，然被告自簽訂買賣契約、申報土地增值稅、辦理過戶登記等節，皆委由代書辦理，而代書並未告知被告應履行優先承買權通知義務，被告亦不知土地法有此規定，是被告實係不可歸責而致未能通知原告5人，依法即無須負債務不履行之損害賠償責任。另原告請求以財政部98年1月20日台財稅字第00000000000號函，依系爭土地應有部分2分之1的公告現值乘上百分之16作為計算被告出售系爭土地應有部分價額之基準，然該函係針對「個人捐贈土地如何核定綜合所得稅捐贈數額基準」之用，本件係屬買賣行為，與前揭函釋所言贈與尚屬有別，應無適用之理；末依系爭土地之登記謄本記載可知，其上有3557建號之建物，顯見原告5人早自93年3月9日起即各以所有應有部分10分之1持分，佔用全部土地興建房屋居住至今，被告受有依土地公告現值年息10%之損害，乃主張與原告之請求互為抵銷，況原告請求數額之認定並無依據等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴及其假執行聲請均駁回；如受不利判決，請准供擔保免為假執行。
三、被告李貴震則以：被告94年9月間委託代書辦理過戶時，代書曾明確告知已通知相關共有人，故原告5人自稱未曾受有通知，容有可疑。況兩造間並未有任何契約關係存在，被告並無需負債務不履行之損害賠償責任；再原告請求以財政部
98 年1月20日台財稅字第00000000000號函，依系爭土地應有部分2分之1的公告現值乘上百分之16作為計算被告出售系爭土地應有部分價額之基準，然該函係針對個人捐贈土地列報綜合所得稅捐贈列舉扣除金額之認定標準，核與原告5人主張未受優先承買權通知所生損害不同，原告5人自不得以此作為計算損害賠償金額之基準。況原告5人若真未受通知行使優先承買權，亦未見其說明有何現存財產減少，是其未受積極損害，且復未見原告5人另有何消極損害。原告5人既無損害之發生，其主張被告應賠償其損害即無理由。並聲明：原告之訴及其假執行聲請均駁回；如受不利判決，請准供擔保免為假執行。
四、被告陳瑞光未於言詞辯論期日到場，亦未提出準備書狀作何聲明或陳述。
五、兩造不爭執事項：㈠原告5人以繼承為原因，於85年8月7日登記為系爭土地共有
人，各有應有部分10分之1，合計應有部分為2分之1。㈡被告莊芳蘭以繼承為原因，於93年3月9日登記為系爭土地共
有人，應有部分2分之1，於94年6月1日出售系爭土地應有部分2分之l予被告陳瑞光，嗣被告陳瑞光於94年8月1日出售土地應有部分2分之1予被告李貴震，旋被告李貴震又於94年9月21日出售土地應有部分2分之l予賴伯彥，再由賴伯彥於94年12月30日贈與並辦理移轉登記予澎湖縣望安鄉公所。
六、得心證之理由：原告主張被告等人先後出售系爭土地之應有部分時，並未通知原告行使優先承買權，致原告受有損害，被告則否認並以前詞置辯，是本件之爭點厥為：㈠被告等人出售系爭土地時，是否未通知其他共有人行使優先承買權?㈡原告5人依債務不履行之法律關係請求被告等人連帶賠償，並以起訴時市價乘以2分之1減去公告現值百分之16為計算依據，是否有理?茲析述於後：
㈠被告等人出售系爭土地時，是否未通知其他共有人行使優先
承買權?
1.按共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購，為土地法第34條之1第4項所明定。且共有人依前開規定出賣共有土地時，應先就其應有部分通知他共有人是否願意優先購買；該優先購買權係屬債權性質，出賣人違反此項義務將其應有部分出售與他人，並已為土地權利變更登記時，他共有人認為受有損害者，得依法向該共有人請求損害賠償，內政部頒布土地法第34條之1執行要點第10點第1項、第6項亦分別定有明文。經查，系爭土地應有部分2分之1，業經被告莊芳蘭於94年6月1日出售予被告陳瑞光，被告陳瑞光復於94年8月1日出售予被告李貴震，旋被告李貴震又於94年9月21日出售予訴外人賴伯彥，則依前揭規定，被告等人於出售系爭土地應有部分前，自有通知原告5人得優先承買之義務。就此，被告莊芳蘭、李貴震固均辯稱渠於
94 年間委託代書辦理系爭土地應有部分過戶時，代書曾明確告知已通知相關共有人等情，然此為原告5人所否認，被告莊芳蘭、李貴震自應就已通知原告5人行使優先承買權乙節負舉證責任，合先敘明。
2.被告李貴震雖於101年4月13日本院言詞辯論期日聲請傳喚證人即代書林明得到庭證稱：渠曾交代仲介土地之人負責通知其他共有人即原告5人，並於事後告知被告李貴震，是關於被告李貴震移轉系爭土地應有部分而需通知其餘共有人行使優先承買權乙事均係由其處理等語(見本院卷㈠第166頁反面) 。惟實務上共有人出賣其應有部分，欲通知其他共有人行使優先承買權時，通常會以存證信函、雙掛號郵件、傳真等方式通知其他共有人，證人林明得雖證稱有交代仲介土地之人通知原告5人行使優先承買權乙節，然迄至本案言詞辯論終結前，被告李貴震並未能提出證人林明得所稱仲介人士通知原告5人行使優先承買權所發之存證信函、雙掛號郵件或傳真為證，本院自不能單憑證人林明得之證述，即遽認被告李貴震所委託之代書、仲介人士確有通知原告5人行使優先承買權。
3.被告莊芳蘭雖辯稱渠有通知原告5人行使優先承買權，且地政機關於辦理移轉系爭土地應有部分登記時亦已依法公告，而無人表示優先承買，是被告莊芳蘭並未侵害原告5人之優先承買權等情，惟被告莊芳蘭除未能提出任何證據以實其說外，依本院職權函調被告莊芳蘭移轉系爭土地應有部分予被告陳瑞光之土地登記申請書亦顯示，被告莊芳蘭係自行於前揭申請書上加註「優先購買權人確已放棄其優先購買權，如有不實出賣人願負法律責任」等語，故地政機關於辦理系爭土地應有部分移轉登記時，並未公告其他共有人行使優先承買權，有臺北市松山地政事務所101年2月15日函所附被告莊芳蘭所呈移轉系爭土地應有部分土地登記申請書影本在卷可考(見本院卷㈠第109頁)，是被告莊芳蘭前揭所辯，即非有據，尚難憑採。此外，被告陳瑞光亦未為任何抗辯及舉證，自堪認原告5人主張被告莊芳蘭、陳瑞光、李貴震等人先後出售系爭土地之應有部分時，並未通知原告5人行使優先承買權等情，應屬有據。
㈡原告5人依債務不履行之法律關係請求被告等人連帶賠償，
並以起訴時市價乘以2分之1減去公告現值百分之16為計算依據，是否有理?
1.按共有人出賣其應有部分，依土地法第34條之1第4項規定，他共有人固得以同一價格優先承購；惟此僅有債權效力，非如承租土地建築房屋之人，對於出租人出賣其所有土地之優先購買權，具有相對的物權之效力（最高法院68年台上字第3141號判例要旨參照）。意即，優先承買之共有人行使以相同條件承買之意思表示時，若出賣人已將應有部分移轉登記予第三人時，該優先承買權已無從行使，故出賣人對於優先承買權人所應負責者，非訂立契約之債務不履行，而係出賣人違反通知義務，侵害優先承買權人之形成權，致其不能行使，所負之損害賠償責任(王澤鑑著民法學說與判例研究第一冊第522頁參照)。本件被告莊芳蘭、陳瑞光、李貴震既已分別於94年6月、8月、9月間將系爭土地應有部分依買賣關係移轉登記予後手，被告李貴震出賣系爭土地應有部分予訴外人賴伯彥後，再由訴外人賴伯彥於94年12月間將系爭土地應有部分贈與並辦理移轉登記予澎湖縣望安鄉公所，則原告5人之優先承買權即已無從行使，亦即被告等人違反通知義務，致侵害原告5人之優先承買權，殆屬無疑，然而原告5人無從行使優先承買權之結果，乃因被告所為侵權行為所致，原告5人逕依債務不履行法律關係請求損害賠償，即屬無據。
2.原告5人固於本件起訴時主張依侵權行為之法律關係請求損害賠償，惟經被告莊芳蘭、李貴震抗辯侵權行為請求權已罹於民法第197條第1項之2年短期時效，原告5人乃於102年3月
20 日準備程序期日當庭撤回侵權行為部分之請求權基礎，改依債務不履行請求權請求(本院卷㈡第156頁反面)；經查，原告5 人係於95年間向臺北市松山地政事務所聲請就坐落系爭土地之磚造建物請求為第一次建物所有權登記，上開事務所乃於95年4月18日分別為原告5人辦理建物所有權第一次登記，其權利範圍各為5分之1，有卷附坐落系爭土地之臺北市○○區○○段○○段0000號建號之建物登記謄本在卷可考(本院卷㈠第13頁)，而實務上新建或舊有合法建築改良物，尚未辦理所有權登記，建物權利人需繳納基地土地謄本、使用基地之證明文件及土地登記申請書，則原告5人就前開建物為第一次所有權建物登記時，當可知悉系爭土地其餘應有部分業經被告等人先後移轉，並由訴外人賴伯彥辦理移轉登記予澎湖縣望安鄉公所此情，而可進而推知原告5人就系爭土地應有部分之優先承買權已遭侵害，是原告5人縱未於本案撤回其侵權行為損害賠償請求權，該侵權行為請求權亦因罹於時效而消滅，併此敘明。
3.本件原告5人之損害賠償請求權既因罹於時效而消滅，則其主張被告等人應連帶賠償原告5人共計10,972,800元，即無理由。況且，原告5人就損害賠償之數額，欲以系爭土地起訴時之市價乘上2分之1減去公告現值之百分之16作為計算損害之方式。惟查，本件原告5人係於100年6月22日起訴，與被告等人出售系爭土地應有部分之時點(即94年間)，相隔已長達6年之久，經本院就系爭土地之市價送請宏大不動產估價師聯合事務所鑑定，該鑑定結果認定系爭土地94年6月至94年9月間(即被告交易時)之市價為11,253,000元至11,343,750元左右、100年6月間(即原告5人起訴時)之市價則為23,232,000元，而系爭土地市價之所以推升，乃肇因於週圍鄰地之公共設施、交通運輸、臺灣總體經濟、房地產景氣、房地產政策等因素，有前揭事務所呈交本院不動產估價報告書附卷為憑(本院卷㈡第60頁以下)，然上揭因素並非原告5 人於94年間得行使優先承買權時可得預見，而非屬民法第216條第2項所示之可得預期之利益，原告5人復未提出證據證明其等有何已定之計劃、設備或其他特別情事，自難以起訴時之市價作為計算之基準。至於原告5人另主張應依財政部98年1月20日台財稅字第0000 0000000號函所示內容，以系爭土地應有部分2分之1公告現值乘上百分之16作為被告等人出售系爭土地應有部分之實際售價云云，惟依上開函件所示之內容亦可知，以公告現值乘上百分之16作為系爭土地之實際交易價額，僅以捐贈土地而未能提示土地取得成本確實證據之情形者為限，始得依土地公告現值乘上百分之16作為計算標準(見本院卷㈡第26頁)，而被告前後手間移轉系爭土地應有部分之原因既為買賣，自不應以系爭土地公告現值乘上百分之16作為被告等人實際交易之價額，附此敘明。
七、綜上所述，本件原告5人主張依債務不履行之法律關係，請求被告等人應連帶賠償原告5人共計10,972,800元，於法無據，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請均失所依附，應併予駁回之。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經本院審酌後於判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 102 年 10 月 31 日
民事第四庭 法 官 林拔群以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 102 年 10 月 31 日
書記官 顏莉妹