臺灣臺北地方法院民事判決 100年度訴字第4507號原 告 徐玉恆訴訟代理人 鄭文婷律師複 代理 人 張晉豪律師被 告 吳兆龍上列當事人間請求減價事件，本院於民國101年6月18日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：
（一）原告於民國100年5月11日透過訴外人信義房屋仲介股份有限公司（下稱信義房屋公司），向被告購買坐落新北市○○區○○段1066、1068地號土地應有部分暨其上門牌號碼新北市○○區○○路○○○號6樓之12房屋（下稱系爭房屋），兩造簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），並於100年6月22日完成交屋。詎系爭房屋有大樓公共設施未點交予系爭大樓管理委員會（下稱西華館管委會）、露台上所搭設之雨遮損壞、露台木製踏板有缺角，具有物之瑕疵、權利瑕疵及不完全給付之情形。
（二）系爭房屋於95年間完工，迄今仍未完成公共設施之點交，在一般房屋買賣之情況，誠屬罕見。再者房屋買賣時，買方就公共設施部分所花費之金額與購買專有部分之價格並無差異，則公共設施尚未完成點交，對於買方日後之完整使用有重大影響，倘賣方在交易之初便告知，自然會影響買方承買之意願。系爭房屋建物總面積不過11.1坪，公共設施部分則為3.18坪，接近總坪數3分之1，若不能完整使用，難謂影響不大。依系爭契約書所附標的物現況說明書所載「注意：除已告知外，委託人依法應負瑕疵擔保責任」，可知被告所負告知義務，並不以標的物現況說明書內容為限，況標的物現況說明書僅係一般房屋買賣成交所預立之表格，並不以之作為出賣人告知義務之界限。是被告於交易時應有義務將未完成公共設施點交之情形告知原告，然於標的物現況說明書第31項「其他重要告知事項（如產權、使用權、房地訴訟或其他交易資訊補充說明）」，被告卻填寫「無」，其刻意隱瞞不告知公共設施未點交，造成原告買受系爭房屋之公共設施應有部分並非完整，無法圓滿行使所有人之權利，且不符合買賣房屋之通常效用及一般通常交易觀念上應有使用價值之重大瑕疵，被告違反民法第354條物之瑕疵擔保責任及第349條權利瑕疵擔保責任之規定，原告得依民法第359條請求減少價金新台幣（下同）60萬元，原告已於100年8月10日以新化郵局第181號存證信函通知被告。
（三）依新北市政府工務局北工寓字第1011512531號函，可知系爭房屋大樓（即西華館大樓，下稱系爭大樓）公共設施未點交係因公共設施有破損之情形，連水電、機器設備、消防設備及各類管線亦無法通過檢測，功能有明顯缺陷。則系爭大樓之公共設施迄今尚未辦理點交予管委會，係因建商提供之公共設施與約定不同，管委會無法接受而無法點交，此導致系爭大樓1樓大門破損、門鎖故障無人置理，而系爭房屋坐落於捷運七張站上方，1樓進出捷運站人潮甚多，任意第三人均隨便進出大樓，原告入住其內顯有安全上之顧慮。其餘公共設施，例如大樓通往捷運大廳的大門損壞超過半年，電腦教室沒有電腦，無法使用電腦教室、健身房，會議室只有開管委會時才可以進去，頂樓無法進入，花圃、垃圾場髒亂，垃圾場的門是壞的等等，造成原告使用系爭房屋甚為不便。至建商允許住戶得以使用之其他公共設施部分，則無人維護，形同虛設。另大樓火災警報器有些樓層音量過小，導致大樓於100年8月17日發生火災時，部分樓層住戶完全不知警報器響，足見公共設施是否點交予管委會，涉及公共、生命財產安全。縱大樓住戶有人願意自費修繕具有缺失之公共設施，亦因建商仍持續管領大樓所屬公共設施，而不得其門而入，連帶影響大樓環境衛生等設施。被告於出售系爭房屋予原告前，在系爭房屋居住多年，並擔任管委會委員數載，對於建商與管委會之紛爭及建商尚未將公共設施點交予大樓管理委員會之情事，知悉甚稔，卻對此一重要交易事實刻意隱瞞，使得原告無法完整使用公共設施，影響居住安全，其所為之瑕疵給付，應負物之瑕疵、權利瑕疵擔保責任及不完全給付責任。
（四）系爭房屋因頂樓屋頂未設計有排水孔，導致每逢下雨頂樓便會積水，且排水設施不足，遇大雨傾盆而下時，頂樓凸出之設計，導致雨水匯集有如水庫洩洪般的傾瀉而下，直落入系爭房屋之露台，露台上之雨遮無力承戴如此大量之雨水，於100年6月28日午後之一場大雷雨終致雨遮損壞。
原告曾詢問管委會及建商，但其等均置之不理，原告只能自行雇工修繕，且因公共設施尚未點交，管委會為恐建商刁難，一再拖延同意原告施作之程序，並要求原告更改施作方式即增加不銹鋼水盤配置，致原告增加花費修繕工程款近5成。頂樓排水不良為公共設施部分，被告故意不告知，其給付有瑕疵，不符債之本旨，應負物之瑕疵、權利瑕疵擔保責任及不完全給付責任。
（五）被告原本在系爭房屋露台角落放置烤肉台，後被告將烤肉台移去，卻未將原烤肉台所據露台角落部分再行以木製踏板填補空缺，致被告交付系爭房屋時，露台上之木製踏板存有缺角，而木製踏板之用途係為可以徒步在露台上活動，倘有缺角勢必造成活動時之危險，是被告未交付完整之木製踏板，應負物之瑕疵擔保責任。嗣在原告向信義房屋公司反映及要求下，始以木板填補該空缺，惟該木板顏色與先前木板顏色不同，在視覺上產生極大突兀。系爭房屋露台角落部分之空缺填補係在兩造約定之範圍內，雖該木板是由信義房屋公司出資填補空缺，然依民法第224條規定信義房屋公司屬被告之使用人，故信義房屋公司以不同顏色木製踏板填補該空缺之行為，屬被告之瑕疵給付。
（六）原告無法完整使用公共設施之損害數額難以具體舉證，依民事訴訟法第222條第2項，請鈞院酌定損害額。為此，爰依民法第227條第2項、第353條、第354條、第359條、第360條之規定提起本訴，請求被告減少價金60萬元、賠償原告損害30萬元、系爭房屋露台上之雨遮修復費用10萬元，共計100萬元（計算式：60萬元＋30萬元＋10萬元＝100萬元）。並聲明：被告應給付原告100萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息；願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：
（一）公共設施是否點交予管委會，並非買賣契約之附隨義務。原告所指之各項公共設施缺失，於其看屋時即已存在，而其仍同意買受系爭房屋，可見原告對於其買賣系爭房屋時之公共設施現狀顯然可以接受。若原告認公共設施未點交影響其購買意願，則在其決定購買系爭房屋前為何從未詢問。原告須就公共設施未點交時會影響其購買意願及使用系爭房屋予以說明。又系爭房屋大樓之公共設施尚未點交，為仲介信義房屋公司所知悉，標的物現況說明書亦未要求對公共設施之點交與否為說明，且原告又未詢問公共設施之點交事宜，故被告並無主動告知公共設施尚未點交之義務，亦無故意隱匿公共設施尚未點交之事實。
（二）公共設施應由建商點交給管委會，並非對個別住戶為點交。又系爭房屋之公共設施雖尚未完全點交，惟管委會對建商仍有請求點交之權利，並正陸續點交中，故公共設施是否已點交予管委會，非關物之瑕疵或權利瑕疵。系爭大樓目前之管委會為第3屆，因大樓為1張使用執照分為西華館與晶華館兩館，原告買受之系爭房屋位於西華館，而西華館先成立管委會，晶華館約晚1年成立，建商原以為必須兩館均成立管委會後再一起申請主管機關備查，故西華館第1屆管委會未經主管機關備查，建商擔心其合法性，因而未點交公共設施，要求必須待管委會經主管機關備查後，始願點交公共設施，並非管委會與建商存有紛爭。而管委會亦不急著點交，蓋未點交前若公共設施有損壞，建商於點交時必須予以修復，且建商之保固責任亦係自點交時起算，對大樓並無不利。再公共設施雖未點交，但仍由建商聘請大樓管理公司管理，除有24小時警衛外，並有總幹事及清潔人員，且進出門禁及電梯均須使用感應器，否則即須透過警衛，與一般大樓之管理無異，並非原告所指之任意第三人均可隨便進出大樓。對於與民生無關之公共設施，例如花圃因考慮點交時須重新植栽，故未予照料，電腦教室則因考慮點交時機型、功能已老舊，故欲待點交時設置。惟對於與民生有關之公共設施，例如電梯、水電、消防等，若有損壞或須保養，建商並非置之不理，亦無住戶願自費修繕公共設施而不得其門而入之情形。另火警警報器算公共設施一部分，現在係建商在維護，哪些樓層聲音過小原告應舉證。
（三）西華館第2屆管委會迄被告出賣系爭房屋給原告時尚未經主管機關備查，惟目前已經主管機關備查，建商並陸續點交公共設施中。點交之過程中，建商除將住戶使用或自然損壞之公共設施修復外，對於不好使用之公共設施則予以更換或提供更多之設備，對於無法更換者，則提供回饋金。按公共設施雖未點交，惟住戶仍然每天都在使用公共設施，並未因未點交而無法使用，而公共設施未點交前，公共設施之管理維護修繕為建商之責任，點交後全體區分所有人反須負擔公共設施之管理維護修繕責任。是原告所指之各項公共設施，並未花費住戶或公共基金一毛錢，除花圃外，均已全部改善完成，其餘未完善之公共設施則由管委會與建商協調中，故公共設施未點交對買受人並無不利，被告並無瑕疵或不完全給付。又公共設施之共有權已隨同房屋所有權移轉給原告，且並無任何共有人以外之人對公共設施主張權利，被告亦無權利瑕疵。
（四）系爭房屋大樓之頂樓不可能未有適當之排水設施，只可能因排水量不及大雷雨之雨量，或排水孔阻塞致無法立即排水。否則以台北大雨之密集程度，系爭房屋大樓豈不常發生頂樓積水問題。若系爭房屋大樓頂樓積水漫過女兒牆，亦僅是就當時之雨量溢出女兒牆，而平均傾瀉於大樓各戶，不可能集中傾瀉於系爭房屋之露台。再系爭房屋露台上方所搭設者為可伸縮之遮陽布，於買賣時被告附贈予原告，並非系爭房屋興建時原有之設備，遮陽布根本無法承受大雨之重量，於大雨時本應收回，原告未依正確使用方法使用遮陽布才毀損。另被告當初作遮陽布之費用才18,000元，且信義房屋公司說要幫原告修好，原告也說不要。
（五）系爭房屋露台為公共設施，原告僅有使用權並無所有權，故露台並非買賣標的之一部分，被告於使用露台時，係將一個角落放置烤肉台，其餘部分鋪上木製踏板，此為兩造買賣契約成立時之狀態，原告並未要求被告就露台或木製踏板為如何之處理，被告亦未同意將原放置烤肉架之位置以木製踏板填補，是被告依該狀態交屋，非屬瑕疵，自無補平之義務。又木製踏板為被告所裝設，於買賣時附贈予原告，並非系爭房屋興建時原有之設備，故取走木製踏板不影響露台之使用。嗣信義房屋公司予以補平與被告無關，信義房屋公司並非被告之使用人。況信義房屋公司既已予以補足，雖原告主張有色差，惟原有木製踏板經長時間日曬雨淋而褪色變舊，新補之木製踏板顏色當然會不同，原告顯係吹毛求疵。
（六）況且原告迄未舉證其損害數額等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴及其假執行之聲請均駁回；如受不利判決，請准供擔保免為假執行。
三、兩造不爭執之事實：
（一）原告於100年5月11日透過信義房屋公司，以600萬元向被告購買系爭房屋，並於100年6月22日完成交屋。系爭房屋位於環遊市西華館大樓，100年6月22日之時系爭大樓公共設施尚未點交予西華館管委會。
（二）兩造簽訂系爭買賣契約時，被告知悉系爭大樓之公共設施尚未點交予管委會，未主動告知原告公共設施並未點交，原告於簽約時亦未加詢問。
四、本件之爭點如下：
（一）原告依權利瑕疵、不完全給付之規定為本件請求，是否有據？
（二）原告主張系爭大樓之公共設施尚未點交予管委會，致原告使用公共設施不便，有無理由？上開情形是否係減少系爭房屋價值或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵？
（三）系爭大樓頂樓是否排水不良？原告依民法第360條規定請求被告賠償雨遮修復費用10萬元，有無理由？
（四）系爭房屋露台木製踏板原放置烤肉台之位置，並無木製踏板，是否係減少系爭房屋價值或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵？
五、得心證之理由：
（一）按出賣人應擔保第三人就買賣之標的物，對於買受人不得主張任何權利，民法第349條定有明文。所謂標的物權利瑕疵擔保責任，係指出賣人應擔保第三人就買賣之標的物，對於買受人不得主張任何權利所負之責任而言。如係買賣不動產之面積短少，與權利瑕疵無涉，應屬民法第354條所定物之瑕疵之範圍（最高法院72年度台上字第4265號判決要旨參照）。原告主張建商未點交系爭大樓之公共設施予管委會，致原告使用公共設施不便，以及系爭大樓屋頂、露台木製踏板具有瑕疵等情，就原告買受系爭房屋而言，應屬出賣人是否應負物之瑕疵擔保責任之範圍，非屬權利瑕疵甚明，原告依權利瑕疵規定為本件請求，係屬無據。
（二）次按買賣契約所約定出賣人應給付之標的物，係以交付特定物為標的者，應以契約成立時之現狀交付之，縱使該特定物於契約成立時，即有瑕疵存在，苟以現狀交付之，仍屬依債務本旨而為給付，至於特定物所存瑕疵，為物之瑕疵擔保責任問題，兩者不容混淆。依原告主張，系爭買賣契約成立時，系爭大樓公共設施尚未由建商點交予西華館管委會，系爭大樓屋頂排水不良、露台木製踏板有缺漏，均與被告交付系爭房屋予原告時之狀態同一，則被告以系爭房屋之現狀交付予原告，係屬依債務本旨而為給付，尚無不完全給付之問題，原告就其所指公共設施未點交、系爭大樓屋頂、露台木製踏板之瑕疵，依不完全給付之法則請求被告賠償，核屬無據。
（三）再按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵；出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質，民法第354條定有明文。是出賣人將買賣標的物交付予買受人時，依通常交易觀念，或依當事人之約定，該物應具備通常之價值、效用或出賣人保證之品質。本件原告與被告買賣之標的係門牌號碼新北市○○區○○路○○○號6樓之12房屋及其坐落土地之應有部分，依通常觀念，被告出售之房屋及土地應有部分應具備之通常價值、效用為系爭房屋可供人居住、使用。原告主張系爭大樓之公共設施因未點交予西華館管委會，致系爭大樓1樓大門破損、門鎖故障無人置理，系爭大樓通往捷運大廳的大門損壞超過半年，電腦教室沒有電腦，無法使用電腦教室、健身房，會議室只有開管委會時才可以進去，頂樓無法進入，花圃、垃圾場髒亂，垃圾場的門是壞的等等，造成原告使用系爭房屋甚為不便云云，並舉出照片10紙為證（卷第40-45頁），惟原告舉出之照片僅能證明於100年7月31日系爭大樓1樓大門有故障情形、花圃上植栽奄奄一息或沒有植栽、通往垃圾場之鐵門故障、於100年7月15日系爭大樓通往捷運站之玻璃門破損、於100年7月16日電腦教室沒有電腦等情，無從證明「系爭大樓1樓大門破損、門鎖故障無人置理，系爭大樓通往捷運大廳的大門損壞超過半年、無法使用電腦教室、健身房，頂樓無法進入」，首予敘明。再查，建造系爭大樓之樺福建設開發股份有限公司（下稱樺福公司）於100年10月20日將系爭大樓公共區域之設備點交予環遊市西華館管委會，點交清冊之內容例如：大廳木作櫃台、直立木櫃、座椅、沙發、冷氣機、電腦等等物品，有環遊市西華館設備點交清冊7紙在卷可參（卷第120-126頁），另公共設施未點交完成前，公共設施之維護由管委會負責，有西華館管委會101年5月25日西函字第10105250001號函在卷可參（卷第157頁），則原告所指其使用系爭大樓公共設施不便，係大樓公共設施管理維護之運作是否良好之問題，而系爭大樓公共設施之維護係由管委會負責，而與系爭大樓公共設施是否尚未由樺福公司點交予管委會，並無因果關係。況原告並未舉證證明有何不能進入及使用系爭大樓共用部分之事實，其主張難認可採。
（四）再系爭大樓因97年間尚未正式成立管委會，故未進行公共設施之點交，迄至99年12月12日西華館大樓召開區分所有權人大會，並於100年7月15日管委會正式核備成立，期間公共設施陸續點交中，目前尚未完全點交，至今樺福公司或西華館管委會並無拒絕點交或修繕之項目一情，業據環遊市西華館管委會以101年5月25日西函字第10105250001號函函覆並有公寓大廈管理組織報備證明1紙在案可憑（卷第157-158頁），足見系爭大樓之公共設施並非因公共設施有缺陷而未點交予西華館管委會或建商與西華館管委會有何糾紛未決。原告雖舉信義房屋公司人員孫脩倫、陳嘉鴻於另案偵查中證稱：大樓與建商有公設未點交的糾紛，房屋共有部分公設管委會無法接受所以無法點交等語（台灣台北地方法院檢察署101年度偵字第1013號不起訴處分書，卷第133-134頁），惟上開證人係信義房屋公司人員，係因原告與被告間系爭買賣而聽聞有關西華館公設事宜，並非親身經歷西華館管委會與樺福公司間公共設施點交之事，渠等證詞與西華館管委會前開函覆不符，未能遽信。原告不能舉證證明系爭大樓之公共設施係因建商提供之公共設施與約定不同，西華館管委會拒絕受領而不能點交，原告主張西華館管委會拒絕點收公共設施云云，自不可採。
（五）原告所舉之新北市政府工務局101年4月11日北工寓字第1011512531號、101年4月10日北工寓字第1011512554號函係針對環遊市晶華館之公共區域設施問題，函文正本或副本受文者明載係「環遊市晶華館管理委員會」，有上開2份函文在卷可稽（卷第141-144頁），核與原告買受系爭房屋係位於西華館大樓，係屬不同大樓，亦由不同之管委會管理，上開函文自無由證明系爭房屋所在之西華館大樓公共區域有何瑕疵。
（六）原告與被告買賣系爭房屋之時，被告並未保證或約定系爭大樓有何公共設施可供使用，有系爭買賣契約在卷足憑（卷第7-31頁），原告主張被告明知系爭西華館管委會與建商有糾紛、公共設施未點交，卻故意不告知原告云云，惟原告並未證明系爭西華館管委會與建商有何糾紛，致公共設施未點交，復未證明被告明知上情卻故意不告知。原告於簽訂系爭買賣契約之過程中亦從未詢問系爭大樓公共設施有無點交之事，為原告所不爭，且以一般通常觀念，大樓住戶對於大樓共有部分多關心產權是否清楚、住戶能否使用公共設施，至於公共設施是否由建商點交予管委會，並非一般人房屋買賣交易之關切重點，則被告於原告未加詢問之情況下，並未主動說明，難認係故意欺瞞。再系爭房屋買賣之標的物現況說明書已詳載房屋買賣時，房屋買受人所關切之30點問題，且第31點亦僅就其他重要告知事項例示產權、使用權、房地訴訟或其他交易資訊補充說明，有標的物現況說明書1紙在卷可參（卷第35頁），上開詢問事項核與公共設施是否點交無關，原告復未舉證證明上開事項亦屬被告告知義務之範圍，是被告未告知公共設施尚未點交一事，並無違背義務可言。綜上，公共設施有無點交予管委會既非一般人所關切之項目，原告於買受時亦未就此點加以詢問，事後再以該項目係房屋買賣之重要之點，被告負有告知義務加以爭執，難認有理。
（七）原告主張系爭大樓屋頂未設計有排水孔，導致每逢下雨頂樓便會積水，且排水設施不足等情，為被告所否認，依舉證責任之法則，自應由原告負舉證之責。原告固舉出雨遮照片1紙、榮騰興業股份有限公司工程報價單2紙、頂樓照片6紙（卷第39頁、第115-116頁、第117-118頁），惟上開證據僅能證明榮騰興業有限公司有報價及有人於頂樓施作水泥工程等情，不足以證明系爭大樓屋頂未設有排水孔及每逢下雨即積水之情事。
（八）原告另主張被告交付之房屋露台部分，因被告於角落放置烤肉架，但交屋後卻未將該部分補上木製踏板，之後在原告要求下，被告以不同顏色之木板填補，亦屬瑕疵給付一情，為被告所否認。查兩造簽訂系爭買賣契約時，該木製踏板即為現狀一節，為兩造所不爭，原告既未舉證證明被告承諾要填補木製踏板，而有必須填補該木製踏板之義務，依通常買賣房屋交易慣例觀之，該等設備係附屬於房屋，復無原有功能上之瑕疵，如未特別約定，被告以其現狀交屋，不能認係屬瑕疵。
（九）綜上，原告不能證明系爭大樓公共設施未點交予管委會，致其使用不便，亦不能證明系爭大樓有公共設施因缺陷而不能點交之糾紛，自難認系爭房屋買賣具有物之瑕疵之情形，原告復未能證明系爭大樓頂樓屋頂、系爭房屋露台木製踏板有何瑕疵存在，從而，原告依物之瑕疵擔保之規定，請求被告給付100萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，自屬無據，原告之訴為無理由，應予駁回。本件原告既受敗訴判決，其假執行之聲請即失所依附，不應准許。
（十）原告另聲請本院勘驗系爭房屋之公共設施現狀，以證明因公共設施未完成點交造成用戶使用上之障礙一節，惟此部分之證據調查不影響裁判基礎，無調查之必要，附此敘明。
六、本件事證已臻明確，至兩造其餘之攻擊防禦方法及未經援用證據資料，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論述之必要，附此敘明。
七、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 101 年 7 月 20 日
民事第二庭 法 官 林欣苑以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 101 年 7 月 23 日
書記官 詹雪娥