臺灣臺北地方法院民事判決 100年度訴字第4601號原 告即反訴被告 藍敏慧訴訟代理人 陳逸如律師複代理人 黃嘉榆被 告即反訴原告 鍾斌訴訟代理人 邱景睿律師複代理人 陳家慶律師
許翔寧律師上列當事人間請求返還不當得利事件，本院於民國103年11月13日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
本訴訴訟費用由原告負擔。
反訴被告應給付反訴原告新臺幣肆佰肆拾伍萬貳仟參佰參拾柒元。
反訴原告其餘之訴駁回。
反訴訴訟費用由反訴被告負擔十分之六，餘由反訴原告負擔。
本判決第三項於反訴原告以新臺幣壹佰肆拾捌萬元為反訴被告供擔保後，得假執行；但反訴被告如以新臺幣肆佰肆拾伍萬貳仟參佰參拾柒元為反訴原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴，民事訴訟法第259條定有明文。又訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款亦有明定。本件原告起訴時聲明：被告應給付原告新臺幣（下同）2,919,748元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息（見本院卷一第5頁）；嗣經數次變更，末於民國103年5月12日變更訴之聲明為：被告應給付原告2,397,189元，及其中756,166元部分，自起訴狀送達翌日起至清償日止；及其中1,493,438元部分，自103年1月1日起至清償日止；及其中26,244元部分，自102年5月13日起至清償日止，均按週年利率5%計算之利息（見本院卷二第122頁）。被告則於言詞辯論終結前之101年4月25日提起反訴，反訴聲明為：反訴被告應給付反訴原告5,108,678元，及自反訴起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息（見本院卷一第123頁）；嗣經數次變更，末於103年10月13日變更反訴聲明為：㈠先位聲明：反訴被告應給付反訴原告7,906,881元。㈡備位聲明：反訴被告應給付反訴原告11,865,496元（見本院卷二第217頁背面）。
核其本、反訴間之訴訟標的具相關性，攻擊防禦方法亦相牽連，又原告、反訴原告歷次變更訴之聲明，均屬擴張、減縮應受判決之事項，揆諸首揭規定，尚無不合，應予准許。
貳、實體方面：
一、本訴部分：㈠原告主張：
1.兩造於97年3月28日簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），約定被告以2,580萬元向原告購買坐落在臺北市○○區○○段○○段000地號土地及其上同段第3066建號建物即門牌號碼臺北市○○路○○巷○○號3樓（含共同使用部分3071建號之持分）、第3069建號建物即門牌號碼臺北市○○路○○巷○○號地下層（含共同使用部分3071建號之持分，下合稱系爭房屋），原告依約於97年4月18日將系爭房屋所有權移轉登記予被告，而被告僅支付24,850,252元，尚欠尾款949,748元未為給付。因系爭買賣契約第5條第3項約定：「若經檢測確認為輻射屋、海砂屋或建物主結構損壞達危樓標準者，甲乙雙方同意無條件解除契約」，而系爭房屋嗣經鑑定確為海砂屋，最高法院乃於被告訴請減少價金事件之99年度台上字第1532號判決中認定解除條件於契約成立時已確定，系爭買賣契約無效，兩造並於102年12月30日協議返還系爭房屋與價金，嗣於103年4月履行完畢。然被告因系爭買賣契約無效獲有不當得利，爰依民法第179條、第181條後及第182條第2項之規定，請求被告返還下列金額：
⑴系爭房屋之裝潢價額756,166元：被告受領系爭房屋後，
將屋內原有裝潢、隔間及衛浴設備全數拆除，致系爭房屋現況為一大空屋，與原告交付予被告時之屋內狀況明顯有重大差異，且該拆除之部分，被告已無法返還，依民法第181條但書規定，被告應償還價額。經台灣省土木技師公會鑑定，被告拆除時之現值為824,221元，台灣省土木技師公會以裝潢時間為91年，計得折舊率為54.5%，雖被告對裝潢時間是否為91年表示懷疑，然原告願逕以最高折舊率50%計算，等比例換算得該裝潢現值應為756,166元。
⑵相當於租金之不當得利1,493,438元與遲延利息121,341
元：系爭買賣契約嗣經最高法院99年度台上字第1532號判決認定為無效法律行為確定時，被告即應於99年9月3日收受前開判決時返還系爭房屋，惟被告歷經原告之數次催討仍拒不返還，迄至103年4月始將系爭房屋返還予原告，被告無權占有系爭房屋期間之租金以民間租屋業者行情，最低之平均值為每坪727元為準，系爭房屋不含車位之總面積為54.06坪，則每月租金應為39,301元（計算式：727×54.06＝39,301），原告請求相當於租金之不當得利期間為自99年10月1日起至102年11月30日止，合計共38個月，被告應給付相當於租金不當得利之本金為1,493,438元（計算式：39,301×38＝1,493,438元）。
又被告因每月到期之相當於租金不當得利皆未為給付，為此必須支付遲延利息。原告先計算至102年12月31日止，故被告每月到期之相當於租金不當得利應計息期間合計741個月，被告應給付遲延利息為121,341元（計算式：39,301×741÷12×5%＝121,341元）。是被告應給付1,614,779元（計算式：1,493,438＋121,341＝1,614,779）。
⑶管理費19,600元：被告占有使用系爭房屋期間，積欠未
付之管理費合計19,600元，依公寓大廈管理條例第24條之規定，自應由被告負擔。
⑷天然瓦斯費與違約金合計2,544元：被告占有使用系爭房
屋期間，使用天然瓦斯，自應由其繳交天然瓦斯費用，然被告積欠天然瓦斯費2,393元及違約金151元，計2,544元未付，致系爭房屋之天然瓦斯管線遭到拆錶無法供氣，故被告須繳清2,544元後，原告方能申請復錶。⑸水費與辦理復錶費用合計4,100元：被告占有使用系爭房
屋期間，使用自來水，自應由其繳交自來水費用，然被告積欠水費738元未付，致系爭房屋之自來水管線遭到拆錶無法供應自來水，故被告須繳清積欠水費738元及辦理復錶費用2,362元共計4,100元後，原告方能申請復錶。
⑹綜上合計被告應給付2,397,189元（計算式：756,166＋
1,493,438＋121,341＋19,600＋2,544＋4,100＝2,397,189）。
2.並聲明：⑴被告應給付原告2,397,189元，及其中756,166元部分，自起訴狀送達翌日起至清償日止；及其中1,493,438元部分，自103年1月1日起至清償日止；及其中26,244元部分，自102年5月13日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。⑵願供擔保，請准宣告假執行。
㈡被告辯稱：
1.兩造於97年4月10日另行簽訂借屋裝修同意書，約定原告將系爭房屋交由被告先行裝修，被告不得在交屋前搬入使用。被告於借屋裝修時，原告雖有交付系爭房屋之大門鑰匙，然該大門鑰匙嗣後有更換新鎖，原告並未將新鑰匙交與被告使用。又被告借屋裝修後發現系爭房屋為海砂屋，且經鑑定為危樓，已不適合供人居住，又經政府列管、函催停止使用，並限期拆除，被告並未居住使用，原告請求相當於租金之不當得利1,493,438元與遲延利息121,341元，顯無理由。
2.系爭房屋之裝潢已歷二十幾年，被告拆除系爭房屋內部裝潢無受有利益可言。
3.被告僅支付24,850,252元之買賣價金予原告，尚欠尾款949,748元未為給付，故原告並未正式交付房屋予被告，而僅為裝潢需要，先行交付鑰匙由被告裝潢，原告仍保有另套鑰匙，占有系爭房屋，此由原告於被告修繕系爭房屋期間仍將原告之小客車停放於車庫可證，是系爭房屋之占有人仍為原告，危險負擔及系爭房屋開銷費用責任亦應由原告負擔，從而原告原告請求管理費19,600元、天然瓦斯費與違約金2,544元及水費與辦理復錶費用4,100元均無理由等語。
4.並聲明：⑴原告之訴及假執行之聲請駁回。⑵如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
二、反訴部分：㈠反訴原告主張：
1.系爭買賣契約第5條第3項約定：「除不動產說明書已載明者外，本買賣標的物如有未能於簽約時發現確認之既存瑕疵（如設備損壞、滲漏水等），應由乙方出賣人依民法瑕疵擔保之相關規定負責修繕或按修繕費用減少買賣價金。惟若經檢測確認為輻射屋、海砂屋或建物主結構損壞達危樓標準者，甲乙出賣人雙方同意無條件解除契約，甲乙雙方另有約定者，從其約定」，屬一附解除條件之契約，嗣因解除條件成就，雙方即應依民法第259條規定互為回復原狀。雖最高法院認解除條件於法律行為成立時已確定存在，系爭買賣契約自始不生效力，無待當事人行使解除權，惟後續之處理應依民法解除契約為之，始符合雙方當事人之締約真意。反訴被告雖於103年4月11日返還反訴原告所支付之買賣價金，然反訴原告仍得依民法第259條請求反訴被告給付下列金額：
⑴利息總額7,455,078元：反訴原告依約交付發票日期為
97年3月28日、97年4月4日、97年4月10日，面額均258萬之支票3張予反訴被告，又代償抵押貸款17,110,252元，共支付買賣價金24,850,252元，迄至103年4月11月止，共6年，依民法第259條第2款規定，反訴被告應償還法定利息共7,455,078元（計算式：24,850,252元×5％×6年＝7,455,078元）。
⑵海砂屋鑑定費94,593元、拆工費用160,000元、地價稅
94,270元、契稅代書費及簽約費用102,940元，共451,803元，係就返還之物所支出之必要費用及有益費用，依民法第259條第5款規定，反訴被告應予返還。
2.若鈞院認系爭買賣契約自始無效，雙方應依不當得利之法律關係互為請求，則反訴原告另依不當得利之法律關係備位請求下列金額：
⑴反訴原告曾於97年5月5日、97年5月9日以存證信函告知
反訴被告系爭房屋為海砂屋，是反訴被告於收受存證信函時已知契約自始無效，應將當時現存之利益附加利息即7,455,078元返還之。
⑵海砂屋鑑定費94,593元、拆工費用160,000元、地價稅
94,270元、契稅代書費及簽約費用102,940元，共451,803元，係反訴原告所支出，契約無效後，反訴被告受領前開款項即無法律上原因。
⑶反訴被告受領24,850,252元之買賣價金後，係用以清償
其銀行貸款債務，顯受有利益，而反訴原告則為支付買賣價金而向銀行貸款，受有損害，二者有因果關係，依中央銀行公布之97年4月五大銀行房貸利率指數平均值
2.655％計算，反訴被告這6年來受有之利益為3,958,645元。
2.並聲明：⑴先位聲明：反訴被告應給付反訴原告7,906,881元。⑵備位聲明：反訴被告應給付反訴原告11,865,496元。⑶願供擔保，請准宣告假執行。
㈡反訴被告辯稱：
1.系爭買賣契約業經最高法院認定契約自始無效，並非因解除而無效，反訴原告依民法第259條請回復原狀，並無所據。
2.雖反訴被告於97年5月19日即以存證信函解除系爭買賣契約，惟反訴原告主張該買賣契約仍有效存在，故於99年9月4日收到最高法院99年度台上字第1532號判決書前，反訴被告不知系爭買賣契約無效，是依民法第182條第2項規定，附加利息應自99年9月5日起算，非自收受價金時起算，且兩造於102年12月30日已協議互為返還系爭房屋及買賣價金，其後不當得利之法律關係即已消滅，應以102年12月29日為計息終止日。又縱認反訴被告於99年9月4日收到最高法院判決99年度台上字第1532號書前，已發生需返還被告價金之義務，則因反訴原告拒絕返還系爭房屋，反訴被告自能準用或類推適用民法第264條第1項前段同時履行抗辯之規定而不負遲延責任。另反訴被告於99年9月4日知悉系爭買賣契約時，即不斷與反訴原告聯繫，請求互相返還買賣價金及系爭房屋及土地，惟反訴原告均置之不理，是反訴被告未能即時返還買賣價金，係可歸責反訴原告之事由，反訴原告應依民法第234條負受領遲延之責，其依民法第230、238條規定請求支付遲延利息，即無理由。
3.海砂屋鑑定費94,593元、拆工費用160,000元、地價稅94,270元、契稅代書費及簽約費用102,940元，係反訴原告因主張權利、進行買賣過程、破壞系爭房屋所支出之成本，均為反訴原告自己之利益而支出，非為反訴被告而支出，且反訴被告亦未因此獲得利益，反訴原告依不當得利之法律關係請求返還，並無理由。
4.不當得利返還之客體，以直接基於不當得利權利人之權利而發生者為限，不及於受領人以原物為手段，與第三人間進行契約等法律行為而得者。反訴原告主張反訴被告以受領之買賣價金清償銀行貸款而獲致利益，並非不當得利所得請求返還之客體。
5.並聲明：⑴反訴原告之訴及假執行之聲請均駁回。⑵如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事項（見本院卷二第250至251頁）：㈠兩造於97年3月28日簽訂系爭買賣契約，約定被告以2,580萬
元之對價，買受原告所有系爭房屋及其坐落土地，雙方約定分四期付款，被告已依約分三期並交付三張發票日分別為97年3月28日、97年4月4日、97年4月10日以美商花旗銀行為付款人之支票；票面金額各為2,580,000元予原告，又代償抵押貸款17,110,252元，共支付24,850,252元，尚欠尾款949,748元未為給付。
㈡系爭買賣契約第五條第3項約定，若經檢測確認為輻射屋、
海砂屋或建物主結構損壞達危樓標準者，甲乙雙方同意無條件解除契約。
㈢97年4月10日兩造簽訂借屋裝修同意書，原告同意將系爭房
屋借予被告供先行內部裝修使用，言明被告不得在交屋前搬入占用（見本院卷一第100頁）。
㈣被告於97年4月10日進入系爭房屋，將屋內原有裝潢及衛浴
設備、隔間牆予以拆除，發現有鋼筋裸露情事，即於97年5月3日委請臺灣省土木季技師公會鑑定氯離子含量，97年5月6日鑑定報告認系爭房屋氯離子含量超過標準，為海砂屋。
㈤臺北市政府都市發展局於97年7月23日發文將系爭房屋列為高氯離子建築物（見本院98重訴236號卷第64頁）。
㈥臺北市政府都市發展局於98年3月17日發文建議系爭房屋拆除重建（見本院卷一第204頁）。
㈦臺北市政府都市發展局於102年3月15日發文要求系爭建物應
於104年3月15日前停止使用，並於105年3月15日前自行拆除；若無法整合進行拆除重建者，仍得依該府認可之鑑定機構辦理之鑑定報告內容加勁補強（見本院卷一第228頁）。
㈧被告於98年間，以系爭房屋係海砂屋為由，依買賣契約第5
條第3項、民法第359條、179條規定，起訴請求減少價金900萬元，經本院98年度重訴字第236號以系爭買賣契約已經原告解除為由判決敗訴，被告對敗訴金額中之400萬元不服而上訴，經台灣高等法院99年度上字第112號判決以系爭買賣契約因解除條件成就而失其效力為由判決敗訴，復經被告上訴最高法院，經最高法院於99年8月19日以99年度台上字第1532號判決認系爭買賣契約之解除條件於法律行為成立時已確定，系爭買賣契約無效，判決被告敗訴確定（見本院卷第10至17頁）。
㈨原告於99年10月12日發函予被告，請求被告返還系爭房屋，
嗣於99年11月5日再次發函予被告，表示願意返還價金，請求被告返還系爭房屋。惟被告收受信函後均未為回覆（見本院卷一第18頁）。
㈩系爭房屋於99年12月3日遭被告之債權人查封，嗣於101年3
月撤回強制執行之聲請，經法院於101年3月16日函請塗銷查封登記（見本院卷二第246頁）兩造於102年12月30日協議互返還系爭房屋與價金，被告於
103年4月8日將系爭不動產回復登記於原告名下，原告則於103年4月11日將買賣價金返還予被告。
兩造均於99年9月3日收受最高法院99年度台上字第1532號判決書。
四、本院之判斷：原告主張系爭買賣契約自始無效，被告收受最高法院判決後，卻仍繼續占有使用系爭房屋，爰依不當得利之法律關係請求被告給付2,397,189元；反訴原告則主張最高法院雖認解除條件於法律行為成立時已確定存在，系爭買賣契約自始不生效力，惟雙方真意係以民法解除契約之法律效果處理雙方關係，故依民法第259條第2、5款之規定，先位請求反訴被告給付7,906,881元，縱非如此，反訴原告亦得依不當得利之法律關係，備位請求反訴被告給付11,865,496元等情，均為對造所否認。是兩造爭點厥為：㈠原告依不當得利法律關係請求被告所為之各項給付，是否有理由？㈡反訴原告依民法第259條請求反訴被告給付7,906,881元，是否有理由？㈢反訴原告依不當得利法律關係，請求反訴被告給付11,865,496元，是否有理由？茲分述如下：
㈠原告依不當得利法律關係請求被告所為之各項給付，是否有
理由？
1.兩造於97年3月28日簽訂系爭買賣契約，約定被告以2,580萬元之對價，購買原告所有系爭房屋及其坐落土地，雙方約定分4期付款，被告已依約交付3張發票日分別為97年3月28日、97年4月4日、97年4月10日以美商花旗銀行為付款人之支票，票面金額均為258萬元予原告，被告又代償抵押貸款17,110,252元，共計支付24,850,252元之買賣價金，尚欠尾款949,748元未為給付，原告則於97年4月18日完成系爭房屋所有權移轉登記。然系爭房屋嗣經台灣省土木技師公會作硬固混凝土氯離子含量測試，其氯離子含量已逾認定海砂屋之國家標準，台北市建築師公會鑑定則認為進行結構之安全性補強，需要大量成本，且會嚴重影響之後的使用性，建議拆除重建為宜，故被告於97年12月11日對原告提起損害賠償訴訟，請求原告減少價金（下稱另案訴訟），原告則於另案訴訟中行使解除權，並於98年6月11日以存證信函通知被告解除系爭買賣契約，本院98年度重訴字第236號因而以系爭買賣契約已經原告解除為由判決被告敗訴，上訴後台灣高等法院則以99年度上字第112號判決認系爭買賣契約因解除條件成就而失其效力，被告不服再度上訴，最高法院以99年度台上字第1532號判決認「兩造約定系爭房屋經檢測確認為海砂屋者，兩造雙方同意無條件解除契約，屬附解除條件之契約，而系爭房屋經鑑定結果係為海砂屋，乃原審合法確定之事實。惟系爭房屋是否為海砂屋，乃兩造訂立買賣契約前已既定之事實，檢測鑑定不過係其確認方法，是縱兩造於訂約時，主觀的不知系爭房屋係海砂屋，而仍以之為解除條件，依前揭說明，仍應認其買賣為無效。而契約無效，乃法律上當然且確定的不生效力」等情，業據本院調卷核閱屬實，兩造就系爭買賣契約自始無效一節亦無爭執（見本院卷二第181頁），則兩造本於系爭買賣契約有效成立下所受領之各項給付，因已不具法律上之原因，自應依不當得利之法律關係返還其利益。
2.按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。民法第179條有明文規定。本件原告主張被告收受最高法院99年度台上字第1532號確定判決時，即知系爭買賣契約無效而應返還系爭房屋，然經原告以99年10月12日、99年11月5日存證信函屢次催討，被告仍拒不返還，迄至102年12月2日始具狀表示願意返還，被告自應給付占有系爭房屋期間相當於租金之不當得利暨遲延利息、管理費、天然瓦斯費暨違約金、水費暨復錶費用及拆除裝潢之利益共2,397,189元等情，既為被告所否認，原告自應就被告占有使用系爭房屋及所獲利益負舉證責任。
3.查，證人劉明田即系爭房屋買賣之仲介到庭證稱：「這件的交屋一直沒辦法交，本件已經過戶，而且有借屋裝修，買方裝修的時候發現房屋有海砂屋的問題，所以雙方就在協調這個事情，交屋的程序就延宕」、「（一般交屋有那些應辦事項？尾款交付賣方、不動產權狀交予買方、相關稅費、規費之結算？本件有結算？是多少金額？）買方把尾款交付清楚，賣方將產權移轉清楚，稅費的切割、水電瓦斯的費用，因為本件有借屋裝修，所以借屋裝修前的水電由賣方負擔，借屋裝修後由買方負擔，房屋地價稅是以交屋作為切割。本件的稅費及水電瓦斯的費用是否結算清楚，要問代書」、「（本件有借屋裝修契約，買方是否確實有進屋裝修？）確實有」、「（交屋程序因何原因延宕？）因為海砂的問題，雙方沒有共識。交屋程序就是要點交尾款、稅費，權狀也一直在代書那邊，被告沒有拿到權狀，我說的沒有交屋就是指沒有做這些手續」、「（就你所知，本件買方鍾斌進屋裝修到何種程度？）就是把原告的固定物拆掉，至於隔間牆我記得沒有拆掉，但我不是很確定，都還沒開始做裝潢就發現是海砂屋。屋子的現狀已經拆成毛胚，天花板有剝落，沒有放置物品，完全是空屋，門窗沒有拆。買方沒有進去居住」等語（見本院卷一第148至150頁）；證人闕毅文即原告之經紀人亦到庭證稱：
「我是賣方原告的經紀人，原告委託我們銷售房子，成交後有參與簽約，簽約備證完稅我都有參與，到完稅的時候被告要求原告把房子借給他裝潢，鑰匙交給被告，而被告找裝潢公司來估價，把原有裝潢拆掉，發現房子有問題，被告透過代書找原告協調，但沒有結果，代書就通知被告交尾款，就是要完成交屋程序，但聯絡不上被告，後來就訴訟」、「（藍小姐與鍾先生簽訂系爭不動產買賣契約後，是否將房子交付給鍾先生使用？）有，有寫壹張借屋裝修契約書，工人才有辦法進去施作」、「（鍾先生在進屋使用後，到目前為止，是否有將房子返還給藍小姐？）鑰匙在賣方那裡，房子沒有還給原告，裡面已經不能住了」、「（藍小姐與鍾先生簽訂系爭不動產買賣契約後，有無完成不動產之點交？）沒有」、「因為代書通知被告來交尾款，聯絡不上，後來就訴訟，就沒辦法完成點交的程序」、「（鍾先生借屋裝修後，你有到現場去看過嗎？）有。原告委託我時，我有去現場看，原來的格局是四房二廳二衛，是二十年前的裝潢，房子交給買方後，木作、天花板、地板、磚牆都拆掉了，已經沒有四房二衛的隔間牆」等語（見本院卷一第151至152頁），核與被告所辯其僅係借屋裝修，系爭房屋並未完成交屋，其未取得占有，且拆掉裝潢後根本無法居住使用等情相符，堪信為真實。
4.原告雖主張被告於另案訴訟中自承系爭房屋已交屋，並經法院列為不爭執事項之一，且被告已取得鑰匙進屋裝潢，顯見該屋已在被告實力支配之下，又海砂屋只有使用安全之疑慮，並非完全不能使用云云。惟查，被告於另案訴訟係以系爭房屋具有瑕疵而請求減少價金，因之瑕疵存在與否，始為該訴訟之爭點，故而雙方同意將「被告已於97年4月10日將系爭房屋交付原告」一事列為不爭執事項（見本院卷一第16頁），此有節省雙方勞費、促進訴訟之效，未必表示被告不得再於他案爭執，然本件原告訴請被告返還占有期間之不當得利，被告是否占有系爭房屋即成為本件訴訟之爭點，被告於此方就「交屋」與否為爭執，難認與誠實信用原則相違。次觀諸兩造所訂借屋裝修同意書明載：「茲應甲方要求，乙方同意將該房屋借與甲方，供甲方先行內部裝修使用。言明甲方不得在交屋前搬入佔用，否則應付一切民刑事責任」（見本院卷一第100頁），顯見原告並無交付房屋之意思，否則何必限制被告僅能先為裝修，不得搬入占用？又不當得利制度之目的非在填補損害，而係在返還依權益歸屬不應取得之利益，本件被告借屋裝潢時，已將系爭房屋之裝潢及隔間拆除至毛胚屋狀態，被告實際上並未居住使用等情，業據證人劉明田、闕毅文證述綦詳，且臺北市政府都市發展局於98年3月17日發文建議系爭房屋拆除重建，102年3月15日再度發文要求系爭房屋應於104年3月15日前停止使用，並於105年3月15日前自行拆除，若無法整合進行拆除重建者，仍得依該府認可之鑑定機構辦理之鑑定報告內容加勁補強（見本院卷一第204頁、第228頁）等情為兩造所不爭（見上開不爭執事項㈥、㈦），足見系爭房屋客觀上並非處於安全無虞而可使用之狀態，則原告主張係被告怠於利用，仍應返還占有之利益云云，即失所據。
5.綜上，原告主張系爭房屋已交付被告使用一節，與事實不符，洵無足採，被告既未占有使用系爭房屋，則基於占有而生之租金暨遲延利息、管理費、天然瓦斯費暨違約金、水費暨復錶費用等，自非被告所受之利益，原告此部分請求，礙難准許。
6.至系爭房屋原有之裝潢雖遭拆除而令原告受有損害，惟被告借屋裝修係為拆除原有裝潢，並未享有該裝潢之利益，且被告於拆除時並不知系爭買賣契約不成立，依民法第182條第1項規定，亦無庸返還已不存在之利益。從而，原告請求被告返還拆除前裝潢之殘值云云，亦乏所據。
㈡反訴原告依民法第259條請求反訴被告給付7,906,881元，是
否有理由？
1.承前所述，兩造約定系爭房屋經檢測確認為海砂屋者，雙方同意無條件解除契約，屬一附解除條件之契約，因系爭房屋為海砂屋乃契約成立前已存在之事實，則該約定雖具有條件外形，然並無實質之條件存在，系爭買賣契約為自始、當然、確定無效等情，為兩造所不爭，則兩造本於系爭買賣契約有效成立下所受領之各項給付，因已不具法律上之原因，自應依不當得利之法律關係返還其利益。
2.反訴原告雖主張系爭買賣契約第5條第3項之約定，僅在免除第8條第1項違約條件之催告義務，雙方仍應依民法第259條之規定互為回復原狀，始符合締約當事人真意云云；惟系爭買賣契約之效力，既為另案訴訟兩造所攻防之重點，法院於另案訴訟中依兩造辯論之結果所為之判斷，亦無違背法令或經驗法則、論理法則等情事，有該另案判決書在卷可稽，反訴原告復未提出其他訴訟資料足以推翻另案法院之判斷，則於同一當事人間，就與該重要爭點有關之本案訴訟，反訴原告即不得再為相反之主張，法院亦不得作相異之判斷，此方合於誠信原則及兼顧當事人公平之法理，並達紛爭解決一次性之要求（最高法院96年度台上字第2569號判決參照），從而，本件系爭買賣契約為自始無效一節，反訴原告已不得再為相反之主張。又系爭買賣契約既為自始無效，雙方權利義務之歸屬，自應回歸民法規定而為處理，反訴原告再以契約有效為前提，依契約條文解釋「當事人真意」云云，自無足取。
㈢反訴原告依不當得利法律關係，請求反訴被告給付11,865,
496元，是否有理由？
1.買賣價金之利息7,455,078元部分：⑴按不當得利之受領人，不知無法律上之原因，而其所受
之利益已不存在者，免負返還或償還價額之責任。受領人於受領時，知無法律上之原因或其後知之者，應將受領時所得之利益，或知無法律上之原因時所現存之利益，附加利息，一併償還；如有損害，並應賠償。民法第182條有明文規定。查，反訴被告出售系爭房屋時，並不知系爭房屋為海砂屋，此為反訴原告所不爭（見本院卷二第157頁背面），又反訴原告知悉系爭房屋為海砂屋後，係主張買賣契約有效而行使減價請求權，反訴被告亦認契約有效而行使解除契約之權利，業據本院調閱另案訴訟卷宗查明，並為兩造所不爭（見上開不爭執事項㈧），是反訴被告抗辯其自收受最高法院判決書時始悉系爭買賣契約自始無效等語，洵堪採信。
⑵反訴原告雖主張其於97年5月5日曾以存證信函通知反訴
被告系爭房屋樑柱有鋼筋外露情事，嗣經台灣省土木技師工會鑑定確認系爭房屋為海砂屋後，再於97年5月9日以存證信函告知反訴被告（見本院卷二第199至205頁），反訴被告於收受存證信函後當知系爭買賣契約無效云云，惟反訴原告提起另案訴訟前亦已知悉系爭房屋為海砂屋，卻仍在歷審主張契約有效而行使減價請求權，則如何責令反訴被告在另案訴訟判決確定前就契約自始無效一節已然知悉？反訴原告之主張顯悖於情理，並無足採。
⑶反訴被告雖抗辯兩造於102年12月30日已協議互為返還
系爭房屋及買賣價金，原不當得利法律關係已經消滅，應以102年12月29日為計息終止日；又兩造收受另案最高法院判決後，均互負返還義務，反訴被告並無先為返還之義務，其得主張準用或類推適用民法第264條第1項同時履行抗辯之規定，以免除支付遲延利息之責任云云。惟查，兩造雖於102年12月30日達成協議互為返還系爭房屋及買賣價金，然此僅就兩造無爭執之部分先履行返還義務而已，並非就兩造有爭執之部分，互相讓步以終止爭執之和解契約，是反訴被告主張兩造達成協議時，不當得利關係已經終止云云，並無所據。次按受領人於受領時知無法律上之原因或其後知之者，應將受領時所得之利益或知無法律上之原因時所現存之利益，附加利息，一併償還，為民法第182條第2項前段所明定，此係課予惡意受領人附加利息返還不當得利之責任，此項附加之利息應自受領時或知無法律上之原因起算，與民法第233條規定法定遲延利息所不同，此為最高法院72年度台上字第2473號判決所揭櫫。本件反訴原告係以民法第182條第2項請求附加利息，並非依民法第233條請求遲延利息，則反訴被告援引民法第264條第1項規定圖免返還利息之義務云云，自乏所據。
⑷綜上，反訴被告係於99年9月3日收受最高法院99年度台
上字第1532號判決（見上開不爭執事項），斯時已知悉系爭買賣契約自始無效，依民法第182條第2項規定，應將知悉當時所現存之利益，附加利息，一併返還予反訴原告。因反訴被告受領之買賣價金業於103年4月11日返還予反訴原告（見上開不爭執事項），是計息日應自99年9月3日起算，至103年4月11日止，共3年7個月，以法定利率5％計算，總額為4,452,337元（計算式：24,850,252元×5％×（3＋7/12）＝4,452,337元，元以下四捨五入）。從而，反訴原告請求反訴被告給付4,452,337元之部分為有理由，逾此範圍之請求，則無理由。
2.海砂屋鑑定費94,593元、拆工費用160,000元、地價稅94,270元、契稅代書費及簽約費用102,940元，共451,803元部分：
經查，此部分款項係反訴原告為主張法律上權利，或係履行買賣契約過程所支出之費用，並非反訴被告所受領之利益，反訴原告依不當得利之法律關係請求返還，自無理由。
3.反訴被告以買賣價金清償貸款所獲利益3,958,645元部分：
按民法第179條前段規定：無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，是不當得利之要件，不僅需一方受有利益，他方受有損害，更需二者間具有因果關係始得成立，故條文稱之「致」受損害，換言之，若受益與受損之權益變動，非基於同一原因事實，縱令有所牽連，亦不生不當得利之問題，最高法院48年度台上字第1555號判決亦同此見（見本院卷二第233頁）。本件反訴原告雖主張反訴被告以買賣價金清償銀行貸款，因而獲得免付貸款利息之利益，而反訴原告用以支付買賣價金之款項，係向銀行貸款而來，其同時受有支付貸款利息之損害，兩者具有因果關係云云；惟金錢不具特定性，反訴被告是否以反訴原告支付之買賣價金清償貸款，或反訴原告是否以貸得之款項支付買賣價金，均非法院所得確認；且反訴被告清償貸款所獲免付貸款利息之利益，係基於清償行為而來，反訴原告所受支付貸款利息之損害，係基於借貸之行為而來，兩者顯非基於同一原因事實，難認有因果關係存在。從而，反訴原告請求反訴被告返還清償貸款所獲免付利息之利益3,958,645元部分，亦無理由。
五、綜上所述，本訴部分，原告依不當得利之法律關係，請求被告給付2,397,189元暨遲延利息，為無理由，應予駁回。反訴部分，反訴原告依不當得利之法律關係，請求反訴被告給付4,452,337元部分，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，則為無理由，應予駁回。
六、假執行之宣告：本訴部分，原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。反訴部分，反訴原告勝訴部分，兩造均陳明願供擔保，請准宣告假執行或免為假執行，經核於法並無不合，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之；至反訴原告敗訴部分，其假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，不予准許。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
八、據上論結，本訴部分，原告之訴為無理由，反訴部分，反訴原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第78條、第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 11 月 27 日
民事第三庭 法 官 賴淑芬以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 103 年 11 月 27 日
書記官 楊勝欽