臺灣臺北地方法院民事判決 100年度訴字第4728號原 告 臺北市政府法定代理人 郝龍斌訴訟代理人 徐筱婷被 告 蔡淑珠上列當事人間給付管理費事件，本院於民國一百零一年五月四日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣伍拾陸萬玖仟肆佰玖拾貳元，及其中新臺幣伍拾萬貳仟玖佰貳拾捌元自民國一百年八月十日起至清償日止、新臺幣伍萬壹仟柒佰柒拾貳元自民國一百零一年三月六日起至清償日止、新臺幣壹萬肆仟柒佰玖拾貳元自民國一百零一年五月五日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
壹、程序部分：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。本件原告起訴時，原聲明：被告應給付原告502,928元，及自民事聲請支付命令訴狀送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。嗣於訴訟進行中，變更聲明為被告應給付原告554,700元，及其中502,928元自民事聲請支付命令訴狀送達翌日起至清償日止、51,772元自民事追加訴之聲明狀送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，又變更聲明如下述，核其所為均僅係單純擴張應受判決事項之聲明，應予准許。
貳、實體部分：
一、原告起訴主張：
(一)被告承購原告所有門牌號碼臺北市○○區○○街1段19巷3號1樓國民住宅社區內商業服務設施暨其他建築物一戶（下稱系爭房屋），並簽訂臺北市政府出售國民住宅社區內商業服務設施暨其他建築物買賣契約（下稱系爭買賣契約）；依系爭買賣契約第5條約定：「乙方（即被告）承購之房屋應遵守國民住宅相關法令規定，並按月繳交管理維護費用。」，被告自負有繳交管理維護費用之義務。又系爭房屋之管理維護費之計算標準係以該國民住宅社區之承租戶所繳管理維護費用及其平均坪數為計算基準，依該國民住宅社區之承租戶所繳管理維護費用為每月新臺幣（下同）1,100元、平均坪數為30.4坪，每坪應計收之管理維護費用為36.184元，系爭房屋為204.4坪，被告每月應繳付之管理維護費用則為7,396元。惟被告自民國94年12月起至101年4月止，尚有569,492元管理維護費用未繳付，原告轄下都市發展局前於100年2月8日以北市都管字第10030457400號函及原告於100年5月11日以府授都管字第10033179200號函請被告依約繳付積欠之管制維護費，均未獲置理，爰依系爭買賣契約關係，提起本件訴訟。
(二)聲明：被告應給付原告569,492元，其中502,928元自支付命令聲請狀送達翌日（即100年8月10日）起至清償日止、51,712元自追加訴之聲明狀送達翌日（即101年3月6日）起至清償日止、其中14,792元自民事追加訴之聲明（二）狀送達翌日（即101年5月5日）起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
二、被告則以：
(一)原告於94年5月30日依都市發展局北市都財字第09432492200號發布出售公告「萬芳社區中心內2戶幼稚園（萬美街1段19巷11號1樓及3號1樓），標售（租）人如有業務需求請自行評估辦理使用用途變更」、「第30標...19巷3號1樓...備註幼稚園」等語，被告為設立幼稚園，信賴政府公告所載原為幼稚園且得作為幼稚園使用，並有保證得設立登記為幼稚園等內容之出售標的，遂購買該項標案。然被告標得系爭房屋後，發現系爭房屋非1樓，而係地下室，其進出需先進入地下1樓停車場，再開啟地下室鐵捲門，或搭乘電梯至地下室方得進入，車輛則須由地下1樓停車場之車道進出，可知系爭房屋為地下層之室內空間，即地下室甚明；原告為將系爭房屋出售，竟違法將緊急逃生口改建為大門，且該大門未與路面車道相接，反與公園相連，可見所謂大門係逃生口；又為增加採光，硬是將原有地下室牆面裝設窗戶，以作採光通風之用；再者，原告職員蘇政文更指示電梯業者更改顯示器，將標示之地下室B1改為1F，甚至要求原有住戶更改門牌號碼，是原告顯係將地下1樓謊稱為地上1樓，誘使被告購買系爭房屋，將無法使用之房屋交由被告負擔。原告所屬機關都市發展局除上開公告外，亦曾發出公文表示「本房屋規劃作為幼稚園使用，符合都市計畫法令。本案房地使用執照登載主要用途為幼稚園，故若申請為幼稚園使用，符合建管相關法令規定」，可知原告自承該項標案本係作為幼稚園使用，並保證得設立登記為幼稚園；惟被告所屬機關教育局就系爭房屋得否立案，曾於95年6月19日、98年8月11日發函表示「建物除辦公室、門廳外，均無窗戶、採光及通風，與教育部78年公布之標準不符」、「本案地址之建物僅單面採光，光線、通風不足，與規定不符...『幼稚園園舍以平房或樓房之地面層為限。』倘建物為地下室，亦與規定不符」；且系爭房屋於79年間開工建造，至86年4月19日方完工，教育部早於78年即公布「幼稚園設備標準」，是原告在建築期間或公告時均應知悉系爭房屋得否作為幼稚園使用，即原告明知無法作為幼稚園，猶公告幼稚園為其使用用途，原告之公告顯然不實，被告根本無法將系爭房屋作為幼稚園使用。又原告所屬都市發展局曾於97年表示願意解約收回系爭房屋，並支付利息，該局局長丁育群亦於100年9月14日於課長朱安琪及被告面前詢問原告訴訟代理人徐筱婷「若是你買的，無法使用，你願意繳嗎？」等語，可知原告所屬機關都市發展局早已自認系爭買賣對被告已失公允。另按國民住宅社區管理維護辦法第10條規定「出售國民住宅公用部分及社區設施之檢修、維護及清潔，所需費用由社區專用管理維護費用項下支應」，是本棟國宅之檢修、維護及清潔經費，係由原告設置國民住宅管理維護基金保管支用，被告應無需給付管理維護費。綜上，被告之給付顯有瑕疵，被告根本無法使用系爭房屋，被告因原告公告不實，於此6年身心相當痛苦，是原告之請求應屬無理由，洵無足採。
(二)聲明：原告之訴駁回。
三、兩造於94年12月6日簽立買賣契約書，由被告向原告購買系爭房屋一節，為兩造所不爭，並有臺北市政府標售國民住宅社區內商業服務設施暨其他建築物買賣契約書在卷可稽，堪信為真實。
四、原告起訴主張被告應給付管理費，為被告否認，並以前詞置辯。兩造爭點應為被告依系爭買賣契約請求被告給付管理費是否有理由？
(一)經查，系爭買賣契約第5條約定：「乙方（即被告）承購之房屋應遵守國民住宅相關法令規定，並按月繳交管理維護費。」（見支付命令卷第3頁反面），兩造既已就管理維護費為約定，被告在買賣契約未解除前，自應受拘束，原告主張被告有繳付管理維護費義務，應依約繳納管理維護費，信屬有據。
(二)被告固抗辯原告發佈出售公告時於謊稱記載系爭房屋位於一樓可供幼稚園使用，保證可以經營幼稚園，惟系爭房屋實際做落地下一樓，並無法做為幼稚園使用，起訴要求其給付管理費有失公允云云。然查，原告發佈之出售公告記載：「萬芳社區中心內2戶幼稚園（萬美街1段19巷1號1樓及3號1樓），標售（租）人如有業務需求請自行評估辦理使用用途變更」（見卷第14頁反面），要難認原告有保證系爭房屋可以做為幼稚園使用之情。又被告於94年8月9日寄發三重第44支局郵局存證信函第383號與原告，表示：「貴局所標售系爭房屋，其實體為B1地下室停車場，國宅處為牟取不當利益巧立名目，將B1地下室停車場更改地目門牌為一樓，其分區使用為幼稚園，顯然有欺瞞不實之行為」（見卷第19頁），而系爭買賣契約係於94年12月6日簽訂，已見前述，足見被告簽署買賣契約時即已知悉系爭房屋將來做為幼稚園使用將有疑慮，然仍選擇簽署買賣契約，繳付價金。次查，原告主張曾於97年間表示可以解除契約，但為被告所拒，被告亦自承：
「（問：本件買賣契約有無解除？）沒有」、「不可能解除契約，應該要找一個合法的房子，符合所公告之商業用、一樓、可以使用幼稚園...」（見卷第36頁反面、第57頁）等語在卷，顯見原告非無誠意解決兩造間買賣糾紛，被告既於知悉系爭房屋將來是否得做為幼稚園使用有疑時，選擇依標得之價金與被告簽定買賣契約，又於原告表示可以解除契約時拒不解除買賣契約，定要原告更換房屋與其不可，其抗辯原告起訴請求管理維護費有失公允云云，要無可採。
(三)被告又抗辯原告未將系爭房屋點交與其，其自買受系爭房屋以來均未能使用，當不需繳納管理維護費云云。惟查，原告曾於95年4月7日擬將系爭房屋鑰匙交付與被告，以點交系爭房屋與被告，使其得以使用，惟遭被告以系爭房屋室內為有通風口為由拒絕，不點交，有臺北市政府都市發展局南區管理站訪視萬芳社區中心出租國宅社區紀錄表在卷可查（見卷第48頁），足見被告不能使用系爭房屋並非原告未將系爭房屋交付與其使用之故，被告執此抗辯，並無可採。
(四)被告復抗辯原告未曾對其催繳，可見原告以默認系爭房屋無法交其使用，致其損失嚴重云云。然查，原告轄下都市發展局於起訴前曾以100年2月8日北市都管字第10030457400號函催被告繳付管理維護費，原告亦曾以100年5月11日府授都管字第10033179200號函催被告給付管理維護費一情，有該二函文在卷可稽（見支付命令卷第5頁至第7頁），被告答辯，要屬無據。
(五)從而，被告於系爭買賣契約未解除前，依約應有給付管理維護費之義務。又原告主張系爭房屋之管理維護費之計算標準係以該國民住宅社區之承租戶所繳管理維護費用及其平均坪數為計算基準，依該國民住宅社區之承租戶所繳管理維護費用為每月1,100元、平均坪數為30.4坪，每坪應計收之管理維護費用為36.184元，系爭房屋為204.4坪，被告每月應繳付之管理維護費用則為7,396元（計算式：36.184×204.4＝7,396，元以下四捨五入），核與系爭買賣契約書及所提臺北市國民住宅租賃契約書、萬芳社區中心承租戶面積及管理費一覽表相符。被告既自買受系爭房屋之日起即未繳納管理維護費，原告主張其積欠94年12月起至101年4月止之管理維護費合計569,492元（計算式：7,396元×77＝569,492），要為可採。
(六)又按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。民法第229條第2項、第233條第1項前段分別定有明文。故原告主張被告應給付原告569,492元，其中502,928元自支付命令聲請狀送達翌日（即100年8月10日）起至清償日止、51,712元自追加訴之聲明狀送達翌日（即101年3月6日）起至清償日止、其中14,792元自民事追加訴之聲明（二）狀送達翌日（即101年5月5日）起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，自屬有據。
五、綜上所述，原告本於系爭買賣契約第5條約定，請求被告給付569,492元，其中502,928元自100年8月10日起至清償日止、51,7 12元自101年3月6日起至清償日止、其中14,792元自101年5月5日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及其他所為之舉證，經審酌後認對於本件判斷不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 101 年 5 月 23 日
民事第三庭 法 官 趙雪瑛以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 101 年 5 月 23 日
書記官 廖素芳