臺灣臺北地方法院民事判決 100年度訴字第4930號原 告即反訴被告 劉新棕訴訟代理人 甘存孝律師
劉昌崙律師複代理人 劉文瑞律師被 告即反訴原告 楊淳茵訴訟代理人 黃勝和律師上列當事人間履行契約事件，本院於中華民國101年10月26日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新台幣壹佰捌拾肆萬元及自民國一百年十一月二十六日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新台幣陸拾壹萬元為被告供擔保後，得假執行，但被告如以新台幣壹佰捌拾肆萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
反訴原告之反訴及假執行之聲請均駁回。
反訴訴訟費用由反訴原告負擔。
事實及理由
甲、本訴部分：
一、本件原告起訴主張：兩造於民國 100 年 10 月 1 日就台北市大直區公有市場壹樓 F03 號獸肉類攤位（下稱系爭攤位），面積 2.31 平方公尺之攤位租賃權利簽訂轉讓契約，雙方約定價金部分係以分次付款之方式為之，在兩造簽約時先行給付第一次價款新台幣 (下同 )16 萬元，其後於 100 年
10 月 17 日再行支付 100 萬元，至於尾款 184 萬元則於市場管理處變更承租人為買方（即被告）名義後三日內付清。嗣於原告將前開契約中約定之租賃權利變更登記為被告後，被告卻拒不給付尾款184萬元，爰依兩造間之攤位租賃權轉讓契約之法律關係請求被告給付，並聲明：（一）被告應給付原告新台幣184萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息（二）原告願供擔保，請准予以宣告假執行。
二、被告則以：（一）系爭攤位於兩造訂約當時其攤位之承租人為第三人黃挺德，而非原告，故而兩造所簽訂之系爭攤位租賃權利轉讓契約應屬無效。（二）兩造簽訂之契約已違反台北市零售市場管理規則第 13 條規定: 「公有市場攤 (舖 )位限一戶承租一攤位，並應自行 (含家屬）經營，不得轉租，分租，非滿三年不得申請變承租人」之規定。亦已違反「台北市公有零售市場攤 (舖）租賃契約」第 10 條第 4款規定：「擅自將攤（鋪）位轉讓轉租或分租而不自行經營者」之情形，故而該契約應屬無效。（三）再退而言之原告原先於「 591 售屋網」網站所刊登廣告之 F3 攤位面積為
5 坪惟實際面積僅為 2.31 平方公尺，僅為 0.699 坪而己，即實際面積與廣告所刊載面積並不相符; 坪數不足自應對被告負瑕疵擔保責任，被告並以答辯狀之送達，向原告為解除「攤位租賃轉讓契約」之意思表示，是原告收答辯狀之日起，兩造之系爭攤位契約業已解除，被告自無庸給付尾款。
（四）又退言之，如認兩造間之契約業屬有效，而系爭攤位之瑕疵尚未達可得解除契約之程度，則被告依民法 359 條規定，請求減少價金，因被告曾多次向台北市公有大直市場自治會及幾位攤商詢問有關系爭攤位之市場行情，自治會及攤商皆表示 F3 攤位之市場行情約 70-80 萬元左右，並非係 300 萬元，則被告行使價金減少請求權後，系爭 F3 攤位之買賣價金由 300 萬元減少為 70 ～ 80 萬元，仍無須給付原告 184 萬元。等語置辯。並聲明：（一）原告之訴及假執行之聲請均駁回（二）如受不利判決，被告願供擔保請求免為假執行。
三、查原告主張兩造間於民國 100 年 10 月 1 日就系爭攤位之攤位租賃權利簽訂轉讓契約，並約定價金部分係以分次付款為之，尾款 184 萬元之支付方式，係於市場管理處變更承租人為買方（即被告）名義後三日內付清且於兩造簽約時被告已先行給付第一次價款 16 萬元，其後於 100 年 10 月17日並已再行支付100萬元，總計業已支付116萬元，且原告業已將前開契約中約定之租賃權利變更登記為被告之事實，業據提出系爭攤位之攤位租賃權利轉讓契約影本一紙及台北市市場處准同意辦理營業變更登記作業之函影本等件為證，復為被告所不爭執，自堪信為真實。
四、被告雖不爭執兩造間業已成立系爭契約之事實，然另以前揭情詞抗辯，是本件兩造之爭點厥為（一）系爭攤位租賃權利轉讓契約是否無效？（二）系爭攤位是否存在坪數不足之瑕疵？被告抗辯其行使契約解除權或減少價金請求權有無理由？茲就以上之爭點表示本院之見解如下：
（一）系爭攤位租賃權利轉讓契約應屬有效：按買賣之標的（物或權利）於當事人締結契約時如係屬他人所擁有，此即通常所稱之「出賣他人之物或權利」，依現今實務及學說之通說見解，均認為此等情形屬於「自始主觀不能」之情形，其契約並非無效，不適用民法第246條之規定。（最高法院33年上字第2489號判例參照），本件原告係以自己之名義與被告締結系爭攤位之租賃權轉讓契約，被告抗辯系爭攤位於兩造訂約當時其攤位之承租人為第三人黃挺德，並非原告，亦非屬代理之情形，故而兩造所簽訂之系爭攤位租賃權轉讓契約無效云云，揆諸前開說明自無理由。又法律、命令及相關行政管理規則，就其性質尚可分為多種，法律行為與相關規則有違，不當然即構成無效，尚須視其違反者係屬效力規定或是取締規定者而異。經查，本件細繹被告所稱兩造間契約違反之相關規則之規定，如臺北市零售市場管理規則，第35條規定：「……第一次書面警告，第二次處分三日至七日之停業，一年累積違反三次者，終止租約…」，足見該等規則之違反，亦僅產生相關罰則之效果而已，惟仍不得執此主張契約無效至明，至台北市公有零售市場攤(舖）租賃契約，亦屬一般債權性質之契約而已，當然更不影響及兩造間買賣契約之效力。況兩造間之契約是否確有違反被告主張之前開各規定亦屬未定，是被告此部分無效之抗辯亦顯無理由。
（二）系爭攤位並不存在坪數短少之瑕疵，被告並無契約解除權及價金減少請求權：
按所謂物之瑕疵，係指瑕疵存在於物本身，如果當事人對於當初欲購買 A 物，而於契約之商議中嗣後合意決定買賣契約係以 B 物為標的，自不得因 B 物之坪數較 A 物短少，而認有何物之瑕疵存在，又基於私法自治原則及契約自由原則，買賣標的物之價格如何約定，純係由當事人自主決定，當事人不得事後感覺價金約定過高等主觀因素等主張物有瑕疵至明。經查，本件於簽訂契約當時，買賣雙方對於契約的攤位的位置、面積、價金都沒有意見，始同意簽署契約等情，業據證人即當時書立契約之代書陳仁奇到庭結證明確（見101年8月17日言詞辯論筆錄第5頁），雖證人楊碧甘到庭證述稱：「（被告訴訟代理人黃勝和律師問楊碧甘：從那個廣告知悉劉新棕要出賣F03攤位？）因為去年十月四日，我上網591，瀏覽看到壹個物件五坪店面，因為大的買不起，就找小的。就打電話告知我先生有攤位要出賣，問先生是否晚上去大直市場找劉新棕，並與劉新棕聯絡是否可在當天晚上去看店面。劉新棕說好，可以。我與先生晚上八點到大直北安路，並打電話給劉新棕過來，帶我們去大直市場，但黑黑的，沒辦法看，劉新棕就打開鐵門拉起來，告知我們樓上可以使用，這個坪數，有五點多坪，後來就出來了，在那邊談。劉新棕要我們去他家去談。…」等語，並提出591網頁廣告一紙為證，惟查，細閱該廣告物件上記載之售金為200萬元，而本件之成交價格為300萬元，衡情若係屬同一物件，不可能有議價後結果反較廣告上之要約價格高出100萬元之譜，再參諸本件締約之名義人雖係被告，然實際出資及將來受領標的物使用者，均為證人楊碧甘，其證言自有避重就輕之情，且復無任何合理事證證明系爭攤位於締約時兩造之認知均屬5坪大小之事實，足見本件系爭契約標的及買賣價格合意，已與廣告無涉，被告之代理人楊碧甘於前往現場看到現狀，係基於另外之買賣契約合意，瞭解並願意接受該標的現況始與原告簽訂系爭契約，系爭攤位並無被告所稱之坪數短少之瑕疵存在，其並無解除契約權及減少價金請求權，已然明確，被告以此抗辯自無理由。
五、按依兩造間成立生效之系爭攤位租賃權利轉讓契約，其尾款184萬元之支付時點，係於市場管理處變更承租人為買方（即被告）名義後三日內即應予付清。查本件系爭攤位租賃權利轉讓契約並無被告所稱之無效或瑕疵之情形，業經本院認定如前所述，且原告業已將前開契約中約定之租賃權利變更登記為被告之情，亦為兩造所不爭執，參諸上開契約約定，被告自應給付184萬元予原告。從而原告依據系爭攤位租賃權利轉讓契約，請求被告給付尾款184萬元部分及自起訴狀繕本送達之翌日即100年11月26日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息為有理由，應予准許。
六、本判決本訴部分，兩造分別陳明願供擔保聲請宣告假執行或免為假執行，經核均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額，予以准許之。
乙、反訴部分：
一、反訴原告提起反訴主張：兩造於民國 100 年 10 月 1 日就系爭攤位之攤位租賃權利簽訂轉讓契約，反訴原告並已支付
116 萬元，然而系爭攤位於兩造訂約當時其攤位之承租人為第三人黃挺德，而非反訴被告，故而兩造所簽訂之系爭攤位租賃權利轉讓契約應屬無效。又兩造簽訂之契約已違反台北市零售市場管理規則第 13 條規定: 「公有市場攤 (舖 )位限一戶承租一攤位，並應自行 (含家屬）經營，不得轉租，分租，非滿三年不得申請變承租人」之規定。亦已違反「台北市公有零售市場攤 (舖）租賃契約」第 10 條第 4 款規定：「擅自將攤（鋪）位轉讓轉租或分租而不自行經營者」之情形，故而該契約應屬無效。退而言之，反訴被告原先於「 591 售屋網」網站所刊登廣告之 F3 攤位面積為 5 坪，惟實際面積僅為 2.31 平方公尺，僅為 0.699 坪而己，屬坪數短少之瑕疵，反訴被告自應負瑕疵擔保責任。反訴原告並以答辯狀之送達，為解除契約之意思表示送達，兩造之系爭攤位租賃權利轉讓契約既已無效或經解除，反訴原告爰依不當得利之法律關係請求反訴原告給付已支付之 116 萬元，並聲明：反訴被告應給付反訴原告新台幣 116 萬元，及自反訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年利率百分之五計算之利息（二）願供擔保，請准宣告假執行
二、反訴被告則以：系爭攤位租賃權利轉讓契約並無反訴原告所稱之無效情事，且亦無瑕疵等語置辯。並聲明：（一）反訴原告之反訴及假執行之聲請均駁回（二）如受不利判決，反訴被告願供擔保請求免為假執行。
四、查本件反訴原告所主張之系爭攤位租賃權利轉讓契約係屬無效，以及系爭攤位有坪數短少之瑕疵之情，業經本院認定反訴原告該等主張均無理由，如前開本訴部分第四點所述，則反訴原告以此為由，主張系爭攤位租賃權利轉讓契約無效或業經解除云云並無依據，其基於不當得利之法律關係請求業已給付之金錢即無理由，應予駁回。
五、從而反訴原告依據不當得利之法律關係，請求反訴被告應返還反訴原告116萬元及遲延利息為無理由，應予駁回。又反訴原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即應併予駁回之。
丙、又本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，及未經援用之證據，經本院斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
丁、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 101 年 11 月 16 日
民事第一庭 法 官 朱漢寶以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 101 年 11 月 16 日
書記官 林梅珍