臺灣臺北地方法院民事判決 100年度訴字第4035號原 告 黃素卿被 告 陳艷娟訴訟代理人 張譽尹律師上列當事人間請求返還價金等事件，本院於民國101年6月4日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限。民事訴訟法第255條第1項但書第2款定有明文。而所謂請求之基礎事實同一，係指變更或追加之訴與原訴之主要爭點有其共同性，各請求所主張之利益在社會生活上可認係屬同一或關連之紛爭，而就原請求之訴訟及證據資料，於繼續審理時，在相當程度範圍內具有同一性或一體性，得期待於後請求之審理予以利用，俾先後兩請求得在同一程序中一併解決，避免重複審理者（最高法院90年度台抗字第287號裁定意旨參照）。查原告起訴時，係主張其向被告購買之門牌號碼臺北市○○區○○○路○段○號2樓之6建物（下稱系爭房屋）被評估為「需注意」建築物（下稱黃單建築物），具有價值減損之瑕疵，爰依民法第359條規定，請求減少價金新臺幣（下同）142萬元，並求為判決：「⒈被告應給付原告142萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。⒉願供擔保請准宣告假執行。」（見本院卷第4頁、第54頁正反面）。嗣於民國100年11月17日，除請求減少價金外，另追加依民法第360條規定請求賠償損害142萬元，並請求法院擇一有利之請求權基礎而為裁判；繼於100年11月28日主張本件價金應減少142萬元，被告無法律上原因受領逾568萬元（即710萬元-142萬元）之價金，茲追加民法第179條規定請求被告返還142萬元（見本院卷第83頁、第107頁正反面）；其後又表示系爭房屋經鑑價後，倘非黃單建築物，將有820萬4615元之價值，但系爭房屋僅710萬元，顯然有110萬4615元之價差，茲依民法第360條之規定，改為請求賠償110萬4615元，並依民法第259條規定請求減少價金110萬4615元，再依民法第179條之規定，請求返還被減少之價金110萬4615元等語（見本院卷第226頁反面、第227頁、第220頁正反面）。被告雖以100年11月24日答辯二狀，表達其不同意原告追加民法第360條規定為請求權基礎（見本院卷第101頁），惟原告所追加之請求權基礎，均係本於兩造間買賣之系爭房屋是否因列為黃單建築物而具有價值減損瑕疵之事實，原所提訴訟資料仍得援用，應認其基礎事實同一，揆諸前揭規定，原告所為訴之追加，自應予准許，合先敘明。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：伊於99年11月間透過訴外人葉金蓮之介紹，與被告簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約），由伊以總價710萬元向被告購買系爭房屋及其基地，並於同年11月23日完成價金交付及所有權移轉登記。惟系爭房屋所在大樓即惠國大廈於88年921地震後遭臺北市政府評定為需注意建築物（即黃單建築物），嗣雖由臺北市建築師公會出具修復證明書，經臺北市建築管理處（下稱市府建管處）於90年6月
13 日函准予備查，並撤除惠國大廈之黃單列管公告，然臺北市政府都市發展局（下稱市府都發局）於98年8月18日撤銷上開修繕完竣准予備查公函，並重新公告惠國大廈為黃單建築物，系爭房屋所屬之惠國大廈管理委員會（下稱惠國大廈管委會）乃多次就大樓修繕撤標議題召開會議，除將有關黃單之會議通知、會議紀錄、大廈整復工程說明予以公告，並投遞於住戶信箱，另將區分所有權會議記錄掛號寄予所有權人戶籍所在地，惠國大廈為921地震受損建物且經評定為黃單建築物，應已為被告所知悉，此從被告已指出系爭外牆磁磚有明顯裂痕、網路可隨時搜尋黃單建築物資訊，並任職於營建署等情觀之更足明瞭。詎被告出售系爭房屋之時，竟故意隱瞞該重大瑕疵，致伊於買賣完成及產權移轉後，始因99年12月26日惠國大廈修復工程說明函而得知該大廈為黃單建築物，買家購買系爭房屋之意願顯受影響，伊並因之受有110萬4615元價差損害，爰依民法第359條規定請求減少價金110萬4615元，並依民法第179條規定，請求被告返還被減少之價金，另依民法第360條規定，請求被告賠償伊所受價差損害，並請求法院擇一有利之請求權基礎而為裁判等語。並聲明：㈠被告應給付110萬4615元，及自起訴狀繕本送達翌日即100年10月1日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈡願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：伊於96年底購入系爭房屋後，即出租他人收益，99年11月6日再將系爭房屋出售予原告，在擁有系爭房屋期間，伊並不知惠國大廈已恢復為黃單建築物，並無故意不告知之情事。至伊於答辯狀所指出惠國大廈外牆裂痕及網路上可搜尋黃單資料，係原告對伊提出刑事告訴後，伊委託律師為答辯而搜尋之資料，又伊係任職於營建署之內部週邊單位（人事、會計、總務、文書科室），而非營建署職務核心單位，均不足作為伊明知有黃單情事之證據。又所謂黃單，僅屬需注意之建築物，並非危險建築物，並不禁止使用及轉讓，亦得於符合一定要件後解除，原告既未舉證證明惠國大廈係因何種原因導致被列為黃單及是否確實導致系爭房屋具有價值瑕疵，暨是否影響系爭房屋之使用安全，自不得僅憑黃單二字，即認系爭房屋必有價值減損之瑕疵。況惠國大廈交易熱絡，且伊為系爭房屋所有人期間，一直將系爭房屋出租他人，並因租金及轉售價差而獲利，更可見系爭房屋之價值不因黃單而受影響。又縱認系爭房屋具有價值瑕疵，惟惠國大廈5樓至8樓之外牆磁磚有明顯裂痕，任何路過之人均明眼可見，並可透過網路隨處搜尋，以原告締約前之兩次看屋，簽約、點交及結案而在系爭房屋碰面之情，及原告購入系爭房屋係用於出租收益，為不動產投資客，依一般經驗法則，應嫻熟買賣不動產相關事務，原告顯因重大過失而不知惠國大廈外觀磁磚裂痕及黃單列管等資訊，依民法第355條第2項規定，伊自不負擔保之責。再者，原告主張其於99年12月26日發現惠國大廈為黃單，卻遲至100年9月20日始提起本件訴訟，顯已逾民法第365條之除斥期間等語。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，願以現金或土地銀行忠孝分行無記名可轉讓定期存單供擔保，請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事實（見本院卷第227頁正反面）：㈠系爭房屋所在大樓即惠國大廈因88年9月21日大地震而受損，經市府工務局評定為黃單建築物（見本院卷第151頁）。
㈡北市建築師公會受惠國大廈管委會之託，出具修繕完竣確認
書，經市府建管處以90年6 月13日北市工建字第9043355300號函准予備查，並自網站上撤除惠國大廈之黃單列管公告（見本院卷第151 頁）。
㈢被告於96年底透過葉金蓮之介紹購得系爭房屋，其後並出租予他人居住。
㈣臺北檢察署於98年7月28日函通知市府工務局，惠國大廈之修繕完竣確認書係屬偽造（見第151頁正反面）。
㈤市府都發局於98年8月18日致函惠國大廈管委會，表示90年6
月13日北市工建字第9043355300號准予備查修繕完竣公函應予撤銷，並於網站重新公告惠國大廈列為九二一地震列管之黃單建築物（見本院卷第59頁、第152 頁）。
㈥惠國大廈管委會於98年9月4日函請市府都發局撤銷惠國大廈
之黃單列管公告，惟遭該局於98年9月17日函覆歉難照准，而惠國大廈未再檢送相關修繕完竣確認書，以致迄未撤銷黃單列管（見本院卷第62至63頁、第152頁）。
㈦惠國大廈管委會於98年11月14日及同年月26日召開區分所有
權人會議，討論前開修繕完竣遭撤銷及重新列為黃單建築物暨如何修繕事宜（見本院卷第153至157頁）。
㈧原告於99年11月6日透過葉金蓮之介紹，以總價710萬元向被
告購買系爭房屋，兩造簽訂系爭契約後，於同年11月23日辦妥所有權移轉登記及交付價金（見本院卷第34至36頁）。
㈨原告於100年2月23日函知被告應負物之瑕疵擔保責任，並依
民法第359條規定主張解除系爭買賣契約（見本院卷第 12至14頁）；其後再聲請臺北市中山區調解委員指定於100年3月30日調解（100年民調字第109號），但被告到場後雙方之意見未能一致而調解不成立；繼於100年5月間對被告提出刑事詐欺告訴，經臺北地檢署以100年度偵字第13886號為不起訴處分，嗣經高檢署以100年度上聲議字第5939號駁回再議確定；再於100年9月20日提起本訴（見本院卷第37至38頁、第39至40頁、第4頁）。
四、原告主張系爭房屋所在大樓即惠國大廈為921地震受損建物且經評定為黃單建築物，被告出售系爭房屋時，竟故意隱瞞該重大瑕疵，致其購買之系爭房屋價值減損，被告應負物之瑕疵擔保責任云云，惟為被告所否認，並以前揭情詞置辯。是本件爭執事項為：㈠系爭房屋是否因惠國大廈經評定為黃單建築物，而具有價值減損之瑕疵？㈡原告是否以高於市價之價格購買系爭房屋？應否減少價金？是否受有損害？茲分述如下：
㈠系爭房屋是否因惠國大廈經評定為黃單建築物，而具有價值
減損之瑕疵？⒈系爭房屋所處大樓即惠國大廈因88年9月21日大地震後發生
向左傾斜，且大樓多處鋼筋混凝土柱、樑、版、牆有裂縫，雖對主體結構尚不造成結構體之安全顧慮，然仍應予補強以恢復原有之強度，而經市府工務局依內政部921大地震受損建築物危險分級評估作業規定複勘結果評定為黃單建築物。嗣惠國大廈管委會雖委託北市建築師公會針對該大樓詳細受損情形辦理鑑定並製作修繕補強計畫據以修繕補強，並於修繕完竣後出具修繕確認書，而經市府建管處以90年6月13日北市工建字第9043355300號函准予備查，且自網站上撤除惠國大廈標列為921地震黃單建築物之列管公告；惟臺北檢察署於98年7月28日函通知市府工務局，惠國大廈之修繕完竣確認書係屬偽造，市府都發局乃於98年8月18日致函惠國大廈管委會，表示90年6月13日北市工建字第9043355300號准予備查修繕完竣之公函應予撤銷，並於網站重新公告惠國大廈標列為921地震列管之黃單建築物。惠國大廈管委會雖於98年9月4日函請市府都發局撤銷惠國大廈之黃單列管公告，惟遭該局於98年9月17日函覆歉難照准，而惠國大廈未再檢送相關修繕完竣確認書，以致該大樓被標列為921地震黃單建築物之狀況迄今亦然等情，既如前述（見不爭執事實㈠、
㈡、㈣、㈤、㈥），則被告出售系爭房屋予原告之際，惠國大廈被評定為黃單建築物之情，堪予認定。
⒉按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危
險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，民法第354條第1項前段定有明文。所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限（最高法院73年台上字第1173號判例參照）。又買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5條之規定，應負擔保之責者，買受人得請求減少其價金。買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不請求減少價金，而請求不履行之損害賠償，同法第359條前段、第360條前段亦分別定有明文。
查，衡諸房屋之主要功能，除供居住使用外，亦屬保值資產，而有重要之交換價值。系爭房屋有上開地震受損而經評定為黃單建築物之瑕疵，於成本層面，將影響裝潢維修費用之支出、銀行核貸准否與成數，於使用層面，可能造成租金減少、耐用年限縮短、空置增加，於風險層面，恐使未來結構安全添加變數（修復保固市場上僅1至2年）而影響購屋意願，依通常交易觀念，必使系爭房屋交換價值產生貶損，則原告主張其購買之系爭房屋經評定為黃單建築物，有減損交易價值之瑕疵存在，應屬可取。
㈡原告是否以高於市價之價格購買系爭房屋？應否減少價金？
是受有損害？⒈本院囑託宏邦不動產估價師聯合事務所鑑定列為黃單不動產
之系爭房屋與一般不動產於兩造99年11月6日買賣時之市場交易價格，經該事務所就堪估標的於最有效使用情形下，進行產權、一般因素、區域因素、個別因素、不動產市場現況等分析，並採用比較法及收益法二種估價方法進行評估後，鑑定結果認為系爭房屋於兩造99年11月 6日買賣時之市場交易價格為 710萬2870元，而一般不動產（即如非黃單建築物之系爭房屋）之市場交易價格則有 820萬4615元，有估價報告書可稽（見外放證物之估價報告書第2至3頁）。
⒉原告主張系爭房屋於99年11月 6日兩造買賣時既與一般正常
物件存有價差110萬4615元（即820萬4615元-710萬元），被告自應減少價金 110萬4615元，或賠償其因價差所受之損害云云。惟：
⑴按民法第359條規定：「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5條
之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約，或請求減少其價金。」旨在兼顧買賣雙方之利益與損失。是買受人請求減少之價金數額，自應依同品質物品之市場價值與系爭瑕疵物之買賣價金並其減少後之實際價格相比較，以為計算之基準。倘買賣當時之價金與市價相當，固應以市價扣除瑕疵物品之實際價值，為買受人所得主張減損價值損失之數額。倘買賣價金較市價為低時，不問出賣人是否有將瑕疵物品減損之價值扣除之意，如仍以市價扣除實際價值以為計算其減少之價值損失數額，則失諸公平。是以法院於計算買受人得請求之減少價金數額時，自應先調查買賣當時之市價與買賣價金是否相當，方能為適當之裁量（最高法院86年台上字第1615號判決參照）。查，原告雖憑宏邦不動產估價師聯合事務所鑑定之系爭房屋（非黃單建築物）於買賣當時之市價820萬4615元，扣除實際價值（即黃單建築物）710萬2870元，計算系爭房屋因惠國大廈被評定為黃單建築物之瑕疵所減損之價值數額為110萬4615元，惟原告係以710萬元之價金購買系爭不動產（見不爭執事實㈧），明顯低於非黃單建築物之市價，甚至低於黃單建築物之實際價值，足見系爭房屋之買賣價金中已無因有瑕疵而得減損之價值，原告仍以兩造買賣當時非黃單建築物之市價計算其減損價值之數額，據以依民法第359條規定請求減少價金110萬4615元，並依民法第179條規定，請求被告返還受有溢領價金之利益，依前揭規定與說明，即非可採。
⑵又按損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，在於填
補債權人所受之損害及所失之利益，民法第216條固定有明文。惟無論所受損害抑所失利益，被害人賠償損害之請求權，以受有實際上之損害為成立要件（最高法院97年台上字第1316號判決意旨參照）。本件原告主張系爭房屋如非黃單建築物，在99年11月6日成立系爭契約之時，既有820萬4615元之價值，其自因此受有110萬4615元（即820萬4615元-710萬元）之價差損害云云。惟原告並非以前所鑑定之非黃單建築物 820萬4615元價格購買系爭房屋，為其所不否認，亦即原告並非以高於市場行情之價格購買，自無損害可言。又被告係以 710萬元出售系爭房屋，低於前所稱黃單建築物之實際價值 710萬2870元，由此可見原告係以與市價相當之價格購買系爭房屋，亦無溢付價金之情。原告依民法第 360條之規定，請求賠償 110萬4615元之損害云云，即不足採。至系爭房屋是否未能出租及轉售困難，暨原告是否因之受有損害等節，依九二一地震受災區建築物危險分級評估作業規定第 4條第2項第1款規定：「評定為需注意建築物，貼黃色標誌」，可知惠國大廈僅為需注意建築物，尚非必須拆除或暫停使用之危險建築物，依九二一震災受損建築物解除危險分級評估標誌作業要點第 2、3、5點之規定，倘經修繕完竣，非不得解除評估之標誌。是不因惠國大廈之黃色建築物標示尚未被解除，即認系爭房屋無從買賣或出租。再觀之惠國大廈管委會檢送之98年11月14日及同年月26日惠國大廈區分所有權人會議開會通知及會議紀錄（見本院卷第154至156頁），惠國大廈管委會實已積極辦理修繕事宜，假以時日，不無解除黃單建築物之可能。況原告自陳其係為長期投資之目的而購買系爭房屋（見本院卷第55頁），益徵其短期之內不致因無法轉售而受有損害。至能否出租部分，系爭房屋在被告於96年購入系爭房屋至出售予原告之期間內，均出租予他人之情，既為原告所未否認，是難遽認系爭房屋目前無法出租。此外，原告就其所稱無法出租、轉售之損失，並未舉證以實其說，其進而請求賠償損害，自仍屬無稽而非可採。
五、綜前所述，兩造於99年11月 6日成立系爭契約之時，原告既未以高於市價（即710萬2870元）之價格購買系爭房屋，不惟被告無溢領價金之情，原告亦未受有損害，至無法出租及轉售各節，復乏所據得以相左，則不論被告是否故意不告知惠國大廈經評定為黃單建築物，及原告行使瑕疵擔保請求權是否逾民法第 365條所定之除斥期間，原告均無從請求減少價金或損害賠償。從而，原告依民法第 359條規定請求減少價金，再依民法第 179條規定，請求請求返還其所謂之被減少之價金110萬4615元，或依民法第360條之規定，請求給付其所稱之損害110萬4615元，及自起訴狀繕本送達翌日即100年10月1日起至清償日止，按年息5%計算之利息，均無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，併駁回之。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與本件判決結果無影響，無庸逐一論述，併此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條規定，判決如主文。
中 華 民 國 101 年 6 月 25 日
民事第八庭 法 官 許純芳以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 101 年 6 月 25 日
書記官 劉碧輝