臺灣臺北地方法院民事判決 100年度訴字第4134號原 告 游勝強訴訟代理人 陳泰源律師被 告 陳燕儀
陳 對共 同訴訟代理人 李偉誌律師複代理人 董晉良律師上列當事人間請求減少價金等事件，本院於民國102 年2 月6 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告陳對應給付原告新臺幣肆萬叁仟元，及自民國一百年十月十八日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告陳對負擔十分之一，餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行。但被告陳對以新臺幣肆萬叁仟元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序部分：
一、按「因不動產之物權或其分割或經界涉訟者，專屬不動產所在地之法院管轄。其他因不動產涉訟者，得由不動產所在地之法院管轄」；又當事人得以合意定第一審管轄法院，民事訴訟法第10條、24條第1 項前段分別定有明文。查本件兩造係因不動產涉訟，且該不動產係在本院轄區，又兩造以不動產買賣契約約定合意以買賣標的物所在地定為第一審管轄法院，有兩造不動產買賣合約書可稽（見本院卷㈠第11頁至反面），則依上揭規定，本院自有本件第一審管轄權，合先敘明。
二、次按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第2 款、第3 款分別定有明文。查本件原告起訴時原以被告兩人涉有共同侵權行為，而聲明：㈠被告陳對應給付原告新臺幣（下同）150 萬元及自起訴狀繕本送達翌日起按週年利率百分之5 計算之利息、㈡被告陳燕儀應給付原告150 萬元及自起訴狀繕本送達翌日起按週年利率5%計算之利息，有民事起訴狀在卷可考（見本院卷㈠第4 頁）。嗣於100 年10月3 日具狀變更聲明為：㈠被告陳對及陳燕儀應連帶給付原告150 萬元及自起訴狀繕本送達翌日起按週年利率5%計算之利息（見本院卷㈠第100 頁）；嗣原告另於100 年12月15日具狀變更上開聲明為先位聲明，並依民法物之瑕疵擔保及不動產買賣契約之法律關係，變更聲明為，追加備位聲明為：被告陳對應給付原告150 萬元及自起訴狀繕本送達翌日起按週年利率5%計算之利息，有民事準備狀㈡在卷可考（見本院卷㈠第166 頁），復於101年11月21日具狀變更先位聲明為：被告應連帶給付原告3,946,614 萬元及自起訴狀繕本送達翌日起按週年利率百分之5計算之利息，變更備位聲明為：被告陳對應給付原告3,946,
614 元及自起訴狀繕本送達翌日起按週年利率5%計算之利息，有民事擴張訴之聲明狀在卷足憑（見本院卷㈡第32頁）。
核原告擴張聲明並追加備位之訴，均係本於原告與被告陳對間之系爭買賣契約及其標的有所瑕疵而向被告等請求損害賠償等同一基礎事實而主張，是其先後位之訴請求之基礎事實同一，揆諸前揭規定，自應准許。
貳、實體部份：
一、原告主張：㈠其前與被告陳對簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭不動產買
賣契約書），約定由其向被告陳對購買其所有坐落於臺北市○○區○○段○ ○段○○ ○○號土地及其上門牌號碼為臺北市○○區○○路○○○ 巷○○○○ 號之房屋（包含頂樓加蓋部分，下稱系爭房地）。嗣其依約履行交付價款及相關買賣條件後，被告陳對亦將系爭房地過戶登記於原告名下。而被告陳對於系爭房地之標的現況說明書第14項保證：系爭房地之頂樓平台為自己單獨使用，詎於兩造交屋後，系爭房地之二樓住戶竟突然向原告表示，有關系爭房地之頂樓加蓋部分，該住戶已多次請求被告陳對拆除，並曾經一度欲向拆除大隊請求拆除，是有關頂樓平台部分絕非原告可以「單獨使用」，且尤有甚者，該二樓之住戶甚至於其陽台上架設布條表示：「本棟5 樓有產權糾紛，購屋請三思」等語，並阻止房仲人員上至系爭房地進行客戶帶看，導致原告迄今仍無法出售系爭房屋。再系爭房屋之頂樓加蓋部分，目前已遭訴外人丁璋原以另案向鈞院訴請拆屋還地判決確定，並業已拆除。而系爭買賣契約自始自終均為被告陳燕儀代理被告陳對出面與原告簽定，是有關保證並無其他住戶主張權利、頂樓平台得單獨使用及等情，均為被告陳燕儀所為，則被告陳燕儀明知上開事項與事實不符，竟仍隱瞞並進而代理被告陳對與其簽約，自應負擔共權行為損害賠償責任。又被告陳對前另於系爭房地之標的現況說明書第3 項保證：系爭房屋並無滲漏水之情形，詎其於交屋後進行整修時始發現，系爭房屋有多處漏水之情形，而此顯與上開標的現況說明書中所保證之無漏水情況相去甚遠，又其為修補系爭房屋之漏水已支出300,200 元。
㈡被告陳對為系爭房地之所有權人、被告陳燕儀為協助陳對並
出面與其簽訂系爭買賣契約之人，然其二人竟故意隱瞞系爭房屋漏水及有屋頂使用爭議之情形並已使其發生損害，是其自得依民法第184 條1 項前段、後段及第185 條第1 項前段之規定，請求被告連帶賠償其因修補漏水所支出之費用共300,200 元，又渠等以違反善良風俗之方式故意隱瞞系爭房地頂樓使用情形及爭議自亦應連帶賠償原告3,156,234 元；又因被告隱瞞該頂樓加蓋之使用爭議致該頂樓加蓋部分業遭判決拆除，故被告等自須連帶賠償拆除頂樓加蓋之費用42萬元。另依臺灣臺北地方法院99年度重訴字第1158號民事判決見解可知，被告等故意隱瞞上開爭議，致其於另案遭訴外人丁璋原訴請拆屋還地判決確定，而目前頂樓加蓋業已拆除，則此部分依比例原告所受之銀行貸款利息損失自亦應由被告二人連帶賠償，是其因向被告陳對購買系爭房地，而向銀行貸款11,600,000元，詎被告未依照約定照實告知先前曾與二樓住戶所發生之糾紛，亦未能使原告單獨使用頂樓平台，致使原告自買受系爭房地至101 年9 月底止，共繳納369,367 元之利息（100 年之利息為155,634 元，101 年1 月至9 月為213,733 元，共計369,367 元）。而依照鑑定機關之鑑定結果系爭頂樓增建總時值為：3,156,234 元、評估總時值為：
16,468,554元。是頂樓增建約占總價值19% （計算式：3,156,234 ÷16,468,554≒0.19），故其受有利息損害為70,180元（計算式：369,367 元×19% ＝70,180元，元以下四捨五入），而此部分自亦應由被告等連帶賠償之。從而，其爰以民法第184 條1 項前段及後段、第185 條等規定先位請求被告連帶賠償其所受之上開損害共計3,946,614 元（計算式：
300,200 元＋3,156,234 元＋420,000 元＋70,180元＝3,946,614 元）；並以系爭買賣契約第2 條第2 項及民法354 條、第359 條、第360 條等規定，備位請求被告陳對賠償其前開修補漏水之費用300,200 元、拆除頂樓加蓋之費用42萬元、向銀行借款之利息損害70,180元，並因前開頂樓加蓋之爭議而向被告陳對請求減少價金3,156,234 元，共計被告應賠償原告3,946,614 元等語。
㈢聲明：
⒈先位聲明：
被告陳對及陳燕儀應連帶給付原告3,946,614 元及自起訴狀繕本送達翌日起按週年利率5%計算之利息，並願供擔保請准宣告假執行。
⒉備位聲明：被告陳對應給付原告3,946,614 元及自起訴狀繕
本送達翌日起按週年利率5%計算之利息，並願供擔保請准宣告假執行。
二、被告各以：㈠被告陳對部分：
⒈其前與原告簽訂系爭買賣契約，約定由其對出售所有之系爭
房地予被告，而其並於100 年4 月29日將系爭房屋交予原告。又原告雖以其前於屋況使用說明書保證系爭房屋之頂樓平台為單獨使用云云，然系爭買賣契約之標的物僅為○○路00
0 巷00○0 號4 樓之房屋，並未包含原告所稱頂樓加蓋部分。且依本件系爭產買賣契約顯示，本件標的之面積共計101平方公尺，換算約30坪，總價為1,660 萬元，因此每坪價格約55萬，此一價錢亦與同樣屬於吉林路路段買賣成交行情相去不遠，甚至比市場行情更為低廉。從而，以雙方買賣之價金，比對市場價格，本件買賣之標的自僅限於4 樓建物及坐落土地，而不包含頂樓加蓋部分，況如原告所稱，本件買賣標的有包含頂樓部分，而有瑕疵必須減價，則系爭買賣契約之價格顯不可能如此低廉。又關於屋頂之加蓋部分，乃為公寓之共用部分，依據法令及一般社會經驗皆可知，而其並無該屋頂之所有權，此為原告所知悉，是不論依系爭買賣契約之記載，亦或土地及房屋移轉登記，被告陳對皆無可能將屋頂加蓋部分移轉予原告，是系爭買賣契約之標的物自始不包含屋頂加蓋部分，從而，該頂樓增建部分本身並不存在價值、效用或品質之瑕疵，非屬物之瑕疵，是其自不負擔瑕疵擔保責任甚明。
⒉而關於屋頂共用部分為單戶單獨使用時，實務上通常以所有
區分所有權人同意設定專用使用，或訂立分管協議以資處理及解決。而被告陳對已於系爭買賣契約之標的現況說明書中第1 項「是否有住戶規約？」勾選否。第2 項「有無約定專用或約定共用部分之範圍及使用方式」勾選否。第6 項「共用部分有無分管協議」亦勾選否，則其自並無隱瞞欺騙之情事，則交屋後面臨遭鄰居請求若干權利之風險原告於購買時亦已知悉，是原告以其隱瞞欺騙云云主張侵權行為及債務不履行，顯無理由。又其雖另於該現況說明書之第3 項「本房地為頂樓，樓頂平台是否為自己單獨使用？」勾選「是」，然該情亦為屬實，蓋其當時確實係自己單獨使用系爭房地之樓頂平台，而此一客觀事實其亦據實告知無誤，而其該等陳述確為當時之現況，則原告於交屋後與鄰居間如何協調，且有無發生糾紛等情，其自不甚清楚。
⒊再兩造再系爭買賣契約第2 條第3 項當中明白約定「前開增
建部分無所有權並有被拆除之虞，若於交屋後，始被通知拆除者，甲方同意自行負責，其相關之權利義務甲方確已知悉。」，系爭房地於交屋前確實未經通知拆除，而係於其交屋後，因原告欲將系爭房地之屋頂建物出租，而時常帶陌生人前來看屋，引起二樓住戶之不滿，並與二樓住戶關係不睦，始遭二樓住戶通知違建必須拆除。否則何以屋頂建物加蓋已約30年，皆不曾發生問題，亦不曾有住戶提告，是系爭房屋之屋頂加蓋部分是否拆除並不可歸責於被告，而被告主張其有故意欺瞞云云顯非事實。
⒋又原告先前於交屋前向被告反映系爭房屋有白蟻乙事，其甚
為關切，至屋內查看，並同意補貼原告三萬元，是其絕非不守誠信之人，縱系爭房屋已經點交，其亦對屋況及售後情形十分負責。然未避免永無止盡之煩擾，兩造前於100 年6 月30日簽立協議書（下稱系爭協議書），約定系爭房屋如日後有任何問題皆由買方自行處理等語。是雖兩造於系爭買賣契約第15條定有保固條款，然而系爭買賣契約為100 年2 月19日所簽立，而兩造已於100 年6 月30日已另行簽立系爭協議書已約定日後有任何問題皆由買方自行處理。則關於100 年
6 月30日後系爭房屋之問題，原告自應自行負責。是關於原告主張系爭房屋漏水之部分，兩造於點交系爭房屋時即已確認並無漏水問題存在，然原告竟於100 年10月19日以存證信函稱房屋於交屋後發生漏水，而其亦已於收受該存證信函後，於100 年11月3 日以存證信函妥善回覆原告相關疑問。然原告既稱係於房屋裝修期間始發現漏水情事，則其認為此一漏水情形應係原告不當裝修房屋所致，不應由被告負責，又縱有漏水之情形，顯係發生於000 年0 月00日之後，則據兩造系爭協議書之約定，原告自應自行處理，而不得請求其賠償該修補漏水之費用甚明。又關於原告請求系爭房屋頂樓加蓋、拆除頂樓加蓋暨銀行利息損失部分，由於雙方僅就系爭房屋簽訂買賣契約，本就不包含頂樓加蓋之部分，已如前述，是原告所請求被告賠償其拆除及銀行利息損失等，並無理由。
⒌再其於出賣系爭房地時，僅就四樓合法建物為出售，既為原
告所明知，且契約之締結，係由買、賣雙方當事人，基於自由之意思表示而訂立，且依契約條款，為當事人謹慎思考後，對於當事人利益與社會生活的理性規劃後之產物，當事人自應遵守該契約之約定內容，如契約內容不違反法律強制規定、公共秩序或善良風俗，法律即承認當事人訂定的契約為有效的約定，不能任憑買受人以其他理由反悔支付價金。是退步言之，縱然被告以稍高於市場行情價出賣系爭不動產，此亦僅為私法活動下之合理情形，並無任何違法之情事發生，則原告請求少價金顯無理由等語資為抗辯。
㈡被告陳燕儀部分：原告雖以其代理被告陳對出面與原告簽訂
系爭買賣契約，故須就系爭房屋與事實不符之情形，負擔侵權行為損害賠償責任云云，然系爭房屋之出賣人依法即無須對原告負擔任何瑕疵擔保責任、債務不履行、侵權行為等損害賠償責任，則其僅係被告陳對之代理人，依民法第103 條第1 項之規定，其僅代被告陳對轉達其意思並代為接收原告之意思表示，並非出賣人，而系爭買賣契約最終之效果係直接歸屬於買賣雙方，與其自無相關，是自非原告所稱保證之情形，原告據此要求其負擔民法侵權行為損害賠償責任，於法未洽等語，資為抗辯。
㈢前開被告均聲明：1.原告之訴駁回。2.如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事實：㈠兩造於100 年2 月19日簽訂系爭不動產買賣契約書，由原告
向被告陳對購買門牌號碼臺北市○○路○○○ 巷○○○○ 號4 樓房屋暨坐落土地，價金為1660萬元。
㈡系爭買賣契約書第2 條約定，買賣標的現狀另有增建或佔用
部分，依現行法令無法登記，其權利義務業經雙方約定如下：㈠增建及占用範圍為：天井增建、後陽台外推、頂樓增建。並於第15條約定，賣方自正式交屋日起，若該屋有滲漏水情形，則賣方除應負責修繕之外，並負責半年滲漏水保固責任。
㈢該頂樓增建部分係從臺北市○○路○○○ 巷○○○○ 號4 樓房屋
內由內梯通往，業經訴外人丁璋原即臺北市○○路○○○ 巷○○○○ 號2 樓房屋所有權人，以該頂樓平台為全體住戶共有為由，訴請本件原告拆除，經本院以100 年度訴字第5177號判決應予拆除。
㈣被告於標的現況說明書說第3 點，就本房地為頂樓，樓頂平
台是否為自己單獨使用這點，勾選「是」。第6 點共用部分有無分管協議這點勾選「否」。第14點是否有滲漏水情形，勾選「否」。產權持有期間是否曾因滲漏而進行修繕這點，勾選是，並說明係於98年7 月，於5 樓側邊天花板進行修繕。第23點勾選是否有未登記之增建、改建、違建、禁建或差拆除重建之情事這點，勾選是，並說明為「後陽台外推、天井增建、頂樓加蓋」。
㈤兩造曾於100 年6 月30日簽立系爭協議書（見本院卷㈠第24
4 頁），載明原告收到被告陳對支付因系爭房屋及頂樓增建部分房屋內部因白蟻造成損壞之補貼費用3 萬元，如日後有任何問題均由原告自行處理。
四、得心證之理由：本件原告先位主張被告出售系爭房地時，故意不告知系爭房屋增建部分曾有2 樓住戶即訴外人丁璋原不同意使用及要求拆除，嗣系爭房屋增建部分因遭訴外人丁璋原起訴請求拆除而無法使用，且系爭房屋頂樓增建有漏水之瑕疵，被告顯係故意詐欺之，應連帶負侵權行為損害賠償責任，並備位主張依據系爭不動產買賣契約書第2 條第2 項之約定及物之瑕疵擔保之規定，訴請被告賠償等語，為被告所否認，並以前詞置辯，是本件兩造之爭點厥為：㈠系爭不動產買賣之標的是否有包括頂樓增建？㈡原告先位主張被告陳燕儀、陳對隱瞞頂樓增建曾經訴外人丁璋原即2 樓住戶請求拆除之事實，導致原告須拆除頂樓增建，而依照民法第184 條第1 項前段、第185 條之規定，請求被告連帶賠償是否有理由？如有，應賠償之金額若干？㈢原告主張被告陳對未告知頂樓增建未經全體住戶同意使用，致遭訴請強制拆除，及未告知頂樓增建有漏水情事，屬買賣物之瑕疵，應負瑕疵擔保責任，並請求依據系爭不動產契約第2 條第2 項約定請求損害賠償，有無理由？如有，應賠償之金額若干？茲析述如下：
㈠按解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契
約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解。又解釋當事人所立書據之真意，以當時之事實及其他一切證據資料為其判斷之標準，不能拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失真意，最高法院17年上字第1118號、19年上字第28 號 判例可資參照。原告與被告陳對於系爭不動產買賣契約書契約第1 條約定：「不動產標示及買賣權利範圍…樓房層數4 …層數4」、第2 條第1 項約定：「增建或占用部分：買賣標的現狀另有增建或占用部分，依現行法令無法登記，其權利義務業經雙方約定如下：一、增建或占用範圍：天井增建、後陽台外推、頂樓增建。」等語。而該現況說明書第13 項 記載：
「是否有未登記之改建、增建、違建、禁建或拆除重建之情事。說明：後陽台外推、天井增建、頂樓加蓋」等語，有系爭不動產買賣契約書及標的現況說明書在卷可參（見本院卷㈠第8 至15頁）。而上開約定內容，並無任何關於加蓋頂樓部分係被告陳對無償贈與予原告或僅供原告無償使用之內容，卻明白表示「本買賣標的物現況另有增建或占用部分，依現時法令無法登記…」之字句，應可認定系爭買賣之標的物，尚包括加蓋頂樓之增建部分，只是該部分無法辦理變更登記而已。且從第2 條第2 項買賣雙方明白約定「若增建部分於交屋前（如有借屋裝修則為借屋裝修前）曾被拆除或曾被通知拆除或曾經其他區分所有權人或住戶主張權利者，乙方（即被告陳對）應告知甲方（即原告），若因故無法排除則甲方得向乙方請求損害賠償或解除本約」等語，原告即得以請求被告陳對賠償損害或主張解除契約等內容，亦可知兩造於訂約當時亦有將加蓋頂樓之增建部分列為買賣標的之合意，否則如謂加蓋頂樓之增建部分非屬系爭買賣之標的，則被告陳對又為何要承擔可能遭原告求償或解約之結果。況兩造曾於100 年6 月30日簽立系爭協議書，載明「原告茲收到賣方陳對支付臺北市○○區○○路○○○ 巷○○號4 樓及5 樓增建部分其房屋內部因白蟻造成損壞之補貼費用3 萬元，如日後有任何問題均由原告自行處理」，並由被告陳燕儀簽名確認，倘若被告陳對所出售者不包含頂樓增建之部分，又為何須支付原告該部分損壞之補貼費用。從而，堪認系爭買賣標的包括系爭房屋暨坐落基地外，尚包含頂樓屋頂平台增建部分，僅係該增建部分無法辦理變更登記，是被告等辯稱本件買賣之標的自僅限於系爭4 樓建物及坐落土地，而不包含頂樓增建部分云云，均非可採。
㈡先位部分：
⒈原告先位主張被告隱瞞頂樓增建曾經訴外人丁璋原即2 樓住
戶請求拆除之事實，導致原告須拆除頂樓增建，而依照侵權行為之規定，請求被告連帶賠償是否有理由？⑴按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任
；數人共同不法侵害他人之權利者，連帶負損害賠償責任；不法侵害他人之身體、健康、名譽、自由、信用、隱私、貞操，或不法侵害其他人格法益而情節重大者，被害人雖非財產上之損害，亦得請求賠償相當之金額；其名譽被侵害者，並得請求回復名譽之適當處分，民法第184 條第1 項前段、第185 條第1 項、第195 條第1 項定有明文。又按民法第
184 條第1 項前項規定侵權行為以故意或過失不法侵害他人之權利為成立要件，故主張對造應負侵權行為責任者，應就對造之有故意或過失負舉證責任，若其行為並無故意或過失，即無賠償之可言。最高法院58年台上字第1421號、49年台上字第2323號、54年台上字第1523號判例、82年度台上字第
267 號裁判要旨參照。本件原告主張被告應連帶賠償3,946,
614 元，包括修復漏水費用、頂樓加蓋減損之價金、拆除費用、銀行貸款利息損失等，無非以被告於系爭房屋交易過程中隱匿、欺瞞頂樓增建物曾遭2 樓住戶丁璋原主張權利要求拆除，而有故意侵權行為乙節，為被告所否認，並辯稱其於屋頂建物加蓋並單獨使用已約30年，皆未有住戶提告等語。
⑵原告雖以另案亦即本件原告遭訴外人丁璋原即臺北市○○區
○○路○○○ 巷○○○○ 號之2 樓住戶起訴請求拆除頂樓增建之訴訟中，由訴外人丁璋原所提出之起訴狀為據，主張被告隱匿屋頂平台加蓋建物曾遭訴外人丁璋原主張拆除乙節，業經被告所否認，而訴外人丁璋原所書寫之起訴狀，雖記載「…
5 層乃違建，原屋主當初蓋後，亦是鬧的不可開交，時值本人為2 樓住戶，住在日本，回來時，據理力爭，原4 樓住戶一哭二跪三上吊，又加上4 樓老阿媽與家母和1 樓、3 樓都處的很好，家母勸我多一事不如少一事，就這樣淡化了，此
4 樓賣掉時，我們都不知，但現在換了新屋主，我們決定不再姑息，當裝潢時將1 月之時間，禮拜六、日一大早施工亦鬧的不甚愉快…」等語，然此書狀既為訴外人丁璋原於另案訴訟為訴請本件原告拆除頂樓違建之訴訟所撰寫，其目的乃為請求本件原告拆除頂樓增建，且訴外人丁璋原又於書狀中記載：其與本件原告因頂樓增建乙事有所爭執，可見訴外人丁璋原撰寫該起訴書之目的，即為達拆除現為原告使用之頂樓增建物，斷無表示其等曾達成同意被告即4 樓前手屋主使用頂樓平台增建之協議，是該書狀之證據力即顯薄弱。況訴外人丁璋原於書狀中復記載「其遭母親勸阻，而將此事淡化，直至被告將系爭房屋出售給本件原告始決定予以請求拆除」等語，故訴外人丁璋原所謂淡化之意為何，尚非明確，而系爭頂樓平台之使用是否可認經全體住戶成立明示或默示之分管協議，亦非無疑，而訴外人丁璋原經本院傳訊後並未到庭，原告復捨棄傳訊，有本院言詞辯論筆錄在卷可考（見本院卷㈡第72頁），況原告亦自承訴外人丁璋原並未於系爭房屋出售給原告之前，報請違章大隊拆除等語（見本院卷㈡第77頁），可見原告對此利己事實即訴外人丁璋原曾就頂樓平台增建物向被告主張權利乙節，則未再提出任何證據以資佐證，難認其所言屬實，自無法據此補強該訴外人丁璋原所提出起訴狀該書證之證明力。此外，原告雖主張2 樓住戶丁璋原曾於10幾年前有多次請求被告拆除，此為雙方之仲介於事後協助雙方進行協調時所知，並提出承諾書乙份為憑，惟由雙方之仲介即陳禾唯、葉柏言所書寫之承諾書內容為：「其等於原告購買系爭房屋時，曾告知原告系爭房屋頂樓加蓋為被告陳對得以單獨使用…，惟其等當時為前開說明時，並未事先向同棟公寓其他住戶確認頂樓加蓋是否確實可由前手單獨使用，原告購買系爭房屋後，同棟公寓住戶丁先生竟出面主張4 樓所有權人根本不能單獨使用此一頂樓加蓋物…」等語，有承諾書乙張在卷可參（見本院卷㈠第139 頁），是從該承諾書之記載，僅得知悉訴外人丁璋原係於原告購買系爭房屋後就頂樓增建物表示不同意原告使用，而未能證明訴外人丁璋原於被告陳對使用系爭房屋時，即已向被告表示不同意由4 樓住戶使用頂樓增建物乙節。從而，尚難單憑該等書證之內容，認定被告有故意隱匿、欺瞞之事實。是被告所辯其等出售系爭房屋前之使用期間，並不知悉系爭房屋頂樓增建部分曾遭其他住戶訴請拆除或有所爭執等語，應屬可信。⑶綜上，被告辯稱其等使用系爭房屋之期間，並不知悉系爭房
屋頂樓增建分曾遭其他住戶主張權利或訴請拆除等語，尚堪信採。則被告在系爭買賣契約所附之標的物現況說明書第24項「增建部份產權持有期間是否曾收到拆除通知」一欄，雖勾選「否」，尚難認係故意隱匿上情而不告知。從而，本件被告並無施用詐術使原告於錯誤而為締約買屋之意思表示，況依原告所提訴外人丁璋原於另案所提出之書狀等證據，僅能證明訴外人丁璋原不同意原告使用頂樓平台增建之情形，但對於被告應負侵權行為責任之故意過失事實，則未能證明，是原告先位主張被告應連帶負侵權行為損害賠償責任云云，自無可採。
⒉原告先位主張被告隱瞞系爭房屋有漏水之問題，而依照侵權
行為之規定，請求被告連帶賠償已支出之修復費用，是否有理由？⑴按民事法上所謂詐欺云者，係謂欲相對人陷於錯誤，故意示
以不實之事，令其因錯誤而為意思之表示（最高法院18年上字第371 號判例參照）。又被詐欺而為意思表示者，依民法第92條第1 項之規定，表意人固得撤銷其意思表示，或依侵權行為之規定，請求賠償被詐欺而受之損害，然為表示之當事人，應就受詐欺之事實負舉證之責任（最高法院44年臺上字第75號判例參照）。再民法上之詐欺，必詐欺行為人有使他人陷於錯誤之故意，致該他人基於錯誤而為不利於己之意思表示者始足當之。倘行為人欠缺主觀之詐欺故意，縱該他人或不免為錯誤之意思表示仍與詐欺之法定要件不合，無容其依民法第92條第1 項規定撤銷意思表示之餘地（最高法院98年度台上字第171 號判決要旨參照）。本件原告告主張被告2 人故意隱匿系爭房屋有滲漏水瑕疵之事實，既為被告所否認，即應由原告就此有利於己之事實負擔舉證責任。
⑵經查，原告告主張被告2 人有詐欺之行為，無非以被告於標
的現況說明書勾選系爭房屋並無滲漏水情形，而被告於售屋前明知房屋狀況，然未確實告知原告，明顯有詐欺之意圖云云為據。經查，原告所指如頂樓增建物如卷附照片4 張所示之滲漏處（見本院卷㈠第128 至129 頁），業經證人張庚辛到庭證稱：其為合仕企業股份有限公司之負責人，原告說買了房子要裝修，找伊去估價，伊到現場看當天是晴天，現場沒有滴水和滲漏的情形，但房屋有水進到屋內的痕跡，牆壁有黑掉、發霉和白蟻。當時是系爭房屋4 樓通往內梯進去頂樓增建部分的牆壁及天花板有發霉和黑黑的東西，4 樓房屋本身並有發霉、也沒有黑，但有白蟻，也有水進來的痕跡，從原告提出的卷第128 頁上方頂樓增建處之照片，可看到牆壁就有點水痕，這以肉眼就可看到，另卷內第128 頁下方是系爭4 樓房屋內梯通往頂樓增建之樓梯間轉折處照片，天花板和牆壁也有水痕跟發霉，天花板的壁紙有一點點脫落，所以不用撕壁紙就可以看得到水漬，且壁紙也已經掉下來一半了。卷第129 頁之照片則是頂樓增建往外看的門及屋頂，也有拍攝到漏水發霉的痕跡等語在卷（見本院卷㈡第73至77頁），可知原告所稱系爭房屋有滲漏水瑕疵情形主要是在頂樓增建之天花板、屋頂處及牆壁等部分，而本件兩造於簽約同日所立具之建物現況確認表第3 項「建物現況是否有滲漏水」勾選欄內，固經被告勾選選項「否」，但在產權持有期間是否曾因滲漏而進行修繕該欄則勾選「有」，並載明：「修繕時間為98年7 月、範圍為5 樓側邊天花板」等文字，並經兩造簽名確認，顯見原告於締約時，已明知系爭房屋頂樓增建天花板部分曾有滲漏水之情形，並經被告進行修繕。本件原告易僅提出系爭房屋頂樓增建有滲漏水痕跡之照片，而未能證明系爭房屋及頂樓增建經被告交付予原告後，仍有滲漏水之情形及現象，是本件被告認其前滲漏水之情形業已修補完成，而現時已無持續滲漏之情形，而認該等水痕僅係房屋老舊所造成，亦無違常情。原告主張被告係故意隱瞞滲、漏水之事實，致伊陷於錯誤而締約云云，尚無可信的具體實證，無從遽推論被告係成立詐欺。縱上，足認被告並無原告所稱故意不告知而詐欺之情事，自難以其在系爭買賣契約書內所附之「標的物現況說明書」第14項「是否有滲漏水情形之問題」，勾選「否」之選項，而認被告有刻意隱瞞或詐欺之情事，故難認被告有施用詐術之行為，自無成立侵權行為可言。
㈢備位部分：
⒈原告主張被告陳對未告知頂樓增建未經全體住戶同意使用，
致遭訴請強制拆除，被告陳對應負瑕疵擔保責任，並請求依據系爭不動產契約第2 條第2 項約定請求損害賠償，有無理由？如有，應賠償之金額若干？⑴按物之出賣人，對於買受人應擔保其物依第373 條之規定危
險移轉於買受人時，無滅失或解少其價值之瑕疵，亦無滅失或解少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。又買受人於契約成立時，知其物有前條第1 項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責；買受人因重大過失，而不知有前條第1 項所稱之瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵者時，不負擔保之責。民法第354 條第1 項前段、第355 條第1 項、第2 項前段分別定有明文。又依系爭不動產買賣契約書第2 條第1 項第2 款約定：「若增建部分於交屋前（如有借屋裝修則為借屋裝修前）曾被拆除或曾被通知拆除或曾經其他區分所有權人或住戶主張權利時，乙方（即被告陳對）應告知甲方（即原告），若因故無法排除則甲方得向乙方請求損害賠償或解除本約。」（見本院卷㈠第8 頁反面），及其附表「標的物現況說明書」關於第23項「是否曾收到違章建築查報拆除通知書」欄，經勾選「否」（見本院卷㈠第15頁）等情，可見被告陳對除擔保系爭房地於移轉交付原告時，無滅失或解少其價值之瑕疵，亦無滅失或解少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，更擔保「系爭房屋於交屋前，並無曾被拆除、被通知拆除、或經其他區分所有權人或住戶主張權利」之瑕疵，系爭房屋倘存有上開瑕疵情形發生者，除原告知其瑕疵者外，被告陳對應依上開規定及約定負出賣人之瑕疵擔保責任。
⑵本件原告於購買系爭房地時，已知頂樓增建部分係屬違章建
築，此觀系爭不動產買賣契約書第2 條第3 項載明系爭房屋之增建包括頂樓加蓋部分，並無所有權並有被拆除之虞，若於交屋後，被通知拆除者，原告同意自行負責，原告確已知悉相關之權利義務等語，另附表「標的物現況說明書」關於第23項「是否有增建情形」欄，亦經被告勾選「是」，且於其備註說明欄之「後陽台外推」、「天井增建」、「頂樓加蓋」等情自明（見本院卷㈠第15頁）。應認原告於購屋時，已知系爭房屋之頂樓增建部分屬於並無所有權，且系爭買賣契約已約明不保證該違章建築部分未來不被拆除及可永久使用，但原告因考量該頂樓建築部分可加大使用空間，有其附加價值，仍願購買，雖事後該頂樓增建物遭2 樓住戶即訴外人丁璋原訴請拆除，惟前已述及原告僅憑訴外人丁璋原於另案之書狀，並無從證明被告陳對於出售系爭房屋前，已知悉系爭房屋頂樓增建部分曾遭訴外人丁璋原主張權利、要求拆除或受拆除通知。況訴外人丁璋原已於該書狀中記載：係因換了新屋主，因裝潢及與本件原告有所爭執，而決定不再姑息而提起訴訟，業如上述，有該起訴狀在卷可參（見本院卷㈠第173 至176 頁），而於另案訴訟中，復係本於被告認諾而為之判決，有本院100 年度訴字第5177號民事判決在卷可參（見本院卷㈡第38至40頁），實無從據此逕認本件頂樓增建遭拆除係因被告陳對之行為所導致，更無由被告陳對負責之理。
⑶從而，本件原告並未證明系爭房屋之頂樓增建部分，有於交
屋前曾被拆除、被通知拆除、或經其他區分所有權人或住戶主張權利等屬被告陳對應負之瑕疵擔保責任，而系爭房屋係於原告買受後，始經訴外人丁璋原訴請拆除，期間難認有因果關係，原告主張被告陳對應負出賣人之瑕疵擔保責任，並依系爭不動產買賣契約第2 條第2 項之約定請求被告陳對賠償云云，非屬有理。
⒉原告主張被告陳對未告知頂樓增建有漏水情事，屬買賣物之
瑕疵，應負瑕疵擔保責任，並請求損害賠償，有無理由？如有，應賠償之金額若干？⑴按物之出賣人對於買受人，應擔保其物於危險移轉於買受人
時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，此觀民法第354 條第1 項前段規定甚明。又所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵（最高法院73年台上字第1173號判例參照）。查原告於100 年2 月19日以總價1660萬元向被告陳對購得系爭房屋，於100 年4 月29日完成交屋，原告曾於100 年10月19日以臺北古亭1741號存證信函告知被告陳對系爭房屋有漏水問題等情，為兩造所不爭執，並有原告所提出之上開存證信函在卷可稽（見本院卷㈠第133 至
134 頁）。又原告於100 年10月16日前委託合仕企業股份有限公司負責人張庚辛勘查系爭房屋以進行裝潢工程時，發現系爭房屋由內梯可通往之頂樓增建物有漏水、發霉等需進行抓漏防水工程，有合仕企業股份有限公司設計工程承攬合約、估價單、照片4 張附卷可按（見本院卷㈠第128 至132 頁），並經證人張庚辛到庭證稱：原告說買了房子要裝修，先找伊去估價，伊到現場看完後才報價，並提出估價單給原告，系爭房屋4 樓有一個內梯通往頂樓，頂樓增建出去對外有一個門、水塔和公共樓梯。當天是晴天，現場沒有滴水和滲漏的情形，但房屋有水的痕跡，也就是有水進到屋內，牆壁有黑掉、發霉和白蟻，之後開了估價單就進行施工，已經施工完成，原告也已經付錢。原告當時說頂樓增建之房子鐵皮屋頂有兩三次漏水，並表示要把鐵皮稍微換掉。當時是系爭房屋4 樓通往內梯進去頂樓增建部分的牆壁及天花板有發霉和黑黑的東西，4 樓房屋本身並有發霉、也沒有黑，但有白蟻，也有水進來的痕跡，從原告提出的卷第128 頁上方頂樓增建處之照片，可看到牆壁就有點水痕，這以肉眼就可看到，也是其當時開估價單前就有看到的狀況。另卷內第128 頁下方是系爭4 樓房屋內梯通往頂樓增建之樓梯間轉折處照片，天花板和牆壁也有水痕跟發霉，天花板的壁紙有一點點脫落，所以不用撕壁紙就可以看得到水漬，且壁紙也已經掉下來一半了。卷第129 頁之照片則是頂樓增建往外看的門及屋頂，也有拍攝到漏水發霉的痕跡。伊所開立之估價單第1 項「換屋頂鐵皮含水槽」是指頂樓增建屋頂，因為有漏水所以換掉新的鐵皮。第2 項「換採光耐麗板」是指頂樓增建外面採光罩因老舊裂掉，以致漏水破掉，要換新的。第3 項「室內天花板2 分夾板」是指頂樓天花板因漏水，都黑黑的發霉，所以要把拆除換新。第4 項「封壁版2 分夾板」是指頂樓的牆壁、室內梯的側板都有發霉漏水所以要拆掉換新。第5項「地面貼塑膠地磚」是指頂樓地面貼塑膠地磚之前，因為有木地板發霉有白蟻，所以原告叫我拆除後改貼塑膠地磚。第6 項「拆除原有漏水天花板和壁板」就是拆除頂樓所有牆壁、天花板、木地板，因為有超過一半以上有發霉、有白蟻的，不然白蟻會生長過去。第7 項「電燈線和安裝燈」是因為頂樓天花板、牆壁拆除，所以電線和燈具要重新安裝。第
8 項「水塔管線重新配置」是因為頂樓原鐵皮屋頂是將電線牽在裡面，這部分無法復原，所以要拆掉電線重新配置在外面。第9 項「房間門片」是頂樓有兩片房間門因為發霉老舊有白蟻要更換。第10項「天花板和壁板油漆粉刷」是因重新釘天花板和地板，所以要重新粉刷油漆。第11項「修補室內漏水處牆壁」是因頂樓增建和隔壁的牆壁中間縫隙要做防水處理。第12 項 「室內清潔和廢棄物搬運費」就是上開工程有一些鐵皮搬運、處理及找廢棄物回收的費用。該等工程皆已施作，因為有發霉、漏水潮濕的地方就會生白蟻。唯獨第
7 項、第8 項、第2 項之工程與白蟻無關。而這些發霉以及水痕大概至少有3 年以上的時間。當房屋內部並沒有遭裝修或是搬遷的痕跡，但頂樓部分側邊牆壁有重新油漆過，一般在做漏水和修繕是保固兩年。修好後自然的情形下是不會復發，但是如果有地震和颱風我們就不能保證不會復發。而伊從事裝潢業，從當學徒開始讀室內設計還有包工程，主要是從事室內所有有關的項目，到目前為止已經30年了等語在卷（見本院卷㈡第73至77頁）。足見系爭房屋確實有滲漏水問題，足以減損系爭房屋之利用，且其痕跡發霉、變色，非短期間所能造成，而係長久累積所致，依通常交易觀念，顯然不具備應有之價值、效用及品質，揆諸首揭說明，系爭房屋於交付時確有瑕疵甚明，自堪認原告受有上開修繕費用之損害。
⑵查被告陳對於出賣系爭房屋時，在標的現況說明書第14欄上
蓋章確認系爭房屋無滲漏水情形，為被告陳對所不爭執，並有標的物現況說明書可稽（見本院卷㈠第15頁）；而兩造於系爭不動產買賣契約書第7 條第5 項復約定：「乙方（即被告陳對）保證買賣標的物於點交屋前無存在物之重大瑕疵（例：傾斜、龜裂等影響結構安全或嚴重滲漏水、氯離子含量過高併同有安全之虞、輻射屋等）」亦有經兩造用印確認之不動產買賣契約書可憑（見本院卷㈠第9 頁反面），被告陳對既已擔保其所出賣之系爭房屋無嚴重滲漏水情形，又於現況說明書勾選系爭房屋並無滲漏水之情形，自應負物之瑕疵擔保責任。據而，系爭房屋於交付時確有漏水瑕疵存在，已如前述，系爭房屋顯未具備其通常之價值、效用及品質。是故，被告應就系爭房屋之漏水負物之瑕疵擔保責任，應堪認定。
⑶惟按解釋當事人立約之真意，除雙方中途有變更立約內容之
同意，應從其變更以為解釋外，均以當事人立約當時之真意為準；解釋契約，如契約文字已表示當事人之真意，無須別事探求者，即無須反捨契約文字而更為曲解（最高法院49年臺上字第303 號、97年臺上字第1676號判決意旨參照）。又按稱和解者，謂當事人約定，互相讓步，以終止爭執或防止爭執發生之契約。和解有使當事人所拋棄之權利消滅及使當事人取得和解契約所訂明權利之效力。民法第736 條、第73
7 條規定甚明。查兩造曾於100 年6 月30日就系爭房屋及頂樓增建部分因白蟻造成損壞問題簽立系爭協議書，其上載明原告收到被告陳對支付因系爭房屋及頂樓增建部分房屋內部因白蟻造成損壞之補貼費用3 萬元，如日後有任何問題均由原告自行處理等語，為兩造所不爭執，足見兩造於簽立系爭不動產買賣契約書，並於100 年4 月29日交屋後，已簽立系爭協議書，針對系爭房屋因白蟻造成之損害另行約定由被告陳對補貼原告3 萬元，惟日後有任何問題均由原告自行負擔。矧依系爭協議書文字已明白表示當事人之真意，無須別事探求，本院即無須反捨契約文字而更為曲解。而系爭協議書僅係就系爭4 樓及頂樓增建房屋內部因白蟻造成之損害之瑕疵為系爭協議書處理範圍，原告亦已拋棄此部分瑕疵擔保請求權，就此部分，被告陳對自不再負瑕疵擔保責任；惟與白蟻造成之損壞無關之瑕疵，被告陳對仍應負瑕疵擔保責任。⑷按買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除
契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償；出賣人故意不告知物之瑕疵者亦同。又因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。因不完全給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償。又負損害賠償責任者，除法律另有規定或契約另有訂定外，應回復他方損害發生前之原狀。因回復原狀而應給付金錢者，自損害發生時起，加給利息。第1 項情形，債權人得請求支付回復原狀所必要之費用，以代回復原狀。民法第360 條第1 項、第227 條、第213 條定有明文。
準此，查出賣人應負不完全給付之債務不履行責任者，買受人得依給付不能之規定請求損害賠償，或依給付遲延之法則，請求補正或賠償損害。又窺知民法第213 條之立法意旨揭明我民法損害賠償之方法，以回復原狀為原則，金錢賠償為例外，然回復原狀，若必由債務人為之，對被害人有時可能緩不濟急，或不能符合被害人之意願時，為期合乎實際需要，並使被害人獲得更周密之保障，爰使被害人得請求支付回復原狀所必要之費用，以代回復原狀。而原告所主張之上開為修復系爭房屋及頂樓增建滲漏水之修復費用300,200 元中，僅有估價單上第2 項、第7 項、第8 項之費用與白蟻造成之損壞無關，業經證人張庚辛證述在卷，故此部分共計43,000元（計算式：25000 ＋6000＋12000 ＝43000 ），是以，原告請求之修復費用應以43,000為可採，原告逾上開金額之請求，則屬無據，應予駁回。
五、綜上所述，原告既未能舉證證明被告2 人有故意或過失之侵權行為，故原告先位主張被告應連帶負侵權行為損害賠償責任，而請求賠償其損害，自屬無理由，應予駁回。至備位主張以被告陳對所交付之系爭房屋有滲漏水瑕疵為由，依系爭買賣契約及買賣契約瑕疵擔保之法律關係，請求被告陳對給付43,000元及自起訴狀繕本送達翌日即100 年10月18日起至清償日止（見本院卷㈠第107 頁之送達證書），按週年利率百分之5 計算之利息，為有理由，應予准許，至逾此範圍之請求，則為無理由，應駁回之。
六、兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核本判決所命被告給付之金額，未逾50萬元，原告勝訴部分，本院依法職權宣告假執行，此部分原告雖陳明願供擔保聲請假執行，僅促使法院職權發動，不另為假執行准駁之諭知；被告陳對陳明願供擔保，聲請免為假執行，合於法律規定，爰酌定相當之擔保金額宣告之；原告敗訴部分，其假執行之聲請亦因該訴之駁回而失所依據，即應駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所為之立證，經核與判決之結果不生影響，毋庸逐一論述，併予敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條，判決如主文。中 華 民 國 102 年 2 月 27 日
民事第二庭 法 官 林佑珊以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 102 年 2 月 27 日
書記官 湯郁琪