臺灣臺北地方法院民事判決 100年度訴字第416號原 告 李保祿被 告 李金美訴訟代理人 江倍銓律師被 告 林聖傑上列當事人間請求返還房屋事件，本院於民國103年10月14日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告李金美應自坐落臺北市○○區○○段○○段○○○○○號建物即門牌號碼臺北市○○路○○○巷○號五樓房屋遷出，將房屋騰空交還予原告。
被告李金美應自民國一百年一月一日起至騰空交還前開房屋之日止，按月給付原告新臺幣壹萬玖仟肆佰陸拾叁元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告李金美負擔。
本判決第一項，於原告以新臺幣壹拾陸萬玖仟壹佰元為被告李金美供擔保後，得假執行；但被告李金美如以新臺幣伍拾萬柒仟参佰元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項，各到期部分，於原告每期以新臺幣陸仟肆佰捌拾捌元為被告李金美供擔保後，得假執行；但被告李金美於各到期部分如以全額為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按民事訴訟法第183條規定：「訴訟中有犯罪嫌疑牽涉其裁判者，法院得在刑事訴訟終結前以裁定停止訴訟程序」。所謂訴訟中有犯罪嫌疑牽涉其裁判，係指在民事訴訟繫屬中，當事人或第三人涉有犯罪嫌疑，足以影響民事訴訟之裁判，非俟刑事訴訟解決，民事法院即無從或難於判斷者而言，例如當事人或第三人於民事訴訟繫屬中涉有偽造文書、證人偽證、鑑定人為不實之鑑定等罪嫌，始足當之。是以當事人在民事訴訟繫屬「以前」有犯罪行為，縱牽涉其裁判，亦不在同條所定得裁定停止訴訟程序之列（最高法院79年台抗字第218號判例、94年台上字第1128號判決意旨參照）。本件被告指稱原告與訴外人卓秀芳、李金鈴等人謀劃並共同製作以系爭房地為標的之不實信託契約、買賣契約，並持該等契約向地政機關辦理登記，訴外人涂甄育亦配合原告及卓秀芳、李金鈴等人作虛偽證述，該等行為事實業經被告之兄李新禧具狀向臺灣臺北地方法檢查署提出告訴，因認原告涉及偽造文書及使公務員登載不實罪之犯罪嫌疑，足以影顯民視訴訟之裁判云云，惟被告所指原告所涉罪嫌均在民事訴訟繫屬「以前」，自非在本件民事訴訟繫屬中始涉有其指訴之犯罪嫌疑，且被告先前已以原告與卓秀芳、李金鈴等人就系爭房地之信託登記、買賣登記均出於通謀虛偽意思表示，提起塗銷所有權移轉登記等訴訟，業經法院判決敗訴確定（詳後述），原告迄今仍為系爭房地之所有權人，而被告有無占有系爭房地之正當權源始為本件之爭點，訴外人李新禧縱對原告提起偽造文書及使公務員登載不實罪之告訴，亦不足以影響本件民事裁判，被告聲請於刑事訴訟終結前，停止本件民事訴訟程序云云（見本院卷㈡第13頁），於法顯然未合，不應准許。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者，不在此限。民事訴訟法第255條第1項第2款定有明文。本件原告於民國103年7月31日言詞辯論期日追加被告林聖傑，係以被告李金美將門牌號碼臺北市○○路○○○巷○號5樓房屋（下稱系爭房屋）中之一間臥房出租予林聖傑，因林聖傑占有該臥室對原告亦屬無權占有，故請求被告林聖傑應自系爭房屋遷出，將房屋騰空交還原告（見本院卷㈡第3頁），因請求之基礎事實同一，其所為訴之追加合於前開規定，應予准許。
三、本件被告林聖傑經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：伊於99年11月26日向受原所有人即訴外人李金玲（下稱李金玲）信託之受託人即訴外人卓秀芳買受坐落於臺北市○○區○○段0○段0000○號建物（即系爭房屋）及同小段428、429地號土地（以下合稱系爭房地），系爭房屋部分之買賣價金為新臺幣（下同）200萬元，並於99年12月7日辦理所有權移轉登記。詎被告李金美於99年12月間竟擅自侵入系爭房屋占有使用，迄今仍無權占有系爭房屋，雖屢經催討，仍拒不返還，為此爰依民法第767條第1項前段規定，訴請其自系爭房屋遷出，將房屋騰空交還與伊。又被告李金美無權占有系爭房屋，自受有相當於租金之不當得利，而系爭房屋之價額為200萬元，坐落基地之申報地價每平方公尺50,320元，土地總面積為436平方公尺，系爭房地之基地面積為36.33平方公尺，土地申報價額為1,828,125元，參酌土地法第97條第1項之規定，以土地及建物申報總價10%計算系爭房屋之每月租金為31,901元，為此爰依民法第179條規定，請求被告李金美自100年1月1日起至交還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金之不當得利31,901元。另被告李金美將系爭房屋中之一間臥房出租予被告李聖傑，則被告李聖傑占有系爭房屋之臥房對原告亦屬無權占有，為此爰依民法第767條第1項前段規定，一併請求其自系爭房屋遷出，將房屋騰空交還與伊等語。並聲明：㈠被告李金美、林聖傑應自系爭房屋遷出，將房屋騰空交還予原告。㈡被告李金美應自100年1月1日起至交還前開房屋之日止，按月給付原告30,901元。㈢原告願供擔保，請准予宣告假執行。
二、被告答辯：㈠被告李金美略以：
⒈系爭房屋係伊父親即訴外人李國珍（下稱李國珍）於88年
間所買受，伊自88年間即經其父親同意居住於系爭房屋至今。李國珍自96年罹病後多次住院，伊母親即訴外人許瓊珍（下稱許讂珍）及伊胞妹李金玲見有機可乘，即密謀設計將李國珍之財產蠶食鯨吞，於97年5月間暪著李國珍及伊和其他兄弟姊妹，先以夫妻贈與名義將系爭房地移轉至許瓊珍名下，再於97年6月間以買賣名義過戶至李金玲名下，伊及兄長發現上情後，多次要求李金玲返還上開財產歸入遺產，惟其拒不返還。李金玲更與卓秀芳及原告謀議，由李金玲於99年11月24日將系爭房地信託登記予卓秀芳，卓秀芳隨即於99年12月7日將系爭房地以買賣名義移轉登記予原告。然原告於100年1月13日寄發予伊之存證信函所留寄件人地址竟係卓秀芳所任職之展信法律事務所之地址，原告雖稱係代卓秀芳寄發並留卓秀芳之電話，希望伊與卓秀芳聯絡，然該存證信函上之電話與原告代理人嚴先生於00年00月00日在伊住家門口所張貼告示上所載嚴先生之電話相同，故原告稱存證信函之電話係卓秀芳之電話，顯然不實。又不動產價值甚高，買受人於購屋前必親至現場看屋，以確認買賣標的之現況及是否有人占有使用，然原告竟於李金玲以信託方式將系爭房地移轉登記予卓秀芳名下不到二週，即以2,400萬元之高價向卓秀芳買受系爭房地，顯有違常理，且依原告提出之系爭房地買賣契約書第9條第1項、第11條第5項後段及第8項約定，系爭房地如係伊無權占有，應由賣方即卓秀芳處理，然本件卻係由原告起訴請求伊遷讓房屋，可見原告與卓秀芳間就系爭房地之買賣及所有權移轉登記之物權行為均係出於通謀虛偽意思表示，依法均屬無效。
⒉原告雖稱其於起訴前已多次要求伊搬遷，惟事實上，原告
除於系爭房屋門口張貼告示及寄發存證信函外，未曾與伊直接或間接聯絡，伊於原告起訴前亦未曾向其提出任何要求，何來伊屢屢提出不合理要求。反之，原告為逼迫伊遷離系爭房屋，竟於100年2月18日委由訴外人嚴致國（下稱嚴致國）向自來水公司申請終止供水，而依自來水公司之資料，其申請停水時所留電話號碼與原告之聯絡人嚴先生相同，再由臺北市中山地政事務所回函附件中，發現卓秀芳身分證影本記載嚴致國為其配偶，可見原告與卓秀芳關係密切，卓秀芳受李金玲及許瓊珍委託趕離伊，乃與其夫嚴致國之僱主即原告共謀，設計以假信託及假買賣方式將系爭房地過戶予卓秀芳及原告，再由原告訴請被告遷讓房屋，由原告不向卓秀芳主張權利而自行對伊興訟等種種不合理之現象，足證原告、卓秀芳與李金玲間處分系爭房地之行為及原因關係均係通謀虛偽意思表示。
⒊李金玲雖將系爭房地所有權以信託為由移轉登記予卓秀芳
，但卓秀芳並未實際管理使用，故該信託關係亦不合法，亦屬無效，而許瓊珍、李金玲將系爭房地辦理過戶至許瓊珍、李金鈴名下，已屬違法，實則系爭房地應屬李國珍所有，李國珍過世後則為其遺產，而伊自始即得真正所有權人李國珍同意，居住於系爭房地，並非無權占有。
⒋原告固提出97年7月21日備忘錄說明系爭房屋過戶之過程
，惟伊否認其形式及實質之真正，又伊及除李金玲外之其他兄弟姊妹均不知有該備忘錄存在，且該備忘錄係由他人事先打字及經人手寫更改，是否出於李國珍之意思顯有可疑，況該備忘錄上記載「由許瓊珍扶李國珍之右手親捺指印」，李國珍於當時既無法自行按捺指印，則如何證明系爭房地所有權贈與轉讓予訴瓊珍，及以買賣將系爭房地移轉登記予李金玲係出於李國珍之自由意志？⒌伊自88年間即經李國珍同意居住於系爭房屋至今，且許瓊
珍、李金玲分別於97年5月及同年6月將系爭房地之所有權移轉登記為己有後，仍未要求伊遷出系爭房屋，顯已同意伊繼續居住使用系爭房屋，而原告明知伊及其他兄弟姊間存有財產爭議之情形，亦明知伊一直占有使用系爭房屋，復自前手受讓系爭房地，依最高法院98年度台上字第1424號判決意旨，原告既非善意第三人，自應受其前手同意伊使用系爭房地之拘束等語。
⒍並聲明：⑴原告之訴駁回；⑵如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
㈡被告林聖傑經合法通知，未於言詞辯論期日到場爭執，亦未提出任何書狀作何聲明或陳述。
三、經查：㈠系爭房地原為被告李金美之父親李國珍所有，於97年5月6日
先以夫妻贈與名義移轉登記至許瓊珍名下，再於97年6月26日以買賣名義移轉登記至李金玲名下，李金玲又於99年11月26日將系爭房地信託登記予卓秀芳名下，卓秀芳再於99年12月7日以買賣名義將系爭房地移轉登記予原告，有系爭房地之登記謄本、異動索引在卷可稽（見本院卷㈠第14至19頁、第30、31頁），並經本院向臺北市中山地政事務所調取該4件移轉登記案卷附卷可查（見本院卷㈠第136頁）。
㈡系爭房屋目前由被告李金美占有使用中。
㈢被告李金美前以原告及卓秀芳、李金玲、許瓊珍為被告，以
「許瓊珍、李金玲利用李國珍重病臥床癱瘓不能行動之際，暪著李國珍及其餘法定繼承人，於97年5月間先以夫妻贈與名義將系爭房地移轉至許瓊珍名下，再於97年6月間以買賣名義過戶至李金玲名下，原告及兄長發現上情後，多次要求李金玲返還上開財產歸入遺產，惟遭敷衍拖延，拒不返還。
至99年最後一次召開家族會議談判破裂後，李金玲為進一步將系爭房地據為己有，與卓秀芳、李保祿（即本件原告）謀議，由李金玲、卓秀芳於99年11月24日簽妥信託契約，同時由卓秀芳、李保祿簽訂虛偽之不動產買賣契約，記載簽訂日期為99年11月26日，而將系爭房地先後以信託、買賣名義辦理移轉所有權登記於卓秀芳、李保祿名下。…李保祿於遷讓房屋訴訟之起訴狀主張李金美於99年12月間始擅自侵入系爭房地無權占有使用，然李金美於88年間已經所有權人李國珍同意入住至今。且被告李保祿曾於遷讓房屋訴訟庭呈系爭備忘錄，可見其早已深悉許瓊珍、李金玲與其他兄弟姐妹間遺產爭議狀況，為協助李金玲趕走李金美，而與卓秀芳、李金玲等人共同通謀而為虛偽之買賣及物權行為之意思表示，並非善意第三人。又卓秀芳於99年11月26日始以信託名義自李金玲受讓系爭房地所有權登記完竣，但李保祿與卓秀芳間買賣契約中竟記載『備證用印款：於99年11月24日支付新台幣400萬元，同時雙方應備齊證件交予承辦代書』，事後才手寫塗改為同年月26日，顯見被告卓秀芳在以信託名義自李金玲受讓系爭房地所有權時，即已規劃好要再以買賣名義過戶予李保祿。李保祿雖辯稱係以2400萬元買受系爭房地，其中400萬元以卓秀芳之欠款抵銷，惟買賣契約中並未記載以卓秀芳之欠款400萬元抵銷或該400萬元由卓秀芳自行給付予李金玲，李保祿上開所述係臨訟杜撰，不足採信。況依常理，不動產交易價值甚鉅，買受人會確認標的物之現狀，一旦發現標的物有瑕疵、遭人占用或發生任何問題，通常不會買受，如買受後始發現權利受損，均會立即寄發存證信函嚴格要求賣方改善或排除，以維法律上權益，少有買受人不要求賣方處理卻自行通知占有人遷離甚至自行興訟者，李保祿係執業律師，對自身法律權益之保障當較常人更為專業熟悉，但其卻違反常理，不但未有隻字片語要求李金玲或卓秀芳履約交屋，反而親自寫存證信函要求李金美搬遷、更大費周章張貼公告、以非法手段斷水，自行興訟訴請李金美遷讓房屋，顯然李保祿並非善意第三人，更顯渠等間有通謀虛偽意思表示」等理由，訴請「1.確認李保祿與卓秀芳間就附表所示不動產（即系爭房地）之買賣關係不存在。2.李保祿應塗銷附表所示不動產之所有權移轉登記。3.確認卓秀芳與李金玲間就附表所示不動產之信託關係不存在。4.卓秀芳應塗銷附表所示不動產之所有權移轉登記。5.確認李金玲與許瓊珍間就附表所示不動產之買賣關係不存在。6.李金玲應塗銷附表所示不動產之所有權移轉登記。7.確認許瓊珍與李國珍間就附表所示不動產之贈與關係不存在。8.許瓊珍應塗銷附表所示不動產之所有權移轉登記」，經本院以100年度重訴字第578號判決駁回，被告李金美不服提起上訴，經臺灣高等法院以101年度重上字第502號判決駁回上訴，被告李金美仍不服提起上訴，業經最高法院以103年度台上字第987號裁定駁回上訴而確定，有該3份民事判決在卷可稽（見本院卷㈠第244至265頁）。
四、得心證之理由：原告主張其為系爭房地之所有權人，被告李金美無權占有系爭房屋，並將其中一間臥房出租予被告林聖傑，被告林聖傑亦無權占有系爭房屋，爰依民法第767條第1項前段規定，訴請被告二人遷讓系爭房屋，並依民法第179條規定，請求被告李金美返還相當於租金之不當得利等語；被告李金美則否認之，並以前揭情詞抗辯。是本件爭點，厥為：㈠原告是否為系爭房屋之所有權人？㈡被告李金美有無占有系爭房屋之正當權源？㈢原告請求被告二人遷讓系爭房屋，有無理由？㈣原告請求被告李金美給付相當於租金之不當得利，有無理由？倘有理由，其得請求之金額為若干？茲析述如下：
㈠原告是否為系爭房屋之所有權人？
⒈按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任
，民事訴訟法第277條前段定有明文。又按表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，其意思表示無效，為民法第87條第1項前段所明文規定。而所謂通謀為虛偽意思表示，乃指表意人與相對人互相故意為非真意之表示而言，故相對人不僅須知表意人非真意，並須就表意人非真意之表示相與為非真意之合意，始為相當（最高法院62年台上字第316號判例要旨參照）。又第三人主張表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，該第三人應負舉證之責（最高法院48年台上字第29號判例意旨參照）。另除別有規定外，確定之終局判決就經裁判之訴訟標的，有既判力。主張抵銷之請求，其成立與否經裁判者，以主張抵銷之額為限，有既判力。民事訴訟法第400條亦定有明文。而法院於確定判決理由中，對訴訟標的以外當事人所主張或抗辯之重要爭點，本於兩造辯論之結果所為之判斷結果，除有顯然違背法令，或當事人提出新訴訟資料足以推翻原判斷之情形外，於同一當事人間，就與該重要爭點有關之他訴訟，不得再為相反之主張，法院亦不得作相異之判斷，此源於訴訟上之誠信原則及當事人公平之訴訟法理，避免紛爭反覆發生，以達「一次解決紛爭」所生之一種判決效力（拘束力），即所謂「爭點效」，亦當為程序法所容許。是爭點效之適用，必須前後兩訴訟當事人同一，且前案就重要爭點之判斷非顯然違背法令，及當事人未提出新訴訟資料足以推翻原判斷等情形始足當之（最高法院96年台上字第1782號、99年度台上字第781號判決意旨參照）。
⒉依前所述，被告李金美前以原告及卓秀芳、李金玲、許瓊
珍為被告所提起之塗銷所有權移轉登記等訴訟，亦係主張原告與卓秀芳間買賣契約及所有權移轉登記行為、卓秀芳與李金玲間信託契約及信託登記、李金玲與許瓊珍間買賣契約及移轉登記行為均出於通謀虛偽意思表示，故請求確認渠等間之買賣關係、信託關係不存在，並請求塗銷移轉登記，而兩造就此重要爭點（即買賣契約及所有權移轉登記行為是否出於通謀虛偽意思表示）已為辯論，經本院依兩造辯論結果以100年度重訴字第578號判決駁回被告李金美之訴，被告李金美不服上訴後並經臺灣高等法院依兩造辯論結果，以101年度重上字第502號判決駁回上訴，再經最高法院以103年度台上字第987號裁定駁回被告李金美之上訴確定（判決理由詳見100年度重訴字第578號事實及理由欄㈠至㈣、101年度重上字502號判決事實及理由欄
五、㈡至㈢，見本院卷㈠第249至252頁、第257至261頁反面，下稱前案訴訟），是除被告李金美能提出任何證據證明前開判決有顯然違背法令之情形，或提出新訴訟資料足以推翻原判斷，則被告李金美與原告於前開訴訟所為主張、抗辯即已生爭點效，本院自不得為與前開判決相反之判斷。
⒊經查，李金玲係於99年11月24日以「出租或出售或訴訟等
法律行為」之目的，與卓秀芳簽訂系爭房地之信託契約書，並於99年11月26日將系爭房地信託登記於卓秀芳名下，卓秀芳於99年11月26日與原告就系爭房地簽訂不動產買賣契約，將系爭房地出售予原告，並於99年12月7日以買賣為原因，將系爭房地所有權移轉登記為原告所有，有土地建築改良物信託契約書、不動產買賣契約、補充約定、土地及建物登記謄本等件在卷可證（見本院卷㈠第115、116頁、第6至19頁），足認原告與卓秀芳就系爭房地於形式上確有買賣契約及移轉登記之物權行為存在。雖被告李金美以原告與卓秀芳及其丈夫嚴致國間關係密切，且渠間交易方式與常情有違，抗辯原告與卓秀芳、卓秀芳與李金玲間就系爭房地所為買賣契約、信託契約及移轉登記之物權行為均屬虛偽意思表示，卓秀芳出賣系爭房地予原告之目的，在藉由原告逼迫其遷讓系爭房屋云云，然此等抗辯理由業經前案訴訟判斷為無理由，而被告李金美並未能提出其他證據足以證明前開判決有顯然違背法令之情形，或提出新訴訟資料足以推翻原判斷，故認原告與卓秀芳就系爭房地仍有買賣契約及移轉登記之物權行為存在，原告為系爭房地（系爭房屋）之所有權人。
㈡被告李金美有無占有系爭房屋之正當權源？
⒈按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之
。民法第767條第1項前段定有明文。又以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，被告對原告就其物有所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，原告對於被告無權占有之事實，無舉證責任。被告應就其取得占有，係有正當權源之事實證明之。如不能證明，則應認原告之請求為有理由（最高法院72年度台上字第1552號判決意旨參照）。又債權人基於債之關係，得向債務人請求給付。民法第199條第1項亦定有明文。是債權契約為特定人間之權利義務關係，僅債權人得向債務人請求給付，不得以之對抗契約以外之第三人，此即債之相對性原則。而使用借貸本係無償借用性質，不能與租賃相提並論，難認有民法第425條之適用。故不動產於所有權移轉於他人後，除已得該他人即現在之所有人同意允予繼續使用外，縱經前所有人無償提供或允許借用人使用，亦不能以之拘束現在之所有人，而對現在之所有人主張有使用該土地之權利（最高法院59年度台上字第2490號判例、91年度台上字第278號判決意旨參照）。本件依前所述，原告為系爭房屋之所有權人，揆諸前揭判決意旨，被告自應就其抗辯非無權占用之有利於己事實，負舉證責任。
⒉被告李金美雖抗辯原告明知其得原所有權人李國珍、許瓊
珍、李金鈴之同意使用系爭房屋，依最高法院98年度台上字第1424號判決意旨，原告既非善意第三人，自應受其前手同意其使用系爭房地之拘束云云，然前開判決之事實乃訟爭土地係由買受人之前手基於合建契約提供予他人作為道路使用，並非全然無償，並涉及公益，故認為買受人應受拘束，然本件事實與該案事實顯不相同，亦與公益無涉，尚無比附援引之餘地。本件原告既以買賣契約之法律關係取得系爭房地之所有權，揆諸前開判例（決）之意旨，被告李金美與原告之前手間縱有使用借貸關係之存在，亦不得拘束原告，況被告李金美並無法證明其與原告前手就系爭房屋確存有使用借貸關係，其復未提出有何占有系爭房屋正當權源之證明，是其占有系爭房屋係屬無權占有，應堪認定。
㈢原告請求被告二人遷讓系爭房屋，有無理由？
⒈承前所述，被告李金美係無權占有系爭房屋，則原告依民
法第767條第1項前段規定，請求被告李金美自系爭房屋遷出，將系爭房屋騰空遷讓返還，洵屬有據，為有理由。
⒉查原告主張被告林聖傑亦無權占有系爭房屋，係以被告林
聖傑曾於臺灣高等法院101年度重上字第502號塗銷所有權移轉登記等事件，101年11月29日準備程序中作證陳稱，其向被告李金美承租系爭房屋中之一間套房（臥房）居住等語。惟本院依職權囑請臺北市政府警察局中山分局派員協助查明林聖傑有無居住於系爭房屋，經警員向被告李金美母親許讂珍查訪結果，系爭房屋目前由李金美在使用居住，被告林聖傑並未居住於系爭房屋，有該分局103年9月11日北市警中分刑字第00000000000號函檢送之訪查表在卷可稽（見本院卷㈡第34、35頁），且被告李金美之訴訟代理人亦稱「他們（指被告李金美與林聖傑）的租約在今年9月1日到期，也沒有續租」（見本院卷㈡第47頁反面），復參以被告林聖傑於前案訴訟亦證稱「（問：租約期間？）從100.9.4日-101.9.3日止。因租期到了，現在又續租」，足認被告林聖傑與李金美就系爭房屋所簽訂之租約應定有期限，且租期現已屆滿而不續租，是堪認被告林聖傑應已未占有系爭房屋，而原告復未提出其他積極證據證明被告林聖傑仍無權占有系爭房屋，則其主張依民法第767條第1項前段規定，訴請被告林聖傑遷出系爭房屋，即屬無據，為無理由。
㈣原告請求被告李金美給付相當於租金之不當得利，有無理由
？倘有理由，其得請求之金額為若干？⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其
利益，依其利益之性質或其他情形不能返還者，應償還其價額，民法第179條前段、第181條但書分別定有明文。又無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照）。承前所述，被告李金美係無權占用原告所有之系爭房屋，依社會之通常觀念，當可獲得免於支付租金之利益，致原告受有損害，原告依民法第179條規定，請求返還其占用系爭房屋相當於租金之不當得利，即屬有據，為有理由。
⒉按房屋性質不能脫離土地之占有而存在，故房屋租金，自
當包括建築物及其基地之總價額為其基準（土地法第97條參照）；又按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息10%為限；所稱土地及建築物之總價額，土地依法定地價、建築物依該管直轄市或縣（市）地政機關估定之價額。此觀土地法第97條、土地法施行法第25條規定甚明。而依土地法第148條、平均地權條例第16條前段規定，所有權人依土地法所申報之地價為法定地價，倘土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價80%為其申報地價。再所謂年息10%為限，係指土地租金之最高限額而言，並非必須依照申報地價年息10%計算，尚須斟酌系爭土地位置、鄰近地區工商繁榮程度、使用人利用土地之經濟價值、所受利益，彼等關係及社會感情等情事以為決定。經查，系爭房地屋係64年12月18日建築完成，迄原告取得所有權時屋齡約36年，為已建地下一層、地上六層之集合住宅大廈，面積約43.30坪，位於臺北市○○區○○路巷內，距松江路及南京東路均不遠，附近有捷運松江南京站，屬於辦公商業區之住宅，距伊通街內建國市場約400公尺，緊鄰公車站及金融銀行等情，有奇摩網路地圖及原告提出永聯不動產估價師事務所出具之鑑定報告書可稽（見本院卷㈡第5頁、外放鑑價報告書〈委託人：李金美〉第19、20頁），本院審酌系爭建物、土地坐落臺北市中山區之精華地區，商業、生活及交通機能均完善充足，為臺北市區○○○○○段，認系爭房屋、土地之租金應以系爭房屋、土地申報總價額年息10%計算為適當，是原告主張以年息10%計算相當於租金之利益，核無不當。
⒊依卷附之系爭房屋99年契稅繳款書、100年房屋稅繳款書
（見本院卷㈠第127、128頁）所載，系爭房屋經臺北市稅捐稽徵處中南分處核定之契價（現值、價額）為507,300元，又原告取得系爭房地之所有權當時，系爭428、429地號土地之申報地價均為50,320元/平方公尺(見本院卷㈠第
16、18頁)，是系爭房屋所坐落基地之申報地價總值為1,828,293元（{278+ 158}×1/12×50,320=1,828,293.3，元以下四捨五入)，是系爭房屋每月相當於租金之不當得利應為19,463元（{507,300＋1,828,293}×10%÷12＝19,463），是原告請求被告李金美自100年1月1日起至騰空交還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金之不當得利以19,463元，為有理由，逾此範圍之請求則無理由。
五、綜上所述，原告依民法第767條第1項規定，請求被告李金美應自系爭房屋遷出，並將系爭房屋騰空交還予原告，及依民法第179條規定，請求被告李金美自100年1月1日起至騰空交還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金之不當得利19,463元，為有理由，應予准許；逾此部分之請求，則均無理由，應予駁回。又就原告勝訴之部分，兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核均無不合，爰各酌定相當擔保金額准許之；至於原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，不予准許，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核與本件判決結果不生影響，爰不另一一論述，併予敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 11 月 11 日
民事第五庭 法 官 林春鈴以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 103 年 11 月 11 日
書記官 林芯瑜