臺灣臺北地方法院民事判決 100年度訴字第56號原 告 盛麗芳訴訟代理人 簡忠勝被 告 胡幗涵
胡金科胡幗澄共 同訴訟代理人 林瑑琛律師上列當事人間給付土地租金等事件，本院於民國一百年十月二十七日言詞辯論終結，判決如下：
主 文核定被告胡幗涵、胡金科、胡幗澄就其共有臺北市○○路○○○巷○○○弄○號三樓、四樓房屋，占有原告所有坐落台北市○○區○○段二小段二七七地號土地之共有人，權利範圍八分之二部分，應給付予原告民國九十五年之年租金新臺幣柒萬柒仟零捌拾捌元、九十六至九十八年每年之年租金為新臺幣捌萬肆仟玖佰壹拾叁元及九十九年以後每年之年租金為新臺幣玖萬伍仟伍佰陸拾捌元。
被告胡幗涵、胡金科、胡幗澄應連帶給付原告新台幣肆拾貳萬柒仟叁佰玖拾陸元，及自民國一百年一月十九日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被告胡幗涵、胡金科、胡幗澄就其共有臺北市○○路○○○巷○○○弄○號三樓、四樓房屋，自民國一百年一月一日起，至其取得雅祥段二小段二七七號權利範圍八分之二土地之應有部分為止，每年應連帶給付原告新臺幣玖萬伍仟伍佰陸拾捌元，及自應給付之日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告連帶負擔十分之六，餘由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者、或不甚妨礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2、3、7款分別定有明文。經查，原告起訴主張請求核定被告就其公同共有臺北市○○路○○○巷○○弄○號3樓、4樓房屋，占有原告所有坐落臺北市○○區○○段○○○○號土地權利範圍八分之二，每年應給付租金新台幣（下同）23萬2416元予原告；被告應連帶給付原告118萬680元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年利率5％計算之利息；被告應連帶就公同共有臺北市○○路○○○巷○○弄○號3樓、4樓房屋，自民國100年1月1日起，至被告取得原告所有臺北市○○區○○段○○○○號權利範圍八分之二土地之應有部分為止，於每年1月1日連帶給付原告23萬6136元，及自應給付之日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。嗣於訴訟送達後，原告另於100年8月30日具狀為訴之變更、追加，所為應受判決事項之聲明變更為：請求核定被告就其公同共有臺北市○○路○○○巷○○弄○號3樓、4樓房屋，占有原告所有坐落臺北市○○區○○段二小段277地號土地權利範圍八分之二，每年應連帶給付租金18萬1384元予原告；被告應連帶給付原告81萬2120元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年利率5％計算之利息；被告應連帶就公同共有臺北市○○路○○○巷○○弄○號3樓、4樓房屋，自100年1月1日起，至被告取得原告所有臺北市○○區○○段二小段277地號權利範圍八分之二土地之應有部分為止，於每年1月1日連帶給付原告18萬1384元，及自應給付之日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。經核，原告前揭所為訴之變更、追加，仍係以其所有之系爭土地遭被告無權占有、使用之事實為據，在社會生活上可認為相關連，且就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當程度內具有一體性，對於被告之防禦及訴訟之終結亦無重大不利益，揆諸前揭法條規定，自應准許原告所為訴之追加。
貳、實體部分：
一、原告起訴主張：伊為坐落台北市○○區○○段2小段277地號土地之共有人，權利範圍為八分之二（下稱系爭土地）。被告所有之同小段65建號即門牌號碼台北市○○路○○○巷○○弄○號3樓、4樓之房屋，下稱系爭建物）坐落並占有原告所有系爭土地。系爭土地與系爭建物，於62年間同屬訴外人袁梅瑜所有，嗣袁梅瑜將房屋及土地先後分別讓與被告等三人之被繼承人及原告，依民法第425條之1規定，兩造間推定在房屋得使用期限內有租賃關係，被告自應給付租金18萬1384元【計算式：課稅地價0000000元10％＝181384元】。又被告占有原告所有之系爭土地，為無法律上原因受有利益，致原告受有損害，亦應返還原告其於95年至99年間所受相當於租金之不當得利81萬2120元【計算式：（0000000＋0000000＋0000000＋0000000＋0000000）10％＝812120元】。原告曾於99年間數次向法院聲請調解，惟被告均未出席，致調解不成（本院卷第34頁至第38頁）。爰不得已依民法第425條之1、第179條規定，提起本件訴訟等情。並聲明：㈠請求核定被告就其公同共有臺北市○○路○○○巷○○弄○號3樓、4樓房屋，占有原告所有坐落臺北市○○區○○段二小段277地號土地權利範圍八分之二，每年應連帶給付租金18萬1384元予原告；㈡被告應連帶給付原告81萬2120元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年利率5％計算之利息；㈢被告應連帶就公同共有臺北市○○路○○○巷○○弄○號3樓、4樓房屋，自100年1月1日起，至被告取得原告所有臺北市○○區○○段二小段277地號權利範圍八分之二土地之應有部分為止，於每年1月1日連帶給付原告18萬1384元，及自應給付之日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。
二、被告則以：系爭土地原由訴外人袁梅瑜之配偶所有，因建屋資金不足，乃邀同他人共同投資或借貸，再以分配或出賣房屋方式移轉於出資人。嗣系爭房屋建妥後，袁梅瑜保留系爭房屋供自己使用，原告則分得系爭土地所有權權利範圍為八分之二，惟原告與袁梅瑜約定系爭房屋得無償使用系爭土地至房屋滅失為止，則被告之被繼承人並基於就前開約定之認知而於76年間承購系爭房屋，則被告等三人因繼承而取得占用系爭土地之系爭房屋，自亦無權占有之情。又縱原告可請求不當得利或租金，除因計算錯誤、請求顯有過高外系爭房屋之四樓僅為一般空屋，三樓部分則託人照管，並非出租，亦未供營業使用，原告依商業使用之相關規範請求，顯屬無據。末查，原告與訴外人袁梅瑜及被告之被繼承人間，法律關係如何，依不溯及既往之原則，民法第425之1之推定係於86年間增訂，被告之被繼承人則於76年即取得房屋所有權，該條文自不能溯及適用於兩造之間等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執之事項：㈠原告於63年5月14日以買賣為原因，自訴外人袁梅瑜處取得
坐落台北市○○區○○段○○○○號土地之所有權，權利範圍為八分之二（本院卷第10頁、第14頁至第15頁）。
㈡被告三人之被繼承人胡積杏於76年2月19日以買賣為原因，
自訴外人袁梅瑜處取得位在上開土地上之坐落台北市○○區○○段65建號即門牌號碼台北市○○路○○○巷○○弄○號3樓、4樓房屋之所有權，惟胡積杏於98年8月29日死亡，被告等三人為其繼承人，迄未辦理拋棄繼承及繼承登記（本院卷第11頁至第13頁、第29頁至第33頁）。
㈢被告就系爭土地並無所有權應有部分。
㈣原告於99年申報系爭土地地價為每平方公尺4萬5920元（本院卷第10頁）。
四、得心證之理由：本件原告主張其所有之系爭土地與被告所有之系爭建物，於62年間同屬訴外人袁梅瑜所有，嗣袁梅瑜將房屋及土地先後分別讓與被告等三人之被繼承人及原告，兩造間推定在房屋得使用期限內有租賃關係，被告應給付租金原告；另被告占有該部分土地為無法律上原因受有利益，致原告受有損害，應返還原告所受相當於租金之不當得利。為此，爰依民法第425條之1推定租賃關係及第179條不當得利之規定，請求被告給付租金及不當得利，為被告所否認，並以上開情詞置辯。則本件兩造爭點厥為：㈠原告就其所有之系爭土地，依民法第425條之1規定請求被告按年給付年租金，有無理由？㈡原告就系爭土地，依民法第179條求規定請求被告給付相當於租金之不當得利，有無理由？㈢原告請求相當於租金之不當得利應以若干為適當？茲分項論述如下：
㈠原告就其所有之系爭土地，依民法第425條之1規定請求被告
按年給付年租金，有無理由？⒈按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將
房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係；其期限不受第449條第1項規定之限制；前項情形，其租金數額當事人不能協議時，得請求法院定之，民法第425條之1固有明文。即民法第425條之1規定，必須土地及其上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人之情形，始有其適用（最高法院94年度台上字第551號判決意旨參照）。次按土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之地基，故土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，其間雖無地上權設定，然除有特別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地。最高法院48年台上字第1457號判例著有要旨，土地與房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣時，依本院四十八年台上字第一四五七號判例，應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地，參照該判例之原判決全部裁判意旨，係認為使用土地之房屋所有人對土地所有人應支付相當之代價，則其法律關係之性質，當屬租賃。至其租金數額，如當事人間不能協議決定，當可訴請法院裁判，有最高法院73年度第5次民事庭會議決議在案。
⒉經查，原告為系爭土地之所有權人，有土地登記謄本附卷可
稽（見本院卷第10頁）；被告辯稱系爭土地原為訴外人袁梅瑜之配偶所有，因建屋資金不足，乃邀同他人共同投資或借貸，始以分配或出賣房屋方式移轉於出資人。嗣系爭房屋建妥後，袁梅瑜保留系爭房屋供自己使用，原告則分得系爭土地所有權權利範圍為八分之二，惟原告與袁梅瑜約定系爭房屋得無償使用系爭土地至房屋滅失為止。被告之被繼承人並基於就前開約定之認知而於76年間承購系爭房屋，則被告等三人因繼承而取得占用系爭土地之系爭房屋，自亦無權占有之情云云，固據提出土地登記簿謄本、建物登記簿謄本（見本院卷第68頁至第76頁）等件為證，惟上開證物至多僅能證明系爭房地之所有權移轉情形，則究竟訴外人袁梅瑜所有之系爭房屋使用系爭土地之法律關係為何？若果有無償使用之約定，約定內容為何？尤有甚者，縱被告主張之無償使用約定為真，亦係存在於訴外人袁梅瑜與原告間，然系爭建物既已登記為被告之被繼承人所有，該約定如何移轉或擴張至被告之被繼承人？被告如何得以其繼受袁梅瑜對於原告之土地無償使用請求權？被告均未能舉證說明，以實其說。是揆諸前揭說明，則被告前開所辯，尚嫌無據。次查，被告復主張不論原告與訴外人袁梅瑜及被告之被繼承人間，法律關係如何，依不溯及既往之原則，民法第425之1之推定係於86年間增訂，被告之被繼承人則於76年即取得房屋所有權，該條文自不能溯及適用於兩造之間云云，惟房屋所有人與土地所有人，於民法425條之1增訂前之法律關係，必然亦存在法律關係，否則即有無權占有之虞，而上開判例及最高法院決議，即在解決此類情形法無明文之窘境。是被告之被繼承人取得系爭房屋之時，兩造間即因無地上權設定，亦無特別情事可解釋為當事人之真意限於賣屋而無基地之使用，應推斷原告默許被告等三人之被繼承人繼續使用土地，且使用土地之被告等三人之被繼承人對原告應支付相當之代價，其法律關係之性質，當屬租賃。而原告數次向法院聲請調解，被告均未出席，有租金數額當事人間不能協議決定之情，則其訴請法院核定租金，自屬有據。
⒊綜上，系爭建物與系爭土地二者原同屬訴外人袁梅瑜所有，
其後分別移轉予被告及原告，揆以上開說明，兩造間即有推定租賃關係，是原告依民法第425條之1之規定請求法院核定年租金，並命被告應按年給付原告租金，應有理由。
㈡原告就系爭土地，依民法第179條求規定請求被告給付相當
於租金之不當得利，有無理由？按依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，最高法院61年台上字第1695號判例意旨可資參照。經查，系爭建物占有使用系爭土地，有建物登記謄本附卷可稽（見本院卷第11頁），其中系爭土地依民法第425條之1規定推定有租賃關係，已如前述。依社會通念，被告占有系爭土地既屬無權占有，是被告無法律上原因受有使用系爭土地之利益，致原告受有無法使用系爭土地之損害，揆諸前揭說明，本件起訴請求前5年起至系爭土地返還之日止相當於租金之不當得利，即屬有據。
㈢原告請求核定並給付之租金是否允當？相當於租金之不當得
利應以若干為適當？⒈按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價
年息10％為限，土地法第97條第1項定有明文。而土地法第97條所謂土地及建築物之總價額，土地價額依法定地價，建築物價額依該管直轄市或縣（市）地政機關估定之價額，為土地法施行法第25條所明定。又所謂法定地價，依土地法第148條規定，則指土地所有人依該法規定所申報之地價，而在平均地權條例施行區域，係指土地所有人於地政機關舉辦規定地價或重新規定地價時之公告期間內申報之地價，未於該期間內申報者，以公告地價之80％為其申報地價，平均地權條例第16條亦規定甚明。惟土地法97條第1項之以年息10％為限，乃指房屋租金之最高限額而言，非謂所有租賃房屋之租金必須照申報價額年息10％計算之，尚須斟酌基地之位置，工商繁榮程度、使用人利用基地之經濟價值、所受利益，彼等關係及社會感情等情事以為決定之，最高法院46年台上字第855號、68年台上字第3071號判例要旨亦可參照。
⒉原告主張系爭建物使用系爭土地推定有租賃關係，應以系爭
土地課稅地價年息10％計算年租金，被告則抗辯，其請求應屬過高等語。經查，系爭建物占用系爭土地之面積為26.015平方公尺【計算式：104.0628（應有部分八分之二）＝
26.015】，有土地謄本在卷可稽。本院審酌系爭土地所在之位置，生活機能尚佳，距離捷運永春站約500公尺，附近交通便利車水馬龍，公共設施之完整性大致完備，惟因屬舊型公寓，第四層部分亦空置多年，另參酌系爭土地95年申報地價為3萬7040元（計算式：公告地價46300元80％＝37040元）；96、97、98年申報地價為4萬800元（計算式：公告地價51100元80％＝40800元）；99年申報地價為4萬5920元（計算式：公告地價57400元80％＝45920元），本院認被告應給付之租金價額，應按土地法第97條規定，以土地申報總價年息8％計算為當。故核定本件占用系爭土地部分之95年年租金為7萬7088元【計算式：26.015370408％＝77087.6（元以下四捨五入）】；96、97、98年年租金各為8萬4913元【計算式：26.015408008％＝84912.9（元以下四捨五入）】；99年年租金為9萬5568元【計算式：26.015459208％＝95568.7（元以下四捨五入）】。是原告請求核定系爭土地95年之年租金為7萬7088元；96、97、98年之年租金為8萬4913元；99年之年租金為9萬5568元及自100年以後每年之年租金為9萬5568元範圍內，亦屬有據，應予准許，逾此部分之請求，則乏依據，應予駁回。
⒊綜上，被告應給付原告系爭土地95至99年之租金為42萬7396
元【計算式：77088＋849133＋95568＝42萬7395元】及自100年以後每年之年租金為9萬5568元。是原告主張被告應給付之租金、相當於租金之不當得利，合計於42萬7396元範圍內為有理由，逾此範圍，為無理由，應予駁回。
五、綜上所述，原告依據民法第425條之1推定租賃關係及第179條不當得利法律關係，請求被告連帶給付42萬7396元，及自100年1月19日（兩造並未約定系爭債務之清償日，是以起訴狀繕本送達最後被告之翌日，起計法定遲延利息）至清償日止，按年息5％計算之利息；並自100年1月1日起至取得系爭土地之日止，按年於每年1月1日給付原告9萬5568元及自應給付日之翌日起至清償日，按週年利率5％計算之利息為有理由，應予准許；其逾此部分之請求則無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及提出之證據，經本院詳加審酌後，認均不足以影響判決之結果，毋庸一一予以論述，附此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條，判決如主文。
中 華 民 國 100 年 11 月 24 日
民事第五庭 法 官 洪純莉以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 100 年 11 月 24 日
書記官 邱美嫆