臺灣臺北地方法院民事判決 100年度訴字第5047號原 告 李思穎訴訟代理人 詹德柱律師被 告 王柏堯訴訟代理人 盧國勳律師複代理人 許中銘律師上列當事人間請求損害賠償事件，本院於中華民國101年6月28日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣伍拾捌萬元，及自民國一百年九月二十八日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。查原告提起本件訴訟時，訴之聲明原為：「被告應給付原告新臺幣（下同）60萬元，及自支付命令聲請狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。」（本院100年度司促字第21212號支付命令卷，下稱支付命令卷，第1頁），嗣於民國101年3月29日具狀將其請求金額變更為58萬元（本院卷第117頁），原告所為訴之變更，核屬減縮應受判決事項之聲明，揆諸前揭規定，尚無不合。
貳、實體方面：
一、原告主張：原告於100年5月24日經由信義房屋仲介股份有限公司（下稱信義房屋）仲介與被告簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），約定被告將其所有如附表所示之不動產（下稱系爭不動產）及含頂樓、陽台已增建（外推）之違章建築物（下稱系爭頂樓違建）出賣予原告，買賣總價金為3,218萬元，被告並於標的物現況說明書中第10項「是否知悉增違建曾被檢舉、查報、拆除？」、「是否曾因增違建而與他人發生糾紛？」均勾選「否」。詎兩造於100年6月17日交屋後，原告即經系爭不動產同棟大樓之其他區分所有權人告知大樓頂樓部分為全體區分所有權人所共有，原告不得單獨占有使用該大樓頂樓部分，原告隨即通知將此事告知信義房屋，在信義房屋之協調下，原告因而與被告之代理人即訴外人林富子於100年7月7日簽訂協議書（下稱系爭協議書），約定被告應於簽立系爭協議書之日起10個工作日內退還部份買賣價金60萬元予原告，作為原告無法使用系爭頂樓違建及日後被報拆所受損失之補貼，然被告僅於100年7月28日委請林富子匯款2萬元予原告，其餘款項58萬元迄今仍未給付。為此，爰依系爭協議書之約定提起本件訴訟，並聲明：被告應給付原告58萬元，及自支付命令聲請狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。
二、被告則以：依系爭買賣契約第1條、第9條第6項之約定，被告於簽約時已明確告知原告系爭頂樓違建存在被拆除之風險，並約定系爭頂樓違建增建物如在交屋前收到違建查報、拆除通知或執行拆除者，被告同意減少價金，若在交屋後始被通知拆除時，則由原告自行負擔風險，足認兩造就系爭頂樓違建拆除之風險分擔已為明確約定，而兩造已於100年6月17日完成交屋，系爭頂樓違建迄今均未接獲主管機關查報、拆除通知或執行拆除，原告並未受到任何損害，自不得請求被告負損害賠償責任。又林富子雖代理被告與原告簽訂系爭協議書，惟被告並未授權林富子簽訂系爭協議書，對於系爭協議書之內容亦無所悉，係屬無權代理，系爭協議書之效力自不及於被告；縱認系爭協議書之效力及於被告，然被告知悉系爭協議書之內容後，隨即為反對之意思表示，並表示應以於100年6月17日前「被報拆」為付款條件，而系爭頂樓違建迄今未被報拆，被告自無賠償之義務；此外，林富子係因原告及信義房屋傳達錯誤資訊，誤以為系爭頂樓違建已被報拆，主觀上陷於錯誤，始同意簽署系爭協議書，而被告及林富子已依民法第88條之規定撤銷該錯誤之意思表示，系爭協議書亦已因撤銷而失其效力，則原告再依系爭協議書之約定請求被告給付賠償金，即難認有理。再者，進出系爭頂樓違建時，須先經過頂樓逃生出口，再進入系爭頂樓違建之門戶，因原告逕將頂樓逃生出口加裝門鎖，禁止其他住戶進入頂樓，此為可歸責原告之事由，其他住戶始要求原告將加裝之門鎖拆除，並非要求原告不得單獨使用大樓頂樓，兩者並非相同等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項：㈠被告於100年4月12日在標的物現況說明書中第10項「是否知
悉增違建曾被檢舉、查報、拆除？」、「是否曾因增違建而與他人發生糾紛？」均勾選「否」（見本院卷第29頁）。㈡被告於100年4月25日簽立授權書（下稱系爭授權書），授權
林富子出售系爭不動產，包含受領定金、簽定不動產買賣契約、審閱不動產說明書內容暨簽章、辦理履約保證、過戶點交、解約等事宜，及其他因過戶所衍生之必要法律行為，均在授權範圍之內；授權期限自簽署本授權書起至成交履約完畢日止，如之後發生解約，除有撤銷授權外，本授權繼續有效（見本院卷第21頁）。
㈢林富子代理被告於100年5月24日與原告簽訂系爭買賣契約，
約定被告將其所有系爭不動產及系爭頂樓違建出賣予原告，買賣總價金為3,218萬元（見本院卷第8頁至第15頁）。
㈣林富子代理被告於100年7月7日與原告簽訂系爭協議書，約
定被告願退還部份買賣價金60萬元，作為原告因頂加被報拆所受損失之補貼（見本院卷第70頁）。
㈤原告於100年7月25日寄發律師函予被告，請被告於函到3日
內依系爭協議書之約定，給付60萬元予原告，被告並於100年7月26日收受該律師函（見本院卷第147頁至第149頁）。
㈥林富子已於100年7月28日匯款2萬元予原告（見本院卷第151頁）。
四、得心證之理由：本件原告主張其於100年5月24日向被告購買系爭不動產及系爭頂樓違建，詎兩造於100年6月17日完成交屋後，原告始經系爭不動產同棟大樓之其他區分所有權人告知大樓頂樓部分為全體區分所有權人所共有，原告不得單獨占有使用，在信義房屋之協調下，原告因而與被告之代理人林富子於100年7月7日簽訂系爭協議書，約定被告應退還部份買賣價金60萬元予原告，作為原告無法使用系爭頂樓違建及日後被報拆所受損失之補貼，然被告尚有餘款58萬元未給付，爰依系爭協議書之約定提起本件訴訟，則為被告所否認，並以前詞置辯，是本件所應審究者為：㈠林富子是否有權代理被告簽署系爭協議書？亦即系爭協議書之效力得否拘束被告？㈡系爭協議書約定之損失補貼是否以系爭頂樓違建實際被拆除為條件？若否，被告及林富子主張撤銷該錯誤之意思表示，是否有據？㈢原告依系爭協議書約定請求被告給付58萬元，是否有據？茲分別論述如下：
㈠林富子有權代理被告簽署系爭協議書，系爭協議書之效力及於被告：
按代理權係以法律行為授與者，其授與應向代理人或向代理人對之為代理行為之第三人，以意思表示為之；而代理人於代理權限內，以本人名義所為之意思表示，直接對本人發生效力，民法第167條、第103條第1項分別定有明文。經查，被告於100年4月25日簽立系爭授權書，而該授權書記載略以：「授權人：王柏堯、被授權人：林富子。不動產標示：即系爭不動產。一、立書人茲授權被授權人全權代理本人，為上揭不動產之買賣或租賃等法律行為，授權期限依下列方式定之：自簽署本授權書起至成交履約完畢日止，如之後發生解約，除有撤銷授權外，本授權繼續有效。二、授權事項：茲授權被授權人出售上揭所標示之不動產，包含受領定金、簽訂不動產買賣契約、審閱不動產說明書內容暨簽章、辦理履約保證、過戶點交、解約等事宜，及其他因過戶所衍生之必要法律行為，均在授權範圍之內。」（見本院卷第21頁），則由該授權書之內容觀之，被告授權林富子出賣系爭不動產之範圍不限於簽訂系爭買賣契約之相關必要事項，縱在系爭買賣契約履約完成後，倘有解約「等」事宜，除被告有撤銷授權外，該授權應仍屬繼續有效，而買賣雙方因買賣標的物有瑕疵或不完全給付所衍生之損害賠償責任，與解除契約相同，均係在契約成立後買賣雙方所衍生之法律關係，亦應包含在上開授權範圍內。又本件糾紛係因兩造於100年6月17日完成交屋後，因同棟大樓其他住戶要求原告不得單獨占有使用該大樓頂樓部分，原告因而要求被告賠償該部分損失，揆諸前揭說明，此應包含在系爭授權書之範圍內，是林富子依系爭授權書自有權代被告簽訂系爭協議書，而林富子於此代理權限內，以被告本人名義所為之意思表示，自應直接對被告本人發生效力；是以，系爭協議書之效力應及於被告。㈡系爭協議書約定之損失補貼不以系爭頂樓違建實際拆除為條
件，而被告及林富子主張撤銷該錯誤之意思表示，亦無理由：
⒈按解釋當事人之契約，應以當事人立約當時之真意為準，而
真意何在，又應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意；但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解，最高法院39年台上字第1053號判例要旨、17年上字第1118號判例要旨可資參照。經查，林富子代理被告於100年7月7日與原告簽訂之系爭協議書記載：「緣甲方（即原告）委由信義房屋居間仲介，向乙方（即被告）買受門牌號碼為臺北市○○區○○街○巷○○號6樓之房地，含頂加部分，並於100年5月24日簽訂買賣契約。茲因交屋後數日甲方接獲其他住戶通知，不得使用頂加部分，否則將訴訟請求返還頂加部分，致生爭議，經雙方誠意溝通，協議如下：一、乙方願退還部分買賣價金60萬元，作為甲方因頂加被報拆所受損失之補貼。二、乙方應將前條所述金額於簽訂本協議書之日起十個工作日內，匯入甲方指定帳戶。三、乙方履行前條義務後，甲方不得再以頂加部分糾紛問題，再向乙方為任何請求或主張。」（見本院卷第70頁），足見兩造係因原告接獲其他住戶通知不得使用系爭頂樓違建，始簽訂系爭協議書，並約定被告退還買賣價金60萬元作為系爭頂樓違建「被報拆」之補貼，此之所謂「被報拆」，依該文義解釋，應係指被通知、告知拆除之意，而非係用「被拆除」之用語，難認係以實際拆除為必要條件。又被告復辯稱「被報拆」係以100年6月17日交屋前經主管機關查報、拆除通知或執行拆除為要件云云，然查，系爭協議書已明載係「因原告接獲其他住戶通知不得使用系爭頂樓違建」，始簽訂系爭協議書，顯與主管機關就違建之行政管制事項無關；而系爭買賣契約第9條第6項雖約定：
「違章建築物部分：如交屋前收到違建查報、拆除通知或執行拆除者，買賣雙方同意信義房屋委請估價師事務所就拆除部分辦理鑑價，以減少買賣價金；若在交屋後被通知須拆除（或被拆除）時，則由買方自行負擔風險。但是賣方在交屋前已收到相關單位之查報、拆除而未告知者，賣方除需按上述鑑價方式減少價金外，亦須負擔鑑價費用及損害賠償之責。」（見本院卷第11頁），惟依上開「違建查報」、「拆除通知」、「執行拆除」之用語觀之，可知買賣雙方就系爭頂樓違建之風險負擔係以主管機關之行政管制為約定範圍，未涉及其他住戶要求原告拆除系爭頂樓違建，堪認兩造就該部分並非不得另行約定或協議風險負擔之方式。參以，信義房屋之法務即證人陳雪鳳於101年5月25日到庭具結證稱略以：
「曾協調關於系爭房地買賣之關於頂樓之爭議，那時是接到業務單位反應，原告成交之後，被其他住戶要求拆除，其他住戶說在簽約之前，就已經有跟賣方說過，所以我們有約王媽媽出來談，我們跟王媽媽說住戶有要求頂樓部分要讓出來，王媽媽就否認說不知情，但原告並不相信，所以有爭執，原告還說要提起刑事告訴，要求數百萬賠償，我們希望雙方不要鬧那麼僵，所以從中協調，我們跟王媽媽說，住戶說法對王媽媽比較不利，是不是由王媽媽補償一部分價款，其他部分由原告自己去處理，之後也不會有爭執，一開始原告要數百萬，王媽媽也不接受，最後我們建議王媽媽賠償60萬元，我們信義房屋也退了80幾萬元仲介費給原告，後來兩方都可以接受，才簽了協議書。系爭協議書是當天協調完成後，我當場擬定的，內容也有逐條向雙方解釋清楚，雙方才簽。協議書第1條並沒有約定一定要拆，就是賠償60萬元以後，讓原告自己去跟住戶協調，並未以拆除與否作為給付條件。簽完協議書之後，我參加原告和其他住戶之協調會，其他住戶原本一直要求原告拆除，但經過討論後，其他住戶同意可以留一半，廁所留著，空白處留給住戶曬衣服，把屋頂一部分，變成透明浪板。之後王媽媽有跟我們講60萬元太多，沒有拆不應該付這麼多，後來再隔幾天有跟被告碰面，我向被告解釋協調過程為何，並沒有以報拆為付款條件，但被告及王媽媽堅持要有拆，才要付款。」等語（見本院卷第177頁反面至第179頁），信義房屋之營業員即證人廖偉富亦於同日到庭具結證稱略以：「原告買系爭房地後，要去裝潢，有去拜訪樓下住戶，但樓下住戶告訴原告頂樓部分之前有告訴王媽媽頂樓部分是歸大家使用，要求返還頂樓使用空間。後來就告知王媽媽發生此情況，問王媽媽清不清楚，王媽媽說他不清楚，因為當時購買時，買賣價金有一部分是包含頂樓加蓋建物，大概是2、3百萬元，因為發生鄰居報拆要處理，所以我們就居中協調價金，信義房屋有對這部分賠償，賠償80幾萬元，希望王媽媽也釋出善意，也賠償一些給原告，因為當時王媽媽在買賣時，有說頂樓可以使用，所以頂樓要算錢，最後就決定60萬元，後續部分就交給原告去處理，就是付了錢直接切斷彼此關係，之後就與王媽媽無關。」（見本院卷第174頁反面至第177頁反面），益見兩造簽訂系爭協議書時，並未以系爭頂樓違建實際拆除為付款條件，況原告嗣後之所以僅拆除部分鐵皮浪板、拉門、儲藏室、廚房水槽及抽風機，而未全部拆除系爭頂樓違建（見本院卷第80、91、
92、153頁），係因原告在簽訂系爭協議書後，與其他住戶協商之結果，不得因此認定原告未全部拆除系爭頂樓違建即不得依系爭協議書之約定請求損失補貼。是以，被告辯稱系爭協議書應以系爭頂樓違建於100年6月17日交屋即前經主管機關查報、拆除通知或執行拆除且實際拆除為條件，洵屬無據。
⒉次按意思表示之內容有錯誤，或表意人若知其事情即不為意
思表示者，表意人得將其意思表示撤銷之，但以其錯誤或不知事情，非由表意人自己之過失者為限；而代理人之意思表示，因其意思欠缺、被詐欺、被脅迫，或明知其事情或可得而知其事情，致其效力受影響時，其事實之有無，應就代理人決之，但代理人之代理權係以法律行為授與者，其意思表示，如依照本人所指示之意思而為時，其事實之有無，應就本人決之，民法第88條第1項、第105條分別定有明文。又民法第88條之規定，係指意思表示之內容或表示行為有錯誤者而言，與為意思表示之動機有錯誤之情形有別，最高法院51年台上字第3311號判例要旨可資參照；而所謂動機錯誤係指意思表示緣由或其目的之錯誤，即表意人在其意思表示形成之過程中，對其決定為某特定內容意思表示具有重要性之事實認知不正確而言，惟因動機存在內心，無法表徵於外，故動機錯誤自非民法第88條規定得撤銷之範圍，而應由表意人自己承擔。經查，系爭協議書係林富子代理被告所簽訂，在簽訂前亦非係依照被告所指示之意思而為，則本件林富子簽訂系爭協議書意思表示之效力是否應受影響，該事實之有無，應就代理人即林富子決之，先予敘明。再查，林富子雖於101年3月16日到庭具結證稱略以：「信義房屋打電話來，說麗水街頂樓有事，我說房子是我兒子的，我聯絡我兒子看看，但是我聯絡不到我兒子，信義房屋就叫我過去一下，說有事情要商量，然後我就過去了，過去之後，信義房屋說買主說有拆除頂樓，樓下住戶有反應，因為合約書說如果有報拆，要我們補貼原告一下，信義房屋也說已經補貼原告80萬元，叫我們出60萬元，但是前提是要有報拆，之後他們就叫我簽協議書，當場我有打電話給我兒子，也是聯絡不到，我說所有權是我兒子的，他們一直叫我簽，說沒關係，然後我就簽了。簽協議書時，也不是在現場，是在信義房屋辦公室，我根本不知道有沒有拆，但信義房屋仲介說頂樓違建已經拆了，當初是約定有報拆，即鐵皮屋、窗戶都拆掉，才同意補貼原告60萬元。」（本院卷第108頁至第110頁），然依上開證人林雪鳳、廖偉富之證述及系爭協議書之約定觀之，證人林雪鳳、廖偉富並未告知林富子系爭頂樓建物已經拆除，僅是告知有其他住戶要求原告應返還大樓頂樓部分，而系爭協議書亦未有系爭頂樓違建已拆除之記載，則林富子是否確係認知系爭頂樓違建已全部拆除始簽訂系爭協議書，尚非無疑；縱林富子係因認知系爭頂樓違建已經拆除始簽訂系爭協議書，然此僅屬林富子簽訂系爭協議書之動機及目的，縱有錯誤，亦非民法第88條得撤銷之範圍。是以，被告及林富子主張撤銷簽訂系爭協議書之意思表示，自非有據。
㈢原告依系爭協議書約定請求被告給付58萬元，為有理由：
⒈經查，系爭協議書第1條已明確約定被告願退還部分買賣價
金60萬元，作為原告因頂加被報拆所受損失之補貼（見本院卷第70頁），而系爭協議書係林富子在代理權限內，以被告本人名義所為之意思表示，則系爭協議書之效力當然及於被告本人，又該損失補貼不以系爭頂樓違建實際拆除為要件，均已如前述，惟被告迄今僅給付原告2萬元，尚有58萬元未給付，此為兩造所不爭執，是原告依系爭協議書約定請求被告給付58萬元，即屬有據，應予准許。
⒉末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經
其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。又遲延之債務以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息，民法第229條、第233條第1項分別定有明文。查原告依系爭協議書之約定請求被告給付58萬元，而本件原告民事支付命令聲請狀繕本及本院100年度司促字第21212號支付命令係於100年9月27日送達於被告，有本院送達證書在卷可稽（見支付命令卷第22頁），則原告請求自該支付命令送達之翌日即100年9月28日起至清償日止之法定遲延利息，亦屬有據。
五、從而，原告依系爭協議書之約定，請求被告應給付原告58萬元及自100年9月28日起至清償日止，按年息5％計算之利息，為有理由，應予准許。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，爰不另一一論述，併此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 101 年 7 月 12 日
民事第四庭 審判長法 官 張瑜鳳
法 官 陳杰正法 官 林怡伸以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 101 年 7 月 12 日
書記官 吳純敏附表：
┌─────────────────────────────┐│土地標示 │├──┬─────────┬──┬──────┬──────┤│編號│土地坐落 │地目│ 土地面積 │權利範圍 ││ │ │ │（平方公尺）│ │├──┼─────────┼──┼──────┼──────┤│1 │臺北市○○區○○段│建 │264 │1470/20000 ││ │1小段741地號 │ │ │ │└──┴─────────┴──┴──────┴──────┘┌─────────────────────────────────────┐│建物標示 │├──┬──┬────────┬────────┬────────┬────┤│編號│建號│基地坐落 │建物門牌 │ 建物面積 │權利範圍││ │ │ │ │(平方公尺) │ │├──┼──┼────────┼────────┼────────┼────┤│1 │2212│臺北市大安區金華│臺北市大安區麗水│層次面積77.01 陽│全部 ││ │ │段1小段741地號 │街9巷10號6樓 │台12.65 │ │└──┴──┴────────┴────────┴────────┴────┘