臺灣臺北地方法院民事判決 100年度訴字第5332號原 告 張素貞訴訟代理人 劉興業律師複代 理 人 趙佑全律師被 告 王秀鳳上列當事人間請求返還房屋等事件，本院於民國101年3月15日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將坐落臺北市○○區○○段二小段四○四建號即門牌號碼臺北市○○區○○○路○段○○○巷○○弄○號建物騰空遷讓返還原告，並自民國一○○年九月十三日起至遷讓返還上開建物之日止，按月給付原告新臺幣貳萬叁仟陸佰玖拾伍元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決原告勝訴部分於原告以新臺幣貳拾捌萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣捌拾肆萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告起訴主張：坐落臺北市○○區○○段2小段404號建號，即門牌號碼臺北市○○○路○段○○巷○○弄○號之房屋（下稱系爭房屋），係原告於民國100年8月19日在本院民事執行處拍賣時應買取得所有權，100年8月31日經法院核發不動產權利移轉證書，並於100年9月13日依法辦理所有權移轉登記。拍賣公告雖記載系爭房屋為被告基於租賃關係占有，拍定後不點交，嗣並經被告提出房屋租賃契約書（下稱系爭租約），主張有租約存在，然細閱被告與債務人胡麗華所簽訂之系爭租約，其中第19條約定為ADSL電路月租費、HINET 網路租費依使用人數平均分擔等語，惟系爭租約所載簽約日期為92年6月1日，而92年間ADSL、HINET 使用尚未普及，顯見被告所提系爭租約係近期購買之坊間版本；況系爭租約無任何給付租金之紀錄，簽約地址更記載為系爭房屋地址，顯與常情不符。又系爭房屋為獨棟透天厝3 層樓建物，面積有182.82平方公尺，位於臺北市○○區○○街夜市附近，租賃雙方竟以每月新台幣（下同）15,000元偏離市價甚多之低價簽立10年長期租約。足見債務人胡麗華當時係為規避強制執行，與被告基於通謀虛偽意思表示簽訂系爭契約，依民法第87條第1項規定，系爭租約無效。況民法第425條業於88年4月21日修正增訂第2 項，系爭租約之簽訂日及原告受讓系爭房屋均係在上開條文修正施行後，而系爭租約租期為10年，且未經公證，縱租約為真，亦無民法第425條第1項買賣不破租賃原則之適用，故原告得依民法第767 條規定請求被告遷讓返還系爭房屋。又無權占有他人之不動產，可能獲得相當租金之利益，為社會通常之觀念；原告取得系爭房屋所有權迄今，被告均屬無權占有，得獲相當於租金之不當得利，而系爭房屋之合理租金，以當地市價計算，至少為每月35,000元，原告得本於民法第179 條前段規定，請求被告至遷讓返還系爭房屋為止按月給付35,000元。並聲明：㈠被告應將坐落臺北市○○區○○段○○段○○○號建號，即門牌號碼臺北市○○○路○段○○巷○○弄○號房屋騰空並遷讓返還予原告，並自100年9月13日起至遷空返還之日止，按月給付原告35,000元。㈡原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告抗辯略以：伊係向前屋主胡麗華承租系爭房屋，伊為低收入戶，因低收入戶資格要每年審核，管區警員與里長會定期巡邏調查，均可證明伊長期在系爭房屋居住將近10年。後
2 年租金因前屋主要求付清即可便宜承租，故伊已將截至租約期滿即102年5月31日之租金都付給前屋主，且還有押金，伊應有權使用系爭房屋至租約期滿。系爭租約上所載行動電話原為伊先生徐嘉廷所使用，徐嘉廷於89年12月31日過世後，伊於90年6 月29日向台灣大哥大聲請更名為伊使用，足證系爭租約為真，並非偽造，原告應受系爭租約之拘束。故聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、得心證之理由：原告主張系爭房屋係其於100年8月19日在本院民事執行處拍賣時應買取得，100年8月31日經本院核發不動產權利移轉證書，並於100年9月13日依法辦理所有權移轉，而為系爭房屋之所有權人等情，業據其提出本院100年8 月31日北院木100司執荒字第27074 號不動產權利移轉證書、建物及土地所有權狀影本等為證（見本院卷第9 至11頁），並經本院依職權調取100年度司執字第27074號執行卷核閱確認無誤，且為被告所不爭執，堪信為真。惟原告依民法第767條、第179條規定，請求被告遷讓返還系爭房屋，並按月給付相當於租金之不當得利35,000元，則為被告所拒，並以前詞置辯。故本件應審究者即為：㈠原告依民法第767 條之規定請求被告遷讓返還系爭房屋，是否有理由？㈡原告依民法第179 條之規定，請求被告按月給付相當於租金之不當得利，是否有理由？如有理由，其得請求之金額為何？茲析述如下：
㈠原告得依民法第767條之規定請求被告遷讓返還系爭房屋：
⒈按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。
對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第767條第1項定有明文。原告為系爭房屋之所有權人，自得依上開規定請求無權占有系爭房屋者遷讓返還系爭房屋。
⒉被告抗辯其係基於系爭租約占有使用系爭房屋，並非無權占
有，原告則主張系爭租約係通謀虛偽意思表示，應屬無效，縱認系爭租約有效，亦不得對抗原告。經查：
⑴第三人主張表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，該第
三人應負舉證之責（最高法院48年台上字第29號判例參照）。原告雖主張系爭租約中有ADSL、HINET 費用如何分攤之約定，無給付租金之記載，且租約中所填寫之被告行動電話（號碼為0935XXXXXX，詳見本院卷第15頁）在92年間亦非由被告使用，系爭租約應係原所有權人即債務人胡麗華為規避系爭建物之強制執行，而與被告通謀虛偽簽訂云云。惟胡麗華已收取100 年6月1日至102年5月31日之租金，上開行動電話原係由被告之夫徐嘉廷於87年4月7日申請使用，90年6 月29日改由被告使用，業據被告提出胡麗華出具之收據及行動電話服務申請書等為證，並有台灣大哥大股份有限公司基本資料查詢在卷足稽（見本院卷第56、70至73、75頁），堪認被告辯稱其係為供居住使用，而簽訂系爭租約，向胡麗華承租系爭房屋，尚非無據。而我國推動網路建設多年，92年間使用ADSL、HINET 網路服務者亦非少見，於租約中約定該等費用如何負擔，尚難認有悖於常情。原告既未舉證證明系爭租約係被告與胡麗華間通謀所為虛偽意思表示，其主張系爭租約無效，自難憑採。
⑵惟按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權
讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾5 年或未定期限者，不適用之。民法第425 條第1項、第2項分別定有明文。上開條文88年4 月21日之修正理由略為：「在長期或未定期限之租賃契約，其於當事人之權義關係影響甚鉅，宜付公證，以求其權利義務內容合法明確，且可防免實務上常見之弊端，即債務人於受強制執行時，與第三人虛偽訂立長期或不定期限之租賃契約，以妨礙債權人之強制執行，爰增訂第
2 項。」，該修正條文並已於89年5月5日施行。原告主張系爭租約未經公證，為被告所不爭執，又依系爭租約所載，簽約日期為92年6月1日，租期自該日起至102年5月31日止，共計10年（見本院卷第14至16頁），原告則係於100年8月間自法院拍賣取得系爭房屋之所有權，則系爭租約之成立及原告受讓系爭房屋，均係在上開民法第425 條修正施行後，依該條文第2 項之規定，自無買賣不破租賃原則之適用，亦即系爭租約之效力不會對系爭房屋之受讓人即原告繼續存在，被告自不得執系爭租約對原告主張係有權占有系爭房屋。從而，被告於原告取得系爭房屋所有權後，仍繼續占用系爭房屋，即屬無權占有，原告依民法第767條第1項之規定請求被告騰空並遷讓返還系爭房屋，自屬有據。被告既不得執系爭租約對抗原告，則被告請求傳喚證人即鄰居葛鼎華以證明其確實居住在系爭房屋內，即無必要，併予敘明。
㈡原告得依不當得利之規定，請求被告自100年9月13日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告23,695元：
⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益，民法第179 條前段定有明文。復按「依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，是被上訴人抗辯其占有系爭土地所得之利益，僅相當於法定最高限額租金之數額，尚屬可採」，最高法院61年台上字第1695號判例可資參照。被告無權占有系爭房屋，業如前述，原告依民法第179 條前段規定請求被告給付相當於租金之不當得利，自屬有據。
⒉又城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價
年息10%為限，土地法第97條1項定有明文。該條文之立法意旨為城市房屋供不應求，為防止房屋所權人乘機哄抬租金，造成居住問題，特設本條限制房屋租金之最高額，超出部分得由政府強制減定之，以保護承租人。是基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息10% 最高額（最高法院68年台上字第3071號判例參照）。查系爭房屋係位在臺北市○○區○○○路○ 段巷內，鄰近華西街觀光夜市○○○巷道狹小，周邊為臺北市早期之風化區，動線差，環境雜○○○區○○○道路設有金融機構、醫療院所及各種商店，系爭房屋距捷運龍山寺站約500公尺，且鄰近環河快速道路，生活機能及交通尚稱便利，有本院民事執行處委由吳文忠建築師事務所製作之系爭房屋鑑定報告及現況照片在卷可參。本院斟酌上開情形，並依土地法第97條第
1 項之規定，認本件原告得請求之不當得利應以系爭房屋現值及土地申報總價之週年利率7%為適當。參以系爭房屋於原告起訴時即100年10月間每平方公尺之現值為3,806元，面積為182.82平方公尺，有系爭房屋之建物所有權狀影本及臺北市政府地政局101年2月9日北市地價字第10130344000號函在卷足稽（見本院卷第10、54頁），則系爭房屋之現值應為695,813元（計算式：每平方公尺單價3,806元×182.82平方公尺＝695,813元）；又系爭房屋坐落之臺北市○○區○○段2小段602 地號土地面積為98平方公尺，原告之權利範圍為全部，上開土地99年1 月起之公告地價為每平方公尺42,935元，亦有土地所有權狀影本及臺北市政府地政局地價查詢系統查得之公告地價資料在卷可稽（見本院卷第11、80頁），依平均地權條例第l6條規定，申報地價應為公告地價之80% 即34,348元；故系爭房屋現值及其坐落之土地申報總價合計為4,061,917元（計算式：系爭房屋現值695,813元＋坐落土地之申報地價每平方公尺34,348元×98平方公尺＝4,061,917元），原告得請求被告給付之不當得利數額即為每月23,695元（計算式：4,061,917×7％÷12＝23,695元，元以下四捨五入），逾此部分之請求則無理由。
四、綜上所述，被告既無權占有系爭房屋，並受有使用系爭房屋之利益，而致原告受有損害，則原告依所有物返還請求權及不當得利請求權之法律關係，請求被告將系爭房屋騰空、遷讓返還予原告，並自100年9月13日即原告就系爭房屋為所有權移轉登記之日起，至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告相當於租金之不當得利23,695元，為有理由，應予准許。逾此部分之請求則無理由，應予駁回。
五、兩造分別陳明願供擔保聲請宣告假執行或免為假執行，就原告勝訴部分，核無不合，爰審酌自100年9月13日迄至本件言詞辯論終結之日止被告應給付之不當得利數額，以及系爭房屋之現值，分別酌定相當之擔保金額准許之。至原告敗訴部分，其訴既經駁回，假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證據，核與判決結果無影響，爰不一一論述，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 101 年 3 月 29 日
民事第五庭 法 官 陳蒨儀以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 101 年 3 月 29 日
書記官 謝淑芬