臺灣臺北地方法院民事判決 100年度訴字第5333號原 告 余思賢訴訟代理人 朱容辰律師被 告 藍沛霖上列當事人間請求返還定金等事件，本院於民國一０一年二月七日辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣壹佰陸拾壹萬捌仟叁佰肆拾陸元，及自民國一０一年一月二十九日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之五十五，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣伍拾叁萬玖仟伍佰元為被告供擔保後，得假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
甲、程序方面：按其他因不動產涉訟者，得由不動產所在地之法院管轄，民事訴訟法第十條第二項定有明文。本件兩造係因就門牌號碼臺北市○○區○○路四段六六０號八樓之三房地之買賣契約涉訟，為因不動產涉訟，且不動產位在本院管轄區域內，依首揭規定，自得由不動產所在地之法院即本院管轄。
乙、實體方面：
一、原告部分
（一）聲明：１被告應給付原告新臺幣（下同）二百九十八萬八千三百四
十六元，及自起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
２願供擔保請准宣告假執行。
（二）原告起訴主張：１其於民國一００年十一月十五日經訴外人余明崇之仲介，
與被告訂立不動產買賣契約（下稱系爭買賣契約），約定由其以總價一千萬元向被告買受坐落臺北市○○區○○段七小段第六八八地號、權利範圍萬分之六八之土地，及其上建號同段第二二七七號、門牌號碼臺北市○○區○○路四段六六０號八樓之三房屋全部含共同使用部分（下稱標的物房地），付款方法為其締約當日交付一百三十萬元定金，移轉登記所發生之土地增值稅、契稅、規費、印花稅、代辦費等均由其負擔，房屋移交前之稅費、水電費由被告負責繳清，被告應於同日將過戶所需之所有權狀、契約、印鑑證明、戶籍謄本、納稅收據等文件交付其，並於同年十二月三十一日前其付清尾款同時將不動產騰空移交其接管，因歸被告之原因而違約或致無法完成登記或被告拒賣時，被告應按所收金額加一倍返還其，以充違約賠償金。
２其遂於締約同日交付被告一紙安泰商業銀行中崙分行所簽
發、發票日為一００年十一月十四日、付款人為安泰商業銀行中崙分行、受款人為余陳韻如、面額一百三十萬元、票據號碼ＡＲ0000000號之支票予被告以為定金，並於同年月十七日給付余明崇居間仲介報酬三十萬元，於同年月十八日繳付復水費八百元以恢復標的物房屋之自來水，另於同年十二月九日支付地政士（代書）一萬七千五百四十六元之代辦移轉登記報酬及印花稅費等。詎被告竟未依約履行，經其委請律師於同年十二月一日寄發函文定期催告被告履行，被告竟於同年月六日以存證信函回覆稱「決定不出售」云云，顯係被告拒賣、因可歸責被告之事由致無法完成登記，依系爭買賣契約第九條後段之約定，其自得請求被告給付按定金加一倍計算之違約金即二百六十萬元。
３又其因本件買賣業已支出仲介報酬三十萬元、標的物房屋
復水費八百元、代辦移轉登記報酬及印花稅費等一萬七千五百四十六元，加計其委請律師提出本件訴訟之報酬七萬元，合計損失三十八萬八千三百四十六元，爰依民法第二百二十六條規定，請求被告如數賠償。
４本件兩造違約金之約定數額僅佔總價百分之十三，並無過
高或顯失公平，且被告締約後隨即反悔不賣，惡性重大，亦不應准許酌減違約金。其所受損害除上述外，尚包括所失利益，因標的物房地二年後轉手應有一、二百萬元之轉手利益，且系爭買賣契約價金低於市場價格，其亦享有一、二百萬元之價差利益。另參酌民法第二百四十九條契約因受定金之當事人之事由致無法履行時，定金應加倍返還之規定，本件違約金無酌減空間。
（三）證據：提出（原證一）不動產買賣契約書、支票影本、（原證二）原告100.12.01律師函暨掛號郵件收件回執、（原證三）中壢志廣郵局第三一九號存證信函、（原證四）房地產登記費用收據明細表、民事委任契約、繳費收據、收據。
二、被告部分
（一）聲明：原告之訴駁回。
（二）被告則以兩造間確有訂立系爭買賣契約，並因而收取面額一百三十萬元之支票，其係受原告叔父余明崇之慫恿、誤信余明崇關於市場行情之陳述，方以總價一千萬元與原告訂立系爭買賣契約，其並不知悉余明崇向原告收取仲介報酬，現已無出售標的物房地予原告之意願，但違約金應參酌實際損害及其能力，且原告不得於違約金外再請求其他損害賠償等語，資為抗辯。
三、原告主張之事實，業據提出不動產買賣契約書、支票影本、原告100.12.01律師函暨掛號郵件收件回執、中壢志廣郵局第三一九號存證信函、房地產登記費用收據明細表、民事委任契約、繳費收據、收據為證，上開證據之真正，並為被告所不爭執，應堪信為真實，但原告之請求逾一百三十萬元部分，均為被告否認。
四、茲分述如下：
（一）兩造不爭執之事實：１訴外人余明崇為原告之叔父；一００年十一月十五日兩造
經余明崇之居間，訂立系爭買賣契約，約定由原告（甲方）以總價一千萬元向被告（乙方）買受標的物房地。
第二條約定：「付款方法於即日由甲方先付壹佰叁拾萬元正為定金經乙方親收不另立據無誤‧‧‧」。
第四條約定：「本件移轉登記所發生之土地增值稅由甲方負擔，房屋契稅由甲方負擔繳納，至移交房屋以前應繳有關本不動產各項稅捐（如地價、房屋稅、已開徵之工程受益費、水電費等）由乙方負責繳清‧‧‧」。
第五條約定：「乙方應於一００年十一月十五日前將過戶登記所需要之產權憑證（即所有權狀及前手契）、公定契約、印鑑證明、戶籍謄本、納稅收據以及其他認為有必要之文件等有關登記用全部證件交付甲方‧‧‧」。
第七條約定：「乙方應於一００年十二月三十一日前甲方付清尾款同時將不動產騰空移交甲方接管‧‧‧」。
第九條約定：「甲方應依約定期限給付價款予乙方，違約時，願將所付與乙方之全部價款任由乙方沒收，本約作廢‧‧‧但因歸乙方之原因而違約或致無法完成登記或乙方拒賣時，乙方應按所收金額加一倍返還予甲方，以充違約賠償金‧‧‧」。
（參見原證一不動產買賣契約書）２原告於一００年十一月十四日交付一紙安泰商業銀行中崙
分行所簽發、發票日為一００年十一月十四日、付款人為安泰商業銀行中崙分行、受款人為余陳韻如、面額一百三十萬元、票據號碼ＡＲ0000000號之支票予被告以為定金（參見第十一頁支票影本）。
３原告於一００年十一月十七日給付余明崇系爭買賣契約之居間報酬三十萬元（參見第十九頁收據）。
４原告於一００年十一月十八日繳付標的物房屋復水費八百元（參見第十八頁繳費收據）。
５原告於一００年十二月九日支付地政士（代書）代辦標的
物房地所有權移轉登記之報酬及印花稅費一萬七千五百四十六元（參見第十六頁房地產登記費用收據明細表）。
６原告於一００年十二月一日委請律師寄發（原證二）函文
予被告，略載稱：「主旨：為代當事人余思賢君函請藍沛霖君回覆是否願繼承（應為續之誤）履行雙方所訂之買賣契約事‧‧‧說明：‧‧‧請於文到後三日內配合本人及雙方所委託之土地代書辦理完稅暨過戶事宜，若逾期未予回覆者，即視為台端拒絕履行契約‧‧‧」，該函文於同年月六日送達被告（參見原證二律師函暨掛號郵件收件回執）。
７被告於一００年十二月六日寄發（原證三）中壢志廣郵局
第三一九號存證信函予原告，略載稱：「‧‧‧本人與台端於一００年十一月十五日簽訂‧‧‧不動產買賣契約，依該約之成交價遠低於市場價格，本人在簽約前因無相關行情資訊，至陷於錯誤而簽訂該契約，本人‧‧‧決定不出售，應停止移轉程序，並解除該契約‧‧‧本人將返還定金，並協商違約賠償、後續處理問題‧‧‧」。
８原告於一００年十二月九日與朱容辰律師訂立委任契約，
約定由原告委任朱容辰律師擔任與被告間返還定金等事件之訴訟代理人，報酬為七萬元，簽約時給付四萬元，餘款於第一次開庭前給付完畢（參見第十七頁民事委任契約）。
（二）本件系爭買賣契約第二條定金為一百三十萬元，第九條後段約定因可歸責於被告之原因而違約或致無法完成登記或被告拒賣時，被告應按所收金額加一倍返還予原告，以充違約賠償金，原告並已於一００年十一月十五日交付一紙安泰商業銀行中崙分行所簽發、發票日為一００年十一月十四日、付款人為安泰商業銀行中崙分行、面額一百三十萬元之支票予被告以為定金，但被告於一００年十二月六日表明拒絕履行，此經原告陳明在卷，核與（原證一）不動產買賣契約書、（第十一頁）支票影本、（原證三）存證信函所載相符，並為被告所不爭執，前已述及，則系爭買賣契約係因被告拒賣、因可歸責於被告之原因致無法完成登記，堪以認定，已符系爭買賣契約第九條後段約定，原告依系爭買賣契約第九條後段約定請求被告給付所收金額加一倍即二百六十萬元之違約金，尚非無憑。至被告辯稱受原告叔父余明崇之慫恿、誤信余明崇關於市場行情之陳述，方以總價一千萬元與原告訂立系爭買賣契約云云，就買賣價金遠低於市場行情一節，並未提出任何證據以實其說，已難遽採，且縱認為真，被告並未依民法第八十八條、第九十二條規定以錯誤或受詐欺為由撤銷訂立系爭買賣契約之意思表示，亦未依民法第七十四條規定訴請法院撤銷系爭買賣契約，自仍應依系爭買賣契約之約定負責。
（三）惟當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金；違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額；其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額；約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第二百五十條、第二百五十二條定有明文。
１而約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第
二百五十二條定有明文，至於是否相當，即須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準；約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，為民法第二百五十二條所明定，此規定乃係賦與法院得依兩造所提出之事證資料，斟酌社會經濟狀況並平衡兩造利益而為妥適裁量、判斷之權限，非謂法院須依職權蒐集、調查有關當事人約定之違約金額是否有過高之事實，而因此排除債務人就違約金過高之利己事實，依辯論主義所應負之主張及舉證責任，況違約金之約定，為當事人契約自由、私法自治原則之體現，雙方於訂約時，既已盱衡自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位自主決定，除非債務人主張並舉證約定之違約金額過高而顯失公平，法院得基於法律之規定，審酌該約定金額是否確有過高情事及應予如何核減至相當數額，以實現社會正義外，當事人均應同受該違約金約定之拘束，法院亦應予以尊重，始符契約約定之本旨，最高法院七十九年台上字第一九一五號、九十三年台上字第九０九號著有判例、裁判闡釋甚明。２本件原告自承因系爭買賣契約於一００年十一月十五日交
付被告定金支票一百三十萬元、於同年月十七日給付訴外人余明崇居間報酬三十萬元，於同年月十八日繳付標的物房屋復水費八百元，於同年十二月九日支付地政士（代書）代辦標的物房地所有權移轉登記之報酬及印花稅費一萬七千五百四十六元，為與被告間返還系爭買賣契約定金等事件於同年月九日與朱容辰律師訂立委任契約，委任與朱容辰律師為訴訟代理人，支付報酬七萬元，共支出一百六十八萬八千三百四十六元，已提出（第十一頁）支票影本、（第十九頁）收據、（第十八頁）繳費收據、（第十六頁）房地產登記費用收據明細表、（第十七頁）民事委任契約為憑，前業敘及，但我國民事訴訟僅第三審強制律師代理，易言之，原告提出本件民事訴訟並無委任律師為代理人之必要，原告選擇支出七萬元報酬委任朱容辰律師起訴請求被告給付違約金及賠償損害，與被告之拒絕履行系爭買賣契約間，無相當因果關係，是項律師報酬自不得認為係原告因被告拒賣、不履行系爭買賣契約所受損害，則剔除律師報酬七萬元，原告因被告拒賣、不履行系爭買賣契約所受損害為一百六十一萬八千三百四十六元，亦足認定。
３原告並主張除受有一百三十萬元之價金及三十八萬八千三
百四十六元之積極損害外，尚有一、二百萬元之「所失利益」，因標的物房地二年後轉手應有一、二百萬元之轉手利益，且系爭買賣契約價金低於市場價格，其亦享有一、二百萬元之價差利益等語。然：
①原告就系爭買賣契約價金低於市場價格一、二百萬元一節
並未舉證供參，且依通常情形，或依已定之計劃、設備或其他特別情事，可得預期之利益，視為所失利益，民法第二百一十六條第二項亦有明定，本件原告就其業以高於系爭買賣契約總價及各項稅費總額一、二百萬元價格出售標的物房地予第三人等情，亦無任何證據可資佐憑，咸難遽採，難謂原告有一、二百萬元之價差利益或轉手利益損失。
②況權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要
目的，行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法，民法第一百四十八條規定甚明，縱認系爭買賣契約約定之價金總額低於締約時標的物房地實際價值達一、二百萬元，本件被告係於發覺買賣價額遠低於標的物房地實際價值方拒絕繼續履行，此觀（原證三）中壢志廣郵局第三一九號存證信函所載即明，參諸系爭買賣契約為原告叔父余明崇居間成立，前曾提及，原告於締約之際自已知悉買賣價額偏低、顯不相當，且被告並不知悉余明崇得藉居間仲介成立系爭買賣契約收取高達三十萬元之報酬，此經被告陳明在卷，並為原告所不爭，余明崇僅向買受人即原告收取定額之居間報酬，與一般不動產買賣居間（仲介）業者係按買賣成交總價比例計算報酬，居間（仲介）者為取得較高之報酬，將盡力為出賣人爭取較高之價額，但價額如高於實際價值過多、顯不相當，買受人即不願買受，居間（仲介）者即無法取得任何報酬，可促使交易價格符合當下買賣標的實際價值、平衡買賣雙方利益之情形不同，亦即余明崇僅爭取原告之利益、僅為降低買賣價金而努力，而被告既不知悉余明崇得藉居間仲介成立系爭買賣契約收取高達三十萬元之報酬、余明崇僅為降低買賣價金而努力，自難期被告對於余明崇所提供之資訊正確性、全面性、可信賴性為完整充分之考量，則原告堅持依被告未獲完整資訊情形下與其所訂立之系爭買賣契約、以顯不相當之低價向被告買受標的物房地、進而主張享有標的物房地實際價值與買賣價金間差額利益，其行使權利係以損害被告為主要目的、未依誠實及信用方法，委無可採。
４原告雖復稱參酌民法第二百四十九條契約因受定金之當事
人之事由致無法履行時，定金應加倍返還之規定，本件違約金無酌減空間云云。
①但違約定金之交付，旨在強制契約之履行，供契約不履行
損害賠償之擔保，性質上為最低損害賠償額之預定，違約金則係當事人為確保債務之履行，約定債務人不履行債務時，另應支付之金錢或其他給付，除當事人另有訂定外，視為因不履行債務而生損害之賠償總額預定；兩者性質顯有差異，是約定違約定金過高，與當事人所受損害顯不成比例時，應認當事人交付過高金額部分已非違約定金，而係價金之「一部先付」，交付之當事人得請求返還該超過相當比例損害額部分之先付價金，以求公平，惟究與違約金之酌減並不相同，最高法院九十五年度台上字第二八八三號著有裁判闡釋甚明。
②是縱為「定金」，亦非於契約因可歸責於受定金當事人之
事由致不能履行時，受定金當事人即必然加倍返還，如定金數額過高、與當事人所受損害顯不成比例時，過高金額部分已非定金，而係價金之「一部先付」，該超過相當比例損害額部分之先付價金僅得請求返還，無從依定金之規定加倍返還。本件系爭買賣契約約定定金數額為一百三十萬元，達總價一千萬元百分之十三，迭已敘明，而原告因被告拒賣、不履行系爭買賣契約，除先行支付之定金外，所受損害為三十一萬八千三百四十六元，此經本院審認如前，是定金之數額為原告除定金外所受損害額四倍以上，與原告所受損害顯不成比例，就逾實際損害數額三十一萬八千三百四十六元部分之定金，自應認為係價金之一部先付，原告僅得請求返還，不得請求加倍返還。
③況本件系爭買賣契約第九條後段之約定已明定為「違約賠
償金」，性質為違約金，非返還定金，自難認無民法第二百五十二條酌減違約金規定之適用，原告此節主張，仍無可採。
５本院審酌原告訂立系爭買賣契約後，支出一百三十萬元價
金、居間報酬三十萬元、標的物房屋復水費八百元、地政士（代書）代辦登記報酬及印花稅費一萬七千五百四十六元，受有一百六十一萬八千三百四十六元之損害，被告固於締約後未久旋拒絕履行契約，但兩造均自承系爭買賣契約價金遠低於標的物房地締約時實際價值、顯不相當，被告拒絕履行旨在減少損害，原告堅持以顯不相當之低價向被告買受標的物房地、進而主張享有標的物房地實際價值與買賣價金間差額利益，行使權利有違誠實信用原則等一切情狀，認系爭買賣契約第九條後段之違約賠償金，以原告實際所受損害數額即一百六十一萬八千三百四十六元計算，尚屬適當，逾此範圍之請求，難認有據。
（四）次按因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害，民法第二百二十六條第一項固有明文。惟違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額；其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額，民法第二百五十條規定甚明。
１又違約金，有屬於懲罰之性質者，有屬於損害賠償約定之
性質者，違約金如為懲罰之性質，於上訴人履行遲延時，被上訴人除請求違約金外，固得依民法第二百三十三條規定請求給付遲延利息及賠償其他之損害，如為損害賠償約定之性質，則應視為就因遲延所生之損害，業已依契約預定其賠償，不得更請求遲延利息賠償損害，最高法院六十二年台上字第一三九四號著有判例可資參照。
２本件系爭買賣契約第九條係約定：「甲方（即原告）應依
約定期限給付價款予乙方（即被告），違約時，願將所付與乙方之全部價款任由乙方沒收，本約作廢‧‧‧但因歸乙方之原因而違約或致無法完成登記或乙方拒賣時，乙方應按所收金額加一倍返還予甲方，以充違約賠償金‧‧‧」，前業載明，且遍觀系爭買賣契約並無原告得請求其他損害賠償之約定，故是項違約金為損害賠償總額之預定，亦即原告因被告拒賣、拒絕履行、無法辦理所有權移轉登記所生之損害業已依系爭買賣契約第九條後段之約定預定其賠償，原告不得更依民法第二百二十六條第一項規定請求債務不履行之損害賠償，原告此部分請求，難認有據。
五、次按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任；給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任，其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五，民法第二百二十九條第一項、第二項、第二百三十三條第一項前段、第二百零三條亦有明文。本件原告得依系爭買賣契約第九條後段約定請求被告給付違約金，惟違約金以原告實際所受損害數額即一百六十一萬八千三百四十六元計算為適當，從而，原告依系爭買賣契約第九條後段之約定請求被告給付一百六十一萬八千三百四十六元，及自起訴狀繕本送達被告之翌日即一０一年一月二十九日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，洵屬有據，應予准許，逾此範圍之請求，則無理由，爰予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，於判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
七、原告陳明願供擔保請准宣告假執行及免為假執行，就原告勝訴部分，經核均無不合，爰酌定相當擔保金額准許之；原告敗訴部分，其假執行之聲請亦失所附麗，爰併駁回之。
據上論結，本件原告之訴一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第七十九條、第三百九十條第二項，判決如主文。
中 華 民 國 101 年 2 月 29 日
民事第八庭 法 官 洪文慧上列正本核與原本無異。
如不服本判決，得於判決書送達之翌日起二十日內，以書狀敘述理由，向本庭提起上訴，如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 101 年 3 月 1 日
書記官 林佳慧