臺灣臺北地方法院民事判決 100年度訴字第5374號原 告 金禾不動產經紀有限公司法定代理人 林文泉訴訟代理人 陳明宗律師被 告 李國祥訴訟代理人 連銀山律師被 告 鞠雯如訴訟代理人 李德正律師
林凱律師上 一 人複代理人 謝國英上列當事人間請求給付服務報酬事件，本院於民國101年10月3日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告李國祥應給付原告新臺幣肆拾伍萬元及自民國一００年十一月十一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告鞠雯如應給付原告新臺幣壹拾玖萬元及自民國一００年十一月十一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告李國祥負擔百分之十六，被告鞠雯如負擔百分之七，餘由原告負擔。
本判決第一項及命被告李國祥負擔訴訟費用部分，於原告以新臺幣壹拾伍萬元為被告李國祥供擔保後，得假執行；但被告李國祥如以新臺幣肆拾伍萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項及命被告鞠雯如負擔訴訟費用部分，於原告以新臺幣陸萬元為被告鞠雯如供擔保後，得假執行；但被告鞠雯如如以新臺幣壹拾玖萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
甲、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。經查，本件原告起訴時訴之聲明第1項原請求被告李國祥給付新臺幣（下同）245萬元及自起訴狀繕本送達翌日起算之法定遲延利息，嗣於民國101年7月18日將該請求金額減縮為1,083,100元，係減縮其請求應受判決事項之聲明，揆諸前開規定，應予准許，合先敘明。
乙、實體方面：
一、原告主張：被告鞠雯如於99年7月12日經原告居間，與被告李國祥簽訂買賣契約（下稱系爭買賣契約），向被告李國祥買受其所有門牌號碼臺北市○○區○○○路○○○號14樓房屋（下稱系爭房屋）及坐落臺北市○○區○○段4小段286 -8地號、應有部分10萬分之282土地（下稱系爭房地），約定價金4,900萬元，第一期款490萬元由被告鞠雯如匯入訴外人僑馥建築經理股份有限公司（下稱僑馥公司）信託專戶。被告鞠雯如依約應給付原告服務報酬59萬元，已給付30萬元。
然於99年8月初，被告鞠雯如聲稱系爭房屋有多處滲漏水並有白蟻蛀蝕，請求原告返還已付報酬，被告李國祥經原告轉知即函覆被告鞠雯如願負擔保責任，並僱工施作防水防漏工程及除蟲工程，且取得相關保固書。詎被告鞠雯如仍藉詞系爭房屋有瑕疵而主張解除系爭買賣契約，並訴請被告李國祥返還價金590萬元及原告返還服務報酬30萬元。系爭房地並無瑕疵，被告鞠雯如解除契約不合法，被告李國祥亦訴請被告鞠雯如回復原狀賠償490萬元。系爭買賣契約既經原告居間成立，不論契約是否解除，原告均得請求服務報酬。爰依賣方定金收款憑證第6條後段約定，請求被告李國祥給付按被告鞠雯如應給付之違約金216萬6,200元之一半即108萬3,100元之服務報酬，另依居間契約請求被告鞠雯如給付剩餘之服務報酬29萬元等情。並聲明：㈠被告李國祥應給付1,083,100元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。㈡被告鞠雯如應給付29萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。㈢願供擔保請准宣告假執行。
二、被告李國祥辯以：依賣方定金收款憑據第6條約定，買方不依約履行買受人義務，致其定金遭賣方沒收時，原告只能請求賣方給付所沒收定金金額之一半，作為其服務報酬，本件買賣定金為100萬元，金額之一半為50萬元。又被告李國祥尚無沒收買方鞠雯如定金之事實，原告給付報酬請求權之停止條件尚未成就。再者，原告僅帶買方看屋1次，及為雙方擬訂買賣契約，使雙方完成簽約，其所任勞務價值甚微，且未盡說明義務，致被告李國祥因契約解除涉訟，至今房屋閒置已久，損失甚大，原告所請求報酬為數過鉅，顯失公平，爰依民法第572條之規定請求酌減服務酬勞等語。並聲明：
㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
被告鞠雯如則以：原告人員於帶看屋過程中，並未告知系爭房屋有滲漏水現象，係被告自行發現，原告方面強調有屋況說明書可提供保證。惟被告鞠雯如簽約後進行裝潢勘查，發現屋內竟有多處滲漏水、白蟻蛀蝕等瑕疵，已不堪居住。被告鞠雯如遂於99年7月29日函催被告李國祥，若未能於10日內修補即解約，被告李國祥遲至99年8月11日仍未修補完全，被告鞠雯如乃解除契約，並依系爭買賣契約第10條第3款請求490萬元之懲罰性違約金，被告李國祥竟主張沒收已付第一期款490萬元。原告對於被告李國祥委託銷售之系爭房地未善盡檢查義務，亦未告知有上開足以影響原告購買意願之重大瑕疵，依民法第567條第1項及第571條規定，不得受領服務費報酬。如認原告仍得請求報酬，因原告已提供之服務僅為帶看屋及聯繫買賣雙方簽訂買賣契約，其勞力、時間、費用大為減省，原告請求之服務報酬與其所任勞務之價值顯不相當，依民法第572條規定亦得請求酌減等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事實（見本院卷第162頁背面至第163頁背面）：
㈠被告李國祥與原告於99年3月17日簽訂不動產一般委託銷售買
賣契約書，委託原告銷售被告李國祥所有系爭房地，委託出售價格為6,080萬元，委託銷售期間自99年4月1日起至99年6月30日止。
㈡被告鞠雯如與原告於99年7月10日簽訂議價委託書，委託原告
購買系爭房地，並交付斡旋金100萬元，承購價款為4,780萬元，約定服務費為59萬元，被告鞠雯如已給付30萬元。
㈢被告李國祥於99年7月11日出具賣方定金收款憑證，第2條約定
：「甲方（即被告李國祥）同意乙方（即原告）代收訖鞠雯如君（即買方）購買上述不動產給付之定金新台幣（下同）壹佰萬元整，先由乙方保管至甲方與買方簽訂不動產買賣契約時扣除服務費用後，餘額再交付甲方。」、第6條約定：「甲方同意於簽訂不動產買賣契約之同時，以買賣成交總價款百分之一之現金金額（即新台幣伍拾萬元整）一次給付乙方作為服務報酬費用。如有沒收買方定金之情事，則以沒收金額之一半作為乙方服務報酬費用。」㈣被告間於99年7月12日訂立不動產買賣契約書（下系爭買賣契
約），由被告鞠雯如以4,900萬元向被告李國祥買受系爭房地。被告鞠雯如已將第一期款（簽約款）490萬元（含定金），匯入僑馥公司信託專戶。
㈤被告李國祥主張被告鞠雯違反系爭買賣契約第10條第2項約定
，有未繼續給付價金及擅自解約之違約情事，解除系爭買賣契約，訴請回復原狀，經本院100年度訴字第1058號（下稱另案）民事判決被告李國祥解除契約為有理由，被告鞠雯如依系爭買賣契約應給付被告李國祥懲罰性違約金216萬6,200元，前項金額並由僑馥公司於中國信託商業銀行所設不動產價金履約保證專戶專屬帳號撥付。被告均未上訴而告確定。
㈥被告鞠雯如主張被告李國祥遲未修繕系爭房屋瑕疵，已解除系
爭買賣契約，應返還已付價金490萬元及100萬元之懲罰性違約金，另主張原告隱瞞系爭房地具有瑕疵，違反居間與委任之義務，不應受有服務費報酬，而依不當得利規定請求返還服務費報酬30萬元，經本院100年度重訴字第248號民事判決駁回確定。
㈦被告間於101年6月5日就系爭房地所衍生另案及100年度訴字第
1058號等訴訟成立和解，雙方同意解除系爭買賣契約，由被告鞠雯如給付被告李國祥90萬元，雙方其餘請求均拋棄。
四、本件原告主張被告因其居間而簽訂系爭買賣契約，被告自應給付服務報酬，為被告所否認，並以前揭情詞置辯，是本院應審酌者厥為：㈠原告請求被告給付服務報酬，有無理由？㈡被告抗辯約定之服務報酬過高，應依民法第572條規定酌減，有無理由？應以若干為適當？茲析述如下：
㈠原告請求被告給付服務報酬，有無理由？
1、按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬。契約附有停止條件者，於該條件成就前，居間人不得請求報酬。民法第565條、第568條定有明文。經查，依原告與被告李國祥訂立之不動產一般委託銷售買賣契約書第5條第1項約定：「買賣成立時，委託人應支付成交總價百分之四之服務報酬費用予受託人。因不可歸責於受託人之事由，而有買賣契約無效、被撤銷或解除時，委託人不得拒絕服務報酬之給付義務。」（見本院卷第77頁），及前述被告李國祥出具之賣方訂金收款憑證第6條約定前段之約定，被告李國祥應於系爭買賣契約成立時，給付服務報酬予原告。又依被告鞠雯如簽立之議價委託書第3條第1項第1款約定，買方承諾買方與賣方簽訂不動產買賣契約書之同時，同意給付受託人服務報酬（見本院卷第148頁），被告鞠雯如亦應於被告簽訂系爭買賣契約時給付服務報酬，堪予認定。
2、被告鞠雯如雖辯稱原告就系爭房地具有檢查義務，卻未告知系爭房地有足以影響其購買意願之重大瑕疵，依民法第567條第1項、第571條規定，不得受領報酬云云。惟查，被告鞠雯如就被告李國祥之履行能力或訂約能力並無爭執，且原告於被告李國祥委託銷售系爭房地後，亦為產權調查及屋況檢視，有原告提出系爭房地之物件銷售資料表土地及建物登記謄本、地籍圖謄本、不動產標的現況說明書在卷可稽（見本院卷第79-88頁）。而就系爭房屋目視可見之漏水情形，亦於系爭買賣契約第14條其他約定事項註記：「本買賣標的現有陽台及窗戶滲漏部分，賣方己明確告知買方，買方亦確實知悉。」（見本院卷第12頁），且證人即被告李國祥友人陳羿宇及原告公司買方仲介施志緯於另案均證稱：簽訂系爭買賣契約前看屋時，系爭房屋有漏水，但沒有看到也不知道有白蟻，有被告鞠雯如提出言詞辯論筆錄足佐（見本院卷第95-98頁）。參以被告鞠雯如指摘系爭房屋有超出系爭買賣契約所載漏水情形之瑕疵，係其簽約後進行初步裝潢勘查時始發現，足見該等漏水、白蟻蛀蝕情形亦非自外觀一望即知。綜合上情可認原告已盡其調查之義務，亦無違反其對於被告鞠雯如之義務，而為利於被告李國祥之行為，或違反誠實及信用方法，由被告李國祥收受利益，而不得向被告鞠雯如請求報酬及償還費用之情形，是被告鞠雯如此部分所辯要無足採。
3、再按居間人於契約因其媒介而成立時，即得請求報酬，其後契約因故解除，於其所得報酬並無影響。最高法院49年台上字第1646號判例可資參照。本件被告間所訂系爭買賣契約業已解除固為兩造所不爭執，惟依上開判例意旨，原告主張仍得請求報酬，應為可取，併予指明。
㈡被告抗辯約定之服務報酬過高，應依民法第572條規定酌減，
有無理由？應以若干為適當？
1、按約定之報酬，較居間人所任勞務之價值，為數過鉅失其公平者，法院得因報酬給付義務人之請求酌減之。但報酬已給付者，不得請求返還。民法第572條定有明文。而該條規定所適用者，係指居間人雖已為委託人完成其居間事務，惟經事後審查，認為居間人為委託人所已付出之勞務，其價值與當初訂約時約定之報酬相較，係屬為數過鉅而失客觀公平性時，允許委託人事後請求法院酌減約定之報酬額，衡其立法之規範目的，係在兼顧公益，而對契約自由稍作限制。又委託人依該條規定請求酌減，並未明定其方式，自得以起訴或抗辯方式為之。
2、本件被告因原告之居間而簽訂系爭買賣契約，原告得請求被告給付服務報酬業如前述，惟被告辯以縱認其等應給付報酬，約定之報酬亦屬過高，應予酌減。經查：
（1）被告李國祥主張被告鞠雯如違約，依系爭買賣契約第10條第2項約定，被告鞠雯如已支付之第1期價金490萬元（含定金）應作為懲罰性違約金，業經本院另案判決認定被告鞠雯如確有違約，並將被告李國祥得請求之違約金酌減為216萬6,200元。被告李國祥既因被告鞠雯如違約而得沒收定金，則原告得請求被告李國祥給付之服務報酬，應按賣方定金收款憑證第6條後段所定「如有沒收買方定金之情事，則以沒收金額之一半作為服務報酬費用」（見本院卷第14頁）之方式計算，而依前揭收款憑證第2條約定，被告鞠雯如給付被告李國祥之定金為100萬元，故依約被告李國祥應給付之報酬原為50萬元，原告主張以上開判決所命給付違約金216萬6,200元作為定金，報酬應為108萬3,100元，尚無足採。爰審酌原告接受被告李國祥委託銷售系爭房地後，曾調查產權、檢視屋況及帶看，另參諸被告間嗣就系爭買賣契約衍生糾紛成立和解契約，被告鞠雯如應給付被告李國祥90萬元，則以90萬元之一半即45萬元計算被告李國祥應給付原告之服務報酬，約占系爭買賣契約總價款約千分之九，尚屬客觀公平，是被告李國祥應給付原告之服務報酬以45萬元為適當。
（2）次查，原告與被告鞠雯如原約定服務費為59萬元（見本院卷第14頁），經換算相當於系爭買賣契約總價款百分之一點二。本院審酌本件糾紛之發生，固為被告鞠雯如違反系爭買賣契約所致，惟其係因系爭房屋有漏水及白蟻等不可預見之瑕疵滋生疑義，且被告鞠雯如於99年7月10日出具議價委託書，旋於同年月12日訂立系爭買賣契約，而從被告鞠雯如打電話請原告方面帶看屋到簽約經過約2天，期間僅帶被告鞠雯如看系爭房屋1次等情，亦經證人施志緯於另案結證屬實（見本院卷第98頁），則原告就被告鞠雯如之居間所費有限，且被告間解除系爭買賣契約後，原告即不須協助處理過戶等後續事宜，亦因此減少勞力、時間、費用之支出等情，認原告得請求被告鞠雯如給付之服務報酬，以買賣成交總價款百分之一計算為適當，是被告鞠雯如應給付報酬為49萬元，扣除被告鞠雯如已給付30萬元，尚應給付原告19萬元之服務報酬。
五、綜上所述，原告主張被告因其居間訂立系爭買賣契約，應給付服務報酬，應為可取，被告辯稱報酬過高應予酌減，亦為可採。從而，原告依居間契約請求被告李國祥給付45萬元、被告鞠雯如給付19萬元，及均自起訴狀繕本送達翌日即100年11月11日起算之法定遲延利息，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
六、假執行之宣告：本件原告勝訴部分，兩造均陳明願供擔保，請准宣告假執行或免為假執行，經核於法並無不合，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之；至原告敗訴部分，其假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，不予准許。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1項但書。
中 華 民 國 101 年 10 月 17 日
民事第四庭法 官 劉又菁以上為正本係照原本作成如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 101 年 10 月 17 日
書記官 陳玉鈴